继“清河之战”后，一块建筑面积近90万平方米的住宅用地，吸引了包括万科、富力、保利、华润、首创等著名地产商在内的28家企业竞相逐鹿。

　　这块闯过“8·31”大限的土地，位于北京海淀区西北旺冷泉村，由海淀区房地产经营开发总公司(简称“海开”)进行一级开发，是北京市规范土地市场以来难得一见的大体量地块。

　　近日，本报记者从海开内部获悉，在本月16日进行的首轮竞标中，一家名为懋源苑的公司出价比其他27家竞标企业高出近一亿元，“但是，最终的开标结果并不以出价多寡定论，而是会综合考虑其他因素，最后由海淀区国资委定夺。”截至本报发稿，该地块尚未开标。

　　知情人士透露，冷泉项目招标书中包含有土地整体出让、部分比例资产出让、合作开发等多种招标方案，对不同方案配以金额不同的标的。有分析据此认为，这种招标设计蕴涵了综合考量下海开希望寻求最佳合作伙伴，以此辅助实现公司改制转型的目的。

　　面积大是主要吸引力

　　从数字上看，本次招标是继8月1日清河地块出让拍卖以来北京最大一起土地招标事宜。在清河地块被华润收入囊中后，业界普遍预测，年内北京市场最大的土地交易将是广渠路36号招标，但后者由于未能通过CBD交通评估而暂停上市。

　　在被问及“冷泉项目对公司具有哪些特殊吸引力”时，各主要竞标企业的高层不约而同地表示，该项目土地面积大是企业参标的主要兴趣点。

　　万科北京总经理周卫军说，该项目土地面积达到1200亩，同时位于上风上水的海淀高尚住宅区域，比较符合万科在城乡结合部开发住宅项目的传统竞争优势。“近日，北京市土地储备中心推出的多块土地面积均过小，而且多处于远郊区县，吸引力不足。”

　　“土地面积大是一个当然的吸引点。”保利北京董事长刘平说。他进一步表示，本次招标并不能被简单认为是土地的转让，因为也许是整体出让，也许是与海开共同投资开发。

　　在接受采访时，这些实力

　　缘何招标

　　海开为什么选择在这个时候就如此大面积的土地进行招标？

　　“缺乏开发资金是最重要的原因。海开就冷泉项目进行出让性质的招标，是迫不得已之举。”一位不具名的知情人士说。

　　就这块已经闲置多年的土地而言，外界先前关注并不多。上述人士还透露，该项目是海开与北京市政府置换而来。

　　2003年，海开持有的总建筑面积高达100万平方米的大天秀地块被政府收回，作为北京大学学生和教师的安置用地。作为补偿，海开从北京市政府得到位于颐和园西北5公里外的冷泉项目，同时需交纳一定的土地出让金。

　　“这不是一次等价的置换。如果海开继续开发大天秀地块，从目前该区域的热度看，这块土地的升值将给海开带来巨大的利润空间。”上述人士评价。

　　显然，两个项目冷热对比之下，承担了诸多政府城建职能的海开的处境可见一斑。

　　业内人士表示，该项目现在基本上还是一片待拆迁动工的住宅群。

　　“尽管该土地属于8·31大限前协议出让过关的最后一批土地之一，但是3亿元左右的土地出让金海开始终没有交纳完毕。如果海开在地产开发中陷入困境的话，冷泉项目可能将扮演一个最致命的角色。在这种情况之下，海开对冷泉地块进行公开竞标，也可以看作是海开打算借外力图谋发展的重要一步。”业内人士评价。

　　与改制有关？

　　“海开”的前身为成立于1981年的海开

　　但由于各种原因，海开的改制之路并不顺利。一位知名国企开发商曾告诉记者，海开曾聘请北大光华管理学院的一位讲师担任该公司副总，研究股份制改造的一些问题。但这位讲师不久身故，因此其主持设计的股份制改造的方案执行得并不彻底，远远没有达到当初所设想的效果。股份公司的运作一度处于停滞状态。

　　因此，2003年海开曾与天津顺驰集团等实力开发商谈判，希冀引入外部战略投资者，但最后却无疾而终。

　　事隔两年，此次冷泉项目的招标是否会成为海开改制之路中一个重要节点呢？

　　如前所言，本次招标书中的多种招标方案的存在，以及海淀区国资委与海开在各方竞价结果已经初步揭晓后的审慎态度，似乎代表了海开方面期望寻找一个出价既合适、共生性又好的合作伙伴的愿望，但是，迄今为止，所有这些判断都还停留在外部观察者的猜测层次，目前，还没有任何海开及海淀区国资委官方的言论明确暗示他们同意这一判断。

　　业内人士表示，类似海开这样承担了多种政府职能、市场化程度不高的地产国企，改制无疑是生存之举。而这类企业究竟走向何方，通常有股份制改造、被兼并、彻底退出等为数不多的选择，由于北京市属于地产国企相对较集中、规模较大，同时民营地产企业占主导地位的城市，区属国企何去何从完全可以当作标本来临摹，这也正是外界关注海开的诸多理由之一。(本报记者 张杰)