我国房地产业发展基本正常

　　中国房地产协会会长 杨慎

　　现在全国建了多少项目？每年在建项目25万个，房地产大概4万个，现在把固定资产投资说成过大过热，这主要是由房地产发展过快过热引起的，这种判断不正确。没有这20多年

的快速发展，也就没有中国经济的今天，没有GDP每年增长9.4%。所以不存在过热，局部地区价值失衡属于经济正常波动，不能说成是坏事。这是对我们整个经济发展的基本判断左右，没有这个判断我们就容易受到这样那样的判断，甚至影响我们建设的进行。

　　今年以来许多企业和业界朋友都对房地产企业形势和未来发展前景提出了这样那样的意见和看法，我个人认为房地产形势主要有三条：

　　第一，我国房地产业发展基本正常，不存在供给大于总需求形成的整体性泡沫。部分地区、少数地区存在着规模过大、价格升幅过快，这属于经济发展中正常的波动，不能代表全局，而且这种波动经过宏观调控可以解决。今后房地产业仍然是国家的支柱产业，仍然有较大的发展空间。一个最基本的事实就是中国正处于城市化加快发展的时期，今后二十年，城市人口的增加和生活条件的改善将是不争的事实，这种现象是任何国家都没有的，每年有三四千万的人口从农村转入城市，这是几百年来其他国家都没有的。

　　第二，判断房地产的整体形势，不能用某一个短暂时期、某一个局部地区的数据作为对全局判断的依据。房地产属于固定资产投资的范畴，而固定资产投资是各行各业当中周期最长的行业，所以房地产的周期性也很长，周期性活动特性也很明显，即使用一个季度的数据去衡量投资规模是否过热、过快，这样的判断是不准的；同时我国各个地方发展差距很大，用某一个地区和时段的一个数字作为判断全局的根据，非常容易导致失误。

　　第三，作为固定资产投资的一个部分，房地产业对全局的物资消耗有影响，但是这种影响是符合中国产业结构调整的正常现象。这几年有一个观点，认为房地产在全国的资产投资规模太大，经济发展过热，从而引发了各式各样的问题，在相当层面上有所影响，我个人认为这种观点是不全面的，也是不完全正确的。过去我们建了工厂不用，浪费很多，损失很大；现在建了

　　悲喜交加的2005年

　　张传喜 全国工商联家具装饰业商会秘书长

　　2004年年底美国商务部决定对中国家具出口商征收惩罚性关税。2005年中国将进口家具关税税率下调为零，这两个政策的出台，对家具装饰业造成了一定的影响。全国工商联家具装饰业商会秘书长对2005年的感觉是悲喜交加。

　　首先，受其他行业的影响，诸如原材料、产品加工等等价格的增加，家具行业的成本总价也在上涨。生产成本虽然提高了，但市场份额的增加却并不大。然后，进口家具的冲击、出口关税的抬高，让很多以出口产品为主的企业转回到国内市场。而国内家具消费能力又很有限，使得一些企业不得不打出减价的招牌，进行残酷的价格战。因此，国内的很多大企业，虽然出货的数量不少，销售总额也很大，但毛利都很低。从这一角度来说，有点儿悲观。

　　另一方面来看，随着市场的优化，一些有着很强管理理念、先进、成熟的企业逐渐显露了出来。而更多的企业也逐步在完善自身的素质，发现自己的核心，更新自己的产品。从而将竞争升级到了新的高度。同时，家具装饰行业也将设计、环保、营销等新的元素填充进来，使整个行业多元化发展。企业也更加注重企业文化的培养，我们能够看到家具、建材类广告也在逐渐增多。

　　宏观调控在解决投资中的结构性矛盾

　　达松海 中国投资协会投资咨询委员会副秘书长

　　中国投资协会投资咨询委员会副秘书长达松海曾在原国家计委工作多年，他从宏观经济政策制定者角度发表了自己对房地产的看法，“是国民经济发展中的一个重要增长点，也是一个老百姓愿意掏钱购买的商品，但这个行业的发展必须适合国民经济的实际发展水平，充分考虑人民的实际支付能力”。

　　达松海秘书长举例说，假设为了满足老百姓的住房需要，每个开发项目里必须有15%的

　　为了解决目前房地产的开发量过大并且供应结构不合理的现状，保证国民经济正常有序的发展，宏观调控对房地产业采取了限制银行贷款的方式，现在看来实施效果还是非常明显的。很多人会问什么才是合理的房地产开发量？这是由建设部牵头制定十一五规划中关于房地产发展部分要解决的关键性问题，大前提是必须符合中国现有的国情和发展方向。

　　市场阴霾气氛十分浓重

　　奚德驹 中国金讯达集团董事局主席兼总裁，温州工商联房地产商会会长

　　在遭遇国家推行的“一刀切”调控之下，温州房地产市场不可避免地进入了人为的“冬天”，持币观望的结果无疑给温州房地产发展以致命的打击。

　　奚德驹总裁的看法是，造成房地产市场阴霾的，除“天灾”之外，更有“人祸”。其一，房地产业“一业多管”的局面不仅没有消亡迹象，反而有扩张之势。政出多门现象在这个行业尤其明显，政策文件之间或存在矛盾，或口径不一，或仓促发布漏洞百出，这就产生政策上的混沌不清，执行上的尺度不一，让企业左右为难、不知所措。其二，媒体语言已成为左右市场发展的特殊工具。其发表的意见是有倾向性的，或者鼓吹房地产行业的暴利、纳税的侏儒，或者对有关政策文件断章取义、混淆视听，在一段时间内产生大量的不和谐的媒体语言，使得温州房地产市场的消费者和投资者持币观望，不知所云。

　　2005年也是温州房地产业从艰辛、迷茫逐渐走向健康、有序、快速发展的一年。温州的企业家们开始认识到“品牌创业”，在今年的温州知名商标评选中首次出现了一个不动产知名商标。“作为国民经济的支柱产业，温州房地产业对提高城市品位、推进城市化进程，带动相关产业的发展、提供劳动就业机会，增加财政税收、促进国民经济与社会发展，已有了新的认识，我们期待着温州房地产业的更健康发展。” 奚德驹总裁如是说。

　　我们地方开发企业受到“遏制”了

　　陈启建 甘肃省工商联房地产业商会会长，兰州华富集团总裁

　　陈启建不仅是甘肃省工商联房地产业商会会长，还是兰州数一数二的房地产开发企业总裁，针对2005年二、三线城市的房地产市场，他的观点代表了大多数地方开发企业的意见。

　　“今年影响房地产行业发展的莫过于宏观调控。宏观调控对很多地区产生了影响，由于市场真实需求的不同，对上海和一些二、三线城市的作用是不同的。因此，作为兰州这样一个城市，一个正在培育期的区域房地产市场来说，宏观调控政策的实施，在一定程度上只会起到‘遏制’作用。”陈启建认为，目前，二、三线城市的房地产业正处于从偏冷向正常发展的过渡期，它离国民经济的支柱产业还有一定的距离，还需要不断完善。

　　2005年让陈启建感到最有价值的事莫过于开发了一个新的产品。经过几年的研究，华富设计了一个“百年精品”住宅项目，邀请了国际专业的设计师和专业团队进行合作。通过一年多的建设，该项目已基本完成。

　　“这个产品是我们用了很大的心血，付出很大的代价，拿出很大的成本，才做出的一个产品，现在已被市场所认同。这是我们设计开发的一个真正问心无愧的、让消费者可以享受到高品质生活环境的产品，同时也是低能耗的好产品。这个产品的问世，使我们从建一批住宅，受益一批购房者过渡到设计开发一个问心无愧的产品，这是我们的一大幸事。”陈启建十分欣慰地说。

　　房价不涨不可能，涨得太快有问题

　　张曙光 天则经济研究所理事长

　　“房价涨得快绝非好事，大涨之后必然大落。现在的房价不涨不可能，涨得太快不仅有问题，而且对谁都没好处！”对于《中国不动产》杂志关于2005年房地产市场变化的采访，著名经济学家张曙光十分干脆地给出了他的答案。

　　从现实情况看，中国房地产市场的发展才开始不久，且正处于城市化过程之间，房地产已经成为城市新的经济增长点，且有一个较长周期的发展。“但也要注意到，房价上涨过快必然会形成泡沫，泡沫破灭就会出现房价大跌的结果，这不仅会危及中国宏观经济的稳定，对开发商、银行、城市居民和进城农民工都没有好处”。

　　张曙光先生解释说，开发商因为房价上涨过快就会忽略质量和服务，助长“赚一把就走”的投机心态；银行因为是开发商的主要出资机构，一旦房子卖不出去贷款也就无法收回；现在城市居民的家庭资产中有64%以上属于房产(包括福利分的房子和贷款买的房子)，房价如果大幅下跌便会造成他们的资产缩水；进城农民工中有2亿左右在从事与建筑业相关的工作，房地产市场出现萧条状况，也就意味着大量农民工将面临失业困境。

　　目前人们的预期是普遍看涨。一旦出现跌势，问题就会变大了。所以，房价不能不涨，也不能涨得过快，理想状态是保持在慢涨过程中，只要小幅慢涨就是好事。

　　张曙光先生认为，解决房地产市场目前的问题需要通过两个手段，一是拓展房地产开发的融资渠道，逐步解决房地产商完全依赖银行融资开发的现状，二是完善土地交易市场游戏规则，以前政府低价从老百姓那儿把地拿过来，再高价卖给开发商，而且是一次性付清土地款，导致很多地方出现这一任的官员把下一任的地都批出去的现象，今后必须杜绝政府行政力量对土地交易行为的干扰。

　　目前房价居高不下，一是房地产开发商的利润预期太高，二是地价和各种收费过高。房地产市场既然已经放开，政府就不能直接控制房价，可以从两个方面着手使房价降下来，一个是地价，二是各种进入房地产开发里面的费用。如果地价和各种房地产开发收费降下来，房价就可以降下来。只要市场透明，竞争有序，房价就会降，消费者就会得到一些好处。

　　张曙光认为，要改变和抛弃一系列重商主义的思想观念，如外资不能减少、出口不能减少、外汇储备不能减少之类的观念，把提高老百姓的收入，特别是低收入阶层的收入，增加本国国民的财富积累作为政府的经济工作重点。今年的宏观调控会让人们更理性地看待房地产市场的发展。房地产行业还会发展，房价需要慢涨。政府不应该过多介入市场行为，管好带有国家福利性质的廉租房就很好！

　　中国商业地产正在突破发展瓶颈

　　郭增利 中国商业联合会商业广场(购物中心)专业委员会秘书长

　　作为商业地产行业的专家，郭增利先生用一个字来表述2005年中国购物中心和商业地产行业的发展，那就是“变”！

　　“变”的本身意味着不成熟和不规范的客观存在，也蕴涵着向前发展的预期。从实际情况及未来趋势看，在经历了3-4年的初期探索，中国的购物中心和商业地产行业正在从起步期向发展期转变、从开发时代向运营时代转变、从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变。

　　郭增利认为，目前中国购物中心和商业地产恶性竞争和资源重叠的主要特征之一就是租户结构和品牌结构的高度雷同，这使得中国绝大多数购物中心之间难以产生实质性的差别。

　　商业地产本身是一个资本密集和专业密集型产业，其地产和商业的价值属性均将服务于金融属性的增值功能。商业动产的获利需要通过持有才能获得，而价值最大化就是要使土地价值和商业价值这两个要素协调发展，使短期市场目标和长期金融目标相统一，单纯的地产开发模式必将逐步被追求专业和物业价值的发展商所抛弃。

　　伴随着“概念型购物中心”开发运营压力的逐渐显现，在2005年“只租不售”的商业地产项目开始快速增长，甚至在某些城市上升为新生项目的主流模式。郭增利先生对此现象的评价是：“这既是一种专业的回归，同时也是对起步期不确定性的价值取向和所付出代价的纠偏。”

　　规划水平决定城市价值

　　连玉明 北京国际城市发展研究院院长

　　长期从事领导决策和国情国策研究的连玉明院长通过对中国城市竞争力解决方案的研究，得出了如下结论：具有良好人居环境的城市通常是“先规划后建设”的城市，以前“先建设后规划”的模式给中国城市带来了种种问题。

　　“在城市化进程中，规划要比建设更重要。如果规划滞后或者不到位，再高标准的建设和管理也是无济于事。” 连院长以北京的交通堵塞为例来说明他的观点：“为什么北京的交通堵塞越来越严重？深层次原因是不合理的城市结构造成的。不合理的城市结构导致城市的神经错乱，这种神经错乱又导致城市功能的紊乱，而这种功能紊乱反过来又加剧城市规划追求短期利益。北京要解决交通堵塞，就不能单纯去解决所谓的交通问题，而要从根本上改变城市的结构”。

　　身为中国城市生活质量研究课题组组长，连玉明院长认为2005年北京最大的转变就是摒弃了摊大饼式的城市结构，发展周边如昌平、顺义的边缘集团，减少城市中心区的压力，逐渐分散城市中心区的功能。“随着北京城市规划策略的改变，有实力的开发商必须向城市运营商转变，高效率、高价值地实施对整个城市的土地开发，由以前的产品制造型发展模式向满足消费型发展模式转变。”

　　地产金融创新影响房企发展

　　刘琳 国家发改委投资所房地产研究中心副主任

　　“2005年，宏观经济的发展状况与全国房地产市场调控政策的变化息息相关。政策对中国房地产市场的影响力之大，在今年得到了充分印证。”

　　从事房地产宏观政策研究的刘琳博士在2005年做了以下几件事：跟踪房地产市场形势的变化，撰写房地产市场发展报告，参与对房地产投资增长和房价调控问题的讨论。

　　“今年，对我影响最大的事情是，多年所学在实践中得到了真正的应用。” 刘琳分析，宏观经济的发展状况与全国房地产市场调控政策的变化息息相关。而在房地产信贷政策持续严控的形势下，房地产金融方式的创新将直接影响房地产企业的发展。

　　刘琳告诉《中国不动产》杂志，她在2005年做得最重要的事情就是分析房地产市场在宏观政策下的走势，并对房地产调控政策的变化做出了预测。“今后，我们研究中心还将继续关注房地产市场的发展变化。”

　　房企需要明白国际化标准

　　梁蓓 对外经济贸易大学国际经济合作系主任 CCIM中国总部主任

　　2005年，梁蓓教授将主要精力放在了研究中国的房地产行业如何与国际接轨上，她主持并策划了两个有影响力的专业论坛。房地产金融论坛邀请了央行研究局、银监会和中信银行的负责人，主题是关于金融资本在房地产行业内所占的比重和地位的问题。另一个论坛是与北京市政府和联合国共同推出的工业分包与供应链论坛，这是中国能否成为跨国公司的一个重要标志。

　　梁蓓对她从事的研究进行了如下阐述，“中国企业能否走出去是个问题，走出去后用国际标准衡量行业水平是另一个问题。中国企业过去走出去也会失败，是因为管理者不懂国际标准，不懂国际税收，不懂跨国经营战略，不懂竞争规则。亚洲的印度、泰国、菲律宾是国际化的国家，而目前的中国仍然处于比较初级的阶段，还没有真正走上国际化。”

　　“现在是中国的房地产企业与国际如何嫁接的问题，中国的企业走出国门，外国的投资者走进中国，这之间都需要一个渠道。一个企业未来发展的好坏，归根结底还是人力资源的较量，是房地产人的国际化。如果房地产行业里的执行人的视野、理念、方法、渠道不国际化，最终他所管理的企业就不能国际化。”梁蓓介绍说，CCIM与国际著名的律师事务所、会计师事务所、投资基金、投资银行、REITS集团都有良好的联系和合作关系。2005年11月份CCIM组成38人的考察团赴中国实地考察，事实上这是美国投资者来考察中国的投资市场并选择恰当的进入时机。

　　尝试不动产金融的市场实操

　　郭晓武 厦门大学经济学院教师，厦门大学不动产金融研究中心(筹)研究员

　　“2005年，我更关注不动产金融的问题。” 厦门大学不动产金融研究中心(筹)研究员郭晓武说。受宏观调控和产业链自身整合的双重影响，金融在不动产业中的地位显得格外重要。中国的不动产业开始回归它的金融属性，特别是几个海外地产投资基金选择在上海、北京等城市大手笔资本运作，让不谙其道的房地产企业领略到不动产金融的独特魅力。

　　郭晓武归纳了他在2005年所做的三件事：一是花费时间用于不动产金融市场的考察论证，主要对北京和上海这两个地方的市场进行了详细地实地考察研究；二是结合对不动产金融市场的考察，自己撰写了大量的研究报告，有的已经整理成文章发表；三是对企业的投融资战略发展提出了自己的建议和方案，目前已经付诸实施。

　　“2005年，给我影响最深的一件事是筹备厦门大学不动产金融研究中心这件事。” 郭晓武和研究中心的同事们正在酝酿着一件事，以厦门大学不动产金融研究中心的名义定期发布《中国不动产金融市场报告》。

　　通过与理论界、地产实业界、金融界以及政府监管部门等方面的广泛接触和认真的市场调研，郭晓武掌握了大量来自于不动产金融市场的第一手信息。他说，这将有助于解决企业的融资等实际问题。

　　投资基金更看好二、三线城市

　　黄健南 中城投资管理有限公司董事总经理，美国前商务部助理副部长

　　2005年，REITS频频出现在各大媒体的报道里，翻译成中文就是房地产投资信托基金。美国的REITS上市公司已有上百家，但在中国因为没有相关的法律和税收政策支持，还没有出现真正意义上的REITS。

　　“我现在正在积极筹备建立中国城市投资基金。” 祖籍温州的美籍华裔黄健南先生，早期曾为美国前总统克林顿参加总统竞选立下过汗马功劳，是一位十分出色的银行家。他目前正在与一群职业投资人筹划设立中国城市投资基金，希望以投资机构的力量来促进中国的城市发展。“投资基金不会等机制建立好了再进来，否则社会就不可能进步，城市就不可能发展。”

　　有着丰富投资经验的黄先生非常看好中国大陆的二、三线城市发展，他认为二、三线城市活力和发展空间会更大。对大多数海外投资者而言，他们更熟悉上海、北京这样的大城市，在选择投资方向时，必须会问自己一个与投资回报有关的问题：到底是投资上海、北京这样的一线城市好，还是二、三线城市更好一些呢？

　　“这就需要我们不断地把有潜力的中国城市介绍给海外投资者，二线城市变成一线城市需要一个渐进的过程的。” 黄健南认为只照顾一线城市的发展，会造成社会发展的不平衡。如果人口流动全部集中于上海、北京，中国的城市发展就会失去平衡，失衡后会造成很多的社会问题，如交通、能源、居住等与人口数量有关的问题。投资二、三线城市的安全系数低，也存在着很大的市场风险，合理规避风险正是金融投资者最需考虑的问题。

　　“中国城市投资基金最初的投资者仅有300多人，每个人投资50万，基数很低，数额不多，但是可以进行扩展，前提是基础一定要打好。”基于这方面的考虑，黄健南先生会选择在一线城市做试验。当中国城市投资基金投资的项目做成了，投资有足够的信心时，就可以慢慢往具有更大发展潜力的二、三线城市投资。

　　对于中国城市投资基金的运作，黄健南进行了如下解释：“等资金的积累达到一定程度，我们还可以吸引更多的投资者专门投资医院和学校，将一个综合性的投资变成专业性的投资，但这需要一个循序渐进的过程。”

　　以学习的心态关注这个市场

　　孙文海 德丰杰全球创业投资基金副总裁

　　“2000年德丰杰投资了百度，现在是百度最大的股东。我所从事的VC(Venture Capital)业，更加致力于IT业、电信、通讯、新媒体的发展，一些快速成长的行业。而非资源和传统的行业，比如房地产。”初次见到孙文海，他非常认真地告诉《中国不动产》杂志。

　　2005年是宏观调控对房地产业影响巨大的一年，北京的写字楼市场大幅缩水。然而，位于京城CBD核心区的国贸中心租金却不断上涨，原因就在于这里集中了大量的会计师事务所、律师事务所、传媒业、投资机构。“我们更关注与高科技、新兴企业的合作，2005年年初在签第4年租赁合同前，曾考虑过把公司办公地点搬到中关村去。”因为德丰杰主要同国际会计师事务所和律师事务所打交道，而这些机构更多的是聚集在CBD区域，孙文海的公司还是选择留在了国贸中心。

　　热衷投资事业的孙文海非常留心同行的一举一动。2005年，一直以做VC投资的赛富基金(即“软银亚洲”)，做出了一个让同行业都非常惊讶的举动，投资房地产业的著名企业顺驰集团。这个与房地产从未有过关联的VC业，如今却开始进入这个市场，进行新的尝试。

　　“我对赛富基金的举动并不感到惊讶，这证明他们具备了足够的资本。” 孙文海分析说，“软银亚洲”在它的第一期基金投资盛大网络成功后，获得了巨大收益。在二期即融资6亿美金。并在2005年8月26日对顺驰进行了投资。“房地产是一个对基金的需求量和存量要求都非常大的行业，在目前，我们不会超出原来的范围。或许我们比较传统、保守一些。”

　　孙文海告诉《中国不动产》杂志，德丰杰全球创业投资基金不会轻易做投资房地产的尝试，但会以学习的心态关注这个市场。

　　2005年是个混沌的一年

　　索春生 深圳富通投资集团董事长，精瑞地产基金主要出资人

　　对2005年中国房地产市场的整体评价，深圳富通投资集团董事长索春生用了一个词——“混沌”来形容。

　　“引导行业有序竞争是宏观调的基本思路，结果是“百家争鸣”还是“群魔乱舞”似乎并没有定论。到目前为止，我认为政府管理部门和房地产企业都没有提出一个有效的对策出来，如何让房地产行业健康持续的发展还是一个严峻的命题。” 索春生董事长认为，2005年的宏观调控对业内人士的综合素质提出了更高的要求，也导致了行业资源的二次分配，优胜劣汰的竞争结果正在逐步表现出来。

　　谈到今年中国海外投资机构发表大量分析中国房地产市场的报告和文章，熟悉投资市场的索董事长的判断是：他们的目的还是为了实现公司在华的经济利益，通过媒体报道对公共舆论进行误导。“房地产是一种特殊的社会商品，对社会的影响力巨大，必须要慎重看待小心处理。”

　　索春生董事长在接受《不动产》杂志采访时表示，外国投资机构全面介入还不是问题的关键，问题在于中国房地产市场现在的状况就如同“关公战秦琼”一样混乱。政府主管部门还停留在看文件、听汇报的阶段，对房地产市场的认识有限；经济学家也没有进行深入细致的调查研究，仅根据几组不同来源的统计数据就提出看法和观点；据大部分开发商就像一群没有长进的泥瓦匠，只知道和泥砌砖盖房子，等到“地根”和“银根”紧缩时，才发现自己已经没有可以发展的路径了。

　　中国房地产不仅受制于产品供应链条过于单一，还在于其属性表达上存在严重问题。多年的计划经济体制让很多人强化了房地产的地域属性，忽略了它的金融属性，目前的房地产市场还处于一个自然混沌的状态。如同金钱既不是天使也不是魔鬼，房地产本身并没有善恶之分，它是大众生活必需品，更是有效的金融投资工具。

　　房地产行业缺乏同业合作精神，很多开发商甚至希望能够在市场的狂风暴雨中做到“舢板突围”，却没有在大海中找到正确方向。靠天吃饭的思想导致大部分开发企业不具备必要的抗风险能力，经常出现有的开发商手里有钱却找不到地，有些开发商手里有地却酬不来钱。互不信任，各自为战，点状分布，将房地产看成资源消耗型产业……这些陋习已经严重阻碍了行业的正常发展。

　　作为一名熟悉中国金融投资市场的专业人士，索春生掌控的精瑞基金经过几年的市场砺炼，正与处于长三角经济圈内的扬州市洽谈融资合作事宜，如合作成功就可能出现百亿资金注入扬州改造的结果。房地产投资基金会逐步向银行转型，其过程必须是在符合国情的情况下，通过政府管理部门和行业人士的共同努力，促进不动产交易市场的迅速形成，突破中国房地产发展中的地域属性，强化房地产的金融投资属性。

　　投资商变成了开发商

　　李保刚 博华紫光置业有限公司董事长

　　“介入了观唐别墅的实质开发后才知道这个行业有多么不规范，包括施工、策划、监理等环节都存在着问题！”原本想做个纯粹投资商的李保刚在2005年彻底变成了一个开发商。

　　以前开发商总认为向银行借钱特容易，完全可以凭借滚动开发来把盘子做大，现在没有一定的经济实力和融资渠道，将很难把项目开发出来了。尽管博华紫光置业有限公司有着良好的融资渠道，但李保刚对土地交易的招拍挂还是敬而远之，因为所有上市交易的土地价格水平都超乎他的想象，因此把目标锁定在手中有地却没钱运作的项目上。但随着时间的推移，这种可以合作开发的老项目也在逐渐变少，以后只能用招拍挂方式购地开发了。

　　毕业于北京工商大学的李保刚在证券投资领域有十多年的从业经验，对投资回报和风险控制的敏感度相当高。他认为进入任何一个行业的前提必须是搭建好自己的融资平台、投资决策体系和管理平台。同其他可以介入的行业相比，资金在房地产开发领域的收益还是最好的，回报率至少在20%左右。“管理者的精力和公司的经营方向都是有限的，既然房地产开发的回报率比较高，一心一意做个开发商也是个不错的选择”，李保刚形容自己做观唐别墅的过程就是一个“入世”和“出世”的过程。

　　在开发观唐别墅的过程中，李保刚逐渐形成了开发“观唐”系列产品，将“观唐”打造成一个中式建筑文化品牌的想法。为此，博华紫光置业有限公司不仅出资成立了北京观唐时代文化有限公司，还成为大型文化考察活动——《玄奘之路》的承办单位之一。此次活动的总顾问，中国艺术研究院副院长冯其庸先生还建议在观唐别墅设立一个唐文化会馆，不仅可以对唐文化及中式建筑进行深度发掘，还可以在今后举办系列的主题文化活动。

　　据李保刚透露，他们公司正考虑在后海开发一个北京规模最大的四合院项目，开发面积将超过一万平方米。此前已经有公司投入大量资金完成了拆迁、规划和挖槽状态，由于缺乏资金希望与博华紫光进行合作开发，并借助“观唐”的品牌资源优势扩大社会影响面，项目建成后一套四合院的最高售价将在1.2亿人民币。从这一谈判过程中，李保刚领悟到地产品牌的力量，完全可以通过借鉴传统中式住宅的建筑形式参与北京的旧城改造，

　　2005年，李保刚成功地完成了一个从“入世”到“出世”的过程：“入世”是从投资商向开发商过渡，“出世”是在开发观唐别墅的同时延伸出相关的品牌服务。他希望观唐别墅不仅能给购房者一个独特的中式建筑，更希望构筑出一个能代表当代中国的精神符号。当初只是为了销售观唐别墅唱的一出戏，最终却变成一台演绎中式建筑的大戏，这是李保刚做投资商时绝对没有想到的。

　　针对投机性消费的抑制政策效果明显

　　诸一军 中国房地产开发集团公司副总经理

　　2005年4月，诸一军将北京西部的标志性建筑中关村金融中心销售完毕并基本建成后，从北京科技园建设集团公司调到中国房地产开发集团公司任副总经理，此前他的身份是北京科技园置业股份有限公司董事总经理，并担任中关村写字楼商会会长、重庆万里蓄电池股份有限公司董事长等职。

　　“对2005年中国房地产市场影响最大的事情并不发生在2005年，能够影响整个产业领域的事件往往是在滞后一段时间才会真正体现出它的作用。”长期从事房地产开发实务的诸一军对国家宏观调控政策有着清醒的认识：2003年，中央银行出台121号文件，对房地产领域的金融与操作进行了限制性规定；2004年，国家对土地供给政策做出了重大调整，开发商获得土地的方式更加透明，但途径减少的同时，获得土地的成本也相应提高。这两个事件对房地产市场起到了抑制供给的作用。从商业银行对房地产消费出台的政策也起到了抑减需求的作用，但作用没有“银根”和“地根”紧缩明显。与供给消费政策比较，抑制供给的作用似乎更大一些。今年，政府宏观调控的政策是对前两年政策的补充，基本的思路没有显著变，针对投机性消费的抑制政策还有所加强。

　　回顾这几年的宏观调控政策的效果，获得中国人民大学经济学博士学位的诸一军认为有几个方面可以总结，并应该在今后的工作过程中加以规避：一是政策制定者对前段时间房地产价格上升中由投机性消费带来的权重有多大缺乏相对准确的判断；二是所出台的政策对压抑投机性消费的针对性不强；三是政策出台时没有为市场留出一个缓冲期，缺乏过渡的手段；四是政府对房地产证券化的推动不利，房地产企业在缺乏银行的金融支持时，没有相应的替代性支持；五是土地的供给政策还不完善，土地行业的预警系统尚没有建立。

　　2005年发生的对房地产市场影响很大的事件至少有三件：一是人民币兑美元汇率的调整。汇率调整对中国出口的影响会在2005年年末至2006年年初显现。如果出口贸易下降，拉动内需将成为宏观调控的方向，房地产市场会有一个相对宽松的环境。同时，对人民币升值的预期而产生的境外资金进入中国投机房地产的冲动正在消退，房地产市场的供求关系会更加合理。二是我国“十一五”发展规划的确定和发布将进一步明确拉动国内需求的方针。使中国房地产市场规范化的市场环境应是增加供给和拉动需求。增加供给主要是从资本投入的结构性调整来实现，这包括房地产证券化和房地产企业股权的社会化。三是2005年7月，香港证券和金融市场允许REITs对中国大陆的房地产开放，这一条眼前看影响不大，但将来意义深远。尤其是第一只以国内物业为对象的REITs发行成功后会对大陆房地产市场的租售机构产生很大的影响。对于北京房地产界而言，2005年中央提出“发展环渤海经济圈”这一思路对区域经济发展有重大影响，但效果将是在未来几年以后产生。

　　综合考量上述事件，诸一军的判断是：在2006年会有促进房地产市场成长的其他政策出台，房地产市场会有一个相对宽松的市场环境出现。

　　宏观调控对我们是个大机会

　　范小冲 北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理

　　在许多开发商“痛苦煎熬”的2005年，阳光100的范小冲却认为“机会来了”。在范的眼里，2005年的阳光100比其他人要过得“好”。

　　“今年房地产行业最大的一件事就是宏观调控，宏观调控对阳光100不是一次打击，反而是个机会。我们在今年上了5个项目，是这几年上项目最多的一年。”范小冲认为经过13年的发展，阳光100已经形成一定的影响力，也形成了相对成熟的管理模式，积累了一定的经济实力。宏观调控让很多人犹豫、压缩甚至后撤，但也提供了很多的机会和资源，有实力的开发企业会有更多的机会拿到好的项目。

　　2005年给范小冲的整体感觉是，房地产行业由过去的项目竞争上升到企业的竞争。目前已不再是简简单单地关心项目的卖点、户型、环境，当然这是基本功，而更多的是要站在一个企业竞争的高度去考虑——企业的发展战略是什么，目标客户是谁，怎样为客户创造价值，甚至考虑如何走出去，实施跨区域发展战略，这也提到日程上来，而过去没有这么紧迫。

　　2005年对阳光100发展有着重大影响的事件莫过于“农行给阳光100提供15个亿的授信”，这也是国有四大银行今年第一次授信。对阳光100的未来发展，范小冲充满了信心。

　　2005年感觉有点儿乱

　　田东海 清华同方房地产开发公司总经理

　　曾负责成功开发清华同方广场的田东海博士今年的主要任务是寻找合适的土地，他对2005年房地产市场的整体印象是——“不论从政策制定、市场反应还是媒体言论，感觉有点儿乱”。

　　十余年前，田东海选择《公共住房政策：国际经验借鉴与中国现实选择》作为自己的博士论文课题。对住房政策进行过系统研究的他认为，北京真正意义上的房地产市场从1995年算起也不过十年左右时间，确实也需要进行一次结构调整来促进市场的成熟。国家的宏观调控是从保持社会稳定，控制金融风险的角度出发制定的，但在各种利益集团的博弈过程中未必能达到政策制定的初衷，因为除了开发企业，地方政府、税务部门、商业银行与中央政府之间也存在着利益冲突，如何协调解决本身就是个大问题。

　　此外，土地招拍挂制度是在“公开、公平”的原则下让开发企业取得土地资源，可以杜绝以前协议出让土地过程中的腐败现象，但希望通过这种方式让房价逐步降下来似乎不太可能达到。从现实成交情况看，招、拍、挂的土地成本没有降低反而提高了，这些都会体现在最终的房价里。北京的住房体系是从一个极端跳到另一个极端，即从完全福利供应体制下的绝对短缺跳到完全商品供应体制下的相对过剩。

　　田博士认为，尽管北京逐渐建立了适应社会主义市场经济条件下的商品住宅体系的法规制度，但从近几年的实践来看，市场调控机制没有起到应有的调控监督作用，这实际上是一种“该管的没管住，不该管的非要管”的管理无序状态。

　　房产品牌时代悄然来临

　　梁上燕 宏宇集团董事副总裁

　　从前，大西洋沿岸有一位农场主苦于找不到帮工，不断地张贴招工广告，可很少有人愿意到他的农场工作，因为大西洋沿岸的风暴总摧毁沿岸的建筑和庄稼。直到有一天，一位又瘦又矮的中年人应聘，当农场主问他“你会是一个好帮手吗？”此人的回答竟是：“即使飓风来了，我都可以睡得着。”

　　虽然听上去有点狂妄，急需人手的农场主还是聘用了他。中年人从早忙到晚把农场打理得井井有条，最令农场主吃惊的是：暴风雨来临前他已默默为农场平安度过风暴之夜做足了准备：干柴草都早已盖上焦油防水布、鸡圈、鸭舍所有的房间门窗紧闭，所有的东西都被拴得牢牢的、没有什么能被风吹走的，农场主至此才明白帮工为什么能在风暴之夜睡着。

　　这个故事是宏宇集团副总裁梁上燕在参加博鳌论坛时在飞机上翻杂志看到的，其中的寓意令她十分欣赏：如果你在精神、心理乃至身体上都做好了准备，即使暴风雨来了又有什么可害怕的呢？

　　2005年6月，北京星河湾以全成品的形态面世发售，随即就引发了业内人士与购房者的广泛争论。叫好者认为星河湾改变了北京多项开发纪录，现房实景的模式值得推广和借鉴；而质疑者则认为星河湾是在一个错误的时间和地点推出的一个豪宅社区，销售结果将不容乐观。

　　“我们开盘不到三个月，国庆节后销售额近10个亿，在目前宏观调控的大背景下，结果要比同期推出的高档项目好得多。”面对《中国不动产》杂志的采访，梁上燕女士为记者介绍了星河湾针对高端客户所做的一系列公关推广活动，包括10国驻华大使及夫人参观星河湾园区；国际营销大师菲利普·科特勒在星河湾会所举办私人party；成功举办了NASDAQ总裁论坛；新西兰贸易发展局的官员参观星河湾……

　　很多开发商对于国家出台如此严厉的宏观调控政策颇有微词，而梁上燕女士却认为暴风雨来临之前，你做好准备就能安眠。“我们要做70年的好产品，让业主满意是我们的目的。任何一次危机就是一次机遇，如果总是被动等待，你永远都不会成功！”

　　在各种场合，梁上燕女士提到最多的一个词就是“品质”，星河湾就意味着历久弥新的经典，而不是转瞬即逝的时尚。进入北京三年时间，宏宇集团集中精力、全力以赴打造一个星河湾，目的是要使它成为一个中国房产业的标志性符号。

　　在一个大型房地产专业论坛上，科特勒营销集团总裁曾真诚地告诉梁上燕女士：“北京星河湾已经达到世界水平，这种社区完全可以做世界级的营销活动，应该让500强企业选择在这里做公关活动。”

　　梁上燕女士也向外界表示，宏宇集团将携南北星河湾向美国、欧洲、东南亚的发达国家做深度推广，使星河湾真正成为中国和世界政经名流的生活区和集散地。

　　以低调心态修炼内功

　　潘明朗 香江国际发展公司副总裁

　　2005年是在一片对“地产泡沫”的谩骂当中开始，然后在一系列宏观调控的政策出台中度过的。

　　香江国际发展公司副总裁潘明朗的看法是，“这次宏观调控对投资市场的影响非常鲜明，但是对房价的影响小而又小。我个人甚至觉得宏观调控在住宅方面，尤其是对购买力没什么影响。北京物业的需求热度有增无减，这说明房价的降价空间没有余地。”

　　面对市场和企业的发展，潘明朗希望决策者能够具有新的视角和新的思维。这种新的视角与思维是什么呢？这几年物业产品趋于成熟，产品运作的空间不大，但营销方面的运作思维空间却很大。香江国际发展集团在2005年主要进行企业内部结构的调整，希望以此来迎接新一轮的发展与挑战。“这一年，我们经历了从做项目到做企业的决策转化。2005年是香江集团进京10周年，但我们企业上上下下都很低调，我们更多地把力量放在内部结构的调整梳理上。整个企业练内功的目的就是为了迎接整个市场的变化。”

　　古人云：塞翁失马，焉知非福。潘明朗认为，如果宏观调控的到来让更多的开发企业也象香江集团一样用理性的眼光看待市场变化，对于盲目发展的地产行业未尝不是一件好事情。

　　做地产并非就得“暴利”

　　杜猛 北京市国际投资发展公司总裁

　　在北京房地产市场上摸爬滚打了10多年的杜猛，在他看来，2005年迎来了房地产发展的“宏观调控年”。由于以前学的是经济学，杜猛对2005年宏观调控的理解显得更理性。

　　“我认为2005年的宏观调控是及时的，也是合理的。从这半年来看，宏观调控基本达到了预期目的，对销售产生了影响，对拿地的决心产生了影响，对销售价格的增长也有所减缓，整个市场产生了一定的萎缩。”杜猛认为，过去房价太高，市场分析太乐观，现在宏观调控则是让价格回归价值，这种做法是对的，并不是说，做地产就非得“暴利”。他指出，今年新开的楼盘卖得不太理想，其实今年的销售也还是不错的，主要是由于开发商期望值太高，很多人希望能在一两年内把房子卖完，同时价格也卖得很高。

　　杜猛认为，在宏观调控下，企业必须思考自己怎样才能配合国家的宏观调控，通过结合本项目的情况，积极调整本企业的发展战略、发展思路和经营手段，逐渐使自己的企业适合在新政下生存和发展。

　　正是基于对宏观调控的深刻理解，杜猛所在的投资公司早在2004年就开始行动，他解释说,“在‘8·31’大限之后，随着拿地难度的增大，拿地资本投入的增加，使我们企业做出了向外地、向其他二、三线城市扩张的战略。今年我们将在南昌、成都、海口等好几个城市投资开发项目。”

　　在向外发展的过程中，杜猛还悟出了一条经验：过去投资商、开发商只集中做一些大项目，其实做小项目，效果也还是很理想的，关键在于项目能不能做精，回报是否合理。

　　及时调整政策是对的

　　胡斌 北京高盛房地产开发有限公司董事总经理

　　高盛地产是一家外地来京的开发公司，今年推出了在京的第一个项目——沿海·赛洛城。作为这家公司的总经理，胡斌真真切切地感受到了“宏观调控”的威力。

　　在宏观调控的“突袭”之下，胡斌及其开发团队及时做出了调整。胡斌说：“首先我们放慢了开发的进度，项目原本打算3年做完，现在被推后了；其次是开发力度进行了适当地调整，形势逼得我们不得不放缓；第三是开盘的价格，在原定的基础上适当地下调了一点。” 同时，胡斌他们还做了其他一些工作：在产品上，引进美国先进的绿色认证标准，来提高产品的档次；在营销上，6月19日开盘当天，请来直升机助兴，7月份通过赞助皇马访华，用胡斌的话说，这是“与社会热点进行新闻联动，给市场注入一些新的活力和信心。”

　　通过调整，胡斌认为“效果不错”。在谈及今年的业绩时，他告诉《中国不动产》记者，“开盘四个月来，沿海·赛洛城签约销售的房子达到700套，据说仅次于国美第一城。”

　　最后，胡斌总结出一条经验：在宏观调控的背景下，有的开发商比较悲观，唱道“房地产的冬天来了”，也有些消极的开发商，捂盘待售，而沿海·赛洛城则通过整合顾客价值、产品理念、市场的营销互动来积极地应对挑战，从目前来看，这种策略是对的。他还特别提到沿海·赛洛城被媒体评为2005年的“明星楼盘”。在胡斌看来，这应该是他和公司今年最有价值的一件事了。

　　明年将有80%公司会破产

　　倪海燕 上海恒威房地产发展有限公司总经理

　　40岁的倪海燕是浙江舟山人，她的恒威公司经历了上海房地产最好的时期，意气风发的赚得盘满钵满。但是到了2005年，精明的倪女士有了一种前所未有的压力。

　　4月份新政策后，上海的很多楼盘都销售不动了。房产商手里积压了大量的房子，房产商之间的竞争也变得激烈起来。“现在就看谁的资金雄厚，谁能顶到最后了。” 倪海燕的说法代表了一大批上海房产商的想法。

　　“今年很多房产商手里压着土地却无法开工，像浦东、新浦就有很多土地。如果资金链一旦断裂，明年将会有80%的房产公司要破产了。”

　　不规范开发时代正在远去

　　杨乐渝 北京龙泽源置业有限公司副总经理

　　现在的房地产业越来越注重产品，注重品牌，注重可持续性发展，注重可持续的影响力。这一年的国家宏观调控对我们公司没有产生很大冲击，我们没有遇到诸如资金链紧张等大问题。相反，包括CBD在内的商业用地限制，让开发商更重视产品的可持续性发展。我们面临着区域内N个商业物业放量的挑战，但同时也在升华自己的产品结构，使自己更符合CBD未来的发展趋势。

　　如何做好自己的产品，如何去应对挑战是我们公司今年的目标。在今年，我们通过产品调整，把价值定位为“CBD的人文地标”。对城市的关怀、对人的关怀、对办公空间里人的心理需求的重视，是我们在2005年做得比较多的事情。企业在确立了可持续性发展的目标之后，下一步就是围绕着这个目标，把细节做好。我个人坚信，房地产业随着国家宏观调控，开发模式必然会发生大变化。房地产市场不再是单一的供求关系，而是客户积累的认知。同时，产品模式会随之开始调整，逐步进入房地产业的后产品时代，产品的硬件、软件、物理功能、心理功能都会达到平衡和统一。