质疑三：中国红街到底值多少钱？

　　中国红街到底值多少钱？真值开发商忽悠的10万元/平方米的天价吗？

　　先讲一个关于红街的故事，故事的真实性姑且不去论它。据传，中国红街项目刚刚问世的时候，有一家外国公司准备以2~3个亿收购中国红街的商业物业，但红街的开发商权衡再

三，认为利润太低，拒绝了。

　　如果以上这个故事属实，按照国外公司提出的收购价格，红街的均价大约是2万~3万元每平方米。从目前中国红街的实际交易价格来看，这个价格可能偏低了。但是，从另一个角度来看，国际专业投资机构提出的价格至少应该有一个参考性。如果这个价格与实际交易的价格以及开发商自己宣传的价格，出现了好几倍的差距之后，只能说明一个问题，要么红街根本不值现在宣传的价格，要么就是开发商在赚取暴利。无论是哪种可能性，对投资者而言，都是绝对的不公平。

　　中国红街高调地推出了6-8万/平方米的一层底商价格，并向投资者承诺65-75美元/平方米/月的租金收益。坦白地说，卖这么高的价格，实际上只保证了开发商的利益，而投资者和经营者的利益，则难以保证。

　　这样一来，对于开发商而言，能够大量而快速地回笼资金。但对于经营者和投资者则全然不同，由于要养铺、要负担高价的租金、再加上

　　质疑四：80多平方米大堂招世界500强企业？

　　据了解，中国红街在项目设计中采用了室外电梯，这对于冬天气温比较低的北方来说，一到冬天，电梯容易结冰，地面会变得很滑，给行人带来不便，这明显成为项目硬件上的一大缺陷。

　　另外，在设计上，与天价商铺难以匹配的还有它的写字楼部分。由于该项目写字楼的大堂只有80多平方米，如果供应给世界500强的企业，他们会因为面积太小而望而却步。因此，业内专家分析，它的目标客户可能会与SOHO现代城的业主差不多。

　　针对中国红街业态的选择，业内人士认为，拿中国红街所处的位置来说，这个地方适合做百货，但由于项目设计之初，在建筑结构方面存在的硬伤，导致建成后又不能做成百货，这是很大的一个矛盾，也为该项目的成功增添了许多变数。这位人士还指出，目前很多做商业地产开发的房地产商，在做商业的时候，事先没有想要具体去做什么，也没有认真去考虑周边的消费需求，更没找专业的商业顾问公司进行咨询，这样做出的产品与真正的市场需求形成了脱节。

　　质疑五：中国红街能否逃脱售出型商铺败局的怪圈？

　　专业人士分析说，作为天价商铺的中国红街，在操盘方面与其他一些商铺的做法没有太大的区别。从规划上来说，它只是一个街铺的概念，不像Shopping Mall，也不像一个单一的业态如古玩城、珠宝店等能很好地控制业态，因此，在招租方面业态会比较混乱，经营和管理起来会有一定的难度。

　　事实上，产权式商铺已经成为目前中国商业地产运营风险最为集中的地方。在北京，甚至是全国，这种商业地产的运营模式还极少有过成功的先例，而失败的案例在全国各地比比皆是，北京更是前赴后继的出现。《中国不动产》的前身《楼王》也曾就产权式商铺报道一起中国最大产权投资失败案例：“碧溪家居广场陷阱”(见《楼王》第200506期封面文章)，在业内引起广泛的关注。因此，一些城市纷纷出台了相关规定，限制产权式商铺的项目。例如上海，则在2004年就已经出台相关的法令来限制产权式商铺。

　　据业内人士介绍，目前北京唯一有案例可循的产权式商业地产成功项目，只有位于阜成门的万通新世界中心。不过这个当年也是售出天价的商业项目，目前已经沦落为小商品集散市场。那里经营的品种全是地摊货，与中国红街商业街经营户一定是顶级品牌的定位自然不可同日而语。尽管万通当年的定位也是相当的高端。

　　台湾商业地产联盟主席刘耀东分析大陆产权式商铺失败原因时指出，目前大陆商业地产刚刚起步，开发商资金实力普遍有限。正因为如此，大陆商业地产开发商普遍采取了出售套现的运作模式。而事实上，把产权分割后出售，正是决定商业地产项目必然失败的根本原因。在商业地产发达的国家和地区，商业地产项目基本都是整体出售或者开发商自己持有，通过专业公司统一经营业态和管理。因为一旦产权分割，统一经营业态就不可能实现，统一的管理自然也就无从谈起。业态混乱之后项目只能失败，即使侥幸没有完全失败，也只能成为各种地摊货的集散交易中心。

　　作为今年商业地产“明星楼盘”的中国红街，是否能逃脱这个售出型商铺败局的怪圈，目前还不能确定，让我们拭目以待。

　　附：

　　京城商业地产三大经典败局

　　碧溪家居套牢6亿

　　碧溪家居广场坐落于北京市西南三环丽泽桥商圈核心地带，占地总面积63982平方米，建成后的碧溪家居广场将成为一座涵盖购物、娱乐、休闲、商务、售后服务等各项服务保障功能为一体的5A智能化家居商业大厦。

　　2003年，碧溪家居在全国范围内销售商铺，宣称能够为业主们办理产权，高额租金回报，还可银行贷款。2004年10月，碧溪家居共卖给2000多业主约5000个商铺，收钱近6亿元。到今年3月，业主的租金和产权均已无法兑现，碧溪家居也由于经营上出了问题而关门。截至今年4月中旬，已有7批业主共200多人把碧溪家居广场告上法庭讨债。

　　专家点评：

　　北京商业企业管理协会常务秘书长、高级经济师高以道先生说，类似碧溪的商业房地产纠纷，很久以前在全国范围内都很普遍，近期则越来越严重。近年来，许多房地产开发商纷纷转向商业房地产的开发。然而，很多开发商并不熟悉商业，盲目投资的结果是，房子盖起来后却难以出手，因此面临资金链断裂危机。危机产生后，开发商就会想出各种办法，“整体卖不出去，就一小块一小块地零卖，卖产权商铺、摊位包租，大量的广告宣传，各种无法兑现的承诺都出来了。”

　　巨库兵败体验式卖场

　　巨库地处安定门商圈中心，定位于“中国第一家体验式主题卖场”，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域，并以“购物体验式卖场”打破了京城传统的商铺经营模式。但目前，许多商家已在联名退租，而它的投资商首创资产管理公司的总经理杨晓斌也当众承认，巨库运作比较失败，为这个标志独特的商业地产做了一个阶段性的“盖棺定论”。

　　专家点评：

　　业内专家认为，今天的巨库为什么生意如此冷清并出现商户开始退租等情况？重要的原因还是其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。

　　在形象定位方面，其问题主要在市场和商场的冲突上：市场吸引的是无差别的消费人群，而巨库不论在目标客户的定位还是以此为基础的形象定位，都是要吸引35岁以下新青年，消费客群相对单一，这是一个矛盾。具备商业知识的人都知道，百货商场卖的是时尚、便利店卖的是时间，而超市和市场卖的就是便宜。价格便宜就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑，既然巨库的定位在市场，但是价格又没有吸引力，就失去了消费基础。如果因为环境好，价格就贵，那消费者完全可以选择去大商场消费。

　　第五大道深陷维权困境

　　北京第五大道的商业规划理念源于纽约著名的第五大道精品Shopping Mail为主题概念设计，集时尚精品、娱乐休闲、

　　专家点评：

　　由于总体规模只有3万多平方米，其中新世纪钱柜、青鸟健身和全聚德等主要商家占了近50%，所以导致作为购物中心核心业种的精品零售店数量非常少；第五大道一二层全部分割后发售产权，无法保证未来的统一经营和管理，同样无法保证统一的招商，即无法按照营业水平、业态、及知名度等方面鉴定、筛选和确定商家，最终导致商业规划难以实施及招商无力。