“212文件”迫地产信托夺路突围北国投“链式信托计划”对有实力的开发商来说无疑又多了一条融资渠道，而对于真正陷入融资困局的中小地产商，资金饥渴依然无法解决

　　尽管“212文件”的监管使得信托公司房地产业务开展步履维艰，但日前记者了解到，“链式信托计划”将成为北国投主动出击的重磅炸弹，其目标直指几家大型房地产公司。

　　业内人士认为，与北国投联手的必将是地产界的“大腕”，因此，对有实力的开发商来说无疑又多了一条融资渠道，而对于真正陷入融资困局的中小地产商，资金饥渴依然无法解决。

　　链式信托突围

　　“我们将和5家地产商合作发布信托计划，投资土地一二级开发。”在11月6日的金融地产年会上，北国投总经理王晓龙率先披露了“链式信托计划”的发布信息。

　　据此计划，北国投将联手几家信托公司成立投资联盟，用总信托和子信托的方式，以5～10亿的资产规模及“3+2”或5年模式，联合投资房地产项目。

　　“组合投资配置——信用服务机构联合监管——利益分配——投资者退出——受益人大会，直至信息披露及信托计划终止。”这是北国投信托部经理何晓峰展示给记者的链式信托的投资路径。

　　此次信托计划所涉及的三方利益主体——信托公司联盟、投资方及房地产公司较以前都有明显不同。融资平台从一家信托公司转为多家公司联盟；投资方除了机构投资者也对普通投资者开放；而作为资金需求方的房地产公司虽为相对固定的5家，但也不排除其他公司的加入。

　　值得注意的是，此项信托计划的标的运作与以往的信托计划稍有不同，除了对一级土地整理及房地产开发过程的不同阶段提供金融支持外，还对大规模收购的收租地产，包括出租

　　“标的多元化使我们在投资上离开了单一信托。项目中的风险全程承担，则加强了产品的信任度和获利空间。”王晓龙认为。

　　此项信托计划最引业界注目的还不在于此。信托产品的发行份额限制被认为是房地产信托发展的死结，在突破200份限制的争论甚嚣尘上之时，北国投只要20份的信托计划就变得分外惹眼。

　　“每个计划的资金合同不超过200份，如果是机构投资者，只需要20份。”王晓龙表示，“其实现阶段缺少的是渠道，不是资金。关键要整合好资源。”

　　另外，此次信托投资联盟还涵盖了商业银行、律师事务所、会计师事务所以及房地产评估机构等相关中介。“中介机构的引入是联合信托的重要组成部分。受托人与这些中介机构签订合同，托管中的任何款项都必须向商业银行提供指定证件。”王晓龙解释。

　　初衷在哪里？

　　北国投此次举动的深刻意义在于探索信托公司房地产业务的发展方向。

　　“212文件”后，信托公司的生存空间更加狭窄了。而《房地产信托管理办法》和《评级标准》酝酿已久，业内一致认为，信托公司分业时代即将到来。

　　现阶段很多信托公司把资产证券化作为未来的业务出路，东中西部区域发展和改革研究院孙立则认为，“涉足资产证券化业务对于信托公司建立长线赢利模式是好的，然而信托公司在其中的角色比较尴尬。尽管信托公司在资产证券化整体环节中处于核心地位，但在现实操作中的边缘化已是不争的事实，信托公司作为受托人的信托报酬少得可怜。况且，在试点阶段，信息披露等很多程序的要求都很严格，信托公司花费很大，最后很可能‘只赚吆喝不赚钱’。”

　　“除了资产证券化，就剩下REITs了。而REITs的主要对象是收租物业，要求有长期稳定的现金流，同时要求未来的收益率达到市场预期，这在国内形成一定的规模是有难度的。”王晓龙指出。

　　“现存的产品多以证券信托计划为主，必然让监管当局的注意力相对聚焦。如何应对政策变化并寻找银行、信托及地产业共赢的格局，是我们目前研究的重点。”王晓龙表示。

　　不难看出，“链式信托计划”无疑是北国投在房地产信托日益逼仄的生存空间中寻找差异化的又一次努力。

　　另据记者了解，北国投正在积极筹备推出一项适用于各商业银行的准证券化的信托产品。内部人士透露，北国投看中的是长线利益。

　　难解中小

　　“链式信托计划”不失为北国投在地产信托方面的一次尝试与突围，但对于多数地产公司来说，其现实意义似乎并不是很大。

　　思源顾问总经理李国平指出，有实力的开发商还是倾向于向银行贷款，而真正缺钱的是中小开发商。因此，北国投此举只能说是一种创新，不会对地产界造成过多的影响。

　　记者目前无法确切得知与北国投合作的5家地产商的名字，但据业内人士透露，这5家均为实力较为雄厚的开发商。

　　“这种链式信托计划的可复制性很小。”李国平在接受记者采访时表示，“其他信托公司未必能很容易地推行与参与。

　　孙立则认为，“北国投的链式信托计划在一定阶段还是会受到市场追捧的。合法的融资平台、成功的项目对接和实力强大的买家支持三要素都齐备就可以构成一个很好的融资渠道，况且目前正是开发商资金紧缺时期。而且，北国投的链式信托计划也反映了现阶段信托公司房地产信托业务的走向。”(记者 张媛媛)