见习记者 田 晶 北京报道

　　香港人洪涛坐在北京建外SOHO的新办公室里，透过十七楼的玻璃幕墙，看到，在北京CBD核心区域，银泰国际中心、凯德置地大厦等摩天大楼正在迅速生长，站在这些巨型建筑背后的，是众多海外基金的身影。

　　“除了

　　洪涛身份变化的幕后，有一个行内的爆炸性新闻。11月7日，一向低调的第一太平戴维斯(Savills)突然召开新闻发布会，宣布“陈超国兵团”空降。陈超国原为卓德测计师行董事总经理，洪涛是其麾下负责内地业务的得力干将，陈加盟第一太平戴维斯后，包括洪涛在内有三十多人集体追随而至。

　　记者了解到，陈超国兵团之所以从卓德测计师行离职，是因为在海外基金大举进军中国房地产市场的背景之下，原公司业务范围中从事地产综合业务的空间越发狭隘。

　　加盟第一太平戴维斯后，陈超国们将负责内地的地产评估业务。“短短一个月内，北京就有几十家海外房地产基金找到我们，其中以中小型基金居多。”

　　基金第二波路线图

　　据第一太平戴维斯(北京)助理董事胡建明介绍，实际上从去年年初开始，就有零星中小基金进入

　　中伦金通律师事务所合伙人陈明也表示，去年来自香港地区、新加坡的中小房地产基金较多，而现在接触到的更多是来自欧美的基金。另外，还有很多欧洲的个人投资者，动辄带来几百万美元，购买公寓作收租之用。

　　在中国市场打拼多年的大型海外基金，已将触角伸向天津、武汉、沈阳等二线城市，而初来乍到的中小基金，只会选择在上海、北京、深圳等几个大城市投资。

　　“在市场相对成熟的上海和北京，10%以上回报率的物业并不好找。北京西南一家小型商场，预期回报率达20%，但是投资基金最终不得不放弃，因为商场原为国有企业，基金无法取得产权。”洪涛表示，“中小基金必须面对新的形势，在北京他们已买不起高档物业，比较合适的选择是买烂尾楼，或与有实力的开发商合作，先购买部分物业，建立合作关系后再做其他融资项目。”

　　中小基金由于规模有限，无法进行长期投资，也不可能同时选择几个项目来分散风险。不过，它们正在尝试投资模式的创新。

　　洪涛的几位朋友刚刚在香港组建了一支基金，旨在投资内地房地产市场。“这支基金只有几千万美元规模，准备收购内地商场或商铺，对其进行改造、

　　中小基金的投资策略往往侧重于某一领域，有的专门做商业物业，有的只投资工业用地和厂房。“他们的投资目标很明确，而且操作十分专业。”洪涛介绍了刚刚接待过的一只基金，“他们找到一家需要扩建的工厂，在买下厂房的同时，与原来的业主签订租赁协议，然后进行设计、重新建设，最后再租给原业主。从设计、建房到出租，他们赚取了三层利润，而且由于原业主承诺租厂房，预期投资收益得到了保障。”

　　在接受本报记者专访时，梁建纲神情已略显疲惫，但还是对中国房地产市场巨大投资空间表现出亢奋。美国国内现在对中国的房地产市场抱有浓厚兴趣，从大的投资基金到中小投资者，都在热烈谈论大洋彼岸的楼市。

　　梁建纲介绍，CCIM协会成员遍布全球商业房地产投资市场，协会本身就是一个庞大的交易系统，每年完成6万笔交易，总价值超过540亿美元。而这个由投资公司管理人、投资顾问、评估师以及银行家组成的考察团，几乎可以完成海外房地产投资的全套程序。“但是，中国房地产市场的真正发展只有十年，还十分不成熟，大部分投资者只愿意进行短线投资，期限在两年以内。”梁建纲说。

　　与此同时，欧美的投资资金正大举进入内地。

　　11月6日，国际注册商业房地产投资师协会(CCIM)主席梁建纲从北美带领一个40人考察团抵达北京。这群投资者或者投资代理人马不停蹄，短短几天时间辗转于北京、上海等地，考察了荣尊堡、星河湾、总部基地等项目。

　　CCIM中国中心主任梁蓓介绍，严格意义上来讲，来自美国的资金并非国内所说的房地产投资基金，因为依照美国法律，定向募集、已经明确了投资方向的房地产基金，是不能投资海外市场的。这次随团考察的投资资金，一种是房地产直接投资公司，另一种是家族性的投资公司。这部分资金多属私人公司性质，可以直接投资的形式介入国内公司股权。

　　此外，美国可以进行海外投资的保险资金，也准备在明年进入中国市场。

　　市场磨合的代价

　　中小海外房地产基金不仅对中国政策法律、市场环境不熟悉，还受到它们自身缺陷的限制。在“中国海”航行，它们比大基金更容易触礁。

　　海外资金显然还需要吃透中国房地产市场的相关法规。在“CCIM协会项目考察团中国之行商务交流会”上，建设部政策研究中心副主任秦虹表示，在中国居民刚刚开始有投资意识的今天，就有人来与我们分享投资的机会，这是一件让人既高兴又担忧的事情。

　　政府部门的担忧，体现在对房地产投机的打压上，对于海外投资者自然也不例外。秦虹指出，尽管政府鼓励房地产交易市场发展，但是对销售条件要求很严，买卖或者出租交易环节税收相对于持有房产者来讲较重。而且政府近期已出台一系列政策限制投机或者炒房，包括对商品房征收营业税、上海对于外汇单笔结汇资金的限制等。

　　从今年10月份起，在上海非居民个人购买上海房产，如果外汇结汇单笔金额超过100万美元，不能直接将这笔资金用于购房，必须先到外汇局进行申请报批，这就限制了外资对上海房产的大规模投资。

　　由于很多房地产基金都是上市公司，其决策的程序化成为一大硬伤。很多基金看中项目后，首先要撰写报告上报，然后进行评估，最后等远在海外的董事会或投资委员会批复，这一过程短则一到两周，长则两个月以上。

　　洪涛表示，中小基金往往由于决策时间过长而痛失良机。例如前几天他们评估一个银行不良资产物业项目，标的价格为5000万，经他们评估得出的实际价值为2亿元，在基金提交评估报告的同时，活跃的国内民间资本已捷足先登。

　　中小基金的“精英意识”，也抬高了投资风险。大基金管理模式相对固定，要求稳定回报的同时，特别强调控制风险，而中小基金的管理者往往对项目的甄选特别仔细，要求更高预期回报率。

　　中伦金通陈明介绍说，他正在提供法律咨询的一只中等规模投资基金，要求预期回报率在20%以上，现在就遇到了麻烦。这支基金定位为投资写字楼市场，刚刚在北京收购了一个写字楼，项目前景看好，而卖方开出的条件也十分优惠，于是交易顺利达成。由于自身资金有限，他们希望向内地银行申请贷款来完成后续开发，但是由于至今未取得相关证件，受内地银行抵押制度限制，无法取得贷款，目前这个项目只得搁置下来。

　　对中国内地法律、金融体系、税收政策理解不到位，经常使海外基金折戟沉沙。而蜂拥而至的中小房地产投资基金，在抢滩登陆经历着痛苦与迷惘的同时，依然怀抱着它们淘金中国的梦想。