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　　主持人：感谢梁主席的演讲，我们在座有很多CCIM的资格获得者和我们的学员，这样的演讲更加缩短我们和国际投资者的距离，下面有请中国研究中心秦虹女士给我们大家介绍中国房地产交易的政策与特色。

　　秦虹：大家晚上好！首先欢迎远道而来的各位朋友和客人。听到很多国外的朋友对中国房地产投资和房子感兴趣，这是令我们既感到自豪，也感到担忧的事情。因为中国的居民刚刚开始富裕起来也刚刚开始有投资的意识，很快就有人来中国与我们分享投资的机会，我们感到既高兴又担忧。我想利用这样一个机会简短的介绍一下中国在中国房地产买卖、交易的环节的一些特点和我们目前的相关政策。应该说中国的房产市场中国政府非常重视它的发展，一直把房地产作为支柱产业进行培育。现在每年用于房地产方面的投资占到整个我们国内的固定资产投资的五分之一还要多一点。去年全国房地产投资总额达到了1万3千多亿元。房地产已经成为拉动

　　所以中国在每年新增很多新的房屋进入市场，但是它的租赁市场和

　　这是房地产交易市场的一个主要的特点。下面我想介绍一下中国房地产交易在政策方面有几个要点。房地产交易政策要点之一就是政府还是鼓励房地产交易市场的发展，从2002年开始，中国取消了商品房在居住上的限制。政府出台了一系列鼓励的政策，鼓励居民到市场上去购房。在法规上出台了商品房销售管理办法，这个市场随着规模的不断的扩大，政府一系列管理的法规制度也越来越严格。政策的第二个方面，就是政府对销售的条件也要求非常严。中国有房地产管理法，有房地产开发条例，等一系列法规都规定了一系列建设、销售的一些具体的条件和程序。在销售上政府还统一制定了商品房销售的许可证，消费者买卖合同的示范文本，通过这样的办法来规范销售制度。同时在中国法律上规定，在我们国内商品房是可以预售的，就是当建设项目投资如果达到25%以后项目就可以开始对市场进行销售了。我们目前全国有90%左右的项目都是采取预售的办法。通过预售回笼的预售资金占到开发企业整个资金构成的44%，要点之三，就是在中国买卖或者出租交易环节税收相对于持有房产来讲是比较重的。

　　一个购房者如果他在买房的时候要交契税、印花税、还要交公共维修基金，要交买卖手续费等等一系列费用。约占到整个房价的6%左右。如果要卖房还要交营业税和附加，还要交印花税、土地增值税以及个人所得税。由于这些税种都是在房地产市场快速发展之前设立的，房地产发展非常的快，我们整个和房地产有关税收制度调整不相适应。所以造成房地产在买或者卖的时候，要交很多税，如果不买不卖，把房子放在那里它的成本是比较低的，几乎不涉及到任何税。如果房屋要出租的话，税收负担也是比较重的。它涉及到房产税、个人所得税、营业税几个税种。目前比如说在北京，如果出租一平方米租金在4千块钱的房子，他要交的税是15%。这个税的负担还是经过政府优惠之后的税收，如果按照税法的规律应该占到30%。由于这些和房地产有关的税种都是在房地产市场真正发展之前设立的，那么随着房地产市场的发展有关的税的政策今后面临着调整。第四个，在交易环节，政府的限制房屋的炒卖和投机。政府出台的一系列政策文件来限制投机或者炒房，主要包括以下几个方面：第一，禁止商品房预购人购买到还没有竣工的预售商品房，在拿到产权之前进行上市交易。这个制度是从今年开始才实施的，在以前产权证没拿到之前买了预售的商品房，是可以再次进入市场的。第二个，从今年6月1号开始如果个人买了商品房，在两年之内如果要再卖出去的话要全额征收营业税。如果住满两年之后再转让营业税就可以免掉。

　　第三个，在买房的时候必须实行实名制，而且所有的房地产的销售合同必须在网上公开备案。第四个，今年10月份就是上个月刚刚上海市专门针对境外机构出售境内的房地产外汇收入的结汇问题出台了新的规定。也就是说，从今年10月份开始在上海非居民个人购买上海的房产如果外汇结汇单笔的金额超过100万美元的，不能直接将这笔资金到开发商购房，必须先到外汇局进行申请报批，只有等到外汇局批准后才能到市场上买房子，这和外商投资是有密切关系的。这样一些政策，就限制了对过去的外汇购买上海房产的一种大规模投资的制约。由于这几年来，随着中国房地产市场发展得非常的快，大量的投资者进入这个市场，造成了房地产价格的快速上涨带来了很大的金融风险，所以政府出台一系列政策加以限制，主要是限制投机和炒房。

　　从整体上来看中国的房地产市场应该说刚刚建立，它的市场的繁荣不超过10年，这既是一个非常繁荣的市场，也是一个非常年轻的市场，有很多的相关的制度和政策目前也正在处于一个调整的阶段。中国政府非常关注房地产市场的平稳发展和房价的稳定。所以中国政府明确提出，对房地产市场在必要的时候实行宏观调控。我们欢迎更多的朋友关心中国房地产的发展，也祝愿我们的房地产市场能够繁荣，给我们所有的城市居民带来一个很好的生存环境，谢谢大家！

　　主持人：谢谢秦主任，今天从早上到中午，我们远道而来的美国朋友就在问，这个项目我看上去都很好，但是我们怎么知道在交易过程当中，他们的相关的法律和税收的问题，相信刚才秦主任的讲话给大家一个很好的启发，我们会把她的英文的演讲稿和本人建设部的背景Email给各位。下面有请星河湾总裁助理为大家致词，大家欢迎！

　　关茵妮：各位来宾，晚上好！非常荣幸代表宏宇集团为大家做星河湾的项目介绍，让我们一起陶醉这个心情盛开的地方。北京星河湾位于中国的首都，北京的朝阳区，规划用地距离中央商务区近10分钟车程，而距离北京市的中心故宫、天安门广场只需要15分钟的车程。

　　北京星河湾项目开盘前投资了巨资，以打造现房美景的方式运作4年，2005年6月北京星河湾近30万平方米的开盘面世，重点小学、双语幼儿园等同期建成，实现了现楼美景开盘。北京星河湾项目总体布局北高南低，西低中高，在建筑规划设计上，保持了中西合璧，博采众长一贯风格，以追求完美的态度把每一个细节做到极致，我们的景观施工要求是在星河湾我们看不到一根外露的管线，在小区也肯不到任何外露井盖，他们都是以拼装好填补，都是用手工打磨出来的，这种细节在北京星河湾比比皆是，北京星河湾不仅注重社区内的环境的营造，还注重社区外与社区内环境的统一。宏宇集团致力于项目周边的改造，以给业主营造一个美丽的社区，我们改道了青年沟，雨水收集再利用，雨水景观与泳池相结合，还有豪华独特的星河湾室内装修。我们改造了北京青年沟，在北京星河湾规划用地的北侧，青年沟是这条排污名沟，北京星河湾在2004年9月针对这条青年沟起动了治污换清工程，昔日一公里的污水沟已经不见，一条流淌了几十年的污水沟，经过我们的改造已经成为星河湾周边社区的一道亮丽的景点，北京市政府已经将青年沟作为首都的改善范例在全国进行推广。在社区以外的公共区域，星河湾投资了十几万进行整治。我们一改北京地区社区绿化传统的草多花少树，为树多花多草少，适当的铺设了草皮，开设了绿色坡度的草皮。为了在北京天寒地冻的冬天还是看到绿色植物，我们公司人员历时三年找寻适合北京种植的植物，并选取了地球同纬度的植物，找到适合北京的数千棵植物，成为北京社区的独特景观，此举受到北京市政府的大力表彰。星河湾在景观植物的选种当中也考虑到植物的物质特性，包括色、香、形、状，还有他们和花草产生了艺术效果，在观赏性和实用性中取得了平衡。星河湾在雨水收集再利用方面我们做到了在地面采用路面的卵石，铺盖排水槽等方法，加入绿色处理，使地面环境更接近于自然。园区内设游泳池令园区内水流潺潺，心旷神怡。地下的阳光车库建造了下沉式的景观，日间自然光线可直接透入车库，使空气可以流通，以空气保持清新。

　　在中国北部的城市居民非常希望看到纯正的中国传统闽南园林风情，北京星河湾为了满足这一需求，专门从中国南方运了9千多吨黄蜡石到北京来，将小石铺设在社区的道路上，点缀在社区的各个景点，保持了园林纯正的闽南风格。园区内我们采用了大量先进的环保暖光源，路灯、地灯、柱灯等制造出城市丰富，色彩协调的光影效果。星河湾的室内设计做到了温馨、舒适、美观和实用。宏宇集团致力于环保，我们在减低噪音、减少污染、水处理还有环保灯光系统都做了重要的措施。在园区内我们使用电瓶车以减少污染。北京星河湾车型道采用了沥青铺面，减低了噪音。在水处理方面的措施我们做到了缓解水的回收利用，还有小区内生活污水的处理。

　　我们采用了先进环保灯光系统，先进的环保光源，使光线柔和不刺眼，既保护视力又美化环境和节约能源。我们配备了各种设施供您休闲、娱乐。每年星河湾都会定期组织业主运动会，业主中秋晚会，业主新年音乐会等重大活动，鼓励业主彼此之间发展良好的互助关系。10月30号业主在星河湾的第一次聚会，业主其乐融融，俨然是一个幸福的大家庭。外国友人们也被星河湾的景色所迷倒，邀请了他们最好的朋友在星河湾的会所举行了他们的宴会，图片为大使在星河湾的合照。在国家利好的政策以及随着2008年奥运会的来临，星河湾乃至北京的房产将会有一个升值的空间。

　　再次欢你们来到北京星河湾，并给予我们最珍贵的意见，谢谢聆听！

　　主持人：通过关小姐的介绍和我们大家考察星河湾，大家已经知道他品牌和品质的含量。下面我们有请北京中伦律师事务所的陈明律师为大家介绍在房地产中的法律相关问题，有请陈明。

　　陈明：(英文演讲)

　　主持人：谢谢陈律师，大家对刚才做的演讲有没有什么问题？好的，下面我们请CCIM北京分会2005年主席陈顺南主席为大家发言。

　　陈顺南：女士们、先生们，大家晚上好！我谨代表CCIM协会北京分会以及我个人，欢迎以梁建纲主席为代表的CCIM美国考察团来访我们中国北京，同时欢迎聂梅生会长和秦虹主任的到来，同时感谢广东的宏宇集团星河湾四季会所提供了今天晚上这样丰盛的晚宴。中国房地产的巨大的发展空间和它的不断展现的潜力吸引了全世界的投资者纷至沓来。同时也吸引了我们美国的同行的到来，那本次活动的举办仅仅是拉开了投资中国、投资北京系列活动序幕。那么将来CCIM协会和中国管理中心会不断的组织这样的更多的活动。那么我在此真诚这样活动的举办能够真正加强中美两国房地产业界人士的交流与更多的沟通。同时我也真诚的希望今天到来的所有的美国同行能够在中国找到你自己满意的投资项目。那么我刚才在下面跟部分美国的同行探讨了一下，中国投资回报率的问题，那美国的同行说如果在中国投资回报率仅仅是8%的话，他们觉得没有意思。这里面我要解释一下，我们通常讲的回报率大概是它的项目的成本利润率，那咱们美国同行关心的是内部财务收益率也就是IRR。所以实际上在我们中国做房地产的开发项目它的利润率是非常可观的。我们IRR一般能够做到100%甚至200%。那所以就要看你选择的项目是什么样的项目，今天大家看到的是我们中心安排的在北京做的非常成功的项目。那所以要想投资中国，要想在中国赚钱，恐怕你们还要花费更多的精力，做更多的了解，做具体的了解，才能够赚到钱。

　　那么好，在此我不再多说，再一次对大家的光临，表示欢迎，谢谢！

　　主持人：最后请我们CCIM协会2006年主席杨建平先生为2005年主席梁建纲先生赠送一个纪念品，有请！

　　杨建平：梁主席到北京来到中国来已经多次了，每一次来都给我们带来非常多的有价值的知识和信息，希望梁主席在今后能够更多的来北京，我们也一定组织更多的同学和资格获得者到你的家乡去，休斯敦，谢谢！

　　主持人：最后让我再一次代表CCIM中国全国管理衷心感谢CCIM休斯敦分会，CCIM总部和休斯敦亚裔房地产商会的光临，同时也非常感谢聂会长、秦主任的光临，更是感谢宏宇集团和星河湾提供了这样好的环境，让我们感受到中国房地产的品质，那么今天的活动就到此结束，下面大家有需要交流的安排还可以在这里。谢谢大家的光临，再见！

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