牛凤瑞：各位女士、各位先生，一位哲人曾经说过：建筑是固定的音乐，标致性建筑最能彰显一个时代，一个区域的文化底蕴，最能代表一个时代、一个区域建筑特色和风格的最高成就，标致性建筑是现在城市的宝石，彰显一个城市的特色，也是提升一个城市的竞争力的保障，因此更多的标致性建筑是城市的点睛之笔，是提升文化品位和竞争力的重要一块。经过几十年德艰苦奋斗，我国的城市建设已经进入了崭新阶段，即从以往以数量扩张为主，转变为数量扩张和质量提高并重的阶段，城市建设要更多的强调提高质量和品质，宁可少也要少，应该提上议事日程，这也是实现城市可持续发展的重要举措。

　　魅力楼盘是标致性建筑中的重要一环，是规划创新理念的结果，也是新材料、新工艺、新方法应用的结果，魅力楼盘最适于居住、有利于人的健康，是精品楼盘中的京典，魅力楼盘的出现是我国城市发展的一个阶段的标志，建造更多更好的魅力楼盘有利于提升城市文化品位，更好满足城市居民不断提高，对高品质住宅的需求，推动房地产业向更高水平迈进。开展魅力楼盘的评审活动，发挥其引导作用，有利于推进城市建设与房地产业的良性互动，为房地产业的发展提供动力源泉。基于这种认识，我用户魅力楼盘的评审活动，并以后这样的活动交流经验，互相学习，提高我国楼盘设计、规划、建设施工和管理水平，缩短我国房地产业和城市建设与世界先进国家的差距。当然真正魅力楼盘是时间检验的结果，是要经得起历史检验才是真正永具魅力的楼盘。为此我建议把开发商、规划设计师的名字立在魅力楼盘的显著位置，彰显功德。为了配合这次评选活动，我从我的专业角度谈谈对房地产业的发展形势和宏观调控的认识问题。

　　我国房地产业是国民经济的支柱产业，关系城市发展和居民生活的全局，以

　　第二点，对中国的房地产业的宏观调控做一些个人分析，因为这是我个人最近几年的研究成果，所以只代表我个人。2003年以来，加上国民经济宏观调控的压缩固定资产投资的背景下，国家对房地产调控政策出台之密集、力度之大前所未有。各界对房地产业的如何调控争论激烈。我认为这是好事，这表明房地产事关国民经济，事关民生，这也是权利与利益结构变动的政策情况。房地产业的住宅建设是固定资产投资还是生活消费暂且不论，但是我看来，控制房地产业投资和控制

　　我国走处于城市化加速时期，城市也处于现代化建设时期，在解决温饱以后，全面建设小康阶段，租房也要以有房可租为前提，已经成为居民的基本生活需求，构建和谐社会已成为全国的共识，安居是构建和谐社会的重要物质载体，而房地产业则是实现安居的基础产业，社会需求的变化必然要求产业结构进行相应的调整，在某一时期，某一行业较高比例的投资，高于其他产业的速度发展，使市场需求的反映，是产业结构的调整，就是中央所说的有保有压。国家控制总规模，不等于房地产业以同等的力度加速规模。

　　一个国家和地区的房地产业的投资年度增长率和占社会固定资产的投资比重是受到发展阶段等多种因素的影响，特别重要是取决于市场供求关系，因而没有一个普遍适用的标准，商品住房的增量需求和改善需求双茂盛，是我国房地产业发展的动力，住房需求的增长刚性、土地和资金稀缺月素等等，决定了供不应求是未来几十年房地产市场的基本走势。中国房地产市场化只有十多年的历史，还属于成长的产业，无论是市场秩序、产品质量标准还是行业管理、行业规范等等都有诸多不足，亟待政府引导和规范，但是控制投资将增加房地产供求的之间的关系，低收入家庭住房的保证是社会保障政策，而不应该成为调控房地产行业。

　　另外控制房价上涨的目标与政策相背。平衡商品市场的供求关系基本途径有两条，一是增加有效供给，二是减少需求，控制房地产市场只能减少商品房供给，而减少将使房价上涨，控制房价上涨有利于保证消费者的利益，但是消费者造成下降的预期，将造成持币待购。在市场条件下，通过调整市场价格达到供求关系的目的，除了非常时期，作为暂短时期的应急措施，从较长时期考察，似乎还没有成功的先例。

　　这里原因就在于某种商品的生产如果没有相应的回报也就不会有相应的供给，没有较高的投入回报就不会有较多相关要素的投入，也不会有供给的较大增加，当然也不会有市场供求平衡。房地产业本身存在着由于不安全竞争引发的市场问题，这应该通过反垄断法以及强化管理来解决，控制房价对于平衡住房市场供求没有效果，虽然没有一个城市承认自己所在的城市有房地产泡沫，但是房地产价格和泡沫论仍然不绝于耳。我国房价是高是低，你如何平衡物价，这有不同的判断，购买者追求低房价是天生的，开发商追求高房价，这是市场供求双方的利益。但是无论如何，市场成交的房价，即市场形成的房价这才是真正的房价。这是个基本判断。

　　1998年到2004年，我国的商品房的价格上升是每年3.94个百分点，GDP的年增长率8.73%，人均16%，由于房地产的不动产性，年度之间的房价具有许多的不可比性。我认为，控制投机投资性的购房可以通过征收不动产，严格房贷管理，调整房产税、实现银行个人房贷信息联网，限制靠信贷多套购房措施来解决。而控制房价不仅难以操作，而且要支付极高运行成本，对于遏制购房投机效果也令人怀疑。房价过高是泡沫论的依据，但是以发达国家的房价比来看，原因是我国的国庆。土地资金的较高价值是优化我国要素配制的必然。我国的发展阶段，住房供求平衡是一个由先满足部分群体的需求到满足社会整体需求，有先由较低水平的满足到较高水平满足的过程，我国不可能在短时期内完成这个过程，人均GDP两到三万美元的发达国家的住房供求，这与我国有不可比性。

　　三是我国城镇居民的收入水平与结构与发达国家不完全相同，统计的平均数要比实际发生购房实际发生的收入水平要低。统计居民收入并不能代表现实住房购买力。第四点，房地产信贷不是我国金融安全的充分体现，目前我国的房地产调控多以确保金融安全为重要目的，从减少金融风险的视觉来论证控制房地产的必要性。控制金融安全是大事，我认为，房地产信贷的良性发展虽然有利于减少金融风险，但是主要应该是在金融系统本身，关键是金融系统本身的治理结构的改革，看看近年发生的大案要案就足以证明此论却非望断。

　　金融系统有病，房地产吃药是治不好金融系统的。另外房地产信贷可能在多大程度上影响金融安全，这里要看房地产信贷占金融贷款的比例，我的测算是70%房地产贷款是个人贷款，而个人房子被公认为坏帐率比较低的，也就是说房地产企业的贷款余额只占6%和4%，而房地产企业的信贷风险比其他行业是否大？这还是有待证明的问题。要看国民经济生活的整体影响，我国是高储蓄国家，购房是居民储蓄的重要目标之一，年度储蓄余额已达10万亿以上，开展住房和其他消费信贷是扩大内需的重要杠杆，控制住房供给是使居民的储蓄目的不能实现，或者遇到困难。另一方面居民储蓄增加，控制房贷，阻碍了放贷渠道，也不利于银行放贷的控制风险。在此我要说的是，房地产企业融资渠道单一，是房地产业本身融资本领低还是融资体制限制了房地产融资的多元化，如果是后者，房地产企业在拓宽融资渠道上能够有多少作为。我这里稍微举个例子，比如假设一个大厦只开一个门，很多人只走一个门，这是没有道理的，我们应该多开几个门。

　　因为时间问题，我有一个建议，把握房地产开发用地升值收益的合理分配这个环节，这也是中心环节，房地产业对于土地有高度依赖性，而我国土地稀缺，房地产用地来源有二，一是旧城改造，而是郊区农村基地有偿使用。房地产用地存在着巨大升值潜力，这里又涉及到政府，也包括中央政府和地方政府，房地产开发商、农民、居民、商品房使用者，四方的利益关系，近年来我国房地产开发用地之所以成为社会问题和各级关注的焦点，核心就在于土地升值收益的合理分配，我认为这是个根本问题，政府要取得较高的土地税费，以加快城市建设，满足广大市民对公共物品的需求，这里我要说，以权谋私、官商勾结、贪污受贿的除外。

　　房地产商要获得较高的投资回报，否则不是企业家，实际农民和拆迁户要获得较高得不偿，以维护自己的合法权益，商品房购买者希望有较低的房价，更高的住房品质，这四者要求都是理性的，从而形成相互依赖，环环相扣，没有起点没有终点的利益循环链，政府土地收益减少，则城市建设财利受损，影响城市发展和和谐社会的构建，开发商得不到相应的回报就不会有房地产开发投资行为，农民和拆迁户补偿不合理，就不会有社会的安定和社会的公平，购房者支付过高的房价，将造成城市生活费用指数的上升和工资水平的上升，而工资水平的上升又会造成企业成本的上升，竞争力的下降，以至城市活力的下降。这是一个共赢、共荣，一损皆损的关系，哪一方利益受到损坏都会造成房地产开发不会实现，也不会有一个赢家。

　　协调各方面的利益是一个博弈的过程，谈判、讨价还价甚至吵架可能都是不可避免的，所以我在这里呼吁追求自己利益的最大化无可厚非，但不要把利益对立一方妖魔化。例如把地方政府官员都看成官商勾结，把所有开发商都视为丧失天良的奸商，为维护自己的合法权益的农民和拆迁户等同于无理取闹，不顾大局的刁民等等，这里的关键是政府要负起社会矛盾仲裁和调解的责任，开发商要增加自己的社会责任感，认同广大购房者是自己的上帝，少说一些引起社会反感的情绪话语，农民和拆迁户要看到房地产土地开发的升值主要原因是，整个城市大量投资建设的结果，而不是自己努力的结果，过高的要价可能丧失土地升值变现的机会。我们的学者和媒体也要三思而後发表言论。

　　最后还有一点建议，取消商品房预售要慎行，商品房预售对于房地产业快速发展的推动作用和价格的引导作用无庸置疑，其存在的弊端也是事实，但是作为取消的依据并不充分，这里我稍做分析，第一，预售加大银行的风险，这是取消的理由。现在是现行的体制造成房地产业对银行贷款的过度依赖，银行向任何行业贷款都面临着风险，不改革投资体制何来减少风险。而加强防范贷款风险正是银行着力解决的问题。

　　第二，预售加大购房者的风险，这是第二个理由。购买现房还是购买期房是购房者自主选择的结果，取消预售也就取消了购房者的选择一个方面。

　　第三，预售中的开发商违约，甚至卷款潜逃，这是第三个理由。但是解决这个问题，应该通过严格开发商的资质审查，加快依法监督等等来解决，因为任何销售形式都会不同程度存在着违约问题，都面临程度不同的消费者的投诉问题，总不能得出都应该取消的结论。

　　第四，一些发达国家较少或者没有商品房预售，这是第四个理由，但是这个理由就不能得出我国不应该有商品房预售的结论。发达国家城市的人口大体已经稳定，住房供给大体平衡，而我们两千万上海市的房地产开发面积就相当于有几亿人口的欧盟国家，这些发达国家的经验不能脱离中国的国情，一个事物存在总有其存在的依据，但是一个事物又不可能是十全十美的，否则也就没有其他事物存在的空间，预售的取消与否，取决于对其利弊的权衡，我的看法，在目前阶段维持预售，采取措施，限制弊端有利于房地产业的保温，房地产业的降温是对中国整个经济发展不利的，取消预售则弊大于利，所以应该慎行，这是我研究的基本结论，仅供大家参考，代表我个人，谢谢大家！

　　主持人 谭琳：接下来会邀请到三位房地产业的精英人士依次为我们发言，他们是山东火炬房地产发展公司的陈岭先生，还有武汉致丰房地产开发公司的总经理李燕安，福建三明展旺房地产总经理陈民和。首先是山东火炬房地产开发集团董事长陈岭先生，他演讲的题目是：是以科学创新建筑理念，创健康生态传世经典。