-中国房地产报记者 张杰 北京报道

　　2000年，上海世茂滨江花园项目开盘，打出的口号是“全球同步发售”。在世联(上海)地产顾问公司总经理袁鸿昌的记忆里，这是国内高档项目开盘营销时对境外投资者第一次抛媚眼，而且，“广告价值大于实际效应，做秀的成分比较大。”

　　中国高端不动产 “全球同步发售”

　　几年过去，类似的营销策划手段为更多楼盘采用。北京市三环路沿线在别墅、高级公寓的户外广告牌上，“全球同步发售”的字眼比以往任何时候都更多地出现。凤凰城、首创阳光上东、星河湾等一批精品楼盘则开始把对外客户营销付诸行动。通过代理商，他们把展台安放在新加坡、美国、澳大利亚等华人数量众多的国家和地区，举行项目推介，寄希望于这些目标客户购买一张去北京的机票，亲临现场后，签下一份价值不菲的认购协议。

　　根据媒体报道，在当前宏观调控背景下，内地高价值不动产正在兴起一股海外淘金热，目标直接瞄准那些海外华人和在华外籍人士，以及觊觎人民币进一步升值的外国机构投资者。报道引用数字显示，凤凰城仅6月份在美国旧金山就销售了近50套，几天后在洛杉矶又卖出30套房子，销售金额约1.6亿元人民币，6月下旬在伦敦又成交了约8000万元人民币。

　　高端不动产青睐展会

　　国外声名显赫的基金、投行也纷纷用一些交易量巨大的收购行为来表达对内地

　　“走出去”进行国门外的推介，在这个时候成为一种看起来前景无限的选择。但是，这个路径是否能够负担起发展商们的梦想呢？

　　一主打高端不动产代理业务的经纪公司高层指出，能够负担起国外高额的代理费、人力费用以及推介费用的都是一些实力强大的发展商。这意味着，走出去营销不仅是争取新客户的现实手段，也是在业内彰显实力的象征，至于实际能够达到的效果与效率，他并不是很乐观。显然，在他的眼里，海外营销其实是一种变相的广告宣传。

　　事实也正是如此。虽然有部分项目通过海外营销赢得了一些客户，但总体而言，情况并不像最初预期的那样好。对于大部分参与海外推广的发展商来说，寻找境外客户还只是试水。

　　习惯了就地营销的

　　这些问题，是每一个打算试水境外的开发商首先必须回答的问题。

　　来自业界的一些尖锐的声音也提醒说，发展商海外营销之举的意义更多在于对国内的物业进行一些价格暗示。如果人们意识到，一个楼盘的项目曾经在国外开盘或者销售，人们往往会认为该物业的品质和价格更具说服力。但是如果考虑到整个推介成本，这未必是最有效率的营销手段。

　　星河湾项目策划副总监李卓建也对记者表示，中间费用还是能够消化的。但是他承认整个营销的成本的确很大。

　　另外，房地产产品的地域性色彩浓厚，而且附带的文化特征也有很强的区域性。作为高价值的投资品，人们很难通过简单的产品介绍和样盘展示就决定购买，眼见为实的不动产购买观念往往导致海外营销的难度增加。一位展览界人士表示，单个项目海外展示，交易成本往往很大。

　　展会作为高端不动产营销平台的作用正是在这种背景下开始受到重视。据《蓝筹地产评论》报道，不久前结束的香港地产周以展会的形式全面展示了北京、上海等内地十大城市最具国际化元素的15个高品质楼盘，向海外置业投资人士进行了推介。而即将启动的“北美国际地产周”，将在温哥华——旧金山——洛杉矶——纽约四大城市路演，举办一系列的楼盘展示推介和销售代理活动，香梅花园、盛大金磐、华府天地、绿宝园、绿洲康城、仁恒滨江等知名顶级楼盘有望参加。

　　“住交会”机会

　　接受采访的业内人士告诉记者，主打高端物业的行业展会能够在特定的时间内聚集起类似档次、品质的物业，并最大程度聚集起人气。从海外投资者的角度看，地产项目能够进入展会，首先表明该项目具有可靠的品牌价值和产品品质，然后众多类似的项目济济一堂，选择空间也增大，为投资者选择投资潜力大、升值空间广的项目创造了外部条件，而且从投资者的时间成本上看，这也不失为一种节约。而对发展商而言，国外机构投资者或散户投资者的集中观展，也为其免去了以前单打独斗、打游击式寻找目标客户群的广告成本。

　　将于年底召开的中国住交会CIHAF2005也将参与到为内地高端不动产牵线搭桥国外投资者的工作中。据组委会介绍，第七届中国住交会将新增“2005中国高端不动产投资展”，这意味着国内的高端不动产在众多的展会平台之外，获得了另一个全国性的对外展示舞台。

　　但是，展会营销并非毫无风险。专家提醒说，展会营销对于高端不动产而言，也存在一个良莠不齐的问题。展会档次是否合身决定了高端不动产的针对性营销能否奏效，同时，展会在接纳高端不动产项目时，也面临门槛的设置难题。“针对高端不动产投资的展会，要想取得预期的营销效果，必须至少避免两个问题：首先，不能以项目交纳参会费用的多寡决定是否入围；其次，盲目地追求人流量并非好事情。”

　　这显然是在提醒，只有最高端和最主流的展会才适宜开展不动产的境外推介，这是赢得海外投资者信任的首要因素。