“业主不交钱总是有自己的原因，物业公司要采取理解的态度来看待。”刘刚向记者分析了三种拖欠费用的原因。一是家中确实有困难。由于社会的救助体制不健全，某些收入有限的业主支付不起。物业这时要采取容忍的态度，欠个一两年也可以。二是即使有钱人也有遇到财政紧张的时候，他们这时不会明说手头没钱，而是趁机给物业找毛病。“我个人认为这是好事情，等物业进行了纠正，有的两年后一下子交上三四万。对于提意见的人，我得关感谢他们。”刘刚说，还有一些名人因为在社会上被人追捧习惯了，也希望物业给予特殊

的照顾，稍有不满意就不交费，这时需要物业公司做工作，在安全方面给予他们特殊的关照。

　　刘刚认为，对于业主而言，物业管理走入市场化时间不长，他们对物业公司并不是完全了解，尤其物业的很多工作比较隐蔽，比如锅炉房和水泵等，业主总在问“我花了钱到底物业公司在干什么？”物业公司应该多宣传自己的工作。(记者 颜斐)

　　●链接·律师观

　　物业服务应分级

　　北京道可顿律师事务所的刘光超律师说，目前物业管理纠纷的实质是收费和服务之间的矛盾。业主希望服务质量高、收费标准低，而物业公司肯定希望多收点费用。要想调和这对矛盾，应该由相关部门对物业服务的内容进行分类定级，将收取的费用与级别相对应。定级的依据则是提供服务的强度、频率、效果、服务的附加值等。而对服务质量的评判既不能业主评判，也不能物业说了算，而应该引入第三方监督。

　　刘律师说，像合同中约定的“24小时保安”的概念就很模糊，应该具体到几平方米一个保安、一晚上巡逻几次，保安的素质如何等。设施坏了，报修之后几天内可以修缮等。收费的标准可以有幅度和范围，但是政府不能有硬性的标准，如果规定收费标准不低于多少，会让物业公司不思进取，不能突出企业的品牌。“什么样的服务收什么样的钱应该让业主和物业去协商。即便这种分级无法实现的话，在业主与物业公司自行约定时，合同内容也要尽量细化到这种程度。”

　　此外，有的物业公司账目不清，不予公开，业主索要知情权导致成诉。因此，在管理和运作上做到公开透明也是减少纠纷的所在。

　　共有财产需明确

　　来自法院的研究表明，立法不完备也是审理物业管理纠纷案件的另一个难点。目前的物业管理法规过于原则，缺乏可操作性，对物业管理行为规范不足，约束不力。很多亟待解决的问题无法从法律上找到依据。比如业主委员会性质和地位、地下车库的权属、供暖温度过高引发欠费等问题。居民小区共有部分因权利归属不明也导致纠纷的产生。为此，

　　草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。专家认为，这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。草案同时规定，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　与会的法律专家表示，对共有财产的处置需要法律上的明确。草案对此已经做了相应的规定，它的出台将杜绝类似纠纷的发生。

　　●链接·物业费听证

　　听证价是政府指导价

　　今年7 月 5 日，北京市发改委主持召开了《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会。《办法》规定，北京市物业服务收费将区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。在《收费标准》中，实行政府指导价的普通住宅物业服务收费基准价被拟定为 0.9 元／建筑平方米·月，经济适用住房为 0.55 元／建筑平方米·月。

　　“政府开听证会本身不在于价格听证，而在于向大家宣传价格的市场化。”一位参加了这次听证的业主委员会主任说，“这不是强制性的，而是政府指导性的。只有当业主和物业没法协调或协调无果的时候，就用折中的办法，即政府指导价。”

　　名人物业纠纷

　　因为购买时开发商承诺的网球场和业主会所没有兑现、物业服务不到位、暖气管漏水导致家中录像资料被泡……住在高档别墅的赵本山拖欠两年物业费共计11万元。在被告上法庭后，今年3月，双方调解解决，赵本山交付了全部的拖欠费用。

　　去年11月份，同住一个小区的歌手朱明瑛和屠洪纲因拖欠物业费双双成了被告。朱明瑛被诉拖欠物业费6698.40元，屠洪纲4250.42元。对于拒缴物业费的理由，他们称是因为物业公司进驻时没有征求业主意见，不具备为小区业主提供物业管理服务的合法资格。新物业也没有提供合格的服务。