广渠路吉普车厂地块，建筑面积90万平方米

　　任志强、潘石屹、刘晓光、汪浩、谢强……

　　开价30多亿元到60亿元不等

　　面对新地产，透过不同的表态，他们已经开始了拍地前的热身

　　清河地块的出让，并没有缓解京城地产大腕们“饥饿”，在等待中，他们终于迎来了又一次摩拳擦掌的好时机。

　　北京市39宗土地即将公开入市交易。这其中，位于朝阳区广渠路36号的原北京吉普车厂用地因 “超大”的规模，堪称这批土地中的“地王”。据了解，这块地使用性质为居住和商业等，规划建设用地面积31万平方米，暂定建筑面积90万平方米。此前，北京市土地整理储备中心以18亿元的价格将其收购。目前，北京市土地整理储备中心已在网上发出土地入市预告，但没有透露具体的推出时间。

　　一时间，地产大腕们闻风而动，跃跃欲试。新地产在“地王”最后入市前夕，遍访各位地产大腕，与他们一道，全方位把脉这块北京新“地王”。

　　谁等得更着急？

　　在华远集团总裁任志强看来，现在很多企业可能活不下去了，因为没有地。“现在北京六环以内，就没有不被开发商看好的地。”任志强说。因此，他认为这块地的竞争将会非常激烈。香港和境外的

　　任志强对新地产表示，这块地华远也已经关注很久了。不过，摆在华远面前的问题是，能否参加角逐，不得不看另外一个项目的眼角行事。这就是华远物流港项目。

　　物流港是华远1992年就开始规划的香港招商的项目。占地300多万平米，已经投了几亿元进去。但因为“8.31”政策的影响，这个项目直到现在还没有完全批下来。但就在近期，物流港项目似乎已现曙光。“一旦批下来，我就得完全投到这个项目中去。因为这个项目太大，仅仅前期的拆迁费用，就得70多亿。”任志强说。

　　但如果政府明确下文拒绝物流港项目，吉普车厂地块将成为华远重要的选择目标。

　　SOHO中国董事长潘石屹9月6日在一个活动上邂逅新地产，提到吉普车地块，潘石屹表现出了极浓厚的兴趣，两次从台上专门跑下来与新地产交流。潘石屹和任志强的看法极其相似：这块地的竞争一定很激烈。理由是北京市的土地，尤其是4环内的土地已经很少。“我们手头上已经基本没地了。”潘石屹坦陈。

　　另据潘石屹透露，其他开发商的情况也基本差不多。比如首创，尽管买了很多地，但由于各种原因开不了工。“就今年首创就有4块土地都开不了工。由于没地已经影响了首创的业绩，首创都发公告了，把刘晓光急得脸上都长疱了。”潘石屹说。

　　此外，潘石屹从上市公司压力的角度分析认为，华润也依旧还有继续拍地的可能。“很多人认为上次清河拍地，华润拍的价太高。但是你想想，华润作为一个上市公司，如果手中连地都没有了，这意味着它将什么事情都干不了。因此，哪怕价高，它都要把这块地拿下来。”潘石屹说。

　　至于具体买家的数量，潘石屹与任志强存在不同的看法，认为也就10来家左右。“因为这块地的总价太大，没有一定实力的开发商，不会擅自参加。最后的竞争，肯定也会是在几家实力最强的开发商之间进行。”

　　潘石屹的观点，得到了北京思源房地产顾问有限公司总经理李国平的认同。李认为，这块地的竞争，应该主要还是在国内的几家房地产巨头之间进行，买家应该不会超过10家，因为这块地的总价太大，即使分期付款，也不会允许把付款的时间拖得太长，而国内有这个实力的地产商并不多。

　　任志强：40亿元不犹豫

　　在众多的因素中，地价毫无疑问是开发商们最为关注的核心问题。

　　9月8日，素有“地产教父”之称的华远集团总裁任志强在接受新地产采访时，对吉普车厂地块价格进行了一番深入详细的分析。

　　任志强表示，由于吉普车厂块地的建筑面积、具体规划都没有最后确定，而且北京市交通委员会还要对这个项目进行重新规划评估，这些都会对最后的价格产生影响。任志强举例说，北京市前些年的一些土地，政府收了10多亿元的土地出让金，最后，为了解决交通、市政等一些列问题，政府投入了20亿元还不够。“东直门项目就是这样，政府收了8个亿的土地出让金，结果却花了18个亿去解决交通和市政配套问题。最后，政府不得不砍项目，减少项目的建筑面积。”任志强说。正因为此，任志强估计等交评完后，吉普车厂的这块地的建筑面积很可能要减少。“不会到90万平方米，也有可能只有70万平方米。这是一个很大的不确定性。”

　　同时，这块地究竟是三通一平还是七通一平也没有确定，而这二者之间每平方米还有好几百元的差价。“还有，这个地块的容积率、限高也没有定。如果这些定不了，具体的建筑形态就定不了。比如是0.4还是5的容积率，建筑的形态是完全不一样的，价值也是完全不一样的。而在其他情况和条件都大体不变的情况下，给定规划的条件，是决定这块地商业价值和最后价格的最为关键的因素。因此，在具体的规划条件没有明确之前，价格是难以预料的，什么情况都有可能发生。”任志强说。

　　“假定最后是按照90万平方米的面积出售，这块地最后的总价超过40亿元是很正常的，45亿元也正常。如果清河的地都能拍到将近4000元/平方米，这块地拍到5000/平方米太正常了。而且，清河的地是三通一平，这块地如果是七通一平，总价达到40亿元是肯定的。如果是七通一平，总价40亿元，我肯定能接受。”任志强很肯定地说。

　　任志强并不担心出如此高的地价款，后来销售会出现问题。他认为像吉普车厂这个地块，即使建成后每平米卖到10000元，也很正常。因为像这样的地段，北京已经没有了，所以销售肯定不成问题。

　　比照清河地块，任志强算了一笔账：清河的地价近4000元/平方米，再加上七通一平的费用和建筑成本，最后得卖到7000元/平方米才能收回成本。所以，吉普车厂这块地建成后，卖到10000元太正常了。“现在1000多万一套的房子，在北京有的是，很正常。现在公园大道都卖到了4万元/平方米，这块地卖到2万/平方米，有什么不正常？”任志强即使是在这种情况下，也不忘唱高楼市。

　　潘石屹：40亿元是底限？

　　潘石屹一向是个直爽人，他毫不掩饰自己对这个地块的热切渴望。

　　按潘石屹的预测，这块土地最后的价钱，基本上应该是市场价。潘石屹对新地产称，“90万平方米的建筑面积，再去掉各种配套，可销售面积还剩下80多万平方米。按照4000元/平方米的楼面价，总价就是36亿元。现在

　　“最后会以什么价格成交，这还要看开发商个人对楼市的预期如何。如果对未来销售看好，总价高点，到38亿元也能接受，如果不看好，总价到36亿元也很正常。但是有一点，只要总价超过35亿元，这个地块的总价肯定就是全中国最高的。”潘石屹分析。

　　同时，潘石屹认为，考虑到这个地块在今天的北京已经十分稀缺，所以总价达到38亿元也是正常的。但他认为突破40亿元的可能性并不大，因为地价总金额太大，对开发商的资金压力太大。“竞争虽然激烈，但毕竟大家在钱面前，还是会很有理性，不会发疯。至于有的人预测总价会达到45亿，甚至60亿，这是不可能的。如果到了60亿，那么楼面价就快到一万了，这是什么概念？根本不可能。”也许是对地块需求的积极性完全不同，与任志强一路唱高相比，潘石屹把地块的价格和预期都压得比较低。

　　潘石屹一面对新地产声称“如果总价超过40亿，不会考虑”，另一面却透露出已经为于这块地进行了相当的准备。“我已经跟银行交了底线，要跟银行共进退。只要不超过底价，我就举牌。举得太高了，银行就有风险了，最后会把银行也坑了。”潘石屹说。

　　他们的开价高低不同

　　在对地价的预判上，首创置业董事长刘晓光对此的估计则显得和潘石屹一样较为“保守”。“首创目前还没有决定是否参与角逐。但是40亿元的总价偏高，36亿元还算正常。”刘晓光说。

　　在开发商做着各种准备，进行各种猜测的同时，北京各家房地产顾问公司的老总们对此的看法也迥然不同。

　　北京伟业房地产投资顾问有限公司总经理杨泓在接受新地产采访时表示：“北京吉普车厂这块地，每平方米的楼面价格达到4000元是很正常的。如果每平方米的楼面价格达到5000元，就偏高了。也就是说，如果按照90万平方米的建筑面积计算，总价36亿元应该很正常，达到40亿元也有可能，如果达到45亿元就有些高了。围绕这块地的竞争一定会很激烈。”

　　杨泓同时向新地产透露，目前，关注这块地的开发商很多，已经有开发商在委托公司对这块地进行前期的调查。

　　北京中原房地产经纪公司总经理李文杰却很看好这个地块。他认为，总价拍出40亿元是很正常的，45亿元也不算太高。“清河的地，每平方米楼面价都拍出近4000元/平方米了，如果按照这块地90万平方米的建筑面积计算，每平方米的楼面价格达到5000元也不算很高，拍出这个价钱也是完全可能的。”

　　而北京思源房地产顾问有限公司总经理李国平对该地块总价的预测更是达到了“天价”。“以这个地块的综合优势而言，我觉得每平方米的楼面价达到7000元都是正常的。这样如果按照90万平方米的建筑面积算，总价达到63亿很正常。因此，突破60亿元几乎是肯定的。现在，它附近的富力城的价格已经接近10000元/平方米了，等到几年后这个地块的房子竣工后，卖到15000元/平方米也是完全有可能的。”李国平对新地产说。

　　显然，60亿元的“天价”已经远远高出此前开发商们对记者的预测。对此，李国平表示：“现在，各个开发商在对媒体预测这块地的价钱的时候，都是站在自己的利益角度来考虑，因此，他们很难说真话，真心想要这块地的人，他们可能会把这块地的价钱尽可能说低。”

　　会有拿地联盟吗？

　　此前，开发商在招标之前，订立攻守同盟的事情并不少见。这次，开发商们会再次联合起来吗？

　　对此，任志强的分析是，开发商之间形成拿地联盟，互相合作很有可能。他认为这样可以节约开发商的成本，在国外比如美国就有，很正常。“这是市场的选择。对拿地的来说，成本降低了，节省了资金。而且地价高了，最后一定会加到百姓身上，对老百姓是没有好处的。”任志强说。

　　潘石屹也对新地产表示，如果总价超过40亿元，开发商很可能会联合起来拿地，形成拿地联盟，比如各出20%或者30%的股份的形式。但是既然联合起来，大家就得守规矩，守纪律，不能只顾自己出高价，损害大家的利益。“不能像孙宏斌一样，像‘疯了’一样拿地。”对孙宏斌的拿地风格，潘石屹显然不能释怀。

　　那么，开发商是否会在拿地之前秘密碰头，达成秘密协议？对此，潘石屹向新地产透露，“坦率地讲，拿地前，我没有跟其他开发商碰过，碰了也没有用。谁会对你说真话？这是涉及到每个人利益的事情，没用的。但是我肯定是自己拿地，成不成都是我自己拿，不会与别人合作。”

　　对此，北京思源房地产顾问有限公司总经理李国平则对新地产表达了不同的看法。“开发商以拿地联盟合作拿地的可能性不大。如果合作拿地，开发商之前就得成立一个合资的公司，这是很麻烦的事情，而且，里面的各种利益关系，恐怕也不好协调。”李国平说。

　　骨头放到碗里还是盘子里？

　　“8.31”之后，招拍挂日益成为最主流的土地交易方式。对北京吉普车厂这一超大地块而言，将采取何种方式交易令人瞩目。

　　在任志强看来，相对于挂牌和拍卖，北京吉普车厂地块采取招标的方式可能性较大。虽然国内目前的招标方式本身存在着很大的缺陷，但比较挂牌和拍卖，招标还算是差强人意的选择。

　　而潘石屹则分析，采取拍卖的方式可能性较大。因为想要这块地的人很多，挂牌的人太多，最后一定会演变成拍卖。

　　“一群饿狼，多少顿都没吃饭，你把骨头放到碗里还是盘子里，都没有多大的区别和意义。对这块地而言，用什么方式都不管用，反正怎么都是抢。”潘石屹说。

　　潘的看法得到了北京各家房地产顾问公司老总们的认同。

　　北京思源房地产顾问有限公司总经理李国平对新地产表示，采取拍卖的方式可能性比较大。因为招标很难杜绝腐败和暗箱操作，公平性很难保证。而如果最后不能保证公平性，其他的开发商肯定不服，就很容易引发问题。

　　北京伟业房地产投资顾问有限公司总经理杨泓也认为，对于像这样纯商业性的项目，拍地是越来越流行的交易方式，这样也有利于阳光操作，保证公开公平竞争。如果像其他较为复杂、综合限制条件较高的项目，比如奥运会项目，采用招标可能会更为科学。而对北京吉普车厂这种纯商业性的地块而言，显然采用拍卖的方式更为合适。

　　北京中原房地产顾问有限公司总经理李文杰亦表示，拍卖是最市场化的方式，也是现阶段大家公认最公平的方式。同时，招标背后往往会有行政力量的影子，这就很难保证土地交易过程的公开、公正和公平。

　　“花落谁家”？

　　而最令人关注的是，北京吉普车厂这块建筑面积达90万平方米的肥肉，最后将“花落谁家”？

　　此前，曾有业内人士称，富力和顺驰已经透出风声，要“势在必得”。北京富力房地产开发有限公司副董事长谢强也曾对媒体透露，富力集团上市后也增加了资金储备，可以用于购买土地。如果市场良好，价格合适，富力都考虑进入。因此，下半年富力还会积极参与土地拍卖，对北京吉普车厂地块，富力会非常有兴趣。

　　而顺驰、万科、首创和华润的高层在接受新地产采访时，对此都讳莫如深。他们无一例外地表示，此事过于敏感，现在不便于透露。

　　相比之下，任志强倒是坦诚得多。在新地产的追问下，老任为记者逐一作了详细点评。

　　“我觉得潘石屹是最大的可能之一。他有外资基金，已经签了合作协议，资金应该不成问题。而且，这个项目，也很适合他做。至于顺驰、富力、万科和万通，我觉得希望不大。”任志强说。

　　在他看来，顺驰已经在全国圈了很多土地，占用了大量的资金，对他们而言，现在最重要的是资金问题。而这块地，占用的资金将非常巨大，这对顺驰而言是最大的障碍；富力在京津地区则已经有5个楼盘，虽然这5个楼盘前期的销售情况可能会比较好，但是仅仅看前期的销售的量，往往是不能说明什么问题的，后期的资金回笼情况，还说不好；至于万科，可能性也不大。因为万科不善于在城市中心盖高楼，不适宜于操作像吉普车厂这样的项目。万科的长处在于在城乡结合部分建造社区。任志强打一个比喻，如果说华远是百货店的话，万科就是专卖店；而万通，任志强估计更不可能。他甚至认为在北京所有的拍地，万通都不会参加。主要原因是万通跟泰达合作，在天津的土地储备很充足，而且这些土地的证照也都全了。“它不缺地，也没有必要去花这么大的成本拿地。”任志强分析。

　　“而华润，很多人认为上次清河拍地，华润已经拍出了天价，所以这次华润的希望不大。但是，华润的背景是相当深厚的，它的融资能力很强。华润能融动的资金，能达到100亿元。”在这种情况下，任志强直言华润这次会有什么动作难以预料。任志强还表示，像汉斯、凯德置地、和黄这样的外资有很强的资金实力，也最喜欢超级大盘。因此，也会对这块地非常感兴趣。当然问题的另一面是，如果总价过高，影响了利润，他们会慎重考虑。“因为外资对利润的要求较高。”任志强分析说。

　　与任志强的逐个分析不同，潘石屹快人快语，对自己充满自信。“如果市场平稳，这个地最后应该花落我家。我都多少年没拿地了，轮也轮到我了。同时这块地离CBD很近，也正适合我这样的公司来开发。”

　　潘石屹表示自己已经为此解决了资金问题：“我之前就跟两家银行打过招呼，他们都非常看好这块地。都争着要贷款给我。因为我的资金很良性，4年在银行都没有一份钱贷款。我的土地也没有在银行抵押过。”潘石屹声称如果拿到地，今年就能动工。

　　最后，潘石屹还向新地产透露，他已经为这个地块想好了最后的规划形态。“它绝不能建成一个单一住宅，否则肯定是会死掉的。90万平方米就是一个小城市。所以，这个地方，不但要有住宅，还要有商业，有健身，有娱乐，它必须是一个大的综合体。”看起来，潘石屹为这块地真得没少下功夫。