广渠路吉普车厂地块，建筑面积90万平方米

　　任志强、潘石屹、刘晓光、汪浩、谢强……

　　开价30多亿元到60亿元不等

　　面对新地产，透过不同的表态，他们已经开始了拍地前的热身

　　文/宜冰

　　清河地块的出让，并没有缓解京城地产大腕们“饥饿”，在等待中，他们终于迎来了又一次摩拳擦掌的好时机。

　　北京市39宗土地即将公开入市交易。这其中，位于朝阳区广渠路36号的原北京吉普车厂用地因 “超大”的规模，堪称这批土地中的“地王”。据了解，这块地使用性质为居住和商业等，规划建设用地面积31万平方米，暂定建筑面积90万平方米。此前，北京市土地整理储备中心以18亿元的价格将其收购。目前，北京市土地整理储备中心已在网上发出土地入市预告，但没有透露具体的推出时间。

　　一时间，地产大腕们闻风而动，跃跃欲试。新地产在“地王”最后入市前夕，遍访各位地产大腕，与他们一道，全方位把脉这块北京新“地王”。

　　谁等得更着急？

　　在华远集团总裁任志强看来，现在很多企业可能活不下去了，因为没有地。“现在北京六环以内，就没有不被开发商看好的地。”任志强说。因此，他认为这块地的竞争将会非常激烈。香港和境外的

　　任志强对新地产表示，这块地华远也已经关注很久了。不过，摆在华远面前的问题是，能否参加角逐，不得不看另外一个项目的眼角行事。这就是华远物流港项目。

　　物流港是华远1992年就开始规划的香港招商的项目。占地300多万平米，已经投了几亿元进去。但因为“8.31”政策的影响，这个项目直到现在还没有完全批下来。但就在近期，物流港项目似乎已现曙光。“一旦批下来，我就得完全投到这个项目中去。因为这个项目太大，仅仅前期的拆迁费用，就得70多亿。”任志强说。

　　但如果政府明确下文拒绝物流港项目，吉普车厂地块将成为华远重要的选择目标。

　　SOHO中国董事长潘石屹9月6日在一个活动上邂逅新地产，提到吉普车地块，潘石屹表现出了极浓厚的兴趣，两次从台上专门跑下来与新地产交流。潘石屹和任志强的看法极其相似：这块地的竞争一定很激烈。理由是北京市的土地，尤其是4环内的土地已经很少。“我们手头上已经基本没地了。”潘石屹坦陈。

　　另据潘石屹透露，其他开发商的情况也基本差不多。比如首创，尽管买了很多地，但由于各种原因开不了工。“就今年首创就有4块土地都开不了工。由于没地已经影响了首创的业绩，首创都发公告了，把刘晓光急得脸上都长疱了。”潘石屹说。

　　此外，潘石屹从上市公司压力的角度分析认为，华润也依旧还有继续拍地的可能。“很多人认为上次清河拍地，华润拍的价太高。但是你想想，华润作为一个上市公司，如果手中连地都没有了，这意味着它将什么事情都干不了。因此，哪怕价高，它都要把这块地拿下来。”潘石屹说。

　　至于具体买家的数量，潘石屹与任志强存在不同的看法，认为也就10来家左右。“因为这块地的总价太大，没有一定实力的开发商，不会擅自参加。最后的竞争，肯定也会是在几家实力最强的开发商之间进行。”

　　潘石屹的观点，得到了北京思源房地产顾问有限公司总经理李国平的认同。李认为，这块地的竞争，应该主要还是在国内的几家房地产巨头之间进行，买家应该不会超过10家，因为这块地的总价太大，即使分期付款，也不会允许把付款的时间拖得太长，而国内有这个实力的地产商并不多。

　　任志强：40亿元不犹豫

　　在众多的因素中，地价毫无疑问是开发商们最为关注的核心问题。

　　9月8日，素有“地产教父”之称的华远集团总裁任志强在接受新地产采访时，对吉普车厂地块价格进行了一番深入详细的分析。

　　任志强表示，由于吉普车厂块地的建筑面积、具体规划都没有最后确定，而且北京市交通委员会还要对这个项目进行重新规划评估，这些都会对最后的价格产生影响。任志强举例说，北京市前些年的一些土地，政府收了10多亿元的土地出让金，最后，为了解决交通、市政等一些列问题，政府投入了20亿元还不够。“东直门项目就是这样，政府收了8个亿的土地出让金，结果却花了18个亿去解决交通和市政配套问题。最后，政府不得不砍项目，减少项目的建筑面积。”任志强说。正因为此，任志强估计等交评完后，吉普车厂的这块地的建筑面积很可能要减少。“不会到90万平方米，也有可能只有70万平方米。这是一个很大的不确定性。”

　　同时，这块地究竟是三通一平还是七通一平也没有确定，而这二者之间每平方米还有好几百元的差价。“还有，这个地块的容积率、限高也没有定。如果这些定不了，具体的建筑形态就定不了。比如是0.4还是5的容积率，建筑的形态是完全不一样的，价值也是完全不一样的。而在其他情况和条件都大体不变的情况下，给定规划的条件，是决定这块地商业价值和最后价格的最为关键的因素。因此，在具体的规划条件没有明确之前，价格是难以预料的，什么情况都有可能发生。”任志强说。

　　“假定最后是按照90万平方米的面积出售，这块地最后的总价超过40亿元是很正常的，45亿元也正常。如果清河的地都能拍到将近4000元/平方米，这块地拍到5000/平方米太正常了。而且，清河的地是三通一平，这块地如果是七通一平，总价达到40亿元是肯定的。如果是七通一平，总价40亿元，我肯定能接受。”任志强很肯定地说。

　　任志强并不担心出如此高的地价款，后来销售会出现问题。他认为像吉普车厂这个地块，即使建成后每平米卖到10000元，也很正常。因为像这样的地段，北京已经没有了，所以销售肯定不成问题。

　　比照清河地块，任志强算了一笔账：清河的地价近4000元/平方米，再加上七通一平的费用和建筑成本，最后得卖到7000元/平方米才能收回成本。所以，吉普车厂这块地建成后，卖到10000元太正常了。“现在1000多万一套的房子，在北京有的是，很正常。现在公园大道都卖到了4万元/平方米，这块地卖到2万/平方米，有什么不正常？”任志强即使是在这种情况下，也不忘唱高楼市。

　　潘石屹：40亿元是底限？

　　潘石屹一向是个直爽人，他毫不掩饰自己对这个地块的热切渴望。

　　按潘石屹的预测，这块土地最后的价钱，基本上应该是市场价。潘石屹对新地产称，“90万平方米的建筑面积，再去掉各种配套，可销售面积还剩下80多万平方米。按照4000元/平方米的楼面价，总价就是36亿元。现在经济适用房的最高价也已经4000元/平方米了。如果按照36亿的土地成本总价，加上每平米2000元的建筑安装费，再把三通一平变成七通一平，每平方米还得花400元，最后建成了，每平米也得卖到7000多元。这基本上是成本价，不赚钱。最后要买到什么价，那就要看开发商想赚多少了。”潘石屹参考的，是现在吉普车厂地块这个地段的房子每平方米大概是7000多元。

　　“最后会以什么价格成交，这还要看开发商个人对楼市的预期如何。如果对未来销售看好，总价高点，到38亿元也能接受，如果不看好，总价到36亿元也很正常。但是有一点，只要总价超过35亿元，这个地块的总价肯定就是全中国最高的。”潘石屹分析。

　　同时，潘石屹认为，考虑到这个地块在今天的北京已经十分稀缺，所以总价达到38亿元也是正常的。但他认为突破40亿元的可能性并不大，因为地价总金额太大，对开发商的资金压力太大。“竞争虽然激烈，但毕竟大家在钱面前，还是会很有理性，不会发疯。至于有的人预测总价会达到45亿，甚至60亿，这是不可能的。如果到了60亿，那么楼面价就快到一万了，这是什么概念？根本不可能。”也许是对地块需求的积极性完全不同，与任志强一路唱高相比，潘石屹把地块的价格和预期都压得比较低。

　　潘石屹一面对新地产声称“如果总价超过40亿，不会考虑”，另一面却透露出已经为于这块地进行了相当的准备。“我已经跟银行交了底线，要跟银行共进退。只要不超过底价，我就举牌。举得太高了，银行就有风险了，最后会把银行也坑了。”潘石屹说。