见习记者 田新杰 上海报道

　　4.5亿资金转向

　　近一个月内，“双子杰座”(又名飞雕商务大厦)和“浦发广场”一度成为上海商用物业市场的销售明星，共有超过500套的产权式酒店、小户型写字楼迅速被投资客消化。两个项

目总共近4.5亿元的销售额，民间资金转投上海商用物业初露端倪。

　　8月11日，上海飞雕集团一位高层在接受本报记者采访时透露双子杰座回笼资金已超过1.5亿元。一个多月的时间就有了接近70%的成交率。

　　位于上海市普陀区长寿路、曹家渡商圈的双子杰座原名“天福大厦”，在1994年就已经对外开盘销售过，并使100多户购房的小业主深陷其中“套牢”。原开发商资金链断裂后，该项目先后被33家法院查封，成为上海有名的烂尾楼。

　　温州企业背景的飞雕集团于2003年正式接手该楼盘，处理了一些复杂债务后，2004年12月“天福大厦”重启续建。建成后的双子杰座由A、B两栋高层建筑组成，A座为全产权、五星级装修标准的酒店物业，房型面积35-50平方米；B座为4A级的精装修产权写字楼，房型面积90-152平方米。销售均价14000元／平方米。

　　知情人士透露，飞雕集团在收购和续建这一项目中共投入2.5亿元人民币。

　　“由于飞雕集团本身的温州企业背景，在前期推广中，就在温州投入了相当大的广告量，希望能吸引温州的投资客出手。”宋透露，在前面超过一半的成交房源中，温州人消化了50%以上。

　　一位温州的投资客坦言，小户型的酒店物业、总价在60万元上下、连续10年每年可获8%的固定回报承诺以及曹家渡商圈不断攀升的人气，这些都是他在观望了几个月后重新入市的理由。

　　无独有偶，同在普陀区的浦发广场于6月25日开盘，以小户型、低价位(甚至低于周边商品住宅价格)同样吸引了大量的民间投资资金流入。

　　同时，随着住宅楼市的持续阴冷，上海本地的投资客也在加速寻找楼市新的投资热点。7月初的上海商铺展，针对以上海当地投资客为主的一个调查显示，29.2%的投资客青睐40-80平方米的物业，22.7%选择80-120平方米，超过五成的上海本地客户对中小面积的商用物业有着较大兴趣。

　　“我们做了一个统计，7月27日到8月5日，共有60套房源成交，其中40套被上海本地客户买走，12套的买家来自外地，其余少量房源由外籍人士投资。”

　　针对先前当地媒体“双子杰座有一半的已售房源被温州人买走”的报道，宋经理一再表示，开发商最希望吸引的还是上海本地投资客手中的资金，而在销售后半阶段，当地民间资金逐渐成为主力。

　　有专家指出，以温州为代表的外地资金对楼市的最大影响来自它的带动效应，不管是当初入市炒房，还是几个月前迅速撤离，本地资金更多的是在“跟风行动”。

　　资金暂时闲置更明智？

　　这一次，温州购房团再次亲临上海。除双子杰座外，他们还把目光投向中山公园商圈的绿地商务大厦、福州路商圈的24K国际连锁酒店。

　　温州人王先生，在上海及多个城市有着3年多的投资经历，曾经幸运地在今年的调控风暴来临之前，全身而退。“这次买了双子杰座2套房子，我看中的是10年8%的固定投资回报。虽然现在住宅楼市机会很少，但我依然看好上海楼市前景，还会继续投资楼市，像双子杰座这样的商用物业会是长线投资的新机会。”

　　飞雕集团宋经理透露，双子杰座90%以上的客户是自有资金，只有少量客户会选择贷款，不到30套房源从深发展、建行贷款，首付都在五成以上。

　　6月14日，央行上海分行发布《2005年信贷投向指引》，商用物业贷款被列入严控行列。而上海大部分银行对商用物业贷款“最高六成，最高期限10年”，同时有着严格的审核要求，而像农行上海分行等个别银行不提供写字楼房贷。

　　“这也意味着，和当初在住宅市场借银行的资金炒房不同，投资商用物业需要更多自有资金，而且投资时间长。”上海中穗投资管理有限公司总经理俞斌认为。据俞估计，楼市投资资金50%来自民营企业，近期流入上海楼市的民间资金至少有几十亿，其中很大一部分流向了商用物业。

　　仲量联行中国区董事陈立明则认为，部分原先投资住房的民间资金流向商用物业，只是目前住宅市场低潮下的个别现象。

　　“商用物业投资与住宅投资有着很大区别，投资回报承诺前几年在许多物业被采用过，但投资回报能否兑现，投资者将承担很大风险。”陈认为，在目前的市场环境下，手中的资金并不一定要急着出手，“和盲目冒险进行投资相比，资金的暂时闲置是一种更明智的投资方式。”

　　复旦大学