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上海楼市真相调查:年底房价下跌40%吗(3)

http://house.sina.com.cn 2005年08月11日14:38 《安家》杂志

  年底房价下跌40%?

  不同的理解,不同的阵营,都有可能会对上海的房价走向发出不同的声音。开发商和他们的利益共同体都在试图通过自己的主观分析,将新政的杀伤力降低到最小程度……至少在心理上。同时,由于上海中心城区可供开发的地块已极为稀少,可供上市的楼盘也为数不多,因此房价具有一定的承受能力,只要价格调整到位,购买者就有可能进场。这些理由,
当然也相当有说服力。

  就在7月11日,上海某一家网站还发表文章:上海楼市抗跌信号显现。介绍的是来自普陀区长寿路上一个新楼盘的预售反应“给这个市场增添了一抹亮色”。7月10日,上海市统计局公布了对上海275家一、二级房地产开发企业最新调查结果。最新调查结果显示的是:企业认同八项措施。七成以上房地产企业认为,今后一段时间上海房价不会上涨。只有三成企业认为房价会跌。

  所以,在各种数据互相矛盾混淆视听时,数字只能是一种暂时的游戏,只有在多年以后回眸一笑:此情可待成追忆了。

  通过一个多月的上海实地采访,我们只能就我们看到,听到的证据来对上海的房价做一个趋向性的结论。我们认为上海房价必然会下跌。

  那么可能会下跌多少呢?对于这个问题,各方的说法有些不同。有些人认为至少会下跌20%,有些人表示下跌15%左右就会出现反弹。房价到底会下跌多少,这的确很难预测,但可以肯定的是,目前市场的表现,仅仅是交易量的滑坡和价格微跌。房价到底会下降多大的幅度,我们只能根据自己对市场的剖析来猜想。

  有专家这样分析认为,如果上海的房价只下跌5%-10%,说明调控不到位。如果让上海的房价回归理性,平均至少要下跌30%。也就是说,一些涨幅过大的地区可能下跌40%,一些涨幅较小的地区可能下跌20%。如内环以内地区的平均价格从当前的17000元/平方米调整到12000元/平方米比较合理。中介人士的观点却大部分认为跌幅不会超过25%,更为乐观的人甚至断言,个别房价多跌一些只能代表个体行为,总体房价下跌的幅度到15%左右,就会有人进来接盘,事实上,持这种观点的人随着时间的一天天推移,数量正在日益减少。就像曾经炮轰过专家学者房产泡沫论的房产大腕,也不知不觉有一天出现在看跌的队伍里。

  一位不愿意透露姓名的中介代理公司市场部经理预测:上海房价整体下降20%-25%是有可能的。他分析认为,从2003年下半年至今,上海房价涨幅超过了50%,除去收入提高、环境改善等因素,实际增幅约为30%,洗去这一轮泡沫可能还需要到明年初。他认为上海不同区域的情况有所不同。其中,上海中环线以内的新盘由于释放量有限,降幅会在15%-20%之间,同时也会成为最快恢复上涨的地区;而外环以外如松江地区,由于供应量过大,3-5年内将较难恢复;酒店式公寓的下跌速度也会较快,这主要是由于购买者中投资客居多,在出租收益低于银行利息的情况下,这一市场可能会出现抛售状况。而上海房地产市场下一个投资机会恐怕要等到3年以后才会出现。因为在这段时间内,房价已经不大可能有上扬空间。

  因此,也许我们可以预计,到今年年底,上海楼市的同比价下跌可能达到30%甚至到40%。

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