有惊无险

　　招股首日，富力地产出师不利，鲜有问津。

　　虽然，在富力地产提交的招股说明书中过去三年股本收益率都接近30%，这与房地产业一般15%-20%的投资回报高出甚远。富力预测2005年盈利9.84亿港元，更让香港资本市场惊

呼不已。这一切并不能让理智的投资者因此对富力信心百倍。虽然，富力地产由瑞贷一波证券及摩根士丹利做保荐人，实力较高，但香港散户的反应仍十分冷淡。

　　截至7月6日，富力地产配售部分只获得70%认购，而且面向散户发售的部分也没有获得足额认购，只有190份认购申请。香港上市条例规定，香港配售部分至少要有100份认购申请才可以成功上市。

　　更令人担心的是，在伦敦遭受恐怖袭击后，部分机构投资者取消认购，联席全球协调人及保荐人瑞士信贷第一波士顿和摩根士丹利在与富力详细商讨后，降低了筹资预期，决定以接近下限价每股10.8港元上市，募集资金19.86亿港元。

　　7月7日公开招股截止，据市场消息人士表示，富力地产国际配售的部分，已经获得足额认购。至于散户公开认购部分，证券行方面表示，认购反应冷淡，有机会未能获得足额认购。虽然招股反应欠佳，接近承销团的消息人士更指出，富力地产的上市计划将如期进行，无计划延迟上市。

　　7月9日，根据富力地产发布的公告，富力终获整体足额认购。虽然在香港本地未获足额认购，仅认购695万股，为其公开发售股份总数的37.8%。幸而富力在美欧等地的国际配售情况较为理想，在提高国际配售比例后的国际发售中，不但在全球配售的1.77亿股全部发售完毕，还获得约15%的超额认购。“我们总算松了一口气”，一位承销商说。

　　7月14日，在经历首创置业(2868.HK)盈利警告、伦敦恐怖袭击、股份认购不理想以及市场上种种不利传闻等风浪之后，富力地产终于在香港联合交易所主板以10.8港元上市。在首个交易日中，总成交量约为617万股，总成交额约为6863万港元。全日最高股价11.45港元，收市价为11.15港元，涨幅高达3.2%.

　　对此成绩，董事长李思廉在庆功宴上喜不自胜，"我们对富力地产首天挂牌的股价表现表示高兴。凭借集团的雄厚实力及过去有目共睹的业绩表现，我们深信富力地产将继续获得投资者的支持，我谨代表富力地产向所有投资者的支持致以衷心感谢。"

　　副董事长张力亦表示："富力今天成功上市，证明有些认为我们不行的人是看错了。"

　　关联交易遭质疑

　　地产圈里的人都知道，富力地产为近年上市规模较大的民企。

　　两大股东李思廉与张力，从一个不到10人的小型民营房产公司开始创业，仅用了10余年就发展成为广州首屈一指的房地产企业。

　　1993年，李思廉与张力以2000万元携手进军广州房地产业，成功掘得“第一桶金”。从此，富力走上了一条独特的成长之路，公司主要在市区中拆迁旧厂，并以黑马的方式成为广州楼市“大鳄”。多年来，富力仍一直沿用当初合作双方平分股权的“双老板”制，二人将各持有富力36.33%股权，可谓独特。

　　　随着富力的崛起，张力入选2004年胡润中国内地百富榜，其个人财富约15亿元，李思廉与其相若。

　　“富力的成本控制在业内是出名的，此外它的一条龙运营也起到了很大的作用”，富力的老员工说。

　　据《地产新闻》了解，富力的项目开发从设计到施工，基本上由集团内部的企业完成，这也使其能够很好的控制成本。集团内有金鼎房地产、天越门窗制造有限公司、天富建设监理等多家控股或参股公司。“保持流通股本的低比例，是富力的一贯原则”， 董事长助理陆毅强调。

　　这样的一条龙运营在地产界实属少见。据相关人士透露，富力上市前在联交所的主要聆训的问题就是其的关联交易，并一度成为其上市的最大问题。但是，最终联交所并没有足够的证据证明富力存在着大量关联交易。

　　富力上市成功后，董事长李思廉坦言，这次上市经历了重重难关，上市前必须通过广州市政府的审查，包括产权明晰、缴清税项、没有关联交易和没有同业竞争等。通过上述审查后，更要得到广州市政府、广东省政府、中国证监会和发改委等部门的批准，最后还要经香港交易所批准。“近月来的不利因素确实令我们寝食难安”，他说。

　　此外，富力地产招股书显示，其中一项投资是富力地产持有近19.58%的广州证券权益，在近三年合共减值拨备1.37亿元。该权益被列为长线投资，截至2004年的价值为8946万元。

　　据富力地产招股书资料，2000年以1.6亿元作价，购入广州证券19.58%权益，是广州证券第一大股东之一。富力地产解释，因有关权益跟本业无关联，一直有意出售，但截至目前仍没有找到合适买家。

　　大举扩张

　　富力集团于2002年开始进入北京市市场，势头猛烈。03年、2004年两年间，富力在北京拿下多个项目：位于天坛和陶然亭之间，南二环内，建筑面积20万平方米的信然庭；位于东三环内白家庄青年印刷厂，占地4.6万平方米，建筑面积24万平方米的爱丁堡公寓；传言中的南三环刘家窑桥南项目，一直未得到富力确认。此外，富力在广州也拿下包括珠江新城7块地在内的多个地块。两年间，拿地代价接近45亿元。今年一季度，富力宣布销量达13.85亿元，二季度业绩尚未公佈，富力模式令人惊叹。

　　富力在招股章程中称，其主力开发中档至中高档的房地产项目，除住宅物业外，集团亦开发、销售及出租商用及办公楼面。此外，集团最近亦于广州开发两家酒店，分别以Ritz-Carlton及Grand Hyatt品牌经营。

　　上市集资所得款项，约60%将有于北京富力城的开发项目。该项目为集团最大规模的房地产项目，总建筑面积达150万平方米，工程预计于07年前完成。另40%将用于地处广州的富力桃园的开发项目。此项目为集团第二大的房地产项目，总建筑面积达98万平方米，工程预计于08年前完成。

　　《地产新闻》了解到，富力上市当日，为庆贺其成功在香港联合交易所的主板上市，富力向香港公益金捐赠一百万港币，帮助社会上有需要人士。

　　同时，副董事长总裁张力表示，香港确实还不太熟悉"富力"，因此，公司现在已经做出计划，在近期公布2006-2007年的土地储备量以及动态分析数据，让香港对内地股份增强信心。