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上海市中心房价松动 没人买房价格还得降

http://house.sina.com.cn 2005年08月05日15:27 每日经济新闻

  “降价一事纯属子虚乌有。”昨日,淡水湾花园销售经理应先生对《每日经济新闻》反复强调:“淡水湾花园从开盘到现在,均价一直是25800元/平方米。”

  应先生反应如此激烈,源于一则关于上海市中心楼盘降价的消息。该消息称,卢湾区紧邻新天地的淡水湾花园最高时房价卖到了30000元/平方米,现在价格回落到了25800元/平方米,降价幅度高达14%;同样在卢湾区的卢湾都市花园,也由每平方米18000元降到了1400
0元,降价幅度为24%。

  而一个星期前,《7月份市中心部分楼盘跌幅盘点》列出了7月份上海中内环以内的24个降价楼盘。在下跌幅度排行榜中,前六名的楼盘下跌幅度均超过30%,瑞安集团旗下的瑞虹新城高居榜首,跌幅达到了36.6%,淡水湾花园和卢湾都市花园同样榜上有名。

  昨日,卢湾都市花园销售经理沈勇也否认了降价一说:“我们目前销售均价为17300元/平方米,7月以来没有出现14000元/平方米的低价。”

  降还是没降?一个原本简单的判断,在目前的楼市形势下却变得扑朔迷离。

  “遮遮掩掩”地降价

  《每日经济新闻》调查发现,淡水湾花园的实际情况与应先生的说法有所出入。7月25日,淡水湾花园推出二期房源,均价23000元/平方米,比一期均价足足少了2800元/平方米。

  “主要原因在于一期推出的是装修房,而二期是毛坯房。”淡水湾花园售楼人员解释:“一期的装修标准是1500元/平方米。”按照这位售楼人员的说法,减去1500元,淡水湾花园二期房价仍比一期下降了1300元/平方米。

  7月26日,位于长宁区天山路的仁恒河滨花园甫一开盘便“低调”地亮出了9折优惠。“只有购房者来买房,我们才会告知打折信息。”售楼人员透露。

  相对于淡水湾花园和仁恒河滨花园,卢湾都市花园在降价上表现得更为直接。“我们现在剩下的房源已不多,如果购房者愿意买,降2000元/平方米也可以商量。”昨日,该楼盘开发商的市场研究主任蒋正华向《每日经济新闻》表示。

  “从目前公开的楼市信息来看,7月份上海市中心区域的房价并没有出现降价的情况,但市中心各大楼盘私下的降价行为普遍存在。”昨日,一位业内人士指出,相对于中环一些楼盘的公开降价,市中心楼盘的开发商似乎更想“遮遮掩掩”。

  该人士表示:“随着中环区域降价风潮的兴起,一直有价格最坚挺之说的内环以内市中心地区,成为上海地产市场最后的堡垒,市中心区域不少开发商对于公开降价非常忌讳。”

  受二手房价挤压

  眼下,连续几个月的惨淡交易,让中心城区的开发商们越来越挺不住了。

  上海房产之窗最新监控数据显示,8月3日,市中心三个区总共只成交4套房源,其中黄浦区1套,静安区3套,卢湾区0套。类似的状况已持续近2个多月。

  另据网上房地产交易信息统计,伊时代酒店式公寓2005年5月12日开盘,目前只售掉2套;6月11日开盘的扬子江家园迄今只售出23套;卢湾都市花园7月将价格由原来的18000元/平方米下调到17300元/平方米,但整个7月份该楼盘无一套成交。

  仁恒河滨花园9折的优惠也没能赢得购房者的垂青。从7月26日开盘到现在,虽然已被预订了23套房源,但真正成交的只有1套,而且撤销次数有9套之多。

  除此之外,二手房市场的持续低迷更让中心区的新房市场压力倍增。

  来自汉宇地产市场研究中心的数据表明,相比6月份,7月份卢湾区的几个主要楼盘二手房价格继续下滑。名盛苑下降幅度达20%,海悦花园、绿洲仕格维则分别下调9%和5.6%。

  “随着价格的持续下降,二手房特别是次新房的价格优势将进一步显现,市中心的新房市场客户群将被分流。”一位业内人士指出,随着市中心新房和二手房价格“倒挂”现象的加剧,目前市中心一些楼盘正面临着与自己原来的客户争市场的尴尬。

  开发商资金压力大

  在这种严峻的市场形势下,资金问题成为开发商无法回避的现实难题。

  淡水湾花园曾是去年最炙手可热的楼盘之一,最火的时候,一套房子仅预订“转让费”就高达30万元。而其开盘时间也从去年下半年开始被一推再推,直到今年4月28日才正式亮相。但是现在,这个曾备受追捧的“明星”楼盘一期112套房源只售出58套,7月25日开盘的二期房源,在均价下调的情况下,截至昨日也仅售出4套。

  “今年初市场火爆的时候,市中心开发商纷纷延期开盘以待价而沽,但如今行情的逆转却让开发商陷入了窘境。”一位业内人士指出:“在一期还有一半房源在售的情况下又推出第二期,多少体现出开发商逆境下心态的转变。”

  “偌大的市中心区,一天的成交量还不到10套,绝大多数开发商的资金链都面临着巨大的考验。特别是前几个月刚开盘的楼盘,说资金不紧张那是骗人的。”蒋正华强调。

  而一位经历过房地产低潮的深圳业内人士认为,在销售困难的情况下,一般开发商的资金链可以支撑3个月,即便大型的开发商,一般也不会超过半年。

  “以目前形势来看,如果接下来一两个月还没有改观的话,上海市中心楼盘均价下调将成必然。”蒋正华表示:“毕竟生存权是第一位的。”

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