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购房需求源于对通胀的预期:有房者最爱买房(2)

http://house.sina.com.cn 2005年07月25日08:30 经济观察报

  有人用近年来我国经济的持续增长以及居民收入的明显增加来说明经济增长对住房需求增长的推动。但这样的解释很难经得起仔细的推敲。姑且按有关论者自己提供的数据,1998年至2004年,我国国内生产总值年均增长8.5%;城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元,年均增长8.6%。但即使是拿基数已经比较高的2004年来算,8.6%的增长幅度意味着人均可支配收入只增加了750元,这相对于目前国内高企的房价来说,微不足道到几乎可以忽略不计的地步。

  有论者还论证说,大规模城市改造和居民拆迁,使住房销售市场的被动需求也不断增加。但我们都知道,城市中拆迁户的更现实的去处是郊区的低价房,他们很难构成不断攀升的高价房的消费主体。而城市化就更不是如同某些房地产商所说的成为推动房地产需求的现实因素,因为大量农村人口进入城市,大多是以打工(或做小生意)的方式实现的,由于事实上两个劳动力市场的存在,打工者的工资是相当低的。在面对城市中高企不下的住房价格来说,这样的工资收入,几乎形成不了现实的购买力,以此来解释城市中旺盛的购房需求,显然是极为勉强的。

  于是,可以得到的一个结论就是,现在买房子的主要是有房的人。有房的人买房,又可以进一步区分为改善住房者和投资投机者,或是两者兼而有之。根据有关方面的数据,在长三角部分城市,投机性购房大约占20%左右,少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查,2003年底上海投资购房占16.6%,已经超出了10%的国际警戒线。

  无论是投资还是投机,目的都是获得收益,只不过获得收益所需的时间不同而已。而收益又是来自两个方面,一是房价本身的上升,二是出租的租金收入。

  首先,我们来看租金问题。事实上,租金不仅是经营房屋的主要收益形式之一,同时我们也可以借助租金与房价的关系以及房价和租金的变化趋势,来透视房地产市场中的真正需求以及泡沫程度。如果将住房的投资收益分成长期与短期的话,那么投机性买卖和租金则属于短期或即时的收益。在社会转型时期,长远的预期是难以形成的。因此,在过去的若干年间,对于那些很难形成长期预期的人们来说,租金无疑是一种更为现实的收益。一度在许多地方流行的以房养房的模式就是这样形成的。但应当看到,在许多城市中,由于拥有两套以上住房的家庭不断增多,出租房的房源不断增加,在房价不断攀升的同时,房子的租金却在不断下降。

  于是,就出现了房价与租金的倒挂现象。如果贷款买房用于出租,不但赚不到钱,而且还要赔进不少的银行利息,再加上物业管理费、税收,还有折旧等,在这种情况下,以房养房就成为一种无法进行的投资方式,而将房租作为主要的投资收益形式,也就缺少了现实的基础。

  如果租金不能成为投资的理由,那么,惟一的理由就是房价的上升。而这又可以分成长期与短期两种。这当中除了目标明确的短炒者之外,相当大部分的投资性购房者对于短期或长期收益的预期是相当模糊的,这种预期包括了未来房价上升的可能性,也包括了未来的通货膨胀的可能性。在这里人们可以看到推动现实中购房行为的一个重要因素,就是对未来的恐惧。这种恐惧直接来自对通货膨胀的预期。从这个意义上说,在一些地方,人们排队购买住房,与出于对通货膨胀的预期争购黄金没有什么太大的差别。如果把这看作是房地产中真实的需求,会产生严重的误导。

  其实,真正的恐惧还不仅仅是对通货膨胀的预期,而是在于转型期社会所造成的高度不确定性。社会保障制度的缺失,职业的不稳定,周围制度环境的变化莫测,都可以形成对未来的恐惧感。同时,市民投资手段缺乏,股市等投资渠道由于信任危机而处于几乎崩盘的状态,在这种情况下,人们在通过积攒一套或几套房子来面对不确定的未来。

  由此可见,目前看似旺盛的房地产需求实际上是由诸多经济和社会原因造就的。分析这些原因,不仅可以使我们更准确判断目前我国房地产市场的真实需求,也可以由此透视我国经济社会生活中某些问题的症结之所在。

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