受宏观调控影响，上海等城市的房地产市场已经开始降温，交易量下降，面临房贷市场的整体下降，蛋糕已经越来越少，各银行也开始意识到了寻找其他蛋糕的必要性

　　如今，上海的老百姓要想“拎得清”各银行在房地产贷款方面的政策，恐怕是件很难的事了。因为不但各银行政策不同，就是同一个银行也会有非常复杂的细则。中央防控风险地方争取利润

　　今后，在中国银行上海分行贷款的客户，要考虑一下是否可能会在不满一年时就提前还贷。因为从7月1日起，中行上海分行对这种行为将收取6倍于以往的罚息。计算一下，如果一个还款人提前还贷额是人民币20万元，按照5.508%的年利率，还贷人需要支付的罚息5508元，比政策前多付了3672元。

　　中行上海分行长宁支行相关负责人对此表示：“我们是通过正常的报批流程，经央行批示后开始实行的。”但据知情人士透露，中行上海分行早在年初就已经开始酝酿提高罚息。“其实目前购房一年内还贷的情况并不多，这一政策的目的也只是对恶意炒房者的进一步心理影响，间接预防银行的信贷风险。”这位业内人士表示。

　　地方银行对风险的防控其实主要来自央行的指示。而央行以“窗口指导”方式将风险防控的大原则指示下来，各地方分行则根据不同区域的市场情况自行调整细则。

　　为了防控风险，上海各银行从7月1日开始，就已经全部应用了央行开发的“个人征信系统”，对贷款人的资格审查将更周全、严格。

　　但据业内人士介绍，由于房贷一直是各银行最重要的贷款类业务之一，各支行为完成业绩指标常常简化审批流程，以争取签约速度。“为了争取尽快签约，有些支行会允许中介将办理按揭贷款申请和交纳购房保险同步进行，可一旦按揭贷款没有通过审核，保费又交过了，后续的处理就很麻烦。”一位银行界人士说。

　　“央行的考虑主要是防止房价虚高引发的金融风险，地方支行尽管要争业务，但是对央行的行政服从仍然是最重要的任务之一。”同策房地产咨询有限公司总裁孙益功认为。

　　“应该承认，房地产贷款目前仍不能说是一个高风险产品。”上海银行同业公会秘书长邱镕炯认为。正因为这样，各银行争取房贷客户的努力从来没有停止过。

　　从6月开始，招商银行在全国范围推出了一种叫做“个人住房循环授信”的产品，具体做法是，客户以其所购住房作为最高额抵押，在不超过授信期限和可用额度的范围内，借款人可以向银行多次申请个人贷款，用于各类其他消费，比如汽车消费、装修、助学等。

　　显然这是银行争取房贷客户的手法之一。此后，农业银行很快推出了房贷保障创新，由一次性支付房贷险改为按年支付，降低了购房人首次缴纳的税费总额。

　　然而，受宏观调控影响，上海等城市的房地产市场已经开始降温，交易量下降。这直接导致了银行房贷业务的降低，尽管很多银行业人士不愿直接承认这一事实。“交易少了，房贷业务自然降低。”一位银行人员表示。面临房贷市场的整体下降，蛋糕已经越来越少，各银行也开始意识到了寻找其他蛋糕的必要性。房贷风光不再

　　过去几年中，中资银行将大量资金投入到房地产相关贷款领域，风险过度集中。一旦房地产市场景气不再，银行手中的钱应该再投向哪里？甚至简单依赖贷款业务拉动利润增长是否健康的银行运营模式？

　　事实上，部分中资银行已经开始寻找房贷以外的其他增长点。

　　“我们现在正在积极探索其他银行业务，比如中间业务等。”中行上海分行长宁支行行长仇一尘对记者说。对于目前很多中资银行纷纷推出特色服务以吸引房贷客户，仇一尘表示，中行目前只按照央行的有关规定执行房贷政策，并没有考虑特色或附加服务。而他们应对收益下滑的策略是开拓存贷款以外的其他银行业务。

　　据个人理财网总裁洪曦介绍，目前，中资银行80%收入来自存贷差的收入，即低存款利益和高贷款利率形成的利润空间。而国外银行有50%的业务来自其他业务，比如个人理财服务等中间业务，以及表外业务。但是，“由于在法制上还没有为一些金融产品立法，相关这些产品的个人理财服务也就无从开展。”洪曦表示。“而从时间表上，中资银行在上市前也应该不会做这些工作，因为金融产品的丰富意味着有更多的资金将从银行体系流出。”

　　除了争取房贷客户、发展其他业务类型之外，银行挽救利润的另一个做法是在国内各行业中寻找下一个明星产业，用于支撑贷款业务。“目前银行还找不到这样一个产业。”同策房地产咨询有限公司总裁孙益功判断。

　　尽管无法找到像房地产一样火爆的贷款支持行业，但中资银行下一步投资方向基本有所定位。日前召开的央行分支行长座谈会上传出消息，“三农”投资、非公有制经济和中小企业信贷、国家助学贷款、小额担保贷款等将成为未来中资银行发展重点。而引导金融机构加快产品创新也已经提上日程。外资银行抢占市场

　　近日，记者参加了华一银行等几家外资银行举办的房产投资理财讲座。这些讲座由外资银行举办，邀请沪上房地产界资深人士，专门为其VIP客户提供房地产方面的投资理财分析服务。高雅的会所，融洽的自由讨论的氛围、一对一的分析解答、短时间提升了客户对房产投资的关注和兴趣。

　　相比这样的竞争对手，中资银行在房贷个性化服务方面显然仍有差距。“除了软服务，贷款流程的制定、贷款人资质的审核、不同客户的差异化贷款标准等方面，外资银行都相对快速、严谨、科学。”一位外资银行工作人员介绍。

　　实际上，中资银行细化服务的努力已经出现突破。据中行上海分行电话银行的解释，对分行的VIP客户，行长将有权减免3个月利息的违约金，对于总行或分行认定的VIP客户，或者对分行业务有重大贡献的优质客户，经上报审批后，可以全额减免违约金。

　　同时，对于外资是否真正挤占了中资银行的房贷业务，上海银行同业公会秘书长邱镕炯也有不同的观点：“由于外资银行多经营美元贷款业务，而他们所持的人民币数额其实有限，所以，尽管有些外资银行也可以进行人民币贷款业务，数额上并不能对中资银行房贷构成威胁。”邱镕炯说。

　　然而，面对WTO协议下中国将对外资银行全面开放的局面，中资银行全面调整结构，练好内功的时间已经越剩越少。“这个冲击是巨大的。”洪曦的担心代表了一些金融业人士的共识。日前央行一份报告数据显示，上半年，外资银行在国内的利润增长幅度已经超过68%，相比之下，中资银行的赚钱能力却在降低。

　　本报记者 于兵兵 发自上海