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拷问星河湾:宏观调控只伤到豪宅的皮毛吗

http://house.sina.com.cn 2005年07月06日14:38 《楼市》杂志

  文/本刊记者 杜瑞峰 冷翠华

  在一系列宏观调控影响之下,本来就风起云涌的楼市,更是呈现出一片风云突变之势。宏观调控的“弩箭”尤其令中高档住宅市场不寒而栗,很多中高档项目售楼处一改往昔的门庭若市景象,如今已门可罗雀。

  大势的冷清,令一向“气势冲天”的开发商们陷入消沉。伴随着开发商的沉默,消费者亦陷入难捱的等待,整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。

  6月18日,自命“绝对豪宅”的星河湾逆势出击,颇为静默的楼市激起一片波涛,星河湾豪宅在敏感时期高调入市,牵动的不仅仅是朝青板块,而是整个楼市的神经。

  星河湾为何试水“熊市”?挑战何在?命运如何?以星河湾为代表的豪宅如何应对未来大势?本期《楼市》载文:星河湾拷问系列报道,试图借星河湾透视整个京城楼市之现时动态。

  星河湾:高调入市 挑战不利天时

  “由于政策不明朗,不好定价,所以我们只能延迟开盘”,北京一豪宅开发商近日在接受采访时对记者坦言。诚然,时下受种种政策的影响,大批豪宅项目都持观望心态,纷纷选择“惜售”或“延迟开盘”。然而,尽管市场大势如此,但还是会有“走钢丝者”出现。

  6月18日,已运作了3年之久的有顶级豪宅之称的北京星河湾第一天全面开放。在整个市场趋于萧条的大背景下,星河湾颇有些特立独行的亮相引起社会各界的关注。但人们在关注的同时,更多是陷入一种深思,即星河湾缘何选择在这个时机入市?在这个时机入市会面临哪些挑战?对此,《楼市》记者于第一时间赶到现场,对开发商及参观者进行了深入采访。

  高调入市 前途未卜

  6月18日,伴随着整个市场观望氛围的日渐浓郁,受业内外关注已久的北京星河湾终于开放了。整个售楼处人头攒动、川流不息。据从内部了解的信息,开放当天星河湾售楼处共收取了10000多张登记卡。随后几天,关于星河湾的入市时机、销售价格成为很多业内外人士工作及饭后茶余的热门话题。

  在星河湾售楼现场,一位不愿透露姓名的业内人士在接受记者采访时表示,选择在这个时期高价入市的项目无疑是在“走钢丝”。对此,星河湾开发商宏宇集团董事副总裁梁上燕在当日接受《楼市》采访时却不这么认为:“我们做了这么多年的高端产品,我相信星河湾是很受北京市场欢迎的。因为,一方面,北京是目前中国最主要的城市之一,它的发展速度是无可抵挡的,但作为国际化的大都市,北京缺少像星河湾这样的高端产品;另一方面,我们在广州开发项目得出一个经验,即优质的产品必然会吸引优质的客户。所以,我们是非常有信心的”。

  然而,当记者问及星河湾的定价时,梁上燕的回答显然有些前后矛盾,“目前价格还没有定,我们想先看看市场的反映,不过,真正星河湾的客群是绝不会在乎价格的。”

  明眼人谁都会看出,梁上燕矛盾语言的背后,并非对项目本身缺乏自信,而更多折射出的是一种“生不逢时”的无奈,毕竟,政府近期的一系列宏观调控措施,把中高档住宅市场带入了冬季。

  政策“寒流”迎面袭击

  细数近两三个月来,政府出台的一系列宏观调控政策,对高档房开发的限制、因面积而定的税收政策以及稳定房价的决定,等等,无一例外都影响着高端住宅的命运。以致于在炎炎夏日,豪宅市场却不得不面临政策带来的“寒冬”。

  尤其在以“稳定房价”为主旨的“七八意见”出台之后,虽然政府方面没有发表任何关于房价涨跌的论断,但敏感的豪宅市场已经出现一些反应。表现最为突出的当属一大批高价盘的延期推出或高挂“惜售”牌照,销售速度明显下降。

  据记者了解,进入6月份以来,北京房地产市场诸多高端楼盘的成交量明显下滑。据本刊市场研究部调查,朝阳公园某高档楼盘项目以前一月成交量高达50套,而现今成交量不到30套,成交下降幅度接近50%;同样一个位于CBD的高档住宅项目销售量从一月30套,下滑到6月份的10多套。个别楼盘甚至还出现了一个月卖不出一套房的情况。

  可以说从开发商到买家,都在忍受着前所未有的煎熬。政策最严厉时期、市场最受打击阶段、最豪、最奢的楼盘亮相,星河湾此时登台,自然也就吸引了最广泛的社会各界的关注,而对于购房人来说,其心态更代表了市场的一个普遍现象。18日当天在星河湾售楼处现场,一位姓黄的先生在接受记者采访时说:“我早就想买一处豪宅,已经关注市场很久了,但还是决定再观望一段”。而很多开发商的观望情绪与购房人相比,可谓有过之而无不及。几日前,记者就销售情况,对10个高端楼盘进行了采访,出乎意料的是,得到的答案几乎完全一样——“已开盘的都卖完了,剩下的暂时没开。”

  在整个高端市场正值“熊市”之际,星河湾逆势而上在业界引起巨大反响,那么,业界又是如何评判这一举措及当前局势的呢?

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