文/见习记者 谢丽佳

　　为了规避房地产业发展放缓以及房屋价格下跌可能带来的金融风险，现在各大银行的信贷门槛愈发“高不可攀”，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。

　　银行：高筑融资门槛

　　今年3月，工行、农行、中行、建行及交通、光大等六大银行公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点和范围主要指向能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。据了解，除了建行四川省分行外，其他五大银行均将房地产行业排除在2005年产业投向重点范围之外。六家商业银行的一致态度表明，房地产业在资金面上将面临来自银行的更为严格的控制与审核。

　　某股份制银行信用管理部处长姜明在接受中国经济时报记者采访时认为，宏观调控下房价的波动对银行有较大的影响，如果房价跌幅较大，可能会导致银行不良资产的增长。因此，目前银行对于房地产信贷特别是开发贷款这部分业务比较谨慎，控制得比较严格。不过，严格控制并不表示对所有房地产企业“一刀切”地采取紧缩政策，毕竟房地产信贷资产质量较好。

　　他表示，银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用记录良好的优质开发企业各银行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在竞争。此外，对于国家重点调控的高端住宅项目，该股份制银行已经基本不对其开放信贷业务。

　　据了解，和开发贷款相比，银行对于个人按揭贷款的控制一直相对宽松，但目前也卡得越来越严。不少开发企业反映，由于审核工作的强化，银行的放款速度明显放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。由于房地产项目投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。银行延期放款，影响了资金的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。

　　对此，某国有银行信贷部人士对记者表示，多项宏观调控政策可会导致一些开发企业出现资金链断裂，为了避免来自开发企业的坏账，必须加强前期的审查工作，防患于未然。为了防范少数开发商和诈骗团伙利用假按揭套取银行资金，各个银行建立了自己的个人征信系统。

　　据了解，该系统全面记录居民信用状况，包括水电费、煤气费、电话费的交纳以及信用卡、贷款的还贷情况都会有详尽的记录。姜明表示，目前各个银行的个人征信系统正在进行全国联网、对接。

　　信托：高风险追逐高回报

　　相关统计显示，房地产信托在我国出现不过两三年的时间，发展速度却惊人，截至2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。近日，银行信贷门槛的提高更让房地产信托受到热烈追捧。

　　今年4月，联华国际信托投资公司继3月推出“联信·宝利”中国优质房地产投资信托计划后，又宣布推出“联信·宝利”2号优先受益权产品，发行总额度预计为8000万元，其中面向社会公开发售的优先受益权产品占80%；5月，中国对外经济贸易信托投资有限公司发行中远地产的凯晨广场集合资金信托计划，发行总额达到6亿元；6月，中诚信托推出了“北京道乐蒙恩商务街贷款项目集合资金信托计划”，该计划原定发行期为12天，结果仅4天预约总金额就已接近1.5亿元，远超过5000万元的发行规模；近日，金地集团对外宣称已计划通过发行房地产信托产品，融资2亿元人民币。

　　中国人民大学房地产信托与基金研究所特约研究员孟辉认为，信托公司作为金融机构，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别于其它金融机构的独特优势。根据不同项目的特点，设计不同的资金信托产品，可以化解政策变化给各方带来的困境。

　　一位业内人士指出，在目前中央与各地政府不断加大力度调控房地产业的背景下，监管部门对房地产信托计划的审核更加小心，信托公司在项目选择上也格外谨慎，开发商通过信托融资的难度很大。而且，随着风险的加大，信托公司要求的投资回报率也水涨船高。

　　据了解，信托产品一年期预期收益率一般最低的为4%，最高为4.6%，而平均收益率则为4.2%；但房地产信托计划目前的预期收益率明显要高于平均水平，预期收益均在6%以上，普遍高于银行储蓄利率与同期国债收益。因此，信托成本高昂让一些开发企业望而却步。

　　除此之外，房地产信托资金从使用来看更多地体现为“过桥贷款”的性质，偿还的周期较短，通常为1年，增加了开发企业资金使用的成本。