2005新地产中国商业地产发展高峰会下半场(7) | ||||||||
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http://house.sina.com.cn 2005年06月28日19:11 新浪房产 | ||||||||
主持人:谢谢司徒先生,第二个演讲的嘉宾呢,我们也不多介绍了,这位人士也是著名的人士,欢迎潘总给我们讲讲对商业地产的看法。 潘石屹:谢谢大家,最近一段时间谈房价都谈烦了,也都疲惫了,所以我们谈一些新鲜的,谈商业房地产。房价的事情我也很烦,前段时间所有的媒体都在铺天盖地地谈房价,上个星期我参加了一个谈房价的,我感觉到大概一个月前两个月前情绪非常激昂地说房价涨
刚才中午的时候我和英国伦敦的城市的副市长,他是管商业和经济的,谈了一上午。他说他到中国来,我们没有谈北京和英国城市里的商业、经营,我和他谈了一部电影,是张艺谋拍的《英雄》谈完了以后,引起了一个很大的共鸣,我也谈得特别高兴,结果差就差在翻译上,我就觉得好多东西翻译没有翻译清楚,他问我说中国人心目中晋柯是什么印象,我就说风萧萧徙易水寒,壮士一去兮不复还,我想这个翻译肯定不准确。 什么样的城市有活力,他说的前提是必须这是一有个性的城市,我们模仿纽约建设,这是一个没有意义的城市,如果我们的每一个人都穿着一模一样的衣服,那我们的生活就是非常的单调,非常平淡,正因为我们每个人讲话的风格,穿的衣服不一样,才构成了一个丰富多彩的社会,他说具备四个条件就是有活力的城市。 第一个就是功能一定要混合,不能简单按照雅典宪章搞功能分区,说中关村就是高科技区,崇文区是手工业区,这样一定对交通非常拥挤,不光我们解放初是这样的,解放后做的方庄,望京,当初就是单纯的居住,白天好多人开车出去,晚上好多人开车进去,所以非常疲惫。 第二点,说街区要小,可是我们总是追求大的广场,据说天安门广场原来没有这么大,周恩来给毛主席批的方案,毛主席穿着睡衣用笔画了一下,就搞大了。我们改革开放了,我们有钱了,甚至有的小县城也模仿天安门广场,我记得好象重庆一个万县,现在好象叫万州市,财政收入非常低,模仿了一个天安门城楼一样的建筑,县政府的领导天天在“天安门城楼”上天天办公,结果是缺乏商业气息。所以街区一定要小,不要追求大广场,宽马路。 第三点是,作为城市一定要有高的密度,我经常不止一次发表讲演,说尤其在城市中心区提高密度,提高容积率,只要在网上一发出去,百分之百是挨骂的,他是房地产发展商,贪得无厌,不想给我们绿地,总想赚钱,我想说明一点,容积率和发展商没关系,因为出让给发展商的土地,如果能赚点钱的话,也是政府赚的钱,非要把城市建得像农村一样,非要把农村建得像城市一样,这样的城市就会失去它商业繁华的气氛。我上个月去了三个城市,第一个是纽约,我住在LL大楼上面,下面有一个酒店,我住在54层,我从54层往外看,剩下的房子都比我住的高,所以纽约一定是一个很有活力的城市。过了几天我到北京,住了一个晚上,我住在34层,我看到在国贸周围有的房子比我高,有的房子比我低,第二天我飞到太原,住在一个24层的城市里,发现这个房子是最高的,剩下的都是六七层的。所以美国呢,我非常喜欢这个城市,十多年前我去这个城市觉得是乱糟糟的,不干净,跟香港和新加坡完全不一样,以后去呢,基本上我回想一下都是冬天,纽约的街上都是黑泥,出去机会不多,今年五一节期间我到纽约去,时间比较充裕,到朋友家看了看,我确实觉得非常喜欢纽约这个城市,他们说的这几个原则基本上在纽约这个城市都能实现,最关键这个城市里人的精神状态好,我说谁能代表纽约,一个就是唱歌的王菲,就是唱歌不看观众,老看天花板的,另外一个是张曼玉,她可能在纽约过了几个月的时间,可是就了解了纽约的精髓,据说她的头发从不让别人剪,就是自己拿剪子剪。 重复一下,城市要有高的容积率,要有高的容积率才能出现城市的繁华,才有城市的气息。 第四个不同年代的建筑要并存,在中国要开发一个地方,一定要挖地三尺,把地上面所有的建筑都要推平了,我到纽约去了以后,去到一个人家,他们家好象特别有钱,去的时候发现他们家住在一个巧克力的工厂上面,工厂上面还有水塔,水塔上面有一些垃圾,我说为什么不拆掉这个水塔呢,说在纽约这个是不让拆的,说三十年以上的都算文物。 我想说一个北京的商业地产,我觉得最大的问题可能有两点,第一定是违章建筑太多,街道办事处各种各样的房子,违章建筑,既不交出让金也不交地价款。像北京最有名的秀水街,繁华得不得了,秀水街是什么地方呢,是长安街的沿线垂直的一条马路上建起来的一个商业街,这个商业街大家弄了很长时间,说又要拆,有的记者问我,我说当然要拆了,如果谁都可以到马路上建的话,过一段时间可能长安街上,天安门上都可以建商业了。所以我呼吁大家处在同一个起跑线上,北京的违章建筑越少越好,违法建筑越少越好。 另外对商业街,我的想法可能是有这样一个阶段,第一个阶段是92年的时候,刚到北京来,我29岁,不到30岁在北京做第一个项目。这个项目我是法人代表,总经理。做完了以后我们有一个27个人的庞大的董事会,做了一个决定,说要把商业留下来,做了万通广场,要一富富三代嘛,咱们只要留下商业的话,我们以后就有得吃了。咱们要引进一个洋人,我到美国去,别人给我介绍了一个花花世界,让我看得眼花缭乱,看着没有所有的东西都好,所以引进了美国的一家管理公司,管理的过程中碰到的问题是什么问题呢,他完全按照美国的方式管理,隔了两年我就和冯仑谈了一次,说一年亏多少钱,这个钱数除了一下365天,包括春节,星期天全包括了,一天接近四百块钱的亏。我说在我离开了两年多时间,非常不好意思,这个项目对你是非常大的负担,每天相当撕四百块钱,要撕两年的时间肯定非常疲惫,手都摩出泡了,最后他也是走到集团了,就把美国人打发回老家去了,就自己开一个小商品批发市场。 我是西北的,我曾经到西安看过文景之治的时候这些陵墓,包括中国最繁华的城市他们的一些英雄事迹,就是文帝和他的孙子景帝,你要管就是最不好的模式。 有一个故事,一个皇帝带着大臣出去,结果迷路了,不知道怎么走了,皇上就问分管这个地的大臣,说路怎么走,大臣不知道,咱们迷路了,皇上说问旁边放牛的小孩,小孩说怎么走怎么走,皇上说你都是大臣你不知道怎么走,放牛的小孩都知道怎么走。然后他们去问放牛的小孩,说你知道管理国家吗,小孩说是,我知道,就想放羊一样,羊怎么走你跟着就行了,这个皇帝就恍然大悟。我就通过这个放羊的小孩子的故事,我就知道了,我就不管了,我就为自然,顺气自然,无为而至,可是放开了以后,也有问题。现在的商品也不多,我看到四家银行,占了很大面积,一个是北京城市银行,一个是建设银行,一个是中国银行,还有一个是什么银行吧,占了四个非常大的角,在这一个区域开了四家银行的话,能卖得钱吗,结果是到这四家银行取款,都要排队,而且这四家银行都要扩大。 在做建外SOHO的时候,确实是用钱换了教训,就像文景之治的时候,无为而至,就是顺气自然。可是我在建外SOHO又发现一个现象,就是美容美发的,就是你给女孩子涂指甲很多很多的店,我说女孩子的手指甲和脚指甲是多大的生意,你们占这个房子肯定是亏的。我就不管他,我老婆大概是被人家拉拢了,花了好几千块钱买了一张卡,说隔三差五来做个指甲,结果她三五个月的时间,每天打电话人都是满的,结果一气之下就退了。就是女人的手指甲和脚指甲是我们男人永远看不到的一个大生意,我觉得商业的东西最好的办法是无为而至,我对商业没什么经验。谁要有问题可以提提,随便说,同意的不同意的都可以,男的女的都可以。 [上一页] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] |