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　　颠覆了传统的房地产生产模式和巨人产生模式的顺驰到底能走多远？

　　当汪浩面对提问侃侃而谈之际，顺驰的创始人孙宏斌走了进来，悄悄坐在了房间最靠边的椅子上。他脸上挂着笑容，好奇地听着汪浩的回答。半年前也是在这里，他曾经夸下海 口，顺驰2004年要实现销售回款100亿元。那时候，人们给他的几乎只有尖锐的质疑。

　　孙宏斌承认他没有实现当时的预言。但是这又有什么关系呢？仅仅一年的时间，顺驰已经从两个城市拓展到了17个城市，从40亿元增长到了95亿元！2004年房地产行业最黑的黑马，一定非顺驰莫属。

　　去年，众多媒体对顺驰口诛笔伐；今年，顺驰已经被好几家媒体捧为明星。事实上，伴随着新领导人的上任和过去一年战略目标的基本达成，顺驰已经悄悄发生了转变，这匹黑马的毛色正在越来越白。

　　增长之谜

　　顺驰真正成为一家全国性的开发商并露出黑马之相，仅仅在一年半之前。

　　2003年9月，经过161轮的激烈争夺，顺驰以5.97亿元的“天价”拿下了石家庄一块起拍价仅2.04亿元的土地。此后不到一年的时间里，顺驰以强悍的气势一口气杀入全国10多个城市，以高出其他开发商预期很多的价格，总共吃下了800万平方米的土地，其生猛程度前无古人。在苏州的土地拍卖中，另一家开发商为此项目足足准备了一年的时间却被顺驰横刀夺爱，致使那家开发商竟然“有人哭了”。

　　在以“外地公司拿地难”著称的北京，顺驰也在2003年12月拿下了大兴黄村1号地的开发权，耗资9.05亿元，比业界的预期价格高出整整一倍。顺驰为什么会在全国范围采用“不惜代价拿地”的战略，这个北京的项目是最能说明问题的。

　　2003年一整年的时间，顺驰置地(北京)房地产开发有限公司董事长荆宏就一直在苦苦寻找一块适合顺驰开发的土地。对于顺驰这样的外地开发商，当时只有寻求收购本地开发商手中的项目，但是这些项目却没有一个令顺驰中意。因为顺驰非常强调速度，要求项目从签订土地出让协议到正式开盘必须在半年内完成。这样的地当然不好找。

　　所以当机会在年底出现的时候，顺驰几乎是“疯了一样地冲了上去”。大兴黄村的“1号住宅用地”项目是北京市近几年来少有的大盘项目，而且地都已经是“熟地”了，完全符合顺驰的标准。

　　“这块地是我们志在必得的。”北京开发部经理陶琴称。2003年12月8日的拍卖现场，价格一路攀升，当别的开发商忙着向总部请示的时候，只有陶琴坚定地举着手中的牌子。最终，顺驰以9.05亿元的“天价”拿下了这块土地，仅地价分摊到可销售面积的成本就高达2120元/平方米。而当时附近地区商品房的售价也才只有3000~4000元/平方米。

　　如此的“不要命”，顺驰其实有自己的算法：按照招标文件，顺驰拍到地的时候只需要首付总价的15%，剩下的款项可以拉长到两年内付清。按照顺驰的计划，拿地之后只需要7个月就可以开盘销售，只要销售形势好，剩下的大部分地价款其实都可以通过销售回款来支付。

　　顺驰“疯狂模式”的关键就在于速度，设计的速度、建造的速度、销售的速度。每个房地产开发项目都要涉及到研发、开发、工程、销售四条线，这四条线互相牵制，必须紧密配合才能保证整个项目的周期，这在顺驰内部叫做“四线对表”。任何一个环节出现问题，顺驰都将吃不了兜着走。

　　2004年的上半年，北京公司是在窒息的节奏中度过的。12000平方米的广场表面层铺装要在40天内完成！几个月的时间内要前无古人地去开挖1万平方米的“爱琴海”！“那一段时间，无休无止的协调会，经常开到夜里一两点，大家都管这叫‘夜总会’。”一位顺驰的员工形容说。

　　大兴的“领海”最终在2004年6月19日开盘，距离拿地确实不过7个多月的时间。其开盘价定在5400元左右，比周边项目高出了一大截。与此同时，位于昌平的“林溪”项目也于4月17日开盘。两大项目的开盘很快缓解了北京公司的现金流。“有惊无险，北京公司算是熬了过来。”荆宏这样说道。

　　但是2004年荆宏仍然没有完成20亿元的销售目标，不过荆宏对2005年充满了信心。现在，他的手中握有“蓝调”、“林溪”、“领海”三头“现金牛”，回旋的余地大多了。荆宏预计，2005年三头“奶牛”分别能够贡献11亿元、6亿元、8亿元的销售回款，总计25亿元。有这个做保证，荆宏计划2005年再拿两三块地，仍然通过快速开盘的方式再形成10亿元的销售回款。2005年他给自己定的最低目标是35亿元。“我的目标还是没有变，三年之内我还是要力争做到北京第一。”

　　不仅是在北京，顺驰的这种完全靠与现金流赛跑的“快速”模式在其他城市中同样惊险异常。由于宏观调控的原因，顺驰的天津、北京、长三角、华中四大集团均没有完成2004年中定下的目标。2004年的4、5月份最为吃紧的时期，顺驰的现金预算不得不从按月计算到按天计算。

　　但是经过了惊险刺激的2004年，随着手中项目的纷纷上市，顺驰已经逐渐化解了快速增长中资金链的危机，还拿到了800万平方米的土地储备，其中40%分布在长三角地区，30%在天津，15%在北京，另外15%在华中。令其他开发商感到意外的是，由于政府进行宏观调控和严格土地转让政策，造成了土地供应量的减少，顺驰在此之前储备的土地反而比原来购买时升值了不少。

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