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沿海赛洛城商业效果图
编者按
　　近日，沿海·赛洛城一期的临街商铺开拍，一个不足60平方米的铺位拍出181万元高价，折合单价超过3万元/平米，与其推出的单价2万元差距较大。投资者猜测：难道商铺被贱卖，这里的商业价值潜力有多大？ [报名参加看铺]
商业资料
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项目名称：沿海赛洛城商业
总建筑面积：11.3万平方米
地理位置：朝阳广渠东路33号
开发商：北京高盛房地产开发有限公司
销售状况：销售、出租
平均售价：20000元/平方米
租赁价格：3元/平方米/天
开间面积：50-400多平方米
层高：4.2米-6米，一般4.5米
店铺状况：现房、期房
建筑形式：地上一层，下沉式地上一至二层
使用率：93%
开业时间：一期2006年年底，二期明年4月
商业定位：区域邻里中心配套
规划业态：24小时活力之城。包括创意家居文化廊、家居
　 　　　设计馆、俱乐部、保健养生、书吧、酒吧、餐
　 　　　吧、 茶屋、大卖场、影院、娱乐KTV等。
商铺代理：北京伟业房地产经纪公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
新浪调查
1，你最希望周边社区能有哪些商业配套？
餐饮
社区服务店
超市
购物中心
其他
2，目前周边的商业能否满足您日常需求?
基本满足日常生活需要
满足部分日常需求
不能满足
说不好
3，到社区周边开店，你想开家什么店?
餐饮
社区服务店
服装店
超市
其他
4，如果投资商铺，您关注哪类商铺？
住宅底商
写字楼底商
独立商业楼铺位
其他
价 格
住宅底商售价
　　　　20000(元/平米)
斜街底商租价
　　　　3元/平方米/天
区域商业调查
看铺见闻
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　 　东南四环商业的崛起就在瞬间，这在北京颇具代表性。仅一年的时间，区域内就冒出 CBD 东都、 珠江帝景 、大成国际广场、 沿海赛洛城 、 华侨城 等一批住宅商业项目。
　　 关注沿海赛洛城商业，则不单是由于其规模超10万平方米，另一个重要因素是，最近该项目的商铺刚刚拍卖，B6-110，一个面积不足60平方米的商铺，拍出了181万元高价，折合单价3万元/平米，足以超过区域内目前在售的任何一个店铺。
　　 交通
　　 沿海赛洛城位于大郊亭桥东北，两广路东向延长线以北，总面积为86万平方米，商业面积11.3万平方米，项目距离东南四环主路约1000米，门前的两广路延长线现在还是条土坯路，按照未来规划，这将是条双向六车道的城市主干线，人称第三条长安街，连接通州和城市中心区。
　　 走四环到沿海赛洛城交通还算方便， 百子湾 与四环交汇口、广渠路四环内路段有点拥堵，从 国贸 开车到项目，正常情况下大概需要10分钟。项目门前尚没有公交线通过。
　　 社区内主要设地下停车场，首先为沿海赛洛城的住户们服务。据销售介绍，商家和往来消费者的车位主要在社区道路边，部分可安排在地下停车场，项目不多考虑为商铺提供停车位，主要是……
　　斜街的商业将招租，这是在一期部分的商铺沙盘，现在正招商。
　　项目前四期沙盘，左侧一大型绿地，将项目整体分割，商业也被隔断。
　　商铺大多为住宅底商，斜街的商铺也是如此，分一层、地下一层。
　 斜街地上二层的商铺内部，有的店铺前后贯通，后门直通社区。
　　斜街设计有下沉式广场，两侧有台阶上下，不过，台阶处理得不舒服。
　斜街地下一层的商铺平面，后门则通向地下停车场。
　　地下一层商铺形成了一个内廊，颇有欧式风格，光线有些昏暗。
　　一层店铺前的走廊，大概有近3米宽，从两侧和中间可以下到下沉广场。
　社区住宅底商的样板，，这部分商业出售，店铺门前是小区规划路。
　　这里是规划的未来社区商业中心，现在是绿地，连接一期和售楼处。　
　 临马路边就能看到的项目售楼处，商业广告的大牌子早已矗立。
　　这是未来小区的主要交通干线，双向4车道，向前则通向金都杭城。
　　两广路的延长线，向前就1000米就是四环路，另一侧连接通州。
　　四环忙碌的车流，给商业带来足够的商机，还是阻隔了人气？
　　附近没什么商铺，金海国际有部分店铺开业，最近才稍有人气。
商家点评

段萌
逸滋咖啡店经理
优势
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　项目居住的顾客为CBD的白领人士。对于商业的消费能力比较其它同类型的消费群更应该有消费力和习惯性。
　 这对于某些商业来讲是理想的地方。比如流行的服装……
劣势
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　 对于商业的评判标准，不同类型的商业有不同的看法，作为咖啡类的商业项目来讲，这里的咖啡类消费力还不够。
　 首先，商务类的顾客目前尚没有，未来虽然项目规划了商务项目，但商务人士的档次等各方面情况尚不清楚。其次休闲类的顾客也没有……
评分
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地段：　
硬件：　
环境：　
交通：
价格：
租价：
回报：　
投资前景：
适合商铺：
　 日常生活的业态为主：便利店，主食厨房，洗衣店，美容院，等等……
综合点评
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　 社区型的商业业态，投资商铺的人首先要清楚地看到两个不足的地方：
　 1)在租赁的时候，会在前期长期的空置，这个时段不会太短。
　 2)商铺租出之后，会有很强得倒手率，第一家失败了第二家……
我眼中的旺铺
 [详细][评论]
　 目前没有，没有适合开咖啡店的位置。因为本社区总体的定位、本社区的总体消费时间等等。也许集中商业区内的商铺租赁率应该比较其他地方高。但还要取决于以下四个方面的因素：
　　1，租赁态度。开发商开出的租赁方式是否灵活，是否想先租满……
专家点评

黄文波
华高莱斯地产公司地产策划一部项目经理
优势
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　 1，区位条件较好。项目南邻广渠路、北邻百子湾路、西临仓储西路；北侧距四惠地铁站约2公里从而使整个项目具备了较好的通达性。　
　 2，未来社区消费潜力大 ……
劣势
 [详细][评论]
　　1，外部大型商业竞争激烈。近期百子湾附近的大型商业项目层出不穷、对本项目中心区集中商业具有明显的竞争优势。百子湾桥下大成国际中的乐购大卖场；西部广渠路上的家乐福、百安居；大郊亭的百盛、红星美凯龙、迪卡侬均是各自业态内的龙头企业，经营能力强，辐射半径大 ……
评分
 [详细][评论]
地段：　
硬件：　
环境：　
交通：　
售价：
回报：
投资前景：
适合商铺：
　 正在招商的商业街地下一层商铺适合经营社区生活服务配套商业，如：冲印店、鲜花店、干洗店、家饰、药店、音像店……
综合点评
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　　随着大型国际商业连锁企业相继入驻东四环沿线，整个东四环商业带已经初具雏形，形成以大郊亭(百盛、红星美凯龙、迪卡侬)为重心，向北部百子湾(家乐福、白安居、乐购)、四惠桥发展的态势。而赛洛城的商业部分除去集中商业区的大卖场……
我眼中的旺铺
 [详细][评论]
　 现在项目已建成一期的8000平米商业街，二期的2000多平米住宅底商。从目前来看一期商业街北部东侧地下一层临近小中心广场的铺位为将成为最佳铺位。
　 一期商业街南邻未来的中心商业区，北邻小区未来绿化带，且一期商业为先期竣工先期开业可以先期……
网友点评

戴小姐
某律师事务所职员
优势
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　据我所知， “北美街区生活”这个宣传已经不是第一次出现在大家的眼前，之前就有后现代依次作为特色宣传。那么这个赛洛城又能有什么更多的亮点呢？带着这一疑问……
劣势
 [详细][评论]
　　赛洛城在百子湾地区，该地区公寓、小户型、开放式街区，这些都已经拥有，赛洛城要想立足于此区域就要有更多、更好的卖点。最让我感到不舒服的，就是赛洛城周边路况以及周边市政配套的情况。赛洛城位于朝阳区CBD区域东四环外，广渠路与石门东路交汇十字路口东北角 ……
评分
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地段：　
环境：
交通：
售价：
租价：
投资前景：
适合商铺：
　　快速消费：咖啡、西点等
　　社区基础：洗衣店、冲印店等
　　餐饮娱乐：健身中心、网吧、餐厅等 　　……
综合点评
 [详细][评论]
　　总的感觉赛洛城的销售定位明确——CBD周边工作年轻白领，规划有个性且全面。满足了年轻人追求个性、快捷、时尚的心理。
　　 但规划的再好，重点在于何时能够实现那些美好的设想……
我眼中的旺铺
 [详细][评论]
　下沉商业街，正对水景的一层铺位。这里可视性强，正处在下沉广场的步行街边，未来商业街开街后，这里无疑是人流集中之地。
　 从项目居住人群，以及小区环境和规划的情形看，在这里投资咖啡店会比较合适 　……

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