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炫彩嘉轩底商效果图
编者按
　　在大型商业项目频繁出现的今天，很多投资人看多了大项目，便对几千平米的小项目不屑一顾。商铺的投资价值与项目规模大小能有多大的直接关系？投资专家认为，小商铺同样也暗藏着大商机。 　　　[报名参加看铺]
商业资料
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项目名称：炫彩嘉轩底商
总建筑面积：5000平方米
地理位置： 朝阳望京宏泰西路北侧
开发商：北京天地嘉利房地产开发有限公司
销售状况：销售
平均售价：15000元/平方米
开间面积：100-200平方米、1200平米、1500平米
层高：4.7米(一层)、5.1米(二层)
店铺状况：现房
建筑形式：地上一层——地上二层
使用率：70%
开业时间：2006年年底
商业定位：邻里中心配套
规划业态：适合住宅社区生活的商业业态均可，如西餐、
　　　　　咖啡甜品水吧、休闲娱乐（健身中心、茶艺
　 　　　等）、生活配套（商场、邮政、洗衣房、药店）
物业管理：天鸿宝地物业管理有限公司
商铺代理：北京中原房地产经纪公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
新浪调查
1，你最希望周边社区能有哪些商业配套？
餐饮
社区服务店
超市
购物中心
其他
2，目前周边的商业能否满足您日常需求?
基本满足日常生活需要
满足部分日常需求
不能满足
说不好
3，到社区周边开店，你想开家什么店?
餐饮
社区服务店
服装店
超市
其他
4，如果投资商铺，您关注哪类商铺？
住宅底商
写字楼底商
独立商业楼铺位
其他
售 价(元/平米)
一层底商租价
　　　　　18800-20800
二层底商租价
　　　　　12500-15800
区域商业调查
看铺见闻
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　　望京地区的商业匮乏是出了名的，但这两年商铺供应的井喷也同样让人望而生畏。超十万平方米的大型商业项目频现，住宅新盘们都纷纷开发数千平米的小商业。炫彩嘉轩 (论坛 像册 户型 样板间 视频)底商便是今年新推出的住宅底层商业项目。
　　交通
　　炫彩嘉轩底商位于望京东北区，处在宏泰西街和阜安西路交汇点，与慧谷阳光 (论坛 像册 户型 样板间)、宝星国际、望京西园分别把守着十字路口的四个角。向南进入望京腹地，向北就是望京科技园区，未来包括摩托罗拉等公司都将落户在附近。
　　到炫彩嘉轩底商，传统的线路是从四环、轻轨进入望京，经广顺北大街、宏泰西街便能看到，开车不过十分钟左右。因为该项目更靠近望京科技园区，如果从京顺路、五环去项目更近，大概5分钟即可。 　　这里也是望京待开发区，门前的双向四车道倒是宽敞，但街道上公交线路很少，几次去项目都没有看到周围有什么公交车站，宝星国际、融科橄榄城 (论坛 像册 户型 样板间 视频)附近还有两条断头路。 　　据了解，这个项目的地下车库和地上临时停车位，都只供住宅业主使用，来往的消费者只能在路边停车，现在路边能随便停车，但不知未来会怎样 ……
　　目前的项目底商正在作内外装修，整个底商分上下两层。
　　项目整体沙盘，小户型住宅以全部销售，刚入住，底商在售。
　　商铺门前有一个大广场，很有气派，在这个路口颇具中心地位。
　 虽然临街，但广场比路面高出了1米多，本来的商业优势明显减了一半。
　　地下车库入口。项目的地下车位都已经销售给了住宅用户。
　底商西侧的临时地上停车位，也租给住户，项目没有分配给商铺的车位。
　　背向街道一侧是社区正在铺设的袖珍园林，，不可能成为商铺停车位。
　　连接社区内外有这样的通道，方便楼上的居民到楼下店铺消费。
　底商的门面设计的还比较有气派，大型落地门窗，可视性强。
　　这是底商内部结构部分。廊柱间距短，这部分商铺将分割成小面积。　
　唯一看到的能上下楼的扶梯，同时也让人失去了投资想象的空间。
　　商铺前后不开通，楼座的后侧是住宅居民上下楼的入口。
　　附近商铺不多，很多住宅的一层被改成了小店铺，区域商业需求强烈。
　　向前能进城，反向是科技园区。这条路将是望京地区的一条主干道。
　　东西向的宏泰西街连接广顺北大街，明显是条支线，现没有公交车。
专家点评

马利东
高力国际商铺部 副董事
优势
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　 1，项目周边居住环境成熟，而且周边多为已经入住楼盘；
　　2，项目临路状况良好，因其占据商业“金角”的特征，以致本项目双边面临主路 ……
劣势
 [详细][评论]
　 1，项目商业受立地条件限制，在空间设计方面形成条型建筑体，不适合大型商家选址的进深要求；
　 2，作为住宅底商，无法经营餐饮(不具备油烟排放及明火条件) ……
评分
 [详细][评论]
地段：　
硬件：　
环境：　
交通：
价格：
租价：
回报：　
投资前景：
适合商铺：从项目商业结构和业态限制性条件考虑，本项目适用于社区商业配套。社区配套业态主要包括：便利店、花店、药店诊所、蛋糕房……
综合点评
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　 本项目住宅部分按照投资、自住相结合的产品设计理念在区域内具有一定的竞争力，本项目住宅产品为精装修设计，总户数约计400套左右……
我眼中的旺铺
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　 随着商业地产在近几年大规模开发，出现了众多商业中心和社区商业配套。单就望京地区已经由2004年之前商业供应严重不足，发展到目前在商业完全入住情况下的相对过剩……
商家点评

屈宝良
北京好利来食品有限公司开发经理
优势
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　 1，店铺硬件条件好。项目正处在十字路口，在周边的楼群中有中心位置之感，建筑风格比较吸引人。
　 2，位于工业区和商业区之间，门前的街道将成为望京主干道 ……
劣势
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　　1，商铺门前有9级高台阶，这一设计将疏远来往行人，亲和力差。
　　2，根据相关政策，居民楼下的店铺业态、业种都受到限制。
　　3，设计定位比较模糊……
评分
 [详细][评论]
地段：　
硬件：　
环境：　
交通：　
售价：
回报：
投资前景：
适合商铺：
　 网吧、宠物医院、口腔诊所、美容美发等小区服务型店铺……
综合点评
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　　如果商铺按照商业影响力分类，望京地区的商业应该属于第四类商业，而-该项目商铺只能算做望京，这一大社区中的第三类投资商铺。无论影响力还是辐射力都相对较弱……
我眼中的旺铺
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　 相对来说，在底商把角靠东的位置投资性较好，正对着白领们上下班的主干道，辐射面广。由于这里连通住宅区和望京工业区，未来这条路一定会成为望京的交通主线。 　　虽然该商铺需要养一段时间，但建议有实力的投资者站在发展……
网友点评

王小姐
某公司职员
优势
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　 1，项目位于2条区域内社区道路的十字交汇处，交通方便。
　 2，四周紧邻望京内的较老的住宅居住区，有一定的人流支持，同时也形成了较大的消费群体……
劣势
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　　1，因为所处的2条道路并非城市主干道，公共交通匮乏，限制了更多的人流数量。短期来看，公共交通状况很难得到改善。
　　2，规模较小，也会限制一些业态的进入，可能导致业态丰富性不够 ……
评分
 [详细][评论]
地段：　
硬件：　
环境：　
交通：　
售价：
租价：
回报：
适合商铺：
　　一层商铺适合经营社区生活服务配套商业，如：冲印店、鲜花店、干洗店、牙科诊所、药店、音像店等；二层商铺适合中型超市等……
综合点评
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　　项目所处的位置和环境对业态的挑剔性较高，势必限制了大型品牌商家的进入。但对于其他邻里型商家……
我眼中的旺铺
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　 比较有潜力的应该是主入口旁的5#、6#两个铺位，相比之下，这里人流会更集中。
　 5#铺南侧面向道路，有较好的展示面。6#铺东侧面向道路……

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