富力摩根中心举行南二环商务发展高峰论坛(组图)

　　主题：南二环商务发展高峰论坛

　　时间：2008年7月19日

　　地点：富力摩根中心售楼处

    以下为现场播报:

　　全伟：今天首先感谢各位来宾，今天又是周末。先介绍一下嘉宾，中原中国区总经理李文杰先生，清华大学副教授张敏教授，北京富力城房地产开发有限公司副总经理邬琳女士，教授级高级建筑师、国家一级注册建筑师谢远骥先生，思源经纪的董事首席顾问李国平先生，这边是项目总经理刘云峰先生。我们今天说这个区域一直在探讨，包括谢老和李总说的时候，这个区域的商务在某种意义上，尤其是天坛这个区域是祭天祭地，而且是居住氛围比较强的区域。今天富力摩根中心的销售状况，在这个地区做一个商务概念。如果这个区域的商务大部分大家从地产的感觉来说不是特别有感觉。我今天先请刘总把我们这个项目和整体的感觉介绍一下。

图为富力摩根中心项目总经理刘云峰

　　刘云峰：今天请来很多嘉宾，我先把今天的话题打开一下，是南二环商务发展的话题。南二环商务发展的机会在哪里，和各位老师一起探讨一下。

　　在北京我们能够随便一说就可以说到的几个商务中心，第一个就是CBD，第二个就是金融街，第三个就是东二环。目前来看这几个区域都有比较明显的定位，CBD就是以金融、商务贸易、信息中心、中介服务这样的特点，金融街这块主要还是以金融企业相关的保险、银行、期货总部的地位。东二环可能还是一些国有企业、国内的大型企业的总部，现在可能会发现成长型企业和中小型企业有比较特点的商务区是一个空白。北京商务区域的发展主要以环路开始。今天我们把南二环商务发展的论题方向简单的说一下，它可能的机会在国内，首先它是国内的企业，第二个是成长型的企业，就是中小型成长企业，国内企业可能在南二环形成一个比较聚集的办公区域。

　　全伟：你做办公区域的支撑点是什么？

　　刘云峰：我想有三个方面，第一个就是位置的优势，位置刚才也说了，北京的商务中心发展是以环路为原点发展。第一个就是成长型企业和中小型企业商务链了上游和下游，比如你服务CBD，服务金融街，首先位置就要离他们近。第二个就是目前在摩根中心这边已经购买或者是进驻的企业其中就有北京以外的企业在在北京做的驻京机构，他们在北京主要做一些办公、行政。摩根中心或者是南二环这个区域行政审批离东城、崇文、宣武行政审批比较近。第三个位置的优势就是北京的新南站投入使用，它一下子拉近了京津和京沪的距离，本身这个区域与原来的北京站、西站和南站几个位置的优势，这个优势就变成了一个可能会成为中小企业发展成他们的办公聚集区的可能。

　　第二就是成本，在前一段时间我参加了一个《参考消息》的论坛，其中有新闻界和地产界、金融界的朋友，当很多人谈论写字楼话题的时候，其中银行界的一位老总说大家谈了这么多，他们最想说的就是在选址时候的成本。现在国家目前所有的舆论都在谈CPI上涨，企业的成本压缩了利润空间，所以在企业选址的时候成本就非常重要。

　　我们在成本上第一个就是交通成本，沿着环路去寻找的时候在北京有生活经验的人发现南二环的交通压力并不大，这可能是一个交通成本、时间成本和运营成本，这些成本体现了在北京的一些企业，在北京他处于二线或者三线的位置，它相对于北京以外的城市就有明显的竞争优势。现在北京和天津的距离变成一个半小时就可以来往距离的时候，市场变大了，但是市场变大的时候谁离两个市场更近机会就多。新的北京南站投入使用，这个位置离两个大的市场更近一些，包括成本方面是企业的运营成本，摩根中心设计的时候考虑了一些企业运营成本的东西，比如说我们的空调。空调的部分我们采用了VRV分户中央空调，这个可能在真正使用的时候一些企业发现他的运营成本就降低了。

　　第三就是在这个区域以摩根中心为代表的写字楼部分可能会有一些产品上的竞争优势，我举个例子，之前我们公司开发了爱丁堡广场的项目，它去年被大的机构整购了，是一个甲级写字楼。我们做的时候对它进行了了解，在这个地方我们设计摩根中心的时候把甲级写字楼在成本和使用功能比较矛盾的地方，让客户可以感觉很有舒适性的地方，把甲级写字楼的设计融入摩根中心里面来。比如大堂，在摩根中心这边除了其他写字楼共用的一层大堂以外我们还有七个大堂，就是每一层有一个大堂，就是代表一个企业的形象或者办公的舒适度，目前我觉得在北京是唯一的这样的产品设计。每一层的大堂其中两层有一个局部的挑高设计，在空间上感觉很舒适，有办公企业这种空间感。在后庭的宽度上远远超过了甲级写字楼的标准，电梯的数量配置，候梯时间都是参照甲级写字楼的设计。大家在五星级酒店见到的每四户有一个公共的共享空间，在走廊走一段时间就会把一个空间局部放大，然后旁边有放企业名称的地方。这个企业可能在其他的办公楼享受不到每个企业都有一个形象展示的位置，在摩根中心这边都有。

　　刚才说到了分户中央空调的设计，还有摩根中心考虑到的成本方面和最大的特点，区别于其他写字楼的地方就是装修，我们做了比较好接受的，市场可以接受的公共东西，比如地面、墙面，大家都不会很挑剔的公共装修标准给到客户这边，他差不多带着家具进来办公，这样是节省成本的设计。

　　第一个我想说的就是我们感觉到作为一个写字楼的提供者，首先考虑到在南二环发展商务，去盖写字楼，感觉它机会在国内成长型的中小企业，可能这个区域再发展下去会形成一个办公的聚集区。目前已经有这样一个势头，摩根中心已经投入使用，并且刚才我说的客户群基本上跟我们现在的客户比较吻合，现在周边的一些地产商，比如鲁能就在旁边，还有一瓶等也陆陆续续盖了一些写字楼和商务办公的场所，慢慢这个区域就会放大。

　　我简单的总结一下，这样的发展方向支持点就是刚才所说的，第一个就是位置有这样的基础，有这样的优势。第二个就是成本方面有这样的优势。第三个就是在产品设计方面可能会有这样的优势。

　　全伟：能不能更详细说一下你产品的优势，刚才说到了分户的中央空调和我们的电梯，我们电梯有什么优势？刚才讲运载的时间和候机时间，还有几部电梯承担？

　　刘云峰：在这里有两位李总都是非常专业的人士，甲级写字楼的标准候梯时间不超过30秒，在摩根中心这边我们每一栋楼有6部电梯，我们在测算的时候也是基本上达到候梯时间30秒的标准。

　　全伟：刚才我们勾划了新南站，刚才路过的时候我看到有一个中国北京劳动人才市场，后来我想这个火车下来以后，比如来自于山西、山东到北京打工的，如果这个地方改成一个像劳务市场式的写字办公区域，我当时就是随便想到的。刚才提到了成长型企业和中小型企业，能不能给这些人有一个归纳，有没有这种趋势和打算？

图为北京富力城房地产开发有限公司副总经理邬琳

　　邬琳：上海、广州、北京三个地区，为什么我觉得南站的落成开放对于我们南二环这个商圈是非常大的契机呢？包括我们刘总所说的，因为我之前不是北京人，其实做这个项目前期的时候我逛了很多地方。如果大家熟悉广州的话，他火车站旁边都是以专业市场为主，我们南二环这个地方非常相似，而且在上海也是同样的，几大城市都有这种相似点。不是你刚才所说的向来都是民工，我接着你这个话题往下走。大家知道广州有全国最大做鞋的地方，有很多鞋城，他的家庭是普通写字楼的两倍，我们这边卖12000，他那边可以卖20000块钱，它有做鞋，做包的，做服装的，都有以火车站周边为发展辐射圈辐射出来。

　　我开始不了解北京在南区，后来有同事带我转，像雅宝路等等。为什么做成长型企业和中小型企业，他们市场的当口都是在专业市场里面，他们对俄罗斯、中东地方做批发市场，他之前没有地方选择，他会选择二环旧的住宅改建作为仓储。但是公司要发展，他会在交通比较方便的，离他的展厅比较近的做企业形象点。首先它在二环沿线，交通方便，包括运输力方面很强。第二个就是成本，成本不光是我们的楼价，包括运营成本也是很低。CBD我们公司开发了很多，包括我们所在的办公楼富力中心，包括爱丁堡国际广场，基本上物业费25—28块，我们这边的物业费非常便宜。而且空调费你用多少算多少，因为是VRV的，你自己可以自动控制，可以达到24小时办公，不会超时还收空调费。第三个就是刘总所说的产品设计上面，刚才张老师提了意见，您应该先让我上去看一下我才能发言，这样就舒服了。我们待会儿上去看一下，我基本上空间概念的设计，因为我们公司在做写字楼，甲级和乙级都是有经验的，如何做产品设计，如何切合我们消费者需要我们做了很多研究工作，我们在一些细节还是花了很多的心思。

　　全伟：其实我想问的就是刚才您提到这些有广州、上海的支撑，像北京南站这样的支撑，成为一个重要的三大城市，咱们房地产发展也比较领先的城市。在它的商业势必也要领先于其他城市，在我们富力做这件事的时候，一直是速度让它运作起来，这个区域的定位和选择，首先富力要选择准确的地位和准确的人群，才可以使我们这个项目有一个最快的时间可以销售。这个过程当中，当初我们定位的时候，我们摩根中心推出。

　　邬琳：我觉得说摩根中心，我们只是看到了我们这个项目其中一个圈，一个点。我们在2005年年末，大家知道我们这个项目应该说有四大块组成，第一块是我们2006年初推出的(信安亭)的住宅，第二就是这个月的月初刚刚开业的快捷酒店，第三部分是我们的美术馆，它总建筑面积8000平米的美术馆，第四个部分才是我们的摩根中心。其实它是分四步的，但是我们做这个项目的时候，一步一步来都是在掌控当中。为什么叫做商业圈，我们还是想把这部分和朱雀门、一瓶包括鲁能的项目连成一片，大家有这个概念做这个事情。我们可以看到做商业本身一定要有人才有商业圈。大家知道南城这边住宅密度非常高，都是以老的住宅和新旧结合，它的居住密度非常高。第二有人了才有消费力，后来我们推出了皇后大道。我们引入了华普超市，包括苏宁电器，肯德基和两座银行，以及我们酒店下面的星巴克、汇丰银行陆续准备推出。然后我们写字楼的目标定位很准确了，就是为我们中小型企业和成长型企业服务，但是我总结出来我们从4月份开始推广，5月份正式发售到现在基本上客户会比外地的人到北京做生意中小型企业为主。我们北京人觉得我要办公就要在CBD，但是CBD的成本非常高，基本上写字楼的售价有的在35000一平米，还有以前我买的25000以上，肯定它的定位就是国际一线的，500强企业那些中高端的企业。我们这些中小型企业也要生存，大家会选择什么？我觉得这个地方是他们首选的地方，只是之前他们不知道去哪买，他们散落在一个角落。我觉得这个项目可以像一个磁场一样把他们吸引过来。

　　旁边我发现有很多的专业市场，本身是利用旧的商场改造，基本上它的年限在10年、20年以上的楼龄，它面对的问题就是物流通道的不合理，人员的拥挤、本身的硬件条件的限制，再扩展、再发展的限制，它肯定需要一个蜕变的过程，所以我们有(利普)广场。发现南城有钱人挺多，他们消费一些服装，买衣服去星光天地还是东方新天地，这可能是高端的。但是中端的业主去什么地方消费？他们可能去专业市场，小姐，拿10件多少钱。但是对于一般的白领不需要买10件，他们那些人到底应该去什么地方消费，去买衣服，那是白领怎么消费呢？我觉得在(利普)，有些人满足两种条件，经营为主或者吸引投资客。我帮他找租客，帮他找经营这样的想法，而且我们研究了比如旁边做大红门，做玉器，做旅游批发市场不适合这样的气质，所以还是做精品为主。

　　全伟：我们刘总提到了这种区域的设想和发展，这个时候从我们北京市的角度谢老最有发言权。宣武区把传媒大道争取到手，同时宣武区我印象当中他们提出也叫CLD，好象叫中央生活休闲区，但是怎么规划宣武。北京历来有一个东富西贵，南贫北贱，宣武这样的区域是发展落后的区域，只有经济发展商务的环境要求可能越来越高，这个区域的商务崛起你怎么看法？

图为教授级高级建筑师、国家一级注册建筑师谢远骥

　　谢远骥：对于城区南边发展比较晚，比较慢一点，比如罗马不是一天建成的，我们北京市也不是一天建成的。特别是改革开放以后北京的发展先从北边发展，靠近机场，靠近火车站，靠近使馆区，特别是亚运村建好以后，北部现在有奥运村等等，这样对北部、东部这一带发展比较快一点，南城相对比较慢一点。我觉得这个区域非常的重要，从整个城市来讲北京是中国的首都，是一个国际化大都市，又是一个历史文化名城。它的核心区就是东城、西城、宣武、崇文，核心区域的周围还有四个区域，朝阳、海淀、丰台、石景山，这就是我们首都的中心。说北京，实际上这个地方是最核心的地方。它的功能主要以城市功能的功能区为主，什么叫城市功能区？就是一个区域的居住人口，白天和晚上的居住人口，如果说白天人多，晚上人少，就说明这个地方是功能区，不是居住区。在郊区可能就是白天人少，晚上人多，所以那个地方就是居住区。鉴于白天、晚上人口差不多的地方叫混合区。我们这个区域特别核心的，特别是我们宣武区，宣武区现在根据资料是1：1.7，也就是说白天有17个人在这里工作，晚上只有10个身在这里，说明那七个人都去外面住，说明这个地方是首都的功能区，所以应该以办公、旅游，也就是第二产业、第三产业为主。所以这个地方应该是一个非常宝贵的首都很重要的地区，只是它开发的稍微慢了一点，慢也有慢的好处，如果开发的很快，特别是前一年有一些地方由于我们经济条件不够发展，所以建的楼水平很低。改革开放30年以来建的房子越来越好，而且和国际接轨。我们这个楼虽然建在南城，但是它的水平和国际上的办公楼没有什么大的区别，因为经济已经发展到一定程度了。相反在中心区，在东城和西城有些地方建的楼，上个世纪建的楼现在看起来水平不高。比如商业部那个楼，原来那个楼很差劲，现在还有纺织部那个楼也是很旧了，但是占领的地理位置非常好，那是因为经济发展当时就是那样。现在因为我们经济发展，所以我们后来再建的楼肯定是很好的。而且不光从建筑料，从设计手法，从整个的功能应该说这个水平还是不错的。