商业地产中国行金阳商业地产创新高峰论坛(组图)

图为金阳商业地产发展创新高峰论坛现场

　　主办单位：中国商业地产专家指导委员会

　　2008商业地产中国行活动组委会

　　金阳新区管委会

　　贵阳日报·房地产周刊

　　全国工商联房地产贵阳分会

　　承办单位：贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司

　　贵阳市房地产商会

　　深圳市天骜投资策划有限公司

　　特别支持：中国步行商业街工作委员会

　　会议时间：2008年4月18日下午

　　会议地点：贵阳市圣沣酒店三楼圣沣厅

　　以下为现场播报：

    主持人：大家下午好！

　　非常感谢知名的商业地产专家学者，省市区领导、专家及嘉宾朋友们的光临，共聚“2008中国·金阳商业地产发展与创新高峰论坛”现场，首先自我介绍一下，我是贵州电视台的节目主持人张海燕。我们今天的论坛是来具体探讨“中国西部城市商业地产发展现状及发展趋势”这一话题，共论金阳新区商业地产的发展与创新，再次感谢各位的光临，谢谢大家！

　　我想各位已经感受到了，今天这场商业地产论坛在我省历史上堪称规格档次最高、权威性最强、规模最大的一次高峰论坛。主办单位是：中国商业地产专家指导委员会、2008商业地产中国行活动组委会、金阳新区管委会、贵阳日报·房地产周刊、全国工商联房地产商会贵阳分会等权威单位，支持单位有：中国商业步行街工作委员会、中国城市商业网点建设管理联合会等单位。承办单位：金阳商业步行街房地产开发有限公司、贵阳市房地产商会以及深圳市天骜投策划顾问有限公司。

　　有一句话叫：有朋自远方来，不亦悦乎!我想每一个人都感受到了，周围坐的都是专家学者和领导们。今天，我们十分高兴地迎来了2008商业地产中国行组委会的领导专家和学者，他们是：中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路、商务部特聘专家、中国人民大学教授、中国商业地产专家指导委员会专家黄国雄、中国商业步行街工作委员会主任韩健徽、中国商业地产专家指导委员会主任董利、商业地产中国行组委会主任房龙传媒董事长肖勇、今天的论坛，除了这些专家学者外，我们还荣幸地邀请到了诸位政府领导。下面我向大家隆重介绍参加今天论坛的各位领导、他们是：建设部城市规划昆明、贵阳督察组组长江厥中、贵州省商务厅厅长邵祥林、贵州省建设厅厅长李光荣、贵州省招商局局长石超、贵州省建设厅副厅长伍祥华、乌江水电开发公司书记、乌江清水河水电开发公司董事长熊宇、省农行副行长封先庚、省交行副行长谢健生、市长助理、金阳新区管委会书记、主任樊中黔、　贵阳市建设局局长任筑江、贵阳市住房保障和房产局局长李豫川、贵阳市国土资源局局长沈可定、贵阳市规划局局长杜清、贵阳市旅游局局长胡晓刚、贵阳市商务局副局长高丽、贵州省建设厅房开处处长、贵州省房地产业协会会长刘勇、省农行房开处处长黄志祥、省农行营业部副总经理周谨、贵阳市建设局副局长刘强、贵阳市住房保障和房产局副局长胡元华、贵阳市招商局副局长罗智、金阳管委会副书记、常务副主任张志祥、金阳管委会党委副书记黄贵华、金阳管委会副主任张进黔、金阳管委会主任刘元贵、金阳管委会副主任高扬、金阳管委会总工程师李刚、贵阳市房地产业协会会长孙立忠、高新区国土资源局局长汤剑、金阳管委会规划处处长童岩、金阳管委会社会经济发展处处长马晓宁、贵阳市建设局房开处处长袁红、贵阳市房地产管理处处长吴素芳、贵阳市文化局市场处处长高丁、贵阳市文化局社文处处长卢家林。非常欢迎这些领导们的光临，今天的论坛还引起了省内知名专家的关注和支持，他们也来到了现场。他们是：贵州省建筑设计院院长罗德启、教授级高级建筑师、贵阳市规划设计院院长吴国强、教授级高级规划师。让我们以热烈的掌声对各位领导、专家以及嘉宾对此次活动的支持表示衷心感谢！同时对各位领导、专家学者的到来表示感谢。

　　今天到场的还有很多国内外品牌商家负责人，下面我先介绍从北京专程赶来参加今天论坛的品牌商家老总。他们是：蓝黛文化传播有限公司总经理林征宇、易初莲花政府事务部副总经理田晓光、法国法路易娜北方大区总经理徐懿华、同时省内知名的品牌商家也来到了现场，他们有：超市：北京华联(连锁超市)、星力百货、智诚百货、合力超市，餐饮：肯德基(连锁餐饮)、贵州龙、雅园(大型餐饮集团)，　　鹿鸣酒家 龙门渔港、上岛咖啡、昨日重现、仟纳、豪享来、宜北町、味千拉面，　　洗浴业：月光樱花，娱乐业：贵阳新天地KTV，服装：ITAT 5＋1服装，家电：苏宁、国美，书店：西西弗、西南风、万卷书城，非常感谢省内的一些商家的莅临，欢迎你们。

　　今天到场的还有省内外80多家房地产开发企业的负责人和很多投资人士，让我们以热烈的掌声欢迎大家的光临。

　　此届高峰论坛受到许多国家级媒体和省市各大新闻媒体的热切关注和支持，专程莅临今天现场报道的国家级媒体有：新浪网、中国经营报、中国房地产报、21世纪经济报道、中国第一财经日报，欢迎各位的到来！

　　同样，这次高峰论坛是在贵州贵阳，那么贵州省内的媒体也非常的支持，他们是：

　　贵阳日报、贵阳晚报、贵州日报、贵州都市报、贵州商报、贵州电视台、贵阳电视台、贵州人民广播电台、贵阳人民广播电台、金阳时讯网、金黔在线网、贵阳住宅与房地产信息网、贵州信息港、楼市导读、互动地产以及新目标杂志。感谢各位新闻界朋友的光临！

　　“商业地产中国行”大型活动已在全国30多个大中城市启动并走进多个城市的大型商业地产项目，他们通过多个成功案例的研究和推广，实现了城市区域和项目品牌的提升以及潜力价值的挖掘。2008年是贵阳尤其是金阳零售业和商业地产进入快速发展的重要时期，本次论坛活动主要依托“商业地产中国行”活动组委会强大的市场和品牌影响力、专家资源、媒体资源和商户资源，通过其平台优势，更高层次的提升贵阳、推介金阳、推介贵阳商业地产的共赢与持续发展。

　　下面我们首先进入今天论坛的第一个环节：领导致词。

　　首先有请中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路致词，掌声欢迎。

图为中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路

　　荀培路：尊敬的贵州省和贵阳市各位领导、嘉宾和新闻界的朋友们，下午好！由金阳新区管委会2008商业地产中国行和贵阳日报·房地产周刊举办的2008中国·金阳商业地产发展与创新高峰论坛今天隆重举行了。首先我代表中国城市商业网点建设管理联合会表示热烈的祝贺。

　　近年来，我国的商业地产特别是商业街形式出现的商业地产非常快，在商业地产逐步的形成了旅游商业街和地产商业街不同的类型，商业街是一个城市繁荣的窗口是提高城市的主要载体，随着我们城市的不断加快，城市的发展势头不断的改进。我们将打造商业街高度建设表现在“道路两旁要做文章”，05年8月28日，北京商业局下发了商业街的管理办法，在这个管理办法里面规定在北京全市里面具有较高影响力的商业街改造时最多可以获得400万人民币的补助，比如上海的商业街在风格上具有一定的风格和知名度，具有文化、娱乐、餐饮的娱乐场所，吸引了许多国际盛会到国内来召开，这些举措都为城市赢得了发展机遇。

　　2008年北京奥运会和2010年上海世博会的举行，2008年以前北京将着力打造15个区域性的商业街，有了新北京、新奥运，新上海、新事物的概念，在这几个城市的引领下，有了各级政府的支持提高了商业街的发展水平，商业会使城市更精彩。投资者们看到了商业街的价值，所以对于商业街倾注了很大的资金，对商业街提供了有力的支持，商业街已经成为当地老百姓、中外游客购物、观光的重要场所，商业街在城市特别是大型城市的地位很高，商业街已经成为城市繁荣的代表，城市风貌和综合竞争力的象征，商业街取得的成绩体现了商业街是城市发展的需要，是游客们购物的场所，所以商业街在体现城市的繁荣发展中起得更大的作用。

　　贵阳作为贵州的省会城市，在区域中的发展取得了很重要的作用。金阳新区是贵州省委、省政府想打造的“贵州·浦东”是贵阳的市中心，金阳新区商业街得到了省委、省政府的高度重视，它的金阳新区管委会在新区中规划的唯一商业街，因此它担负着新区繁荣商业的重任。金阳新区地理位置好，它和新区、中央行政区和住宅区都在一起，它配套完善，金阳新区有国内外一流的设计公司设计，我相信金阳新区步行街一定能发展成具有贵州特色的商业街，在此我预祝2008中国·金阳商业地产发展与创新高峰论坛取得圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢荀会长的致词。下面进入今天论坛的第二个环节主题演讲。荀培路说了商业步行街离不开城市的发展和区域城市的繁荣，那么今天我们请了很多专家和学者，我们就是请国内行业的精英以具有前瞻性的眼光来为我们支招。下面我们有请：黄国雄，商务部特聘专家、中国人民大学教授、著名商业专家。

　　黄国雄：我对贵州贵阳有很深厚的感情，我讲的话就是立足于如何构建现代化的贵阳商业城市。

　　在这之前我遇到了两个情况，去年沃尔玛的总裁和我交谈当中，提出了一个非常奇怪的现象，沃尔玛所有的连锁店当中销售最好的是贵阳，在贵阳卖得最好、销售最高，这是一个很重要的现象。

　　第二个现象是在前个礼拜商务部在成都召开了南方电厂的会议，我在会议上讲完话后有一个同志提了一个问题：“贵广铁路通了以后，贵州到广州的时间缩短6个小时，那么这给贵州带来了什么影响？”

　　综上述的种种问题，接下来我谈三个方面的问题：

　　一、完善商业功能、提高城市的综合竞争力、加速打造现代化的贵阳商业城市。

　　从经济发展来看，城市化的过程实际上就是一个商业化的过程，西方发达国家已经用了将近100年的时间完成了从工业城市向商业城市的转化，工业园区形成了，在这个情况下许多城市都提出了打造商业的政策，那么核心问题就是要以第二产业为基础，第三产业为主体来发展，那么这样看来发展商业城市是一个全球性的现象。

　　二、没有现代的商业就没有现代化的城市。

　　城市既然以商业为中心，那么就该“以城建城”，城市没有商业就没有竞争能力，那么从这个角度提高贵阳的竞争能力就应该从商业着手，这是发展的巨大过程。

　　三、从贵阳本身来看，有很好的条件。

　　“避暑之都”和“林城贵阳”就是一个条件，除了居住环境以外很重要的一条就是商业。和谐社会要以和谐的商业为基础，和谐社会就是人与自然的环境，那么表现在商业就是人与商业环境和购物环境、消费环境建立关系，这个关系就需要有和谐的商业，有完善的设施，提供一些舒适的条件。那么我们商业步行街就是这个，另外一个关系就是人与人之间的关系，人与人的关系交换和谐是不是公正、平等？会不会买到假货？那么这些问题不解决的话，你的和谐就是空话，所以从这个角度来说，要构建和谐社会就应该构建和谐商业，我们既然有能力创造美好的城市环境，那么就应该更重视城市的商业环境，所以城市的商业改造不仅仅是我们商务部的问题，应该是我们全市的问题。

　　以前讲分配，贵阳的中华路从北到南有几家饭店的粮食的供应都是分配，那么现在我们搞市场供应就不该再停留在以前的基础上。

　　另外，如何利用贵广的优越条件来构建计划市场体系，推动整个贵阳的产业变化，使贵阳成为珠三角的资源地。最近我去山东，那里有80%的土地用来种植蔬菜，他们的农业大大的提高了。现在贵广铁路的改造后，就推动了我们整个经济的发展问题，以市场为先导构建新的产业形式，来促进我们城市的发展，我想在这个方面我们还可以做文章，我想今后还能更好的为贵阳做这个文章。

　　三、把金阳商街做好，为我们林城锦上添花，创造一个更好的省会条件。应该说从今天的参观看，这里的设想和布局都是非常好的。在六十年代我想象的整个贵阳就是大十字百货，到了七十年代增加了紫林庵的百货商场，现在贵阳发生了巨大了变化，我想作为一个城市来看应该要有锦上添花，要做得更好。所以我想做金阳的商业街必须做美成为林城的一个新景点，成为贵阳群众一个休闲购物的中心。其实严格来说它不是商业街，只能说是“单一流向”购物总览形成一个浓厚购物气氛的场所，我认为作为一个贵阳的开放式购物中心来设想，那么不仅仅是商业购物中心的问题，要形成一个多功能积聚，多业态的结构来还原社会，形成一个有亮点、有卖点来吸引周围的群众，这是要非常认真考虑的定位问题。另外一个需要研究的是上下的连接点如何形成，能使大家柳暗花明、不断看看，因为人的购物存在一个心理和生理的疲劳度，那么心理疲劳度的问题就在于群众会考虑这个商场还要去吗？太远了干脆不去了，所以这里面就有一个问题是否可以形成一个好的连接点，让他们柳暗花明进一步的走下去、参观下去。最后一个必须考虑的是，金阳的步行街需要一个时间，要去积聚很多因素这需要一个过程，北京就研究一个问题，新的一个住宅区，商业街不进去的话就不会吸引购房者进去，那么商业街先进去，居住的群众就会慢慢被吸引，因此政府必须要考虑这个问题，开发商也必须要考虑经营商的经济实力。金阳步行街第一年有多少人流？每一年的平均消费量是多少？等等问题都是需要认真考虑的，我就说这么多，谢谢。

　　主持人：谢谢黄教授，黄教授的一句话让我感谢很深“没有现代的商业，就没有现代的城市”。商业对我们城市来说非常重要。接下来，我们有请中国商业步行街工作委员会主任、中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩健徽。

　　韩健徽：尊敬的各位领导和嘉宾以及新闻界的朋友们，我非常高兴受商业地产中国行组委会的邀请来到贵阳和大家共同交流商业地产的发展。

　　近年来，中国的商业街进入了一个快速的发展期，商业街经济正在逐推着城市的发展，以一个良好的品牌商业街往往会带领城市很好的中心，从某个意义上说，我国商业的发展已经从传统的商店与商店的竞争发展到商街与商街之间的竞争以及到商圈和商圈之间的竞争，现代商业街的定义是只能满足于人们对商业的综合性、社会性的需要，有多数的商业服务设施以区域组成，以区域形态为主体成为网状的辐射，统一管理并具有一定规模的区域性商业集群。近年来，全国对于商业街的定义很少，我国商业街的发展从单纯的以购物为主发展成为一个城市弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体，成为展示经济发展、展现城市繁荣的载体、成为一个反映城市风貌和凸现城市经济的象征。中国的商业街古老而又年轻，从大唐的鼎盛到清明上河图的繁荣，在今天的中国城市化的建设进程中正在不断兴起商业街的改造热潮，这股热潮已经从大型城市、省会城市发展到二、三线城市甚至一些乡镇也对商业街倾注了大量的热情。

　　我国商业街的现状主要表现为以下四个基本特征：

　　1、总量迅速增长。据中国步行街商业委员会的统计，到目前为止，县级以上的城市商业街已经超过了三线条，总规模超过了1.5亿平方米，一些城市的新建商业街的长度正在从一、二公里延长到三公里，不断刷新创造新的记录，更多的城市规划在三至五年之内打造10条甚至更多的商业街。有的省份提出了打造百条商业街的宏观构想，可以预计在未来的2-3年来，全国商业街的总数量将突破5000条。

　　2、定位率显著。

　　商业街已经成为城市商业发展、市容风貌和城市竞争力的代表，成为城市的名片，很多城市特别是中心城区的商业区经营额已经占到总区的60%—80%，从某种意义上说抓住了商业街就抓住了商贸流通业，另外各地政府对商业街的开发建设和经营管理也给予了高度的政策重视和经济扶持。

　　比如2004年大连市人民政府下发了命令实施大连商业街的规定；2004年杭州市人民政府颁布实施杭州市商业街区的实施办法等等，商业街以及一条街的规定以政府的规定颁布实施，北京市为迎接2008年奥运会促进商业街区的发展，提升首都的城市形象，由市财政局和商务局联合颁布了北京商业街的改造实施办法。那么对全市性的综合性商业街或者是特色商业街大体按照400万人民币左右给予补助，当然这些补助不是用于开发改造的，是用于前期的街景美化和交通等等的实施改造，杭州市委市政府于2007年12月3日专门下发了关于《进一步推进商业街特色的实施办法和杭州市商业街区的品牌创建的三年计划》，按照市政府的要求以进一步的推动杭州的商业街区上规模、上档次、创特色、创品牌以促进城市品牌与行业品牌、街区品牌的有机互动。

　　3、千店一面突出。

　　最近商业街千均一面的现象非常突出，从建筑风格来看目前国内大体分为几类：仿古、欧式等等，从经营方面来看，有一些商业街变成了大型的百货商业街，有一些城市的规模很大从而导致了街内同质化的竞争。

　　4、投资风险显现。

　　目前我国商业街的发展已经开始出现大型化、盲目化、形象化和同质化的“四化”现象。一些城市的商业街已经开始出现客流少、空滞多的现象，有一些商业街面对社会的现状进行了改造，使城市的资金和城市风貌造成了大量的浪费。

　　从2008年包括未来一段时期，中国的商业街发展趋势将是怎样的？从某种意义上说我国的商业街发展已经进入商业街经济时代，我国商业街的发展趋势将具体表现为：特色化、街区化、理性化、符合化、规范化和品牌化六个方面。

　　第一个趋势：特色化。

　　特色化将成为我国商业街发展的主流方向，我们知道特色商业街由于高度的专业化、集群化、规模化和品牌化，正在显现出茂盛的生命力和广阔的发展前景。(青岛市北的啤酒商业街吸引了国内外的大量游客等例子)

　　第二个趋势：街区化。

　　街区化将成为中国商业街的主流形态，在我国一条商业主街就好比人体的主动脉，一些特色的小街就好比人体的微循环，这样结合的商业街区将成为我国商业街的主体形态，商业街的发展将拉动整个城市的经济发展，疏散周边的交通压力有效的进行分区，同时对消费指向表现明显。(南京的新街口、台湾的西门町等)目前我国的商业街主要类型大体有几种：一字型、十字型(贵阳的大十字)、非字型、井字型、环型等等，当然还包括各种各样的室内步行街、地下商业街等等不同类型。

　　第三个趋势：理性化。

　　理性化将成为我国商业街发展的社会共识，应该说近年来商业街的盲目发展带来的后果已经慢慢显现，从去年我们看到了一些商业街当做住宅卖，一些商业街从最初的服装街的定位演变成为了洗浴一条街等等，那么理性化具体要重视科学的论证、重视因地制宜，所以我们在商业街的建设当中不要盲目，可以吸取经验但不可盲目照搬。

　　第四个趋势：复合化。

　　近几年，根据工作委员会的角度来看，我们深刻认识到我们参加的论证会越来越多，这跟前几年相比，有一个很大的变化，介入的时期提前了，四、五年前是一个商业街建好后再请我们，可是现在更多商业街在规划设计阶段、招商阶段都开始找专家来论证。

　　现在越来越的商业街耕种重视把商业充分挖掘、文化古迹、旅游观光等等结合起来，一些商业街正在努力打造集购物街、旅游街、文化街、休闲街、体验街“五街合一”的商业街，大家知道我国商业街的发展到今天大体经历了三个阶段：

　　一、单纯以购物为主。二阶段出现了人文关怀；第三阶段从某种意义上说商业街已经成为一个社会的活动中心，除了商业自身的一些基本功能外更多的囊括了社会的一些基本要素(重庆解放碑商业街)比如说有的商业街本身就是国家四A级的风景经济特区等等。

　　第五个趋势：规范化

　　截止到目前，我国商业街在技术和管理方面还没有统一性的管理规范，各地政府和商业街管理机构各自制定管理办法，应该说业界迫切需要全国性的政策出台，受国家商务部的委托，商业街的工作委员会正在和各地的商业街的管理机构推出全国商业街区的管理规范，这个管理规范经过审批后会由国家颁布实施。

　　第六个趋势：品牌化

　　品牌就是竞争力，实施名街、名店、名品的“三名”商业街，总之中国的商业街正处在快速发展期，中国商业街工作委员会会与各位一起，共同推动中国商业街的发展，谢谢大家！

　　主持人：谢谢韩主任，韩主任给金阳商业街支了一些招，谢谢他。下面有请中国商业步行街工作委员会秘书长、中国商业地产专家指导委员会主任董利，他发言的题目是《商业地产与城市发展》。

图为中国商业地产专家指导委员会主任董利

　　董利：城市发展不能没有商业，没有商业的城市是一个“死城”，商业的发展更离不开商业，这就是两者的关系，相互依存、相互支持。今天我想讲的是两者不仅要处理好相互依存和支持的关系，还要和谐发展。

　　一、商业地产的发展。

　　大家知道房地产市场日益活跃，以至于中央最近不得不出台宏观调控的措施，应该说随着我国经济长期高速发展给房地产市场发展带来了机会，而城市发展的需求给房地产市场注入了强心剂，我们看到前几年的城市特别是一线城市，城市快速发展，人们的居住环境改善是让人兴奋的，那么城市的发展就不得不提到商业的发展。

　　随着房地产开发的升级，许多开发商把眼光放在了商业发展上，我想说商业地产没有房地产那么容易，商业地产涵盖了房地产等等多种领域，周期长、高投资、高风险、高回报的行业，然而中国的房地产市场和商业市场还处在一个发展初期，也就是说我国的商业地产还处于起步时期和初级阶段，商业市场的发展还是房地产占主要地位，而不是以需求为导向，最终可持续经营和上市为目标，由于我国各区域经济发展的不平衡，目前在一些一线城市的商业地产发展正进入转型时期，开始关注商业地产的发展需求和可持续经营，说明市场发展正走向理性和成熟，前期的商业地产发展中取得了很多成功，我们认为成功要可持续经营，以此为标准许多房地产开发了一些商业地产，也销售一空但不长久。

　　二、商业和地产要和谐发展。

　　前面我说了商业地产发展的一些宏观问题。城市的发展离不开房地产的发展，这一点上我们开发商作出了巨大贡献，而商业地产的发展为城市化进程起到了重要作用，带来了消费的需求和商业的需求，而这里也讲了一个先后顺序的问题，先有了人有了商业需求以后才需要商业的发展，如果先有商业而没有人没有消费，那么商业经营者就无法生存，所以商业地产发展是有前后顺序的，要根据商业需求来发展。

　　另一方面，商业地产的开发也是有比例，无社区的商业发展对于社区的消费水平就有要求，商业地产的规模和住宅规模要有比例，商业的发展与房地产中住宅发展相比具有一定的滞后性，而商业开发和住房开发要有比例要求，这就是所说的和谐发展。许多闲置的商业地产就说明了他们没有和房地产取得和谐的发展。

　　三、没有城市就没有商业。

　　那么城市和商业如何协调发展？应该说我国的城市商业网点的工作和城市的快速发展相比是滞后的，开发商开发商业地产要通过听证，一个新的项目开发商不仅要考虑城市的形象提升还要考虑周边的交通问题，总之未来商业开发不是开发商说了算也不是政府说了算，所以对于未来得商业网点的政策出台，开发商不得不关心。不管条例何时出台，我认为未来商业地产的决定因素是商业，那么商业销售的决定因素是消费也就是GDP，所以商业地产的有效发展必须得考虑上述因素。

　　最后我们很高兴看到一些商业地产发展给人们的消费带来了需求，给城市带来了新的亮点。以北京商业街为例，以娱乐、休闲、购物为主，一个城市的商业地产项目容纳了1万余人在这里工作等等来打造如此大的商业项目不仅要企业的实力，还要开发商的执着精神。

　　商业地产改变了我们的生活，处理好两者的关系，我们的生活就会越来越美好。最后我预祝贵阳金阳商业步行街取得最后的成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢董利先生，董利先生已经对于商业地产和城市发展的关系在短短的时间内进行了精辟的阐述，谢谢他。下面有请金阳新区管委会副主任刘元贵。

图为金阳新区管委会副主任刘元贵

　　刘元贵：尊敬的领导、嘉宾们，大家下午好！金阳新区的建设一直受到了投资者和商家各界的关注，今天各界专家在一起共同探讨金阳新区商业街的开发，下面我介绍一下金阳新区的基本情况。

　　2000年10月，金阳新区开发建设以来经过六年的时间取得了很好的成果，金阳以成为拉动贵阳市乃至全省经济发展的一个增长点。从2003年新区第一次全省最大的住宅小区碧海花园的建设成功到目前为止，金阳新区已经实现了三跨步，从中小盘为主到大盘的进入，2005年1月17日金阳新区出让了大型的商品房区域，涵盖了酒店、高层、别墅等等领域，综合品质在贵州处于领先地位。2005年金阳新区第一个商品房项目金龙国际中心的建成标志着金阳新区商品房的大跨越，目前金阳新区是全市房地产涵盖量最大的区域，金阳新区开发碧海花园时，90%是本土的开发企业，目前进入金阳新区的房地产开发企业有六家(远大集团、上海陆地等等)都在金阳拿地大手笔的开发，今年还有保利、新加坡某集团成功拿地，目前金阳新区是外来企业以及外来开发商首选地。近年来政府的大力支持使得金阳新区发展得更好，在金阳新区房地产开发的过程中，商业地产和住宅地产同样扮演着重要的角色，在今后的一段时间内金阳的商铺呈现了商业的态势，这种形势加快了新区的商业模式。2007年金阳新区的商业项目有金龙国际风情街和金龙国际商业街等等，今年下半年11万平方米的金阳商业步行街将亮相开盘，这是一个全省最大的步行街，标志着金阳商业地产的发展进入了一个新阶段。这不仅是商业项目，这对于完善城市功能也具有一定的意义，对于投资者来说也是一个很难得的机会。金阳新区商业街的发展前景广阔，金阳热忱欢迎各界的投资者和市民来金阳新区入住和投资，确保金阳的房地产业的持续发展，谢谢大家！

　　主持人：谢谢刘主任，大家都知道目前金阳新区的建设应该说是贵阳城市发展的一个标志了，那么在短短几年的时间内金阳新区的开发建设累计实现的资金投入达到了260亿元，单年拉动增长是1.7个百分点，金阳新区显现出了它的独特魅力。刚才刘主任的发言也让我们了解到了金阳新区的发展前景和它具备的投资价值。

　　那么第三产业的培育聚集人气是建设金阳新区的关键，金阳新区步行街是市委、市政府在金阳新区规划的唯一一条商业步行街，它担负着完善金阳新区商业配套、聚集人气、发展产业的职责，已被市政府列为今年的重点工程，又被金阳新区管委会确定为“金阳新区第三产业重点扶持项目”。下面我们进行一个重要的内容，由金阳新区管委会负责人将“金阳新区第三产业重点扶持项目”的牌匾授给金阳商业步行街。

　　下面有请金阳商业步行街房地产开发有限公司总经理赵为林上台领牌。

　　主持人：祝贺金阳商业步行街房地产开发有限公司得到了“金阳新区第三产业重点扶持项目”的牌匾。

　　主持人：应该说今天论坛的现场是高朋云集，下面我们的嘉宾们将上台就“中国商业街成功之道”与在座的朋友们进行交流，下面我将话筒交给商业地产中国行组委会主任肖勇。

　　肖勇：我来介绍一下马上参加对话的嘉宾：中国商业步行街工作委员会韩健徽先生、中国商业地产专家指导委员会主任董利、蓝黛文化传播有限公司总经理林征宇先生、易初莲花政府事务所副总经理田晓光先生、智诚百货公司副总经理肖波先生以及金阳商业步行街房开公司代表、深圳市天骜投资策划有限公司总经理，有请各位。

　　肖勇：我们请到几位在房地产、商业地产以及商业运营方面资深的专家来共话两大主题，刚才听到了几位专家、领导的演讲，作为现代都市的商业名片和财富走廊，我们商业街的成功有内在的规律。中国商业步行街工作委员会韩健徽先生再给我们做一个简要的归纳，有请韩健徽主任。

　　韩健徽：一条商业街是否成功？所涉及的因素方方面面，但是简单归纳起来我们认为一条成功的商业街应该做到“五好”区域好、定位好、招商好、运营好以及管理好，如果我们一条商业街能够做到这样一条“五好”商街，我相信它一定会是成功的，谢谢大家！

　　肖勇：简洁而精彩啊。我们董利主任研究过并且现场考察过中国商业街。我们请董利先生谈谈他心目中商业街的成功之道。

　　董利：我从某一方面做一个补充，尽管近几年走访商业街较多，我更多从开发的角度研究商业街，包括大家刚刚看到的我们从日本回来写的博客也讲到了日本的商业街。那么我觉得一个成功的商业街有这么几个因素：

　　一、政府的支持。政府的支持不是现在的支持而是未来长期的支持，刚才韩主任在演讲中讲到了我国那么多成功的商业街，到了现在都是政府在支持着它的发展。

　　二、有了政府支持，开发商要全力以赴。不仅全力以赴还要为以后的招商和可持续经营考虑，所以我觉得开发商不仅考虑开发和建设，还要考虑到以后的经营和管理。

　　三、商业的经营者。今后商业街随着商业的发展应该说会更多的受到百姓的欢迎和关注，因为商业街有一个巨大共享的交流空间，今后商业的发展更多的体现在体验、交流和个性的消费上，所以说在这个角度上商业街会更加体现商业的交流，我们不仅关注商业的发展还更应该关注商业街，如果商业街得到很快的发展，租金和门槛越来越高，所以商家要更早的关注。

　　四、百姓、消费者以及购物者。要耐住寂寞，因为商业街有一个发展期，在这个期间大家要等待，在发展过程中有不尽人意的地方，大家要给予建议和支持。

　　所以我觉得从开发角度有这么四点是必须考虑的。谢谢大家！

　　肖勇：彭远才先生是我们开发商的代表，在这之前我们的专家和听众还是想知道在开发商的眼里，开发商对于我们金阳商业街是如何判断和规划的？

　　彭远才：非常感谢，大家下午好！首先感谢北京来的专家和领导对于我们这次惩办的商业地产发展趋势和发展创新的高峰论坛的支持，我们有幸在金阳参与住宅和商业项目的营销、招商和顾问服务，那么今天这个会议召开的背景，我想恰恰也是金阳的住宅和商业房地产进入全面发展的重要时期，我觉得这次会议是非常及时重要的，作为金阳商业步行街的开发商和顾问的团队，我想就几个话题和大家做一个介绍：

　　一、大家手里面都有我们商业街的情况，这个商业街是站在两个背景下来开发和进一步推动下一步的运营工作的，第一它是放在贵阳商业和商业地产发展的背景之下，大家都是贵阳人对贵阳非常熟悉了，我自己体会贵阳目前城市以及商业、零售业的现状为我们在金阳开发商业尤其是步行街提供了一个良好背景，我总结有八点情况：(1)作为首府，贵阳的首位度非常高，也就是说贵阳是贵州省最高级别或浓缩了贵州省商业房地产、商业零售业的全部精华，省内其他地州市的消费除了贵州省就是贵阳最高了。(2)贵阳城市有这么几个特点：城市小，城市规模体现了高密度的基本现状。(3)因为城市集中，大大小小的零售业都集中在一个城市里面，所以商业零售业非常火爆。(4)贵阳城市商圈非常集中，就只有一个喷水池商圈，其他的要不是规模或是业态不完整；(5)我们接触了大量的商家都有一个共同意愿，贵阳新的商业发展空间在哪里？往哪里去？这样一个民间企业的力量也给我们未来商业房地产发展提出了一个高要求；(6)现在的房地产发展迅速，供应量大，所以商业地产的发展也要求我们城市商圈有一个发展，所以城市本身也要有发展的动力；(7)商业房地产在金阳应该是一个突破口，因为这里定位成为一个贵阳市、“贵州·浦东”的高度，所以从城市需求和高度来讲，这里作为一个突破口的场所；(8)作为产业外向型程度的步伐。贵广铁路的修建为我们的产业转移和产业升级打下了基础。

　　我用六个字来概括贵阳商业房地产的基本方向：

　　一、“突破”贵阳的整体商业产业需要突破。

　　二、“提质”。

　　三、“扩容”。

　　今天金阳新区管委会也参加了这次论坛，所以我们考虑金阳商业步行街有三个方向：(1)金阳商业步行街作为一个商业地产的发展，我们往哪里去？以前金阳商业的发展留下了一些商铺，但不足以我们的突破和扩容，那么我们走到了今天是有前瞻性的，那就需要我们重新定位金阳新区的格局。(2)我们知道许多的投资者和商家需要一个新的发展空间，“黔商鼎盛”除了喷水池以外还有其他地方吗？在贵阳背景下走出去，金阳新区是一个重要场所。(3)金阳新区总体发展方向，提升城市品位、打造城市亮点 (论坛 像册 户型)的重要载体。因此我们在这种背景下就有了商业步行街的产生。

　　商业步行街有五大特色：(1)大而长；规模大，地上和地下都有相当规模的商业空间和停车系统，长度1200米，这样一个规模奠定了作为规模上、体量上贵阳第一街的物理指标；(2)它处于金阳新区的核心区，北边街未来金阳的(CPT)，南边连大学城，这样就横穿了我们第一个住宅区碧海花园，在这种背景下它具有了“中央大街”的出行；(3)民俗文化建设。我们的景观设计大量在保持现代商业特色下营造的是公园式、景观式的商业步行街的形象。(4)打造纯粹步行街。(5)全业态公园式的购物、消费、休闲环境。那么这五个特点在为了一年的时间内呈现在大家面前，请大家继续关注，谢谢大家！

　　肖勇：金阳新区跟浦东不一样，也不同于一些新建的经济开发区，它完全是一个新城再建。贵阳今后的发展是“贵阳+金阳”是一个经济的转移，它是双核运行，这些资源有的一分为二，比如我们市委、市政府就搬到了金阳，所以我说它不同于浦东不同于一般的经济开发区，更不像北京的那些大城。对于这样一种新城商业的开发，我想听听各位商家代表们的意见和建议。先请易初莲花政府事务所副总经理田晓光先生。

　　田晓光：作为新城也有它的特点，普遍的特点就是开发时间较长，商业气氛活跃要等待一段时间，通过我这两天和金阳步行街团队不断的接触和对项目的考察，我认为我们的金阳商业步行街在这些方面已做了很好的准备，他们已经做了四方面的工作：(1)准备充分。前期包括业态开发过程中，在街区布线过程中都做了前期设计，这一点我觉得非常重要，因为作为新城的建设团队不一定有经验，如果能在前期请一些专家团队考察一下会给予很多的建议和意见。金阳新区有它的特点，它的定位也就是纯粹的步行街，这就给它今后的发展做了很好的布线过程，也设计了很多真山真水，这作为贵阳这个城市来说是一大优势，金阳新区在设计和规划上都考虑到了这一点。(2)金阳新区建设班子和领导心态平和。他们已经考虑到作为一个新城的建设需要一个过程，那么对于物业出租都有了一些考虑，我想这是他们在前期和专家们广泛交流得到的结论。(3)有了中央的支持和地方较大的力度以及良好的团队，我觉得发展前景还是很乐观，我作为一个商家会尽最大的努力，为金阳商业步行街引进更多的商家资源，也为步行街今后的管理等各方面提供一些自己的意见，谢谢！

　　肖勇：谢谢田晓光先生。接下来有请蓝黛文化传播有限公司总经理林征宇先生。

　　林征宇：感谢中国商业步行街工作委员会给我提供了这次机会能来到贵阳参加这次会议。首先金阳新区在地理位置上虽然和老城区还有一定距离，但我想交通发展好以后会解决这个问题的。对于一个新区聚集人气角度来说，这么多知名的地产商家能来到这里做这么大的投资，并且我们政府已经将最好的小学、中学以及大学城聚集在那个地方，这让我特别振奋，政府在这方面做出的努力让我特别感动。

　　那么在商业地产方面，娱乐板块以前不受关注，我们蓝黛文化传播有限公司是致力于商业地产娱乐板块研究的，我们做娱乐和传统娱乐不同，上一个月我到济南，和山东市委、市政府做的一次娱乐行业高峰论坛，大家都共同感受到当GDP增长到今天这个阶段后，一个城市没有娱乐就失去了这个城市的光圈，人生的八大字“衣、食、住、行、吃、喝、玩、乐”，我想要想成为一个城市的核心标签，你一定要考虑到全时态，那这就可以从传统的娱乐业和餐饮业等等方面补充，比如网吧、健身等等现在慢慢都发展成为24小时营业了。以前所谓的商业业态是在外表，但是现在要渗透到股子里面去。

　　前几年，湖南电视台搞了“超女”现在又搞“超男”都非常成功，那么如果有一场非常好的唱片公司和一家非常好的KTV娱乐场所都是非常吸引消费者的，要想传统的商业街能够很好的发展起来，政府一定要给予最大的支持，我想水电问题已经解决了，那么如果能将交通问题也通过24小时全时态的概念来发展的话，这个新区发展一定会很成功，谢谢大家！

　　肖勇：贵阳是一个娱乐之都，贵阳的夜生活非常丰富，所以林征宇先生的这个建议非常好。贵阳号称“娱乐之城、避暑之都”。林征宇先生手下的蓝黛文化传播有限公司非常成功，非常希望您有机会进军贵阳。

　　林征宇：我是第一次来到贵阳，我也相信我会继续关注金阳新区以及金阳商业步行街的发展。

　　肖勇：肖波先生是智诚百货公司副总经理，那您们有没有考虑到金阳新区再开一个智诚百货公司？

　　肖波：金阳商业步行街的开发，我们也非常有兴趣。我们作为投资商将它定位为步行街，不管是大型还是中小型，我们都觉得这是一个流行趋势，所以前期我们做了一些调查有了一些准备。通过和他们交谈以后，我们感受到他们是一种新的资源整合，就是现在所谓的“一站式”、“体验式”的生活方式；他们请了这么多专家和学者，也就意味着这个商业步行街的打造就是一个时尚、休闲的主题，这么一个有特色的商业步行街是非常有前景的，实际上贵阳的整个商业就是集中在中华路上，所以我们也看到了这个趋势，未来金阳会不会成为贵阳的另一个商圈？我们非常看好这个位置，也有一些意向和金阳商业步行街合作，希望金阳商业步行街能够全时段开放。新区的发展需要一个过程，那么我想前期可以先发展餐饮业以及娱乐业，在这个方面在其他城市有许多成功的案例，那么我想金阳商业步行街的成功打造会给金阳新区的经济发展带来良好的推动力，谢谢大家！

　　肖勇：请韩健徽先生再谈一谈。

　　韩健徽：无论是在贵阳还是在金阳都需要这么一条商业步行街，金阳作为一条新的城区，近20年来许多新的城市发展的将极力的打造商业步行街。那么金阳新区未来的商业发展，我认为作为政府一定要牵头做好前期的协调，整个新城的发展一定要共同奏响交响乐，要唱一首大合唱，单靠某一方面的拉动是很难的。

　　从一般的新区或者是商业升力的角度看，由于定位不同或其他因素的影响会有较长的一段时间，所以作为开发商应该具有理性的头脑和认真的考虑。作为贵阳市政府也给予金阳新区很大的支持和高度重视，所以我们有理由相信金阳商业步行街在未来的时间里一定会发展得很好。

　　肖勇：彭远才先生，您作为开发商如何给投资者信心？在具体的措施方面做了哪些工作？

　　彭远才：首先感谢专家的点评，金阳商业步行街的发展不是单一的，它放在贵州贵阳的一个重要的发展区域，管委会提出了一个很高要求“高起点的规划、高标准的要求”，我们从一年前过来这个项目在规划中、调整中适应了我们房地产以及金阳新区的格局，那么规划中轻轨的出口已经在南北两端预留了轻轨的出口，也就是说政府在预计未来二十年金阳发展过程中，已给金阳创造了一个有力的条件。第二个方面，我们按照一个全业态、全实况的运营规划思想提前招商，商业地产比住宅地产多的就是市场问题，所以引导市场、引导商家投入这是我们规划和定位最先考虑的一点，我们从去年9月份就开始招商运作到目前为止，我们的招商工作远远比销售工作提前了一大步，从现在我们接触的将近6百家商家里面已经有超过15个商家有意向合同签署了，那么这个招商运营方面的考虑会对步行街运营方面提供了良好的条件。我们力争在明年年底一个具有代表性的商业步行街将呈现给大家面前，我们加速和加快招商的重点工作，我们当前主要是落实主力商家，尤其是明年上半年可以独立开张运营的(餐饮、休闲)，这种商家可以先进入，所以在这种节奏下我们先推进招商工作。另一个我们目前和香港、上海以及本地的运营管理公司进行合作以保障我们的运营管理系统，我们还会召开首次省内外知名商家的签署仪式，这是我们当前正在努力推进的工作。大概在第三季度我们还会将和省内20家旅行社签约，力争将这里打造成贵阳旅游目的地，贵州贵阳是一个民族特色很浓厚的城市，那么特色产品要在哪里买呢？我们力争将金阳商业步行街打造成为一个特色产品的集中地，能够真正意义上的象专家们说的打造成一条“放心街、繁荣街”，谢谢大家！

　　肖勇：谢谢各位专家在百忙之中对于金阳新区以及商业步行街提出的宝贵意见。今天的高峰论坛到这里到此为止，下面是媒体和嘉宾互动的时间，再次感谢各位的光临！