面对市场井喷 商业地产格局现区域化趋势(组图)

经历了2007年楼市不寻常的一年，所有的迹象表明，商业地产市场呈现出前所未有的生机。于外，投资商关注国内市场；于内，经济发展迅速，消费力增强；投资机构垂青、开发商疯狂扩张、商家抢占地盘……

据悉，2008年北京商业地产未来新增供应将达到166万平方米，面对2008年商业地产的井喷，市场能否将继续书写崭新的历史篇章？楼市的拐点是否将降临到商业地产市场？2008年奥运将给商业地产带来多大的商机？

论坛时间：2008年1月4日下午1点半
    论坛地点：新浪20层 　

以下为到场嘉宾(排列不分先后):

北京麒麟房地产开发有限责任公司总经理于福生

北京国际财经中心 (论坛 像册 户型 样板间)招商主管马骏

戴德粱行董事张家鹏

北京蓝黛文化传播有限公司董事长林征宇

北京天翼博翔房地产顾问有限公司总经理高倩

希杰多乐之日(北京)食品有限公司店铺开发总监霍小兵

诺丁山商业管理集团北京禾田摩尔投资顾问有限公司中国区总裁张天翔

北京中关村国际商城发展有限公司总经理李盈霖

运动100大型概念体育休闲用品连锁店市场部王旭

solana蓝色港湾市场总监许大金

以下为现场播报:

主持人：各位新浪的网友下午好，这里是新浪的房产直播室，欢迎大家来参加我们2008年商业地产市场预测高峰论坛，下面我介绍一下到场的嘉宾：北京麒麟房地产开发有限责任公司总经理于福生先生、北京国际财经中心 (论坛 像册 户型 样板间)招商主管马骏先生、戴德粱行董事张家鹏先生、北京蓝黛文化传播有限公司董事长林征宇先生、北京天翼博翔房地产顾问有限公司总经理高倩女士、希杰多乐之日(北京)食品有限公司店铺开发总监霍小兵先生、诺丁山商业管理集团北京禾田摩尔投资顾问有限公司中国区总裁张天翔先生、北京中关村国际商城发展有限公司总经理李盈霖女士、运动100大型概念体育休闲用品连锁店市场部王旭先生、solana蓝色港湾市场总监许大金先生。

　　有很多迹象表明，商业地产从07年到现在一直呈现前所未有的生机，像国外投资机构比较关注国内的市场，在国内经济迅速的发展，消费力的增强，还有开发商的开发，我们从一线、二线、三线城市已经疯狂的建设商业项目，在仲量的一个调查活动中有百分之百的商家都有扩张的迹象，这是中高档的商业，商家也疯狂。

     07年已经显示商业地产发展势头非常的强劲，但是有一个不利的消息是，2008年北京商业地产供应量就有166万平方米，这是一个潜在的供应量，加上今年大批量的供应，这个市场已经面临井喷的迹象，即使有2008年奥运商机的催化，但是如果住宅市场有拐点出现的话，有可能会连带商业地产，很多网友也非常想了解2008年商业地产是什么样的走势，所以我们今天邀请到在座的嘉宾，有开发商、商家、代理公司，餐饮管理公司，大家可以在这个平台上各抒己见，发表自己的看法，以前的论坛基本没有请到商家，但是我觉得在未来的市场当中，商家的话语权也是值得业内外专业人士的关注，很多中小投资人也非常关注商家的走向。先请戴德粱行的张家鹏先生介绍一下2008年商业地产的总体供需情况是怎样的？

　　张家鹏：我们看到08年很多07年的趋势延续下来了，我讲三个方面，首先是08和07年相比有什么样的变化，第一个方面，商业的竞争，前几年项目的前期策划工作比较多，到08年已经是餐饮末端的时候，整个市场的竞争由前期的招商竞争逐步走向管理的竞争，这是非常大的变化，之前我们做项目，很多人跟我们沟通的时候关注两点，首先第一你们有多少的策划经验，多少招商经验，现在很多客户说你们的管理经验怎么样，客户的关注点已经从前期转移到后期，对于我们管理公司来说，如果没有后端的话，客户就想会不会从后端的角度审视前期的问题，这是一个理性的变化。

　　第二个，实际上2007年很多原来预计开业的项目延迟到2008年，所以很多项目说什么什么时间开业，但是对一个很有经验的开发商来说，我们觉得这个比较切实，但是很多项目都不能如期开业，很多项目也是2007年延伸过来的，现在我们看到北京有一个问题产生，租金的两极化比较严重，现在零售商进入北京的速度是非常快的，第一个店或者很有形象的店都希望开在传统的商圈，但是未来的供应量主要在四五环左右，这样就形成一个错位，错位的结果就是租金的差异越来越大，这是一个影响。

　　第三个方面，08年仍然会延续07年的趋势，高端项目开业的量仍然会增加，这其中包括金地国际商城，另外CBD的银泰，还有我知道的像银泰在王府井的项目，也会开出来，所以这种高端项目开业的情况还会持续，但是同时会带来一个新的问题，我们会觉得过了08年之后，高端购物中心在北京的机会会越来越小了，我们了解很多客户的选址在北京暂时没有很强的计划，有金融街，CBD已经是典型的商业了，单独拉品牌是有难度的，找一个百货公司的运营商租1万平米带动。现在唯一的空缺高端我们看到是在燕莎，没有意外的话，我们独家招商的一个项目会在那里开出来，这样的话，整个市场看起来高端的需求不会很旺，会造成阶段性的停滞，我基本就讲这三点。

　　主持人：李总的中关村国际商城是北边很多中关村心目中的希望，这个项目比较大，北部消费的设施非常少，先听听李总对08年的预测，觉得08年你们的项目开业预期如何？

　　李盈霖：特别赞同刚才张总说的，08年这么大面积进入，其实购物中心以前不应该看到，开发商盖房子是很简单的事儿，但是真正进入购物中心就是经验管理的能力，我们是开发商我们赚什么钱，在王府井盖一个店，在五环路盖一个店的成本是一样的，大家都赚什么钱，赚的就是不动产的经营，其实是死的，真正的赚的是经营的附加值，就是经营管理，不仅包括后期的管理，还有前期的策划，这都属于管理的大的范畴之内，真的开发商你不是简单的开发就可以把购物中心做起来的，现在为什么这么大面积的商业出现，就是因为很多人有一个偏差。

    大家都知道，很多房地产开发商的名字都变成商业地产的开发商了，都特别有实力，一年级毕业了，二年级做写字楼，然后三年级做商业地产，这个建筑的时候并不是说你光有资金和实力就可以进入的，这个确实要有专业的人才和专业的对市场的判断，因为商业地产我觉得是一个很专业的事儿，在座的都在这个行业里面，其实很有意思，但是它和住宅确实有很大的区别，前几天我看了报道说王石说住宅的产业化道路，但是这个和商业是不一样的，如果没有专业的技术商业地产的前景是不一样的。

　　我提一个建议，咱们在统计的时候最好分类，单体的到底有多少，底商到底有多少，这样对这个市场有更客观和准确的认知，这是我想提的一个事儿。

　　作为我们北边，北边就是井喷，明年面积更多，我觉得这也是市场决定的，为什么说统计数据应该分开呢，别看166万大，我不这么想，我觉得只要有需求，哪都一样，需求和供应是对等的，没有问题，就怕没有需求，建了这么多，这个就有问题，中国的人多，北京的人消费力又比较强，特别是北部地区，你看五环路以外，公寓均价1.65万，通过这个房价您就看到北部地区，回龙观地区大家以前都认为消费比较低的，但是现在二手房均价1万了，就可以看到北部的消费力，而且那边的大的集中的消费区越来越多。

　　我觉得这个市场的发展潜力肯定是没有问题的，其实我们的项目为什么这么长时间，就像张总说的，我们这个团队坚信盖房子并不是难事，但是有一个问题，经营怎么办，我们确实比较坚持定制物业，不是说总体的都定制，但是主力店一定要落实，不落实没有开工，会有很大的偏差，会给以后带来困扰，但是现在市场上有太多的底商了，南方的底商都不错，北方没有一个概念，这不是北方人的生活理念，价值观也不是这个，这个可能也是文化差异造成的原因。

　　另外我觉得，到08年还会比07年更严重，07年是好多大的房地产商做住宅的进入这个市场，08年可能中型的也进入了，国家的政策紧缩，没有土地了，可能通过并购买卖进市场拿地了，绝大多数企业要寻求出路，没有住宅开发了，就要寻找别的出路，买部分的企业来做，12月又出了一个新政，因为成本加大了，要寻求更高的点，大家都认为商业地产是新的增长点，住宅的开发商都在进入，所以我觉得08年更多的房地产商进入。

　　为什么井喷，今天我接到两个电话，就是国外的基金，不光是房地产的物业基金，而且百货公司都找我们说卖不卖，他们也想通过拥有店面进入这个市场，而不是以往的简单的经营，这个思路都会促使这个市场在增长，经济在增长，人的需求多样化，消费力增长，这个市场还会井喷。

　　我觉得08年166万平方米到年底就不是这个数字了，这是我个人理解。我特别赞同张总的，商业市场别看这样的井喷，我觉得只有这种竞争才会出现好的现象，不要怕限制，市场需求决定了他可以生存，他为了自己和企业生存，就要寻求出路，就要寻求差异化，这样就促进了商业地产这个行业的规范化和专业化，只有这样的发展，才会不断的发现问题，会更规范化，只有在这种情况下更专业化，这些专业工作，我们开发商再也不会拍脑袋做一个规划了，不像以前做一个方案，他们按自己的方案做，报告说什么，我的商业规划和报告基本都不对的。

    原来我说过，业主就是原创，我就在你的基础上创作，市场越规范，竞争越激烈，你寻求自己的出路时候就需要专业化的操作，这样才可以使你在市场上立足，规范化和专业化应该是08年商业地产一定会凸显的一个问题，再加上一些新的规范马上要出台了，这是一个问题。

　　还有很多商业都说我赶了08年开，我们以前说别赶上08年，外地人奥运会都不让进京，北京一定要靠外地消费才可以拉动，北京人的工资普遍不是很高，虽然花钱不太算计但是也是日常生活需要，这个市场还是靠大量的外地人，国际的国内的来拉动这个市场，短短的靠这个奥运会短短的一个月，能把商场做的怎么样，一定不要这样想，你这个项目一定要立足三年五年，而不要就是奥运，绝不能说奥运就会保证你的商业延续发展，没有什么依据，我觉得商业地产立足就应该长远，奥运只不过是一个话题，视角而已，也可能奥运的时候销售额还会下降呢。

    所以我比较赞同专业化、规范化，我觉得今年这两个方面会加强，而且我觉得今后的统计数据会越来越细化，不然政府一看166万平米，是商业都不批了，其实真正的04年的时候大的调整他们自己也承认，也有问题，当时的统计数据把街头要店都算上了，对门口卖水的不会有太大的影响，这个统计数据一定要建立在一定规模之上，只有有规模，才会对市场造成推动力。而且我觉得今年的社区商业，除了高档商业开的比较多以外，社区商业也会上去。

　　主持人：刚才李总提示了两点，我觉得比较让我有感触，第一就是08年并不是想象的有了奥运商机之后，大家都开业马上就可以进入到前沿，还有一个未来很多经营方面的一些问题是需要很多开发商考虑的，这是比较重要的，刚才李总说的东西也是这个市场的状况，还给很多商家一些刺激，第一供应量这么大，你们选择是不是更多；第二，08是不是进入到这个市场以后，就会像李总说的就有一定的影响，林总的项目马上就要开了，很多人第一个感觉是涌到城市中心内，但是你现在选择到四环、五环靠，我们上次看过一个报告，87%的商家觉得目前的商业建造出来以后都空置，您对08年整个市场供应情况怎么看？

　　林征宇：对商业地产整个发展来讲，中国的商业地产也是随着房地产市场提升之后，就像李总讲的从一年级、二年级，到三年级，现在逐步走向成熟的时代，现在我们说08年宏观调控，GDP的压缩，GDP是三大支柱支撑的，中国已经改革开放20多年，我们的固定资产投资，不管是交通，住宅，还是所有的配套，08年一定要控制，如果保证GDP的正常发展，就有一个支柱，就是消费，消费绝对是今年大力提倡的事情，而如果真正要提高一个消费水平的时候，我们就按这几年累计下来的GDP来看，我们生产的工农业的产值已经超出现在地球上的人类的数值。

    我对商业地产08年绝对看好，而且以前我们所做的商业地产当中，我们更关注的是衣食住行，但是如果要想继续提升的话，必须要在精神消费上，这一块要加大规划。总体我认为2008年商业地产是一个繁荣的时段，虽然奥运的时间很短暂，加上残奥会一共两个月的时间，但是这两个月给我们带来的消费力也是成本的增长，首先很简单，定价就高了，不管是住酒店，酒店的房价是按美金计算的，差不多现在多少人民币，那时候就变成多少美金了，而大量的国际团体进来，已经把奥运场馆周边的顶级餐饮包掉了，他们一包就是两个月。

    所以我觉得，不管是代理行还是开发商，还是我们经营者的角度，从规模来讲，这种商业中心还是肯定供不应求，但是这里面也一个大的问题，传统来看，回到精神消费类的产品来看，传统的商业做购物中心的时候，我还是一直坚持一种观点，现在目前中国缺乏的并不是百货用品商，卖场用品商，像家电、百货，超级市场，这些运营商全部都有了，而真正精神消费类供应商，娱乐运营，中国一家没有，其实做商业地产规划的时候，需要的是前期。

    我很赞同李总说的定制商业，不管是多大的购物中心，肯定要有一个商业规划，对娱乐、精神消费类的专业理解现在还是没有的，这是中国目前在运营商层面上的空缺点，也就是娱乐运营商要呼之欲出，我们如果顺利的话，会在立水西桥开业，两年多前和国美有一个接触，他们把10万平米的底商死角的部分留给我，娱乐这个板块不用留繁华的地段，我们拿的是地下室，9700平米的地下室，娱乐需要有一个空间感，特别是大型的娱乐场所间距特别大，经过我们改造之后，是16500平米，我们是针对整个社区考虑娱乐，而不是商务娱乐，在我们周边没有高端的酒店，主要是居民休闲娱乐的地方，所以我们这次做的是命名，我们也想在商业购物中心讲娱乐板块的时候会有一个名词。

    大家知道百货、超市，但是现在去娱乐的时候，不知道哪个区域是娱乐区域，所以我们创造一个新的名词，叫时空会，我们这样认为，整个商业地产都是阳光的，到了晚上的时候，再大的MALL 基本是黑暗的，我们现在变时间和空间创造我们新的娱乐空间，里面所有的综合业态应该从迪士高广场，到复式酒吧，餐饮配套，我们就把月光经济做的更好了，他有更多的附加值，能够更大的刺激人们的消费。

　　其实我们到商场买东西的时候，我买一套西服，目标很明确，买了就走了，但是娱乐场所可以有一个指导性消费，他这种附加值的拉动性的消费才是真正的会把消费市场拉的更高，所以我的第二个看法就是必须要购物中心当中有娱乐运营商，按照他的特性和开发商在早期就进行定制性的，虽然我们和国美楼高做好了，但是下水，水电都没有，都是我们设计的，这是一个浪费，而且这个成本远远超过前期的成本。

　　你要长久的运营一定要靠一个品牌商家，因为他有成熟的完整的管理经验，不会今天做，明天倒掉，我们有自己的信息系统，管理模式，我觉得在未来的购物中心里面会有更多的东西呈现，所以我们希望1月22日，我们的时空会开业的时候，给商业地产一份新的模式。

　　主持人：从开发商的角度来说，一定要有前期的定制，否则要花钱，花力气，娱乐这块消费设施不仅仅是城区外围，城区内也很缺，如果说餐饮、购物中心，相对饱和的状态了，娱乐还是比较空缺的，这也是很多板块目前急需填补的，中关村这里也是07年才有所改善，其实除了这个以外，未来商业项目非常需要一种专业化的管理。

    张总他们做的是代理方面的项目，还有商业管理，我上次见到张总的时候说，08年开始，张总应该有非常大的发挥的空间，有几个例子摆在这里，第一个是五道口的华清家园，华远 (论坛 像册 户型)做了之后大家都说会死，但是我们现在看到不是那么一回事，还有一个是定制化的角度，我们看到万达的第一个项目，不管是什么原因倒下了，这个定制化的先例没有成功，还有一个二房东的问题，像家乐福这样的超市，我和你捆绑了，我有1万平米的商业，但是有一两千可以做二房东，国外并没有类似的现象出现，08年年商业的空间究竟如何？