优秀的商业管理公司能否扭转商铺乾坤

    在首届中国（华夏）商业地产年会上，到会的部分专家回答了许多网友关心的商业地产方面问题。

    张天翔 北京诺丁山商业管理集团中国区总裁

　　主持人：在北京目前业内很多人都会觉得真正的好的商业管理公司很少，几乎没有什么能找出一二来的，如果是北京作为一个国际化城市的话，它的商业地产必须有充足的发展，是必须具备的。你认为目前一个理想中的商业管理公司什么样？

　　主持人：商业管理公司应该具备哪几个特别的要素呢？

　　张总：我们不是改变为餐饮管理公司，我们是和国外的公司成立这样一个管理公司，主要是看到目前商业地产中比较缺乏这个环节，尤其是后期的运营管理。什么样才是一个比较理想的管理公司呢？它可能具备的要素会比较多，第一个比如说在中国本土要有比较深入的了解，对中国的商业地产有深刻的认识，也有一些有非常高的资源的积累，比如说商业资源的积累，谈判经验的积累，和对不同商业地产模式的认识，这是首先的。

　　还有更重要的一块就是要有国际化的视野，这一块也是非常重要的，就是你要国外先进的东西和中国的实际相结合起来，这是最重要的。为什么目前国内很少见这样的运营商业管理公司，主要还是由于国内的商业地产的发展水平处在非常初期的阶段。市场的发展在初期之后，它所面临的目前的状况还是比较混乱的，比如说　　商业地产开发的模式就不一样，有的是出售的，有的是出租的，资源来源也不一，有的是基金投资的，有一些是房地产开发商自己持有的，这样的话整个市场处在比较混乱的状态中。

    这种状态不太容易出现优秀的或者各方面比较完善的管理公司，它跟这个市场的节奏是相关的，但是发展的趋势还是比较明显的现在逐渐有一些大的开发商形成了一种投资、运营于一体的模式，比如说像万达，这是最明显的代，已经形成，国外大的商业地产开发商也进入中国了，比如说西蒙，这是全国最大的SM，是亚洲最大的。包括新加坡开的置地，这些都是形成了投资、开发、运营、管理于一体的模式，这是一种在目前国内的一种发展趋势。

　　另外一种就是刚才讲的以万达为主的国内企业也逐渐形成了一体，比如说万达、中粮、华润等公司，慢慢这种趋势还是比较明显。但是在这个过程中会出现一种情况，就是有一些可能做得很大了，有能力组建自己的管理团队，或者自己有人才储备去做这样的工作，但是同样的大量的公司还没有这样的能力和人才储备，他们需要和专业的管理公司去对接，这个市场同样也是非常大的。

    而且商业地产还有一个特点，就是它最重要的两块，一方面是商业，一方面是地产，跟地段的关系非常密切，不是工厂的产品我在哪里销售完了，卖出去就可以了，最主要的是跟地理位置有关系，很多地段不一定完全持有在国内大的商业地产开发商，或者国际大的商业地产开发商，在不同的开发商持有，可能很适宜于做商业地产的地段，这个时候就需要跟专业公司对接，这个市场是一直存在的，随着这个趋势越来越明显，专业的管理公司会在国内发展成一个渠道。

　　主持人：为什么有一个好的商业管理公司对于地产的价值性会延伸到更深层面上？

　　张总：更容易类比的是酒店，而不是住宅，商业和酒店都是持有的，真正的国际化酒店管理公司进入中国，也是最近一段公司才进入的，在早期你从来没有听到说有哪个公司进入，因为那个时候酒店业不成熟。跟商业也是一样，早期很多国际知名公司在观察、摸索这个市场，在市场真正成熟之后，它会进入，现在国内这样　的公司非常多了，像洲际、香格里拉、喜来登等等都在中国开始发展，这种发展情况非常好，前几年是没有这样情况的。

　　现在商业地产业面临着这样的情况，现在你觉得不需要，是因为市场没有到达这种成熟度，达到这种成熟度，会有很多的商业管理公司进入市场，这个趋势不会改变的。但是商业地产运营管理比酒店会更复杂一些，它的难度会更大一些，这个时间会更长一些，这种市场的成熟度会需要更长的一段时间。

　　主持人：如果是一个很好的商业公司进入的话，你刚才说时间比较长，从哪个阶段进入比较好一些？

　　张总：一开始就介入，或者还没开始就介入，在一个项目没开始之前，你要根据项目前期的规划，商业地产有很多的分类，你要针对不同的购物中心选择不同的管理运营商一起来合作。

　　主持人：很多酒店管理公司并不是只针对不出售的项目，目前我发现还是有针对出售型项目也会采取这种形式。

　　张总：管理不一定说它一定要出售或者不出售，这两者之间没有必然的联系，但是要把商业地产以购物中心的模式出售，这是目前中国现状的特点。对于这种模式怎么去管理，国外也没有经验，因为国外它这种运作模式不是这样，所以它也没有这样的经验，这是真正中国特色的东西，要我们自己去摸索，这样会增加将来管　理的难度。