上海三线两段年底通车 地铁商铺迎接春天

　　上海商铺市场在经历了上半年的供不应求后，在下半年陷入了供应量大增需求量却下滑的尴尬局面。记者昨天从有关方面获悉，下半年沪上的商铺销售市场呈现出严重的两极分化趋势，位于中心城区及近郊的商业项目往往取得骄人的业绩，远郊一些大型商业项目则出现滞销。佑威房地产研究中心主任薛建雄预计，上海商铺的供应高峰将在2010年到来，二级商圈将出现更大体量的未来供应，豫园地区、五角场区域、四川北路区域、莘庄区域、浦动的竹园和金桥区域等都将成为供应主力。

　　下半年商铺供应大增

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，7月份以来上海商铺的供应量节节攀高，而需求量不升反降。其中10月份共成交商铺17.63万平方米，新增供应量却高达35.56万平方米，供求比为2∶1，而这一数字在7月份却是1∶1.28。部分大型商业项目所推出的铺位滞销导致供过于求，缺乏优质产品供应是导致10月商铺供应量大增、成交量却下滑的主要原因。

　　记者注意到，今年下半年以来交投面积最大的10个商业项目中，仅有南汇的上海两港装饰材料城售出了56%的房源，其余4个项目的销售进度均在4成以下，市场表现堪忧。据悉，目前仍有400万户商铺无人问津，且大多位于市郊地区。市场人士分析，未能与区域的经济发展和产业布局充分融合、市场定位产生偏差，是这些远郊大型商业项目陷入滞销的主要原因。

　　交投重心加速外扩

　　远郊大型商业项目的面市使得上海商铺交投重心加速外扩。相关数据显示，外环外区域占全市的成交面积比重已从7月的54%迅速上升到11月的84%，这也导致了全市商铺成交均价由7月份的11465元/平方米下降到11月份的7665元/平方米，降幅达3成。

　　随着年底3条轨道交通的通车，地铁沿线商铺也将迎来“春天”。据悉，今年以来最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城，年底9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引了商铺投资者们大举进入松江新城。七宝、九亭、泗泾等板块被看好。

　　市场分析人士认为，随着上海近年来地铁建设的加速，市区老公房的不断动迁和打击群租力度的加强，将会有越来越多的人搬到外环外地铁沿线居住，使得外环外地铁沿线各居住区的人口导入进入一个新的高峰期。城市人口的大转移背景，轨道通车商铺兴旺的概念，不少投资者选择在目前商铺价格处于历史低位的情况下低成本“建仓”，进行中长线投资。

　　二级商圈成供应主力

　　随着上海城市化进程的加快和基础设施的不断改善，一些二级商圈将出现更大体量的未来供应。豫园地区、五角场区域、四川北路区域、莘庄区域、浦动的竹园和金桥区域等都将成为供应主力。来自世邦魏理仕提供的调查数据预测，2008年至2010年间上海二级商圈的总供应量将达244万平方米。未来两年供应量仍有限，但会在2010年形成一个供应高峰。

　　薛建雄则认为，一些知名二级商圈虽然名声在外，但实际经营状况并不理想。“二级商圈其实只是中转站，一味地兴建大型购物商场并不能如期吸引长期消费者，引进超市反而会吸引更多客流，从而带动消费，这也是为什么现在一些新商业区宁愿采取‘商场+超市’的模式的原因。”