金和国际风云北京-际会奥运高峰论坛(组图)

    活动时间：2007年11月15日(星期四)

　　活动地点：新世纪日航饭店 三层世纪厅

　　主办：经济观察报 金和国际 (论坛 像册 户型)

　  以下为现场播报:

　　主持人：各位尊敬的来宾、女士们、先生们大家下午好！感谢各位光临北京新世纪日航酒店参加风云北京-际会奥运高峰论坛，我是北京电视台财经频道主持人杨洋，首先我代表本次活动的主办方经济观察报和金和国际对各位在百忙之中光临我们的论坛表示最诚挚的感谢，这样的盛会自然少不点各位领导和嘉宾的支持，下面我介绍一下今天莅临现场的几位嘉宾：建设部政策研究中心副主任、研究员秦虹女士、中冶置业营销策划总监陈宁先生、《经济观察报》“蓝筹地产”主编吕尚春先生、北京大学房地产研究所所长陈国强先生、中关村不动产商会会长杨建平先生、　世邦魏理仕投资部董事卢志华先生、置信机构董事长陈森林先生。

　　自从申办奥运之后，我们北京城市面貌发生了巨大的变化，包括我们的投资环境，吸引了更多的国外公司来到中国，北京自然成为了商家必争之地的人选，奥运背景下的北京房地产市场可谓是风起云涌，这也是经济观察报和金和国际举办这个活动的原因，下面有请经济观察报蓝筹地产主编吕尚春先生致辞。

　　吕尚春：大家好，我记得三月份和金和国际在钓鱼台国宾馆搞了一个论坛，当时有杨会长参与，这次见到老朋友非常高兴，我们在三月份的时候谈到区域经济的见证率，我们邀请了一些专家发表了自己的观点，今天我们谈的是风云北京-际会奥运，这是大家谈论的一个热点，中关村又到了一个阶段，三月份的时候我记得杨会长给我们演示了一个PPT，当时还是一个供大与求的状态。到现在，经过了半年的时间，情况大不一样了，中关村已经从供求比较大走到了合理的阶段，当时很多条件没有确定，像微软是不是和金和成为邻居是一个疑问，现在高达的路牌已经表明微软和金和国际成为邻居，这对北京乃至中关村都是一个好消息，也是在这样的背景下，我们金和国际想在这里研讨一下，今天我们请来了陈老师，秦老师就这个主题进行研讨，也希望有机会继续和金和国际举办这样的高峰论坛，谢谢大家。

　　主持人：谢谢吕老师，经济观察报和金和国际也举办了很多的单位，下面有请金和国际上面单位中冶置业营销策划总监陈宁先生致辞。

　　陈宁：尊敬的来宾、女士们、先生们下午好，欢迎各位百忙之中参加风云北京-际会奥运高峰论坛。在此我谨代表中冶置业对各位的到来表示由衷的感谢和热烈的欢迎，大家都知道，成功的举办奥运会能给一个城市或者一个国家带来经济的回报，雅典等等的成功已经摆在了我们的面前，有人说北京奥运会会带来800多亿的经济财富和800多万个岗位，对北京的经济增长拉动2%到3%，现在2008年已经临近，奥运经济的概念已经向我们铺开了广阔的天地，07年又是北京地产市场非常火爆的一年，一季度北京甲级写字楼供应量几乎占到了06年全年的总合，空置率呈下降的趋势，借着奥运机会，地产已经产生了化学反映，纵观北京众多的写字楼区域，中关村以最佳的区域，深厚的人文理念政府的政策奠定了雄厚的基础。

　　同时，微软亚洲研究院进入中关村西区，和我们金和国际成为了邻居，这些都为中关村西区增添了丰富的资产和品牌的效应，作为中国的“硅谷”中关村的延展性和潜力是不可限量的，目前中关村区域大的开发处在了收官时段，而金和国际也是大家看好的收官之作，金和国际弧形结构，以人本的建筑精神，激发每个员工的工作效率，创造力也聚集了金和国际企业总部的气息，目前这个项目基本峰顶，我相信金和国际必将成为中关村西区商务办公上最后一个成功的句号，最后祝愿本次论坛圆满成功，希望大家渡过一个愉快的下午，谢谢大家。

　　主持人：谢谢陈总，刚才我介绍过了，我现在在北京电视台财经频道做的是证券类的节目，所以比较关心股票市场的动态，昨天我看了一个研究报告，说中国在明年召开奥运会一到两个月之前，A股市场的投资形态和热情将会达到顶峰，我想任何人都不会否定奥运会给中国的市场带来的影响，那么奥运会对北京带来什么样的影响呢，下面我们进入第一个议题，风云北京—际会奥运，下面有请建设部政策研究中心副主任研究员秦虹女士演讲。

　　秦虹：大家下午好，现在随着奥运会的临近，关于奥运的话题越来越热烈了，房地产也是更热烈的一个话题，现在前奥运，后奥运等等的问题都非常热门。我想北京房地产发展和奥运有关系，更有独特的特性，我想今天讲三个观点，一个是北京作为它发展的定位，决定了房地产市场本身空间非常巨大，当然了，北京是首都，这个首都不仅仅是政治、文化中心，也是我们中央党政军所在地，更重要的是北京还具有文化中心、多功能的信息中心。它是主要外交活动的发生地，是国际旅游的一个门户，也是我们国家级的高等院校、科研院所、大企业、金融机构的聚集地，同时，北京也是经济区域发展的一个中心。

　　所有这些定位决定了北京市房地产市场发展的空间非常巨大，无论有奥运还是没有奥运，北京这样的发展定位都决定了房地产市场会持续的繁荣，像北京这样一个定位，特别是强大的信息中心的功能定位，决定了北京市现在服务业必将在首都定位发展中起到决定性的作用，有非常宽广的发展前景，就带来了大量的流动人口，围绕第三产业相关一系列产业的发展。

　　这样的话，不仅仅对住宅市场，同时对商业地产、写字楼市场都是造成了很大的机遇，这是作为首都，这样的发展定位决定的。

　　另外，北京作为现代国际大都市，决定了房地产业的发展有它自己的独特性，如果我们考察世界上国际性的大都市，其实在房地产上有共同的特点，北京也摆脱不了这些特点。像这样的大都市，土地房屋很贵，低价差距很大，像伦敦、东京、纽约，这些大都市，他的核心地区的房价和辐射周边地区的房价都相差几十倍以上，最大的可能近百倍。

　　第二个特点，在这样的城市，租赁市场非常发达，居住在租赁房屋里面的人口数量比较大于全国的平均水平，流动人口很多，租赁市场恰恰满足流动人口的住房的渠道，所以租赁市场很发达。

　　第三，像这样的城市，人均的居住水平一定低于全国的平均水平，就是因为房子很贵，大家住的比较紧密，城市的容积率比较高，同时像这样的大城市，小户型住宅的需求量远远大于全国的平均水平。越是这种核心的现代化国际大都市，随着地价、房屋的昂贵，小户型的需求量是大的。

　　同时，像这样的城市，它的房价水平和房价的涨幅通常也是高于全国的平均水平，现在我们说中国有很多发展的机遇，发展的主题，也有城市化发展的背景，我们的需求量非常大，所以供需矛盾紧张，房价上涨很快。

　　我们看到纽约、伦敦、东京，我们去年专门考察了这三个城市的房地产，我们发现这些城市作为国家本身他的城市化都已经完成了，但是这些国际性大都市，房价变化幅度仍然非常大，就是因为全球化，全球移民向这些中心城市流入，所以导致了需求不仅仅是本地人的需求，是全球人口流动的需求，这些城市有更高的发展机遇，有更多的就业机会，也导致了去年伦敦的房价涨了30%-50%，北京作为国际性的大都市，也不可避免有大量的人口流入，本身的城市化进程以外，还有外国的流动人口的进入，都导致了对商业、服务业、办公业、住宅的一系列的需求，所以它的房价涨幅还一直是比较活跃的。

　　像这种国际性的大都市，它的房屋的交易量，住房的换手率，房地产市场的活跃程度也远远大于全国的平均水平，所以我们说北京这样一个国际性的大都市，他的发展，房地产的格局和其他的中小城市不能相提并论，它的发展有它的独特性，他的发展除了满足北京生活居住的人之外，还带来大量的投资、投机人的需求，所以一定是非常的旺盛。如果说北京市场环境非常活跃，恐怕是它本身的性质决定的。

　　第三，我认为奥运是给北京一个机遇，这个机遇对北京来说，更重要的是通过举办奥运，使北京的各项发展和国际接轨，通过这样的机遇弥补了北京这样的城市发展的缺陷，我们知道，像北京这样的大城市，各方面的水平都很高，但是某些方面的缺陷就会拉低平均发展水平，比如说北京的交通状况恶劣，就整体拉低了北京城市的水平，通过奥运，恰恰弥补了北京在发展过程中的功能缺陷，比如说交通不足，道路拥挤，地铁不发达等等情况。通过奥运机遇，使这些缺陷得以弥补，提高了北京整体的发展水平。

　　另外，奥运在北京举办，需要大量的宾馆，场所，提供了大量的就业机会和岗位，带来了巨大的外来的投资，对房地产市场的活跃和北京市经济的发展带来了强劲的拉动，所以我说奥运对北京更重要的是发展机遇，北京利用这么一个机遇提升了整体的发展水平。

　　返过来我们也说奥运其实也更需要北京，奥运会是世界上最重要的、世人瞩目的重大的赛事活动，已经举办了28届，这样的活动怎么样办的更有成就，需要像北京这样有热情，具有成长性，并且发展欣欣向荣的城市支撑，注入奥运发展新的活力。所以我们说奥运给了北京机遇，北京更多的也是会还给奥运更加的辉煌。总的来说，奥运和北京今年来看，我们说是经济发展刺激的亮点，但是总体来说，有奥运没有奥运，北京的房地产都会按照自己独特的发展步伐规范的发展，我们也祝愿北京能真正利用好奥运这个机会，改善自己的城市，提高城市的形象和质量，同时也为房地产市场稳定健康的发展奠定良好的基础，谢谢大家。

　　主持人：谢谢秦主任，刚才她提到了奥运对北京有很多的挑战，但是更多的是机遇，可以弥补我们现在发展过程当中功能的缺陷，更使得北京的房地产发展区别于其他城市不同的个性，接下来想听听北京大学房地产研究所所长陈国强先生对北京的地产发展有什么高见，有请陈老师。

　　陈国强：各位来宾、各位朋友大家好，我们在过260多天奥运会就要举办了，今天我们就风云北京-际会奥运这个话题讨论，有一点回顾总结的味道，似乎这个话题比较好论述，其实不然，这个问题本身是智者见智的问题，我今天从几个角度对这个问题做一些个人的理解。

　　首先我们看奥运对北京房价的影响，这个是最直接，也是最直观的角度，我记得2001年7月14日，奥运会申办成功的当天，当时万通的冯仑说过这么一个话：奥运申办成功，对北京是长期利好，北京高档住房的价格可以涨到每平米2万，现在我们来看，冯仑当年的预言应该说今天已经成为了现实，前几天我们注意到，北京的房地产媒体探讨，北京现在的二环、三环以内房价均价已经超过了3万，四环均价接近了两万，五环均价超过了一万三，这个已经证明了冯仑的预言。

　　这里面要注意到一点，北京房价的持续上涨原因很多，也很复杂，不能仅仅归结为奥运因素，比如说她作为我们国家首都特殊的定位，比如说我们国家这么多年国民经济的快速持续增长，比如说北京市场持续旺盛的多元化的需求等等，应该说奥运只是其中的一个因素，绝不是主要的因素，也不是唯一的因素。

　　及时没有奥运因素，北京的房子照样会卖出这样的价格，刚才陈总也比较详细的展开说了，我们看北京的CBD区域的房价，中关村区域的房价，应该说有一些人觉得CBD因素，中关村因素也是导致了房价持续上涨的原因，其实不是这样，东三环如果没有CBD，只是作为城市住宅开发，买房的人一样很多，因为他们的生活品质比较高，同样的道理，中关村也好，其他的区域也好，本身房价上涨有一定的基础因素在支撑，所以我们不能简单的把房价的上涨归结为奥运因素，过去不是，现在不是，未来也不是。

　　我们可以这样来看，奥运对于北京的地产、对于北京的房价来说，是在适当的时机带来适当的东西，可以说是锦上添花，增添了城市发展新的契机，北京的房价涨到今天不仅仅是因为奥运会，刚才秦主任说了，有诸多的因素共同影响。

　　第二个，我们可以从奥运对北京整体的城市布局和城市格局的影响来看，奥运会的举办，我们大家都看到了，对于北京城市的布局，对北京城市格局的影响，最明显的莫过于北京城市重心的北移，随着奥运场馆的建设，北京北 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)部区域，城市中轴线的北端形成了全新的城市功能区，形成了奥林匹克公园、中关村区域，CBD商务中心区三个重要的功能区。这一点和上海的规划发展四个城市副中心的做法有一定的相似性。以这三个主要功能区域的布局结构，这种城市的布局结构应该会改变北京原有的城市布局，也使得北京城市过去以天安门、故宫的为中心的城市北移，这样北边原来城市边缘转变成为城市三大中心区域之一。