周榕：中国房地产市场需要三大转变

　　【主持人】：一会回来的时候每个嘉宾还有发言的机会，我想现在还是请周榕教授来谈谈您的看法。

　　【周榕】：今天非常高兴能够到缘溪堂参加这样一个论坛，更高兴的是我们论坛几个嘉宾都是相识很多年的老朋友，所以谈起来比较自由，没有太大的拘束。我为什么对这个题目很感兴趣呢，因为我大概在短短的两个星期前，我分别在纽约和洛杉矶也参加过类似这样的一个题目的论坛，我们是跟哈佛大学每年合办的全球化背景下地产商的集体研修，唐总是05年去的。

　　其实每一年都去，大概今年已经是第四年，每年都有这样一个在跟华尔街、东西两岸比较高端的无论是地产界人士、金融界人士、投资商有一个密切交流的活动，这个活动我个人感觉每一年都有很大的不同，如果现在回顾第一年，04年和07年的时候，有非常大的不一样的地方。在纽约和洛杉矶我们分别对中国的企业对美国的金融资本有哪些对接方式，进行了深入的讨论，我们分别跟投资银行、私募基金和做上市的律师事务所，无论是直接上市还是通过海外反向收购进行上市，或者是通过美国的券商进行发行债券进行上市，我们与这些中国的企业都进行了交流，我们几乎把中国的企业可以在美国市场上可以募集基金的各种渠道都进行了深入的探讨。

　　探讨过程中发现了有意思的事情，就是跟几年前一样，真正的中国房地产企业从美国的市场上获取资本是相当困难的事情，不是那么简单了，因为它有相当多的门槛和很多的障碍在里面，但是我通过观察参加讨论的这些房地产商、房地产企业的领袖，我会发现他们的思维发生了很大的变化，这个变化其实我在纽约谈过三个重要的变化，这个变化也是短短的几年间，中国的房地产企业发生了很大的变化。

　　第一，中国的房地产企业需要从一个超常规的思维，转向一个常规化的思维，中国的房地产企业在过去乐我们谈十年或者过去的五年间，其实是经过一个非常超常规的高速发展，这其中由于法制的不健全，由于各种制度的体系不健全，它其实是曾经给予过房地产企业一些超速发展和极其暴利发展的可能，随着整个市场的健全包括国家调控体系的逐步建立，我想中国的房地产企业在继续地延续过去的非常规的思维已经不可能了，要转向常规思维，要转向常规思维，跟海外的资本市场对接就有这样的一层意思在，这样的跟海外资本市场对接要求企业不是超常规的发展，要从各个方面，从规章制度，从整个金融、财政体系里面，你是必须要完全地遵照这样一个游戏规则来进行你的地产的游戏，并不是这样一个超常规的意思。

　　第二，要从一个简单的项目思维，变成一个综合性的发展运营的思维。中国房地产企业，尤其是以前通过地产项目获得过高的利润的企业，还是有很大的一个惯性的，就是通过项目，一个项目接一个项目的滚动开发来获取它的主要利润点，但实际上在现在的综合竞争的时代，简单的中国房地产项目滚动获取公司利润，已经是一个过时的思维了，它其实是要通过跟资本市场的结合，通过软硬两手或者虚实两个方面进行综合竞争，这个才是中国房地产企业发展的出路，因为地产从本质上来说，它作为一个产业，其实就是资本和资源在一个空间的分布，所以在这里面，你光关注这些物质的、实体的、空间的东西是远远不够的，你必须要关注一些流动性的东西，怎么在一个全球的范围内吸纳资金和资源，这是一个很重要的想法。

　　第三，我想如何从一个区域化的思维，转向一个全球化的一个事业。房地产企业或者房地产项目其实它本身是具有很强的一个地域性特点的，这个地域性给各个区域、各个城市的房地产开发商是提供了一个保护或者是一个进入的门槛，在这个区域内有一个很强势的资源，包括政府的资源、当地公关的资源，这些东西实际上既为区域型的房地产企业提供了一个保护，同时也给他们造成了一定的麻痹，未来的这样一个竞争注定我想全球化的时代是不可避免的，整个全球化的资本市场的流动，其实是不可能本区域性的限制所挡在门外的，终会进入到这个市场的，一旦进来之后，以区域化的眼光进行经营开发的企业，将面临一个非常大的冲击。

　　这三个转变不仅仅是我个人的想法，也是从今天参加讨论的地产开发商们的一个很强的共识，这是我的观点。实际上我觉得真正地跟海外的资本市场进行对接，并不是简单轻易的事情，要付出一个很大的成本，就是互相的信任和互相熟悉的成本，从整个的资本市场来看，我觉得在中国的市场上，在国内其实并不是缺钱，而是缺乏一个健全的资本市场，这才是问题的关键，因为中国的民间资本现在已经积累到10万或者20万的情况，我们是由于法律、制度的问题，由于自我的限制，导致这样一个成熟的资本市场迟迟不能建立起来，所以我觉得有很多的钱，如果说跟海外有一个对接的话，很多钱都是白白地被海外的强势的资本把它赚取了，这些钱我觉得本来没有必要，由于制度的缺失，由于咱们内部种种的原因，导致很多的财富流失掉了，如果海外资金想进入中国的市场的话，它要求的回报率最低也是20%、25%、30%都是有的，甚至更高的回报。

　　它大量的资本要求回报率是这么高，而每年中国政府购买美国的国债8千亿美金的情况，那个回报是非常低的，也就是不到4%，大概是这样的情况。你可以计算一下中国的差别是多少，我们投资到美国的资本，这样一个非常庞大的资产其实只是获得了4%左右的一个回报，但是海外资金进入中国，这还是明面上的，就是直接在计算数额上的，至少20%以上，平均要25%，至少里面20个百分点的利差在其中，还不要算上房地产升值的因素，还不计算上

　　这次我们在拉斯维加斯跟凯萨宫的总裁也有一个短暂的交流，当然我们很吃惊的一件事就是凯萨宫的国彩集团已经被资本市场收购了，当然我觉得很有意思，干了四十年，都是辛苦地做地产，做国彩业实际的工作，可能一夜间就被无形资产收购掉了，收购的现金额非常大，250亿美元这样极大的数额。你可以认识到，在资本市场上运作，可能在运筹帷幄，不需要大的人力或者物力来做这个工作，通过资本运作的方式可以很迅速地而且很快速地、巨大地把我们做很长时间的资产积累一夜之间就被拿走了，这也提醒了中国的企业，如果还简单地停留在项目思维，停留在过去的惯性思维里面，很快在全球化的资本市场竞争中面临的就是灭顶之灾，不一定是灾，有可能会在竞争被吞并或者出现一个不利的局面。

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