主持人：我们刚刚得知的秦主任刚刚从国外考察回来，带回来了很多国外的先进经验，非常感谢她给我们总结了一些好的经验。

　　下面有请中国房地产协会副会长、秘书长朱中一先生为我们演讲，他演讲的题目是《中国特色城市建设与房地产理性发展》，有请朱会长。

　　朱中一：各位领导、各位专家、新闻界的各位朋友、女士们、先生们早上好。很高兴到青岛来参加由中国市长协会、国际合作中心建设部政策研究中心共同举办的“2006中国青岛品牌城市发展论坛”。

　　今年三月以前，我长期在建设部的政策法规司和办公厅工作，在这个期间我独自到山东和青岛搞调查研究，我深深感到青岛是山东半岛城市群的龙头，是一座在城市规划、建设、管理方面有特色，并有红瓦绿树、碧海蓝天著称的移居市、旅游城市。拥有着海信、海尔、青啤等工业产品的品牌企业和像青岛建设集团等富有经济活力的企业滋生的城市。

　　这两年青岛又在房地产的建设，在公共事业的改革和“12319”服务热线的方面给全国提供了不少的经验。去年5月当时有一个政策，就是普通商品住宅面积是120平方米以下，但是各地可以根据实际情况上浮20%。最后我们统计的结果是，全国其他城市都是上浮了20%，一般都是140平方米或者144平方米，唯独青岛还是定了120平方米的标准，这一点对我们教育很深，我们觉得青岛尽管发展很快，但指标定的非常合理。

　　去年九月，我还专门到青岛的城阳区进行了调查。我深深感到城阳区在注重城中村的改造，注重村庄整治和新农村的建设方面有很多经验。鉴于上述的感性认识，我觉得在青岛举办“2006品牌城市发展论坛”是很有意义的，大家可以从青岛学到不少经验，而且我还衷心的希望青岛应该从工业化、城镇化、市场化、国际化的大背景下来进一步考虑青岛的发展，使青岛更具活力。

　　2006年以来，我在办公厅期间，我发现了两个方面的问题，一个是城镇化问题，一个是房地产问题。由于媒体，咱们今天的媒体大部分都是全国性的媒体，所以我在充分肯定青岛经验的同时，我也想怎么样就我们国家的城镇化的建设问题和房地产的理性问题在这里给大家发个言。这些我再重申一下，我讲到的问题并不是说青岛，但是有些东西大家是可以去品尝的，因为有些各地的经验教训我觉得大家都可以借鉴。

　　我讲两点，第一点以科学发展观为指导，以资源节约型、环境友好型为目标促进我国的城镇化健康发展。第二点关于房地产的理性发展问题。

　　首先讲第一点。以科学发展观为指导，以资源集约型、环境友好型城市为目标，促进我国城镇化的健康发展。改革开放以来，特别是进入新世纪以来，各地认真贯彻落实了党中央、国务院关于

　　在肯定成绩的同时，我们也要看到存在的问题。比如有的地方超越了经济社会发展阶段和资源环境的承受能力，提出了过高的发展目标。有的城市发展方向不明确，有的脱离实际，搞形象工程。全国有100多个城市提出“国际化的城市”，那显然是不现实的。第二，一些城市发展粗放，有的以产业园、软件园设立变相的开发区，土地资源浪费严重。在土地市场整顿治理以前，全国各类开发区有6000多个，规划的面积达到了36000平方公里，超过了城市建设区面积的总和。而且不少城市水资源缺乏，浪费又严重。我们国家的建筑能耗消耗相当于同等条件下发达国家的两到三倍。三是一些城市空间布局不合理，有的地方缺乏特色，一些大城市，特别是各大城市人口增长过快，交通拥堵，环境恶劣，使城乡发展不够协调，城乡结构不合理。

　　我再重申一遍，我上面讲的问题不是说青岛的问题，而是说因为在座的来自于不同的地方，我们的媒体又是中央的媒体，所以我想这个问题是必须要讲到的。

　　我国人口资源不足，人均资源不足，环境面积小。我们国家凡是适于人口居住的地方基本上和可以种植的土地面积是吻合的，也就是说我们要占世界耕地7%的范围里要养活占世界22%的人口，这是中国最最基本的国情。所以我们考虑建设、考虑发展、考虑吃饭问题都要从这个最最基本的国情出发。我们既不能够像有些国家那样，我们也要清醒的看到，我们通过国际市场获得国际资源不多，所以我们只能在科学发展观的指导下，以环境友好型城市为目标来稳步推进我国的城镇化。具体的讲，我个人觉得要注意这么几个方面。

　　第一个方面，一定要坚持城乡统筹和资源统筹，实现城乡互动和区域互动，促进大中城市和小城镇的合理布局、协调发展。这里文章很多，包括了像我们国家怎么样建设和发展

　　关于区域协调问题，我觉得国际上的经验很多。比如说欧盟在1999年制定了《欧盟健康发展战略》，它就空间体系和城乡建设提出了指导意见。我想欧盟那么多国家，它能够从欧盟这个角度来统筹考虑国家间的重要基础设施建设，来统筹的考虑一些资源和历史文化遗产的保护，我觉得全国包括我们山东能不能从更大的区域来考虑资源共享问题，避免资源的浪费。这是第二点，我们一定要立足于当地的土地、资源等情况，大力推进节地、节水、节能、节材工作，着力推进整个城市发展方向从粗放型向集约型方向转变。城市的无限蔓延在资源能源环境方面是要付出很大代价，在这一方面我觉得咱们可以举一下美国的例子。

　　美国是拥有充分的土地和其他资源的国家，它的人口只有三亿，但是它可建设的面积可能比我们还要多。美国又是最大限度的追求个人自由，是美国社会价值观的核心。但是美国小汽车的普及，中产阶级不断的从中型城市小郊区的蔓延，使美国在资源和环境方面付出了沉重的代价。它的人均能源消耗为欧盟的2.3倍，人均的汽油消耗为欧盟的5倍。近年来，美国的一些专家通过反思也提出了居民增长的理念，提倡城市发展应当优先考虑既有城市的再开发，而不是大量占有农田的新开发，应当考虑优先发展公交的模式。像美国资源这么丰富，土地资源比我们多的多的国家在考虑这些问题，我觉得我们也要考虑这些问题。

　　第三，要正确认识城镇化的发展规律，把握好城镇化的机制。城镇化它本质上是经济社会发展的必然基础，你要发展城镇化首先要有产业支撑，比如像青岛它有很多产业，还要有服务业，还要考虑到能够为进城务工的农民提供就业岗位。目前客观上来说城市的下岗职工比较多，农民的大量进城能否提供就业岗位？如果不能提供就业岗位，城市的和谐社会又怎么建设，我觉得这些问题都是要通盘考虑的。

　　本世纪的头20年是我们国家全面建设小康社会的重要时期，也是城镇化和房地产发展的关键时期。把科学发展观的理论和一些专家的预测，在本世纪的头20年，我们国家城镇化提高0.8%是比较合适的，各地能快就快，但不能快的地方一定不要快。我们一定要按照循序渐进，节约土地、集约发展，合理布局的原则，因地制宜，稳步的来推进城镇化。在两三年以前，咱们建设部的部长多次讲到石家庄有个例子，说石家庄当时有150多万常驻人口，它放开土地加纳腹地来加快城市化的进程。王部长后来说，石家庄的例子能够说明三个问题。

　　第一，户口在流动，当即的实际作用有多少？第二，石家庄究竟能够提供多少就业岗位？第三，进城农民的数字能否适应城镇作用的发挥？我觉得当时王部长对石家庄例子的说明带有一定的普遍性，石家庄的例子也说明城镇化不是人为推进的，也不是越快越好的，必须与当地的经济社会发展相协调。

　　第四点要以建设移居城市为目标，为人民的生活提供条件。移居就是增加中小商品房的供应，使大多数的家庭能够通过房地产的市场购买普通商品房。要搞好经济适用房，廉租房的建设，保障经济收入困难家庭能解决基本住房需求。移居还要解决交通问题，就要加大公共交通的投入，我觉得咱们的大城市，特别是大中城市要发展多种形式的公共交通，同时还要加强供水管理、加强污水处理、垃圾处理等环境治理的力度，做好城市和社区的建设。还要注意解决贫民窟的问题，贫民窟的问题也是一个比较中心的问题。当时在城镇化快速发展时期，像英国、像非洲、像拉丁美洲，由于过度的农民进城，没有提供就业岗位，出现了贫民窟问题，这就成了当时的英国一个社会的突出问题，也成了拉丁美洲和非洲现在还存在的城镇化问题，造成了社会极其不稳定，所以我觉得这些问题是值得考虑的。

　　第五点，要加强城市基础建设的统筹管理。我觉得在这一方面我特别想提出的一点，就是这些年我在不同的场合都提这个问题，我站在国家层面上提五个统筹，在我们建设领域方面我自己觉得应该提六个统筹。第六个统筹就是地上、地下的统筹。因为我们的建设项目都是先地上后地下，但是咱们这几年的城市规划建设管理当中，咱们有多少的精力花在地下，有多少的精力放在地上？我们一年一小变，三年一大变，我们有没有提出我们的地下也是这样变化的呢？现在一些城市公交瘫痪了，有些地方碰到了工程建设问题，我还举这么一个例子，我说加拿大人口四千万，国土面积比我们大，当然加拿大由于气候比较寒冷，加拿大对地下建设都相当重视，我觉得我们应该重视这方面的问题，尤其是地下资源统一开发利用。当然地下空间的开发，涉及到投资的多元问题，涉及到国家体制问题，难度很大。但是我觉得同时可能也涉及到这样一些问题，搞地面建设成绩马上看得到，搞地下的建设是为后几届政府干的，自己看不到，这就牵扯到干部的考核问题，但是我觉得这个问题不解决，给我们的城市发展带来了很大问题。这是我讲的关于城镇化问题。

　　第二个问题我想讲一下关于房地产理性发展的问题，我简单讲一下。我国的房地产业经过十几年的快速发展，已经成为我们国家的支柱产业，成绩来之不易，也包括了我们在座的各方面的努力，但是我们不能不看到当年存在的问题，当年的问题主要有这么几个：

　　第一、房地产的供应结构矛盾依然突出，市场上高价位，大面积的住房比例偏高而适合普通老百姓居住的中小套型供应明显不多。另外从2004年以来经济适用房的面积依然呈下降趋势。

　　第二、部分城市投资和房价上涨的压力依然很大。今年又是“十一五”的开局之年，一些地方政府想多干一些事可以理解，就房价而言，在全国的70个大中城市当中6月份的房价同比上涨了5.8%，有6个城市上涨了10%。

　　第三、房地产市场行为不规范的问题比较突出。

　　第四、住房保障制度还很不完善，有些地方廉租房的制度还没有建立。

　　第五、咱们住宅的建设科技含量低，产业化水平低。

　　第六、前两年外资进入房地产市场较快，削弱了咱们国家货币政策的调控效益。

　　针对这些问题，今年5月17号国务院提出了“国六条”，要贯彻落实国家提出的一系列调控政策，我们必须要把握好这么一点。我看到最近有一篇文章，经济工作电视电话会议，温家宝总理讲话的一些要点，这也是他非常强调的一些观点。

　　第一、一定要根据我国国家人口多、土地少的基本特点，推行符合国情的住房建设模式和消费模式。

　　第二、要着力调整住房供应结构，增加中小户型和中低价位的商品房，加快经济适用房建设，建立健全廉租房制度，保障中低收入者的住房需求。

　　第三、要继续整顿和规范房地产开发行为，制止各种违法违规行为，同时一定要控制咱们的城市房屋的拆迁规模和进度，引导各地的需求，减少被动需求，遏止投机、投资需求，坚决遏止部分城市房价上涨过快的势头，还要加强对外资房地产的监管。

　　我想为了促进房地产的理性发展，作为政府部门起码要做好四件事：

　　第一要抓紧做好房地产住房者需求调查。刚才我讲了，青岛在这方面做的很好。要全面掌握当地住房的条件，特别是要了解当地居民居住的需求。第二要坚持正确的舆论导向，宣传我们国家人多地少的特点，引导个体消费。第三要制定住房建设的规划，特别是今明两年普通商品房、经济适用房和廉租房的建设目标，要调整好比例。第四要完善市场的工作机制，定期公布市场供求和房价的变动情况，全面的、及时的、准确的发布市场的信息。

　　作为开发商来说，我们觉得当前应该尽快的适应环境，主动的适应规则。开发商必须理解国家政策的出台首先考虑的是国家的利益，考虑的是大多数人的利益，当然也会兼顾房地产商的利益。在这里我也强调四点：

　　第一套型结构比例的调整，既是考虑了当前这部分住房者的需求，更考虑了我们国家人均土地资源稀少的国情。第二我们也考虑一下，从1998年推行房改以来，我们过度地强调了市场化的一面，但市场化不能解决所有的居民的住房问题，不少低收入者买不到房也买不起房。政府一面想要增加中小套型、中低价位的商品房，同时想加强经济适用房和廉租房的建设，我们觉得政府的这一个出发点肯定是对的。第三，作为企业，一定要自觉的遵守市场规则，示范市场行为，加强诚信建设，要自觉的制止违法违规行为。第四，我们一定要以调控为契机，来重新研究自己的市场机制，看自己的企业适合在哪一个地区发展，适合在哪一个方位发展，你是搞大项还是搞小项目，你是在东部地区还是在西部地区，是在大城市还是在小城镇。为了开拓我们房地产市场前一段时期我也参加了由商务部组织会议，商务部和外交部考虑了我们国家建设房地产的一些企很有实力，也考虑到世界上其他国家发展比较快，他们需要引导有实力的房地产企业开发亚非拉市场。

　　总之，我们觉得有实力的企业是大有市场影响力的，当然作为消费者来说一定要树立理性的消费观念和消费模式，我们也承认在全面建设小康社会的进程当中，我们的住房条件是要改善的，但这种改善首先是功能的改善和品质的提高，而不是面积的无限增长。像日本、新加坡、香港这些市场经济比我们发展，生活水平比我们富裕的国家，它在住房方面也是有规定的。包括像欧美一些国家，它也规定了开发企业一定要建设一定比例的中小价位、中低价位的住房，这些问题是必须要考虑。但是面积多大，比例多高这个问题是必须考虑的问题，但是这个政策的落脚点，我们从大的方面去考虑，我们觉得这个是肯定可以的。

　　第三，我们在上世纪的80年代，我们的住房有标准，其中80到90平方米的标准是司局长的标准，90平方米对三口之家来说是可以满足的。对一些中低收入的家庭来说，如果你收入很低，你过多的使用了房贷，对社会的金融，对个人都是有一定的风险。为了帮助大家理解这一个指标性的问题，我曾经在多个场合还说过，我们在二十几年以前我们国家推行计划生育政策的时候，社会上议论纷纷，国外媒体特别是西方的媒体非常反对，但是二十多年过来，我们现在回忆一下我们的计划生育政策怎么样？我总觉得我们是利国利民的，当然将来结构可能是有调整，但是这个政策大的方向不会改变。

　　另外我还觉得，我们一定要利用这次结构调整的机会对咱们整个行业来说，包括工程设计单位也好，对咱们的房地产企业也好，它是一个自主创新、推进住宅产业化、提高住宅科技含量一个极好的机遇。我们强调小套型不等于低标准，而且专家们也感觉到，小套型的设计比大套型的设计要难得多，特别是厨房、卫生间。我们怎么样在比较小的套型里面达到标准化、系列化、工艺化需要我们做很多工作，而这些正好是提升住宅产业化，实现工业化极好的机遇。

　　为了配合政府做好这一方面的工作，我们房地产协会，也包括房地产研究会正在推进住宅中小户型设计的竞赛和中小套型的推介活动，我们也希望大家积极参加。我们还正在和北京的城外城公司合作，在搞商品房的展示。我们搞二十几套房子，其中有若干套90平方米的房子，通过展示，再通过环境、家居的系列展示，让大家看到我们的小套型不等于低标准，我们的小套型里面品质照样可以提高，舒适度照样可以提高，从而来提高我们国家的住宅产业化。

　　另外我想再说明一点，当前我们要认真的贯彻好“国六条”和“十五条”意见，但是我也知道咱们国务院的有关部门也正在研究深化改革、标本兼治和完善政策的一些工作，大家也注意这么一段话，也就是在“十五条”意见，国务院专发建设部各部门，关于稳定房价意见的通知当中，有这样一段重要讲话。“要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费，坚持深化改革、标本兼治，加强法治，规范次序，坚持突出重点，分类指导、区别对待。”我个人理解这三个“坚持”，既是对当前贯彻好“国六条”和“十五条”意见的要求，也是对下一步进一步深化房价，标本兼治完善政策的要求。我们觉得只要我们既抓好当前的机会，又配合政府做好长远性的政策实际工作，完善政策法规，包括怎么样进一步完善引导性的住房标准，怎么样建立健全住房保障制度，我们相信我们的政府会更加成熟、更加完善。

　　工业化、城镇化、市场化、国际化发展过程当中，房地产市场当中各类矛盾交叉情况非常复杂，调控难度很大。我们相信只要大家积极贯彻好“国六条”和“十五条”意见的落实，又同时配合政府抓好房价和完善政策的工作，我们的房地产业一定能够持续健康的发展。我刚才一开始就讲我们的城镇化和市场关系密不可分，国际化的健康发展也有利于城镇化的健康发展。我今天的发言到此为止，谢谢大家！

　　主持人：一个城市的发展中，房地产发展占有重要的地位，朱会长在这方面给了我们一些城市发展一些良好的建议，下面的时间是我们为大会提供的茶歇时间，十分钟后大家见！