多家开发商称从08年12月1日起，商业用房出租税率从5%增至26%-30%左右。京地税局新闻发言人昨日表示，相关部门正在制定有关商用房征税规定，目前尚未得到公布此消息的授权。
商业地产对中国国民经济的发展能够起到拉动的作用，而且能使国民经济持续向前发展已经显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。一个国家经济的发展需要“三匹马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是商业地产，扩大内需也要靠商业地产。
税种 |
个人出租非住房（商铺、写字楼） |
个人转租非住房（商铺、写字楼） |
营业税 |
租金收入*5%(起征点5000元，5000元以下免) |
租金收入*5%(起征点5000元，5000元以下免) |
城建税 |
营业税*7%(不含涉外个人) |
营业税*7%(不含涉外个人) |
教育附加税 |
营业税*3%(不含涉外个人) |
营业税*3%(不含涉外个人) |
房产税 |
租金收入*12% |
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城市房地产税(涉外个人) |
房产原值*1.2%*(1-30%) |
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土地使用税 |
每月土地使用税=(建筑面积/总楼层)*(税额/12) |
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印花税 |
租金收入*0.1% |
租金收入*0.1% |
个人所得税 |
月租金收入-月税费-修缮费用=A |
月租金收入-月税费-修缮费用-支付租赁费=A |
如果A大于4000元，个人所得税=A*80%*10% |
如果A大于4000元，个人所得税=A*80%*10% |
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如果A小于等于4000元，个人所得税=(A-800)*10% |
如果A小于等于4000元，个人所得税=(A-800)*10% |
| 举例：租用一栋5层商用楼，租用面积为100平米，固定租金3元/平/月，那么出租一年所需要缴纳的税费是多少？ |
| 08年12月以前年税费=实际收入*5% |
| =（100*3*365）*5%=5475元 |
| 08年12月1日之后的年税费=营业税（租金收入*5%）+房产税（租金收入*12%）+印花税（租金收入*0.1%）+城建税（营业税*7%）+教 育附加税（营业税*3%）+土地使用税（[（建筑面积/总楼层）*（税额/12）]*12）+个人所得税（（月租金收入-月税费-修缮费用）*80%*10%） |
| =（100*3*365）*5%+（100*3*365）*12%+（100*3*365）*0.1%+[（100*3*365）*5%]*7%+[（100*3*365）*5%]*3%+土地使用税+个人所得税 |
| =5475+13140+109.5+383.25+164.25+土地使用税+个人所得税 |
| 结论：除去土地使用税和个人所得税，实行新税率之后的年税费为19272元，相较于原税率应缴的年税费5475元，增长了13797元，近2.52倍 。 |
【编者按】2008，中国的房地产市场可谓是冷热交替的一年。在年初延续了07年的房价飞涨的热捧之后，成交量持续下滑，再加上国际金融环境的影响，楼市持续低迷。奥运契机、政府连续降息似乎也难以改变这一冷淡的局势。当住宅成为国人关注的焦点之时，中国的商业地产却在平静的前行并发展。经历了外资投行的抛售，也迎来了基金机构的“抄底”入市。当投资客、开发商纷纷看好商业地产这块蛋糕时，专家报告回顾房产发展指出中国要扩大内需就要靠商业地产，但另一方面，北京市地税局在《个人出租房屋税收管理工作的补充通知》中却取消了商用物业的5%统一征税的政策，将这以综合征收率的权利全部给了个人出租住房者。在保障住房出租者的收益的同时，却对商用物业的持有者产生了无形的影响。这种影响究竟有多大？影响到哪些人群？对北京商业地产的发展有何意义呢？
此举对商业地产来说是个致命打击，不仅将增加商业地产的招商难度，而经营商也会同样受到冲击，因为开发商和投资商的投资计划是在政府税改之前测算和计划出来的。
在目前的经济形势下，各行各业的经济市场都在下滑，政府突然提高商用物业税费，无形之中就是压缩了企业的利润空间，对于那些承受不了的企业来说，必然是会倒闭的。
业内对于商业地产的投资回报乐观估计是8%，如果现在租金收益税收标准增至30%，将会极大打击商业地产的投资者和经营者。而这笔税费将由投资者或承租者来承担。
张羽冲指出，一般商铺的收益率为8%-10%，新的政策会使收益大大缩水，这样执行下去只会有两个结果，一是会有一大批租赁合同取消，二是大家都想办法偷税避税。
现在经济形式不好，投资环境也不明朗，所以想要投资商铺，至少目前其投资回报率是可观的，可是现在税率上调，对他而言是否继续选择投资商铺“要慎重考虑了”。
应该对房产税、租赁税等固定税种降低税率，不仅降低准入门槛，提高投资人的积极性，同时对于经营情况不理想的商户来说，也预留了一定的生存空间。