导言

中关村商业地产重新定位

早在2009年7月,中关村西区业态调整的序幕已正式拉开。当时海淀区政府颁布的《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》中明确表示“不鼓励电子卖场、商场(店)、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展”,研发中心类、创新类、科技金融类等业态成为鼓励的对象。
    业态调整不是行政命令所能一蹴而就的,时至今日,中关村对于商业地产调整慢慢显示出来。

小调查

·中关村商圈购物中心现三足鼎立,虽然欧美汇和中关村购物广场冷清,但原因并不在于政策变化。

中关村商业即将迎来“三足鼎立”的局面。随着欧美汇购物中心的加入,这是继中关村广场购物中心、新中关购物中心后,中关村商圈第三家正式营业的大型商场。目前,中关村广场购物中心凭借家乐福和店内的特色店铺,已经吸引了大批客流;而新中关购物中心花费重金将地铁出入口业内人士认为,欧美汇购物中心进入中关村商圈的时间较晚,要想与中关村广场购物中心、新中关购物中心等商业“前辈”竞争,需要在品牌和服务环节做出独到的特色。

无标题文档
 
新中关
中关村购物广场
欧美汇
开业时间
2006年10月1日
2006年5月18日
2010年9月3日
商业面积
47000平方米
200000平方米
52471平方米
楼层
地上4层地下2层
地上1层地下2层
地上6层地下1层
开发商
北京海湾京城房地产开发公司 北京科技园置地有限公司 欧洲ECM 益飒美置业(天津)有限公司
地铁交通
10号线,4号线直通购物中心地下 地铁4号线中关村站与购物中心直接连通 4号线及10号线海淀黄庄站A2出口步行可达
商业特色
时尚品牌精品店 生活采购物美价廉 汇集京西独有欧美品牌
品牌数量
268个品牌 180个品牌 175个品牌
点评
品牌偏年轻个性化,加上重金打造的地铁商业和所处位置,顾客大都是时尚领军人士,著名传媒人士洪晃就是这里的常客。 中关村工作人群中午就餐的最佳选择,拥有家乐福和屈臣氏做主力店铺,是白领们购买日常生活用品第一去处,中午周末相对客流较少。 欧美汇聚集了欧美的潮流品牌,H&M、C&A、UNIQLO、及SEPHORA等,而且还是京西独有的,但由于正式开业不久,又面对新中关这么个强劲对手,呼吸困难。

优势

引入高端消费人群

中关村西区业态调整虽然不支持购物中心发展,但也有好的一面,随着中关村西区产业升级的深入,引入更高端的消费人群后,可能为区域内的零售企业带来更好的机遇。

轨道交通完善购物空间

由表可见,三个商业项目都属地铁上建购物中心,地铁5号,10号线支撑中关村商圈人群的流动。地铁商务项目与地铁无缝对接,让购物中心成为一个相对完善的独立商务空间,商务潜力十分看好。

京西购物场所缺乏 凸显中关村商圈购物中心

北京西部对于商业设施建设显然比不上东边,而位于中关村的上班族以年轻白领居多,百货那样的业态已经满足不了这些追求时尚一站式消费的年轻人,这三个购物中心无论品牌还是业态都聚自己独特个性。

弊端

购物环境恶劣

购物中心周边环境差,受鼎好、海龙等电子卖场影响,一个不争的事实仍摆在面前,就是低端环境所造就的杂、乱、差以及导购拉客等现象。

商业项目密度高竞争激烈

客流竞争激烈,从新中关向西北走几步就能看到中关村购物广场。比起新中关的年轻时尚,它更适合生活采购,价位也相对更平民。与新中关街对面则是开业不久的欧美汇,主打的是欧美的潮流品牌,H&M、C&A、UNIQLO、及SEPHORA等,其中还有些是北京西区所独有的;中关村商业即将迎来“三足鼎立”的局面。

商圈周边居住人群较少

经销商为零售店铺提供货源,他们往往会在中关村地区租一个地方作为办公地点,除写字楼外,周边一些住宅项目也成为经销商集中的地方。

·中关村零售专业市场经历产业升级阵痛 背后会是发展机遇?

海龙电子城看到,商场已经将12层以上的经营类商户清退,引入科技、研发类企业,此番转型在现阶段给海龙电子城造成了租金损失。不过,随着中关村西区产业升级的深入,引入更高端的消费人群后,可能为区域内的零售企业带来更好的机遇。

政策推进措施

已有5%左右的经销商从中关村离开

经销商为零售店铺提供货源,他们往往会在中关村地区租一个地方作为办公地点,除写字楼外,周边一些住宅项目也成为经销商集中的地方。业态调整政策颁布以后,一些规则也在悄然发生改变。之前接受经销商租赁的住宅项目,开始实行“只出不进”管理办法。

经营类商户清退

海龙电子城看到,商场已经将12层以上的经营类商户清退,引入科技、研发类企业,此番转型在现阶段给海龙电子城造成了租金损失10%左右。先是海龙将部分楼层的商户改成写字楼;紧接着e世界花大力气将地下一层的违规手机卖场全部清除;而鼎好也在为扩大“精品卖场”积极备战。

专业市场背后发展机遇?

海淀区常务副区长杨志强曾表示

中关村西区将鼓励具备科技要素的企业进入,限制新增的纯商业业态,淘汰部分存量电子市场。事实上,中关村西区的转型,更像是一次重塑中关村商圈形象的工程。在业内人士看来,中关村不少电子卖场的商户由于盲目追求高利润,在销售中种种不诚信的做法,给中关村商圈的整体形象抹黑,不利于区域的可持续发展。

一位零售领域专家表示

由于目前中关村西区的产业调整计划与20年来形成的经营特色存在差异,这让一些零售企业正在经历转型带来的阵痛,但该区域限制电子卖场发展,鼓励研发中心类、创新类、科技金融类等企业入驻的政策,有利于中关村西区现有的传统电子卖场,从单一的电子产品销售功能向电子产品的研发、生产等全功能转型。

中关村专业市场盘点

·中关村西区写字楼增量,高端产业开始聚集。

作为中关村国家自主创新示范区核心区的标志性区域,中关村西区在进行业态调整后,将形成科技金融、新技术交易、创意企业、科技型企业等六大聚集区域。据中关村科技园海淀园管理委员会公布数据显示,中关村区域现有技术改造类企业44家,科技研发类企业48家。其中,在中关村核心区域办公的企业中,包括爱国者、新东方、新浪、开心网、中国普天、智乐等知名企业。而中关村商圈写字楼的低空置率在西区核心区表现的愈加明显。

数据标题文字1

政府声音

海淀区区长助理傅首清

目前中关村西区业态较为混乱,科技、金融特色不突出,与中关村西区的发展定位存在较大偏差。他说,未来要将中关村西区空间划分为科技金融要素聚集区、科技中介服务区、科技型企业总部聚集区、创意产业聚集区、新技术新产品交易及展示区、配套服务区等六大重点功能区。

中关村西区办副主任田一川

随着金融、高科技企业进驻,需要对西区内现有的写字楼进行重新的远景规划,便于不同业态的合理分布。此外,西区户外广告设置、夜景照明规划正在编制中,整体提升中关村西区的形象。

中关村的优惠政策

入驻中关村园区的企业将享有以下优惠政策:

1.国务院批准的高新技术企业减按15%税率征收;新办高新技术企业年度起免征税两年。
  2. 中关村企业所得税率的优惠政策:
  ·符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。
  ·国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。
  ·国家规划布局内的重点软件生产企业,减按10%的税率征收企业所得税。
  3. 中关村科技园区技术标准资助资金,额度为5-150万元不等。
  4. 中关村高新技术企业优惠政策

中关村西区核心区写字楼租售盘点