早在2009年7月,中关村西区业态调整的序幕已正式拉开。当时海淀区政府颁布的《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》中明确表示“不鼓励电子卖场、商场(店)、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展”,研发中心类、创新类、科技金融类等业态成为鼓励的对象。
业态调整不是行政命令所能一蹴而就的,时至今日,中关村对于商业地产调整慢慢显示出来。
中关村商业即将迎来“三足鼎立”的局面。随着欧美汇购物中心的加入,这是继中关村广场购物中心、新中关购物中心后,中关村商圈第三家正式营业的大型商场。目前,中关村广场购物中心凭借家乐福和店内的特色店铺,已经吸引了大批客流;而新中关购物中心花费重金将地铁出入口业内人士认为,欧美汇购物中心进入中关村商圈的时间较晚,要想与中关村广场购物中心、新中关购物中心等商业“前辈”竞争,需要在品牌和服务环节做出独到的特色。
新中关 |
中关村购物广场 |
欧美汇 |
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开业时间 |
2006年10月1日 |
2006年5月18日 |
2010年9月3日 |
商业面积 |
47000平方米 |
200000平方米 |
52471平方米 |
楼层 |
地上4层地下2层 |
地上1层地下2层 |
地上6层地下1层 |
开发商 |
北京海湾京城房地产开发公司 | 北京科技园置地有限公司 | 欧洲ECM 益飒美置业(天津)有限公司 |
地铁交通 |
10号线,4号线直通购物中心地下 | 地铁4号线中关村站与购物中心直接连通 | 4号线及10号线海淀黄庄站A2出口步行可达 |
商业特色 |
时尚品牌精品店 | 生活采购物美价廉 | 汇集京西独有欧美品牌 |
品牌数量 |
268个品牌 | 180个品牌 | 175个品牌 |
点评 |
品牌偏年轻个性化,加上重金打造的地铁商业和所处位置,顾客大都是时尚领军人士,著名传媒人士洪晃就是这里的常客。 | 中关村工作人群中午就餐的最佳选择,拥有家乐福和屈臣氏做主力店铺,是白领们购买日常生活用品第一去处,中午周末相对客流较少。 | 欧美汇聚集了欧美的潮流品牌,H&M、C&A、UNIQLO、及SEPHORA等,而且还是京西独有的,但由于正式开业不久,又面对新中关这么个强劲对手,呼吸困难。 |
中关村西区业态调整虽然不支持购物中心发展,但也有好的一面,随着中关村西区产业升级的深入,引入更高端的消费人群后,可能为区域内的零售企业带来更好的机遇。
由表可见,三个商业项目都属地铁上建购物中心,地铁5号,10号线支撑中关村商圈人群的流动。地铁商务项目与地铁无缝对接,让购物中心成为一个相对完善的独立商务空间,商务潜力十分看好。
北京西部对于商业设施建设显然比不上东边,而位于中关村的上班族以年轻白领居多,百货那样的业态已经满足不了这些追求时尚一站式消费的年轻人,这三个购物中心无论品牌还是业态都聚自己独特个性。
购物中心周边环境差,受鼎好、海龙等电子卖场影响,一个不争的事实仍摆在面前,就是低端环境所造就的杂、乱、差以及导购拉客等现象。
客流竞争激烈,从新中关向西北走几步就能看到中关村购物广场。比起新中关的年轻时尚,它更适合生活采购,价位也相对更平民。与新中关街对面则是开业不久的欧美汇,主打的是欧美的潮流品牌,H&M、C&A、UNIQLO、及SEPHORA等,其中还有些是北京西区所独有的;中关村商业即将迎来“三足鼎立”的局面。
经销商为零售店铺提供货源,他们往往会在中关村地区租一个地方作为办公地点,除写字楼外,周边一些住宅项目也成为经销商集中的地方。
海龙电子城看到,商场已经将12层以上的经营类商户清退,引入科技、研发类企业,此番转型在现阶段给海龙电子城造成了租金损失。不过,随着中关村西区产业升级的深入,引入更高端的消费人群后,可能为区域内的零售企业带来更好的机遇。
经销商为零售店铺提供货源,他们往往会在中关村地区租一个地方作为办公地点,除写字楼外,周边一些住宅项目也成为经销商集中的地方。业态调整政策颁布以后,一些规则也在悄然发生改变。之前接受经销商租赁的住宅项目,开始实行“只出不进”管理办法。
海龙电子城看到,商场已经将12层以上的经营类商户清退,引入科技、研发类企业,此番转型在现阶段给海龙电子城造成了租金损失10%左右。先是海龙将部分楼层的商户改成写字楼;紧接着e世界花大力气将地下一层的违规手机卖场全部清除;而鼎好也在为扩大“精品卖场”积极备战。
中关村西区将鼓励具备科技要素的企业进入,限制新增的纯商业业态,淘汰部分存量电子市场。事实上,中关村西区的转型,更像是一次重塑中关村商圈形象的工程。在业内人士看来,中关村不少电子卖场的商户由于盲目追求高利润,在销售中种种不诚信的做法,给中关村商圈的整体形象抹黑,不利于区域的可持续发展。
由于目前中关村西区的产业调整计划与20年来形成的经营特色存在差异,这让一些零售企业正在经历转型带来的阵痛,但该区域限制电子卖场发展,鼓励研发中心类、创新类、科技金融类等企业入驻的政策,有利于中关村西区现有的传统电子卖场,从单一的电子产品销售功能向电子产品的研发、生产等全功能转型。
作为中关村国家自主创新示范区核心区的标志性区域,中关村西区在进行业态调整后,将形成科技金融、新技术交易、创意企业、科技型企业等六大聚集区域。据中关村科技园海淀园管理委员会公布数据显示,中关村区域现有技术改造类企业44家,科技研发类企业48家。其中,在中关村核心区域办公的企业中,包括爱国者、新东方、新浪、开心网、中国普天、智乐等知名企业。而中关村商圈写字楼的低空置率在西区核心区表现的愈加明显。
目前中关村西区业态较为混乱,科技、金融特色不突出,与中关村西区的发展定位存在较大偏差。他说,未来要将中关村西区空间划分为科技金融要素聚集区、科技中介服务区、科技型企业总部聚集区、创意产业聚集区、新技术新产品交易及展示区、配套服务区等六大重点功能区。
随着金融、高科技企业进驻,需要对西区内现有的写字楼进行重新的远景规划,便于不同业态的合理分布。此外,西区户外广告设置、夜景照明规划正在编制中,整体提升中关村西区的形象。
1.国务院批准的高新技术企业减按15%税率征收;新办高新技术企业年度起免征税两年。
2. 中关村企业所得税率的优惠政策:
·符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。
·国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。
·国家规划布局内的重点软件生产企业,减按10%的税率征收企业所得税。
3. 中关村科技园区技术标准资助资金,额度为5-150万元不等。
4. 中关村高新技术企业优惠政策