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编者按:随着改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量入市,作为房地产宏观调控的标志性政策,“70/90”政策目前已经实质性退出市场。

上海嘉定明确取消90/70限制

10月28日,上海嘉定推出11幅土地,区房管局表示11幅地块将不受“90/70”政策限制。[全文][评论]

70/90政策背景

    “70/90”政策始于2006年。政策执行三年来,虽然增加了小户型市场占有率,但也滋生了一些问题,比如,开发商变相修改结构,以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球”。在金融危机的冲击下,国家于去年下半年调整宏观战略,将房地产作为国民经济支柱给予了重点支持,以刺激市场回暖。业内呼吁取消“70/90”限制,给开发商更大的市场自主权。

70/90政策低调退市 各城市调整情况不一

多个城市调整70/90政策

北京:1月出台“15条政策”
北京:1月出台“15条政策”

商品住房项目在总量平衡前提下,根据市场需求确定套型面积和比例。

兰州:2月出台“16条政策”
兰州:2月出台“16条政策”

1月1日起,商品房90平米以下比例达到总面积70%以上暂调为50%以上。

南京:取消“70/90”政策限制
南京:取消“70/90”政策限制

南京相关政府部门已经明确表示取消“70/90”政策的限制。

成都:土地招标无结构比例限制
成都:土地招标无结构比例限制

近几个月来,成都土地招标文件中已经没有对小户型比例的结构限制。

杭州:70/90政策可能会松动
杭州:70/90政策可能会松动

杭州也传来消息,“70/90政策”可能松动,开发商正在忙着调整户型。

直击70/90政策退市路径

  • 淡出现状
  • 查阅近期部分公开出让的地块信息发现,原本标注“70/90”规定的一栏已经取消。多位开发商透露,这一做法从数月前初露迹象,到目前已经十分普遍。
        业内介绍,虽然偶尔有项目还有面积结构的要求,但已经放宽为50%以上面积建小户型。而单个项目均需达到结构比例要求的政策,实际上已经取消。
        上海宝山区规划局高层曾经在6月举行的一次宝山区土地推荐会上表示,未来“70/90”政策在操作上将被淡化。宝山区拟推出的地块项目均不再设置具体比例要求。
  • 退市路径
  • 无论是住房建设部还是各地房地局,都不会正式发文取消“70/90”政策,但在操作过程中不再对此进行规定。不正式发文取消的做法,也为政府应对“后危机”市场提供了收放的空间。

70/90政策各地松紧有别

  • 上海:执行相当严格
  • 上海方面就相当严格。除了每个项目都有符合“70/90”政策外,一些郊区项目甚至要达到74%以上的面积建成90平方米以下户型,由此被业内称为“74/90”。
  • 重庆:以区域来要求
  • 重庆等地是以区域来要求的,也就是一个区域内90平方米以下面积的小户型总体上占比达到70%即可,而不是对每个项目都做出严格规定。

市场需求生变成主因 引发地产业界热议

70/90政策退市原因

需求生变大户型热销
需求生变大户型热销

中小户型供不应求得到缓解,税费降低、低利率等政策有效拉动改善型需求入市,大户型商品房受青睐。

70/90突出限制大户型
70/90突出限制大户型

杨红旭认为,在市场回暖、改善型需求活跃的市场形势下,70/90政策对大户型产品的限制就凸显出来。

90平以下保障房供应量增加
90平以下保障房供应量增加

目前90平以下的保障房加上商品房小户型项目可以满足北京市场需求,普通商品住宅的开发建设应变得更灵活。 

70/90政策退市影响

  • 节省开发商变相调整结构的隐性成本
  • 取消“70/90”限制,将节省开发商变相调整结构设计的隐性成本,提高开发商投资热情。同时,增加投资类商品房的市场供给。这对活跃房地产市场有一定推动作用。
  • 有利于房地产企业发挥创新能力
  • 河南建业集团董事长胡葆森在“两会”上提出,“70/90政策”有悖于市场规律,不利于房地产企业发挥创新能力。
  • 有利于首次、二次改善型需求入市
  • 70/90政策的确对抑制高房价起到了重要作用,但首次置业难以持续地撑起房地产市场的繁荣,必须让首次、二次改善型需求入市,这就要求90—144平米的户型供应量有所上升。

业界热议

市场决定70/90需废除
市场决定70/90需废除

一人言:为鼓励开发商建造大户型,“70/90”有望在下半年被废除。

70/90政策是楼市地雷
70/90政策是楼市地雷

杨红旭:“70/90”使中小户型住房供大于求,给楼市埋下地雷。

70/90政策已不合时宜
70/90政策已不合时宜

王石:我们需要有一些比较不扭曲的政策,“90/70”已需要调整。

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