专题摘要:三年城南行动计划进入收官之年,下一个三年计划已在酝酿之中。乐居聚焦城南之变,分析大兴、房山、丰台三大热点区域房价走势,并推荐小长假期间最为实用的看房路线。

鸿坤曦望山开盘当日火爆场面

鸿坤曦望山开盘当日火爆场面

新老盘五一降价明显 大兴五月进白热化竞争阶段

保利春天里 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、联港幸福湾等报出区域开盘探底价之后,大兴成为五月价格战最为激烈的战地。五一小长假期间,大兴多个楼盘项目抓紧推新,加上一系列的购房优惠之后,单价较之前有大幅下降。4月29日新开盘的鸿坤理想城之曦望山项目,和鸿坤理想城前期项目相比均价从21000元/平米降至17600元/平米,而同一天推新的红木林项目加上五一一系列优惠后,均价每平米下降近5000元至16000元/平米。

区域刚需盘降价明显

五一小长假期间,大兴地铁四号线沿线有多个项目推新,乐居编辑从售楼处了解到,新推项目和老项目相比降价明显,甚至有售楼小姐喊出已经是接近成本价卖房。(详细)

中粮万科·长阳半岛前来咨询者很多

中粮万科·长阳半岛前来咨询者很多

房山上演刚需抢夺战 140万成长阳定价关卡

刚刚结束的五一小长假成为房山楼盘促销良机。近年来随着南部区域投资、交通建设加速,北京南城楼市价值洼地身份凸显。长阳和窦店是房山楼盘云集最多的板块,各大开发商在五一期间纷纷瞄准刚需,采取全款或单价促销。而其中最热的长阳地段定价多集中在140万左右,看房热度不减。   

长阳定价徘徊140万 卖房人爆限购内幕

长阳区域无论是楼盘数量还是销售热度均位于房山前列,且不乏中粮万科?长阳半岛、首创?芭蕾雨悦都和北京城建?徜徉集等热盘。编辑5月1日上午采盘时发现,围绕地铁房山线的楼盘吸引了众多买房人。

中粮万科?长阳半岛延续了每周末的看房热度。销售人员介绍,该盘在售房型为85至135平米两至四居,购小户型可减12万元,大户型减22万元。楼盘均价维持在15000元每平米左右。

一位年轻看房者表示,她与老公目前倾向购买精装修房型,(详细)

大兴区域规划图

大兴区域规划图

大兴规划:注重基础设施建设 交通为重点

大兴区近年来发展迅猛,作为北京重要现代制造业和文化创意产业的重点培育地区,未来大兴新城将发展成为绿色宜居、宜业的综合性新城。规划大型基础建设共有22项,区域内交通被定位为重点建设项目,包括地铁大兴线、轨道交通亦庄线、黄良路、房黄亦路、蒲黄榆快速路、京台高速、兴华大街南延、金星路西延等13享重大交通设施,其中规划蒲黄榆快速路、京台高速、万寿路南延、马家堡路西延4条与中心城区的连接线。另外大兴区各项基础建设随着时间的推移都将陆续展开。

核心区:规划范围为埝坛水库、高尔夫球场以东至铁路线。职能定位为区级行政办公中心与公共服务中心,中高端居住片区。发展策略为重点发展建设。

东片区:规划范围为五环路以南、铁路以东、京开高速以西,及清源路以南、京开高速东侧地块。职能定位为商业中心及公共服务中心,核心居住片区。发展策略为改造提升。

东南片区:规划范围为新城南部,京开高速以东、铁路线以西。职能定位为重要的物流基地。发展策略为改造提升。

东北片区:规划范围为清源路以北、京开高速西侧地块。职能定位为新型产业基地,商贸职能中心。发展策略为集约发展。

      根据新浪乐居统计,2012年3月北京主要置业区县新建商品住宅成交套数排名前五位分别是朝阳、大兴、昌平、通州、房山。其中大兴区域成交套数为1481套,仅比第一名朝阳区少82套。作为北京商品住宅供应量最大、存量最高的区域之一,在去年限购令出台之后,大兴一直被视为楼市成交及降价的“重灾区”。然而在3月北京楼市的小回暖中,大兴凭借区域内一众项目的“以价换量”成为了北京3月各区县商品住宅成交套数第二名,直逼多年占据成交量“老大”地位的朝阳区。

  就大兴楼市来看,2012年3月区域成交套数环比2月大涨140.42%,同比去年大涨141.6%;成交均价为16384元/平米,环比上月微涨了11.45%,但同比去年下降了20.49%;成交金额为2,906,711,810元,环比上月上涨了193.57,同比去年上涨173.48。3月大兴楼市成交是从去年限购令出台之后一年所取得的最好成绩。而在价格上,3月成交均价对比上月有小幅上升主要是由于2月大兴主要成交集中在龙湖时代天街等低价项目上,因而拉低了区域整体成交均价。而3月大兴热销项目鸿坤理想城以及金融街金色漫香林即便一个是降价推新,另一个也推出了折扣力度较大的优惠活动,但是成交均价仍然在18000元/平米以上,因而区域整体成交均价有小幅上升。但是从整体区域房价来看,自从2011年10月大兴房价跌破20000元/平米的之后,一直是下降占主导趋势,近几个月均在15000-16000元/平米上下浮动。
5月大兴待售新盘项目比重图

5月大兴待售新盘项目比重图

据统计5月份大兴区域预计有8个项目推出新房源,其中5盘为纯新项目入市。刚需房放量明显增多,其中颇为受到关注的是位于4号线最南端的联港幸福湾与保利春天里项目,其定价起价均不超过12000元/平米,而此前已有龙湖时代天街项目低价入市热销的先例。目前纯新盘普遍采取“低开高走”的定价策略。除此之外,纯新盘中首开康乃馨城主推不限购小户型,云河墅主推精装房,中信府主推别墅房源。

5月大兴区待售新盘项目汇总

项目名称 开盘时间 位置 价格 动态 类型
中信府 5-6月 亦庄经济技术开发区三海子东路(中信新城项目西侧) 待定 待售房源面积为230、240、270平米联排别墅 纯新盘
联港·幸福湾 5月 大兴区芦求路与黄良路交叉口东北角 起价10800元/平米 房源户型为60平米一居、80-90平米两居、110-120平米三居,办卡客户开盘可享受99折优惠 纯新盘
保利春天里 5月初 大兴地铁4号线天宫院站 起价11999元/平米 以84-95平米2-3居薄板为主力户型,开盘可享2万元优惠 纯新盘
华润公元九里 5月19日 紧邻南五环,京开高速以西;东至兴业大街,南至金星路 均价25000元/平米 户型为177平起大户型 老推新
悦廷 5月 亦庄轻轨荣昌街站以西两公里,凉水河一街和博兴七路交汇 均价20000元/平米 现剩一套3号楼2层的200平方米四居房源在售,均价20000元/平米,5月推新房源 老推新
明悦湾 5月 大兴区旧宫南中轴路南小街路口东南角 均价20000元/平米 主力户型为97平米2居,120-140平米3居 老推新
首开康乃馨城 5月初 大兴兴旺路丽园路交汇处路南 107-266万元/套 现可付2万定金直接认购。总价107万起,户型为42-83平米之间 纯新盘
云河墅 5月 大兴区黄村镇兴华大街10段(地铁高米店南站A口北侧) 均价19000元/平米 待售房源为91.4-98平米二居,118-170平米三居 纯新盘

项目名称: 鸿坤·曦望山

位置:大兴区西红门信荣北大街

临近地铁站:西红门站

价格:15800元/平方米起,均价17500元/平米

主力户型一居室 63平米 二居室 87-97平米 三居室 112-149平米

最新动态:1、2号楼2012年4月29日开盘,共计366套房源。开盘当日购买曦望山组团房源可享受总房款减免4万优惠。

项目亮点:该项目为鸿坤理想城项目5期,相比较前期房源,在价格上有接近30%的下调,更加贴近刚需。

4号线高米店南站

项目名称:云河墅

位置:大兴区黄村镇兴华大街10段(地铁高米店南站A口北侧)

价格:均价19000元/平米

主力户型二居室 91-99平米 三居室 118-170平米

最新动态:项目预计5月开盘,2013年5月入住,精装修交房,装修标准为2000元/平米

项目亮点:轨道边纯新盘入市,精装2-3居,周边配套成熟

4号线枣园站

项目名称:北京城建·红木林

位置:地铁枣园站A出口向西350米

价格:均价21000元/平米

主力户型一居室 44-81平米 二居室 104-109平米

最新动态:目前购房全款92折,按揭95折,三期为77、80平米2居,108平米3居;二期为80-109平米户型

项目亮点:名企开发,质量有保证,房源户型刚需为主,地处大兴新城核心区

4号线义和庄站

项目名称:联港·幸福湾

位置:大兴区芦求路与黄良路交叉口东北角

价格:起价10800元/平米

主力户型:60平米一居 80-90平米两居 110-120平米三居

最新动态:项目5月开盘,目前售楼处正在办理幸福卡,办卡客户开盘可享受99折优惠

项目亮点:轨道沿线周边,户型种类齐全,紧邻念坛公园,生态宜居

4号线天宫院站

项目名称:保利春天里

位置:大兴地铁4号线天宫院站

价格:起价11999元/平米

主力户型:二居 84平 三居 95平

最新动态:项目5月初开盘,主推84-95平米2-3居,临时售楼处位于南五环黄村出口李营桥东南500米(四号线高米店北站)

项目亮点:地铁大兴线首发站上盖,40万平城市综合体、12万平区域中心级商业配套

项目名称:富力盛悦居

位置:南四环肖村桥南小红门路与东马路交汇处

临近地铁站:旧宫站

价格:均价16500元/平米

主力户型三居室 88-165平米 四居室 180平米 五居室 280平米

最新动态:22、23号楼将于4月29日开盘

项目亮点:自身配套完善,将引入商街、中小学、幼儿园

亦庄线旧宫站

项目名称:东亚五环国际

位置:大兴区旧宫镇政府南1.5公里

价格:均价16000元/平米

主力户型:36-120平米

最新动态:首付60%以上享99折,全款享95折优惠,套型面积为35-120平方米,主力套型为91-97平米房源,为3梯9户大开间

项目亮点:知名房地产企业开发,商住类型房源,购房不受限。

亦庄线亦庄文化园站

项目名称:林肯公园二期

位置:北京经济技术开发区荣华北路

价格:均价24000元/平米

主力户型:90-260平米

最新动态:二期7、9号楼面积为96-170平米,18号楼为220平米房源,20号楼为260平米房源,2013年年底入住,可享受93折。

项目亮点:大体量社区,配套全面,主打公园地产,距离公园很近

亦庄线万源街站

项目名称:易居国际

位置:亦庄经济开发区荣华中路与北环西路交叉路口

价格:起价19300元/平米

主力户型:一居43-57平米 两居70-92平米

最新动态:项目目前在售,房源户型为40-80、92平方米开间。项目为40年产权,毛坯,2013年5月底交房。

项目亮点:实行智能化的全天候保安服务,24小时全封闭安全处理,充分保护了住户的私密性。

房山CSD商务广场

房山CSD商务广场

房山规划:轨道带动区域发展

2012年推进城南行动计划工作部署会在房山召开,会上公布了今年的重点工作安排,其中燕房线今年将开工建设。燕房线自燕化产业区南端起,沿燕房路向东南方向走行,入房山线西延终点站;支线起自周口店地区,至京周路,接入主线。燕房线全线以高架线为主,线路全长约21.4公里,新建车站12座和车辆段1座。计划开通试运营时间为2013年12月28日。

      根据新浪乐居统计,3月北京新建商品住宅市场,大兴楼市成交均价16384元/平米,通州楼市成交均价16496元/平米,顺义楼市成交均价13546元/平米,昌平楼市成交均价17173元/平米,而房山楼市成交均价仅为11053元/平米。并且这也创了从去年3月以来房山新建商品住宅市场成交均价的最低,环比下降18.44%,同比下降27.04%。价格下跌,成交则是大涨,3月房山新建商品住宅成交套数为779套,虽然不及朝阳、海淀、昌平、大兴,但是与自身相比则环比大涨了253.88%,同比上涨了2.92%。

  房山楼市成交均价跌近万元,这对于不少刚需置业者来说都是一个好消息,房价连连下跌更是与区域内的降价打折项目息息相关。北京城建徜徉集项目单价降近3000元推新楼座,翠林漫步现房享2万抵10万优惠,芭蕾雨·悦都可享92折,中粮万科·长阳半岛大户型可省22万优惠等等,房山区既是目前北京知名房企开发楼盘最为扎堆的区域,更是价格战开展的最为猛烈的区域之一。
5月房山待售新盘项目比重图

5月房山待售新盘项目比重图

据统计5月份房山区域预计将有6盘入市,其中3盘集中在房山线附近,2盘集中在窦店,1盘位于城关镇。本次入市房源户型多以2-3居为主。

5月房山区待售新盘项目汇总

项目名称 开盘时间 位置 价格 动态 类型
中国铁建·原香漫谷 5月 北京市房山区城关街道 待定 待售房源户型为80-130平米2-3居,预计2013年年底入住 纯新盘
京投快线·上林湾 5月 房山长阳镇京良路南侧(长阳环岛向东800米) 待定 待售房源为二居85平米,三居95、125平米 纯新盘
瑞雪春堂 5月 房山良乡长虹东路良常路,房山线良乡大学城西站下车即到 均价14000元/平米 5月推出挑高户型,户型面积30-70平米,买一层送一层 老推新
世界名园 5月 房山窦店镇京石高速窦店镇出口望田路8号 均价8600元/平米 开盘为59、60、61、62号楼,主推户型为55平米1居,95平米2居,133平米3居 老推新
万科幸福汇 5月 房山区窦店政府北侧200米,坐车到田园村站下车即到 均价10500元/平米 待售95平米三居新房源,现均价待定,在售房源为80、85平米2居,全款97折 老推新
中粮万科·长阳半岛 5月 房山区长阳镇京良路 长阳半岛往东3.5公里 均价15000元/平米 开盘01地块5、7号楼,主推户型为160平米三居 老推新

项目名称:中粮万科长阳半岛

位置:长阳半岛往东3.5公里

价格:均价15000元/平米

主力户型:一居 73平米 二居 80-93平米

最新动态:主推户型为160平米三居,现均价待定。在售房源户型为85-135平米2-4居,70年产权。

项目亮点:品牌房企打造,规划理念先进,精装户型适中,轻轨交通出行便利。周边商业配套齐全,引进北京重点教育资源。

地铁房山线长阳站

项目名称:北京城建徜徉集

位置:房山区长阳镇京良路南侧

价格:均价12900元/平米

主力户型二居室 65-89平米 三居室 92-139平米

最新动态:主推90-100平小三居,房源为198套,成交均价12900元/平米,2014年第一季度入住

项目亮点:轨道边纯新盘距离京石高速长阳出口约4公里,从京石高速西三环六里桥到京良路出口仅10余公里

地铁房山线良乡大学城北

项目名称:金地朗悦

位置:房山区良乡大学城东侧,良乡东路以北

价格:均价16000元/平米

主力户型二居室 80平米 三居室 89-98平米

最新动态:在售户型为洋房:88-121平米3居;小高层:77-80平米2居、88-130平方米3居,70年产权

项目亮点:金地朗悦是金地集团在房山区域重点打造的一个品质大盘,项目紧邻轻轨良乡大学城北站仅500米,交通便利。

地铁房山线长阳站

项目名称:首开·熙悦山

位置:地铁房山线长阳站向北400米

价格:均价13000元/平米

主力户型二居室 85平米 三居室 100平米

最新动态:项目目前在售18-21层高层板楼与9层花园洋房,高层板楼为两梯四户。项目高板均价13000元/平米,总价110-130万元/套

项目亮点:项目为大规模居住社区,知名开发商,配套成熟,轨道交通便利。

丰台区城南发展计划

丰台 一轴两带四区

“一轴”主要指“南中轴高端商务中心区”,充分把握首都第二机场建设和南苑机场搬迁的历史机遇,将南中轴打造成为创新活跃、特色鲜明、功能完善的高端国际商务中心区。   

“两带”是指“三四环都市产业发展带”和“永定河绿色生态发展带”。前者强化城南商务、金融、研发、流通、休闲、文化等现代都市服务功能,形成北京城市环线的都市产业经济带。后者为北京西部发展带、京西绿色生态走廊和城市西南生态屏障的建设发展提供重要支撑。

“四区”为北京丽泽金融商务区,中关村丰台科技园区,大红门时尚创意产业聚集区,青龙湖——长辛店会展旅游生态区。

       2012年,三年城南行动计划进入收官之年,与此同时,下一个三年计划已在酝酿之中,官方表态中的发展思路显示,新三年城南计划中,各区县将更重视发展民生。 丰台近期最重视的产业项目之一,莫过于园博会相关项目。丰台区发改委相关负责人介绍,今年是城南行动计划的最后一年,丰台区将安排城南行动计划项目41个,计划投资255亿元,涉及基础设施建设、重点功能区开发、重大产业项目建设以及民生工程建设四大方面。其中,园博会相关建设项目将基本完工,丽泽金融商务区、丰台科技园东区三期、青龙湖国际文化会都核心区土地一级开发将全部完成。

图为近一年丰台区新建商品住宅成交均价走势图

图为近一年丰台区新建商品住宅成交均价走势图

图为近一年丰台区新建商品住宅成交套数走势图

图为近一年丰台区新建商品住宅成交套数走势图

      根据新浪乐居统计,3月北京丰台区新建商品住宅成交均价为18670元/平米,环比下跌1.76%,同比去年下跌33.4%,达到了近一年以来成交均价最低。相反,继今年1月丰台区楼市成交量跌入“谷底”之后,2月与3月连续两个月成交回暖,3月区域新建商品住宅成交套数为415套,环比上涨61.48%,但与去年同期相比仍下跌了43.15%,成交金额为715,812,000元,环比上涨50.34%,同比下降62.93%。

  与大兴、房山新盘在同一地块区域扎堆情况不同,丰台区目前新建商品住宅项目比较分散,因而即便某一楼盘降价也很难引起周边项目的连锁反应。但是这并不代表丰台区没有降价幅度较大的楼盘,珠光御景项目就在3月率先有了明显的降价动作,原均价16500元/平米,折后均价13500元/平米,最低起价12800元/平米,降价幅度达到了3000元/平米,价格下跌了接近20%。这也是丰台区首个价格跌入15000元/平米的项目。
5月丰台待售新盘项目比重图

5月丰台待售新盘项目比重图

据统计5月丰台区域预计将有4盘入市,其中已公布售价的3个项目定价均在30000元/平米以上,地理位置也更靠近市中心。

5月丰台区待售新盘项目汇总

项目名称 开盘时间 位置 价格 动态 类型
红方国际公馆 5月 丰台区方庄桥西南角 均价33000元/平米 11层板塔结合,3梯27户,一层为底商,二层以上为50年产权综合体,5.4米挑高,综合体面积35-78平米 纯新盘
玺萌公馆 5、6月份推出 南三环右安门外大街嘉园路,东侧紧邻马家堡西路 均价31000元/平米 待售房源户型为118平二居,147平三居,110-220平三居/复式 老推新
中景·未山赋 5月底 丰台区万丰路,万丰公园东侧 均价33000元/平米 待售360、390平米的跃层户型,房源共10套,均价待定,目前正在排号登记中。目前108平米二居,150、160平米三居,185平米四居房源在售。 老推新
万年生态城·园博府 5月中旬 西五环永定河畔园博版块 待定 首批推出1、2号楼,共236套房源,楼体为18层的小高层,户型面积为86平米二居,133平米三居。 纯新盘

项目名称:珠光御景北京

位置:丰台区长辛店镇太子峪路

价格:均价13500元/平米

主力户型二居室 78平米 三居室 93平米

最新动态:项目一期西区1、3、5-9号楼目前在售,最低起价12800元/平米,两居总价98万/套起。全款92折,贷款另议

项目亮点:项目房源以刚需为主,低密度,6层电梯洋房,近期价格出现了近18%的跌幅。

项目名称:中国铁建·青秀城

位置:南三环玉泉营桥南1000米,京开高速辅路西

价格:均价27900元/平米

主力户型二居室 70-92平米 三居室 98-140平米

最新动态:四期1、3、5、7、8、10、19、22号楼目前在售,全款96折。12号楼可享受一次性付款96折,银行按揭99折优惠。三期户型为88-90平方米两居和119-140平方米左右三居,首层赠送超大地 下空间和下沉庭院,全款97折上99折,首付50%以上99折上99折,2012年9月底前入住。

项目亮点:项目紧邻南三环,板楼房源,户型种类较多,可选择性强。

项目名称:中海苏黎世家

位置:丰台区西四环科丰桥南800米路西

价格:均价33000元/平米

主力户型一居室 61平米 二居室 92-94平米 三居室 130平米

最新动态:项目已于2012年3月31日开盘,均价33000元/平米,价格在32000-36000元/平方米之间。本次开盘为2号楼和4号楼,共274套,2012年底交房。全款98折,贷款99折。目前项目实体样板间已对外开放。

项目亮点:西四环外55-130平米精装修南北通透板楼,准现房,周边交通便捷

项目名称:中体奥林匹克花园

位置:丰台区长辛店镇内

价格:均价24000元/平米

主力户型一居室 60平米 二居室 109平米 三居室 137平米

最新动态:项目252平米和320平米联排别墅在售,毛坯均价24000元/平米,精装均价27000元/平米,总价600-800万元/套,全款95折,按揭98折。装修标准在2000-2500元/平米,交房送西门子厨房电器和空调。

项目亮点:户型种类多样,同时满足刚需及改善性住房需求人群,其中别墅房源所有户型均配南向露台,居住舒适。