制度设计的核心：不完整的产权

　　其具体做法和步骤是：一、政府用土地及住宅作抵押，从银行获得贷款建设住宅；二、“租”给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权，便可与商品房市场相区隔；三、十年或十五年后，政府将住宅以成本价出售给居民，并将本息还给银行。其中，居民在十年到十五年期间缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣(租金相当于“住宅公积金”)。

　　假设住宅土建的造价为800～1000元/平方米，配套基础设施(不含拆迁补偿)约为1000～1500元/平方米(规模越大单位成本越低)。如果政府的贷款利息是5%，15年后房价需要卖到3000元/平方米(包括15年本金、利息、物业等)，一套50平方米的住宅，约为15.5万元。假设每月每个人交200元，每个雇主交200元，共400元作为住宅公积金，一年就是4800元/人。15年以后，每个人的公积金应为7.2万元，夫妻俩的公积金合计14.4万元。即使“蓝领工人”也完全可以负担。

　　这一做法原理上同1998年的福利房制度改革相似。不同的是，由于存在房地产市场，我们现在完全可以通过市场融资，而以前则要受到财政能力的限制。

　　如果我们把城市看作一个公司，土地就是这个公司最大的生产要素。购买了一个城市的不动产(特别是住宅)，就相当于购买了这个城市的股份。城市经济增长，所有城市不动产就会随之升值。与直接购买商品住宅不同的是，通过“先租后售，分期付款”，购房者购买的是城市公司的“期权”——他必须服务足够的年限，才能分享城市的增长。

　　这一方案也可以同第一方案结合起来：由购房者根据收入情况自行选择——等待15年获得全部产权，或者提前出售并与政府分成。

　　制度设计的核心：不完整的产权

　　“夹心层”住宅的价格底线，就是必须覆盖全部成本，没有公共财政补贴。这两种住宅保障模式的最大特点，就是可以完全通过市场的途径解决住房问题，而不是走福利补贴的道路。政府在这个过程中通过产权结构的重组，逐步将产权有偿让渡给最终消费者。

　　住房问题的本质是劳动力的成本问题。投资大众住宅，就是投资中国最大的资产——劳动力。这一问题能否解决，攸关城市所有行业的竞争力。由于居民可以以较低的成本在城市居住，因此，也就可以承受较低的工资水平。而低劳动力成本，反过来又增强本地企业的市场竞争力。其效果如同以前土地价格优惠一样，相当于对本地企业的间接补贴。政府最终从就业和税收的增加中，获得更高的收益。

　　另一个特点，就是这两种住宅解决方案，都可以通过市场融资而无需长期占用财政性资金。这一点在银根紧缩的宏观环境下尤为重要。由于建设的成本是按当前的市场价格计算的，转让时物业的市值几乎一定会高于这些物业当前的市值(资本品市场的房价却既可能上升，也可能下降)。对于银行来讲，要比超值抵押商品房市场风险要低很多(顺便提一下，这也是我们为什么一定需要一个商品房市场的原因，如果房地产市场崩溃，银行也就失去了评估的基准)。只要规划区位合理(靠近劳动力集聚地)，银行几乎没有任何风险。特别重要的是，这两个方案的消费者最终都要获得完全的产权，因此，他们在日常使用上，会比临时租赁者更加爱惜物业，这确保了物业的保值、升值。

　　理想的房地产市场应当是一个覆盖所有住房需求的连续梯级供给谱系：一、以完全没有产权的福利性廉租房，满足贫困阶层最基本的需求；二、以在未来可以获得产权的“先租后售房”，满足只能出售劳动力的“农村—城市”移民；三、以有部分产权的“合资房”，满足刚刚步入社会的新市民的需求；四、以有完全产权的商品房，满足城市高收入者置业和投资的需求。沿着这些台阶，政府可以帮助人民完成从无产者到有产者的历史性转变。

　　需要指出的是，在完全没有产权的廉租房和具有完整产权的商品房之间，可以创造出多种多样的产权组合。本文提到的两种大众住宅供给模式，只不过是众多可能的产权结构中的两种。 (赵燕菁)