制定防止房价暴跌为主要目的的精确政策

　　上个世纪末，香港房市崩盘的惨痛教训告诉我们，如果现在房地产崩盘，没有任何人会从中得到好处。包括那些现在还没有购房，天天期待房价下调的人。因此导致的银行烂账，最终还是由小储户或全民(财政)埋单。

　　所以，我们需要针对商品房市场，制定一套更为“精确”的，以减少金融风险、防止房价暴跌为主要目的的政策：

　　一、继续完善“9.27”房贷政策，切断借助银行资金投资房地产的投机性需求的资金来源。对此决不能有任何犹豫和心慈手软。只要没有银行资金的大规模介入，房地产泡沫对宏观经济的影响，就会像艺术品和集邮市场那样，被限制在局部的市场，而不会通过金融系统输出到所有部门。

　　二、暂缓征收财产税、提高存款利率、限制住宅户型结构等打击自主投资性需求的政策，使这部分来自自有资金的投资需求不会大规模离场。同时，逐步减少新的商品房供给，努力使商品房市场仍然维持消费者竞争，防止商品房价格的暴跌。

　　三、适当放松银根，对已经开工的项目采用“点贷”等更精确的办法，解决其资金缺口。上一次经济过热采取紧缩措施后，形成了大规模的烂尾楼。其中，相当部分在最近一轮房地产高潮中得到解套。这表明，很多项目之所以成为烂尾楼，并非都没有真实需求，而是由于资金链的断裂。为防止人为制造坏账，银行应区分不同项目，对手续完备、市场风险不大的项目，继续给予支持。

　　只要股市继续低迷，通胀压力继续加大，房地产市场就仍然是一个可以保护财产安全的避风港。我们特别要避免香港在上次金融风暴中，莽撞捅破房地产市场泡沫而带来的严重后果。

　　“夹心层”需求：沉睡的机会

　　在上一次金融风暴中，依靠房改拉动内需，成功走出经济低谷的经验告诉我们，即使现有房地产市场垮掉，只要有足够规模的新的需求，依然能够有效抵御经济衰退的冲击，垮掉的市场也会东山再起。

　　这个潜在的需求，就来自于目前仍然徘徊在住宅需求之外的庞大消费群体——“夹心层”。

　　目前，解决“夹心层”住宅需求，更多地被当作宏观经济的“问题”而非“机会”。一些传统的政策——如经济适用房、“限价房”等——已被证明是无效的。

　　这类政策的最大问题，就是很难甄别真实的需求。住宅是长期消费的产品，收入却是随着时间的变化而变化——今天符合条件的低收入者，明天则很可能变为高收入者。特别是这些住宅可以拥有完整的产权，使其无法同商品房市场有效区隔。住房供给“双轨制”形成的价格上的落差，不可避免地诱发大量制度性腐败，并强烈冲击商品房市场。

　　近年来，厦门等城市提出的一种有限产权的社会保障房制度，其核心是不得在市场上转让。退出保障机制的住宅，只能由政府以原价回购。这一制度成功解决了与商品房市场区隔的问题。但由于不能在市场上合法出租和转让，无法使财产保值增值，结果，大部分低收入者宁愿选择租赁，而不是购买。由此导致财政资金被大量占用，使保障房成为政府的沉重负担。而由于受资格的限制，大部分“夹心层”需求被排除在制度之外。