房地产政策发展的历史经验

　　房地产崩盘的可能性，由于最近美国次贷危机和第一季度CPI的猛增而进一步增加。在出口疲软，消费萎缩的前景下，固定资产投资的下滑，有可能导致所有经济发动机同时熄火。上一次金融危机，我们是靠房改启动的大规模住房需求，拯救了中国的经济。在面临更大金融风暴的今天，宏观经济无法同时承受房地产市场的崩盘。

　　去年下半年以来国内外形势的急剧变化，已经使宏观经济目标发生了根本性的改变。在新的形势下，防止房地产市场出现价格崩溃，已经成为比抑制房价上涨更为紧迫的政策目标。而比这还要紧迫的，是如何大规模地激活潜在的有效需求，使房地产再次成为宏观经济稳定之“锚”。

　　历史的经验

　　改革开放以来，我国经历了多次剧烈的经济起伏。我们的政策一次比一次成熟。这些经验已经成为我们的宝贵财富。

　　上个世纪九十年代，我们同样经历了过热的经济增长以及随之而来的亚洲金融风暴。在1992～1994年经济高增长、高通胀的阶段，政府采取了严厉的紧缩政策，同时，本币对美元大幅贬值。这个政策组合，及时压缩了经济中的泡沫，为抵御1997～1998年的亚洲金融风暴做好了准备，特别是为人民币在金融风暴中屹立不动做好了关键性的准备。

　　真正帮助宏观经济走出低谷的关键，应该说是1997～1998年启动的住房制度改革。这项改革政策一夜之间向经济中注入了空前规模的存量资产，使得大部分城市居民在下降的经济周期里，个人财富剧增，为随后的房地产高潮创造了有效需求。

　　在随后的几年，面对通货紧缩的压力，房地产逆市而上，不仅抵消了其他经济部门衰退的影响，而且启动了过去5年经济的高速增长。金融风暴过后，中国同区域内其他经济的关系已经主从易位。

　　回顾这段经历，对房地产影响最大的就是严厉的货币紧缩和住房制度改革。从紧的货币政策在1990年代中期曾导致大规模的银行烂账和烂尾楼，使得直到本世纪初宏观经济仍未走出通缩的阴影。

　　今天我们面临着类似的形势。总结这段经验，我们能否制定出：一、更加有针对性的金融政策，避免像上一次那样，出现大规模的银行烂账和烂尾楼；二、更加有效的住房政策，像上一次那样，激活大规模的有效需求？

　　福利还是市场?

　　在回答这个问题之前，我们首先要回答的是解决这个问题的方法。

　　现在，社会上有一种将商品市场体制与社会保障体制对立起来的倾向，认为住宅作为一种特殊商品，应当完全由政府以福利方式提供。事实上，世界上没有一个国家能够成功做到这一点。

　　没有一个成熟的商品房市场作基准，住宅就无法正确定价，商业银行就无法大规模介入。而没有金融的支持，仅靠财政的力量，住房建设的速度就会大幅放缓。因此，任何解决住房问题的办法，都不应走回到另一个极端，以牺牲来之不易的商品房市场为代价。