大众住宅解决现有住房问题 唤醒沉睡的机会

所有人都在猜测什么时候房价会下降，但却很少有人去问房价是否应当继续下跌。（资料图片）

　　上一次金融危机，我们是靠房改启动的大规模住房需求，拯救了中国的经济。今天，面对由美国次贷危机引发的更为巨大的经济海啸，我们又该有何作为？

　　1997年金融风暴以后，整整10年，住房问题再一次站在了中国经济舞台的中央。但同上次一样，人们仍然习惯于把住宅视作一个孤立的问题。

　　现在，房价的涨跌似乎是住房问题的全部。是否出现“拐点”，成了全民大猜谜——所有人都在猜测什么时候房价会下降，但却很少有人去问房价是否应当继续下跌。

　　经济学家和政府官员们也在忙着研究如何通过调节供给，实现在均衡价格上的“供求平衡”。那么，是否存在一个稳定的“供求平衡”呢？或者说，是否存在一个理想化的，能够满足各方利益最大化和要素最优配置的“均衡价格”呢？ [代表委员热议当前楼市 房价到"拐点"还是假摔？]

　　“刀锋”上的均衡

　　要回答这个问题，首先必须理解价格的形成机制。按照微观经济学理论，供给和需求是两个趋势相反的曲线。这两个曲线必然存在一个焦点，而这个焦点上的价格，就是理论上的“均衡价格”。这就是著名的“马歇尔剪刀”。

　　显然，这个理论实际上并没有回答最优价格问题。很少的供给加上很少的需求可以对应一个很高的“均衡价格”；同样，很大的供给加上很大的需求，可以对应一个很低的“均衡价格”。

　　现实中，价格的变化并非如边际理论所描述的那样，是一个随着供求曲线变化而变化的连续的过程，而是分为供大于求和供不应求两种状态：当供大于求时，价格通过生产者竞争来决定——市场的价格等于最后一个生产者利润为零时的价格；当供不应求时，价格通过消费者竞争来决定——市场的价格等于最后一个消费者的预算所能承受的最高价格。

　　假设有100套住宅，当市场上有101个消费者时，市场的价格就是第100个消费者排除第101个消费者所需的最高价格；如果市场上消费者减少到99个，市场的价格就是第99套住宅的生产者排除第100套生产者所需的最低价格。

　　这就意味着，从供不应求转向供大于求时的价格与规模不是连续“量跌价涨”。一旦因为某种原因(如政策变化)，需求跌破供求转换点，将会出现急剧的“量价齐跌”——从“消费者均衡”直接跌落到“生产者均衡”。下跌的“深度”，取决于消费者竞争时的“价格—规模”同生产者竞争时的“价格—规模”之间的落差(这个落差也就是所谓的“泡沫”)。

　　因此，现在我们所寻求的“拐点”就不会是一个逐渐的边际调整过程，它是猛烈的价格和规模“双暴跌”。现在的供需观望只是一种“刀锋上”的不稳定均衡。如果这个判断是正确的，我们就有必要重新思考当前以打压房价为核心目标的房地产政策。

　　需求会不会萎缩

　　从消费者均衡价格向生产者均衡价格的跌落，关键的触发条件就是需求突然萎缩。只要需求的总量始终大于供给的总量，市场的价格将在边际上调整，而不会出现崩盘。那么，房地产需求会不会大规模萎缩？这就需要我们对目前的消费结构进行更加精细的分解。