中国房地产报：七问地产

　　七问地产好孩子？坏孩子？

　　关注中国民主生活进程的人都能感受到，从十届人大开始，民调越来越关注中国人居的基本状况，并把公民对住房的期待和寄托，放在公共话语平台的重要位置。本届两会期间，一些国内外媒体甚至逐字逐句摘录梳理，把温家宝总理在《政府工作报告》中对住房问题的表述，作为改善中国民生的一把标尺。

　　在这样一种情势下，承担人居质量提升使命的房地产业自然会在众目睽睽下，感受到来自公众的强大压力。这个行业究竟是好孩子？还是坏孩子？它在这一社会聚焦下扮演着什么角色？能不能独善其身？这些问题都颇受外界关注。

　　为此，今年本报两会特刊打破了以往“守着两会做题目、等着代表看议案”的习惯思维定式，专门设出房地产行业目前面临的七大热点问题，以一问“住有所居”，二问“体制创新”，三问“土地嬗变”，四问“钱从哪来”，五问“人才失血”，六问“企业生存”，七问“房价波澜”的形式，问计参加两会的代表委员，求解对行业有见地的有识之士。目的在于帮助行业摆脱目前普遍存在的焦虑，在躬身自省中创新叩关突围。

　　我们知道，与能源、交通、金融等主流行业不同的是，不到30岁的房地产行业没有多少文化和价值积淀，这个年轻的行业在近几年发展中，就像一个富家子弟那样，还没真正经历过什么大风大浪。那些突如其来的物质财富、社会地位，让相当一部分开发商成了迷途的羔羊。有时候他们焦灼，有时侯他们任性，有时侯他们又显得那样漫不经心。因此，我们有必要在这一时刻，再次提醒处于十字路口的行业能够未雨绸缪、居安思危。

　　眼下，来自外界压力的远远不止那些强烈的公众诉求。房地产业内部的融资问题，产业升级问题，人才匮乏问题。资源重组问题，企业长远战略文化的提升问题，都到了非改不可的“拐点”，毕竟房地产行业“人少、钱多、速来”的时代已经一去不复返了，倘若开发商兄弟继续认为这是一个准入门槛低，仅凭拿一块地、融一点资就能打天下的话，那么你必定是“很傻、很天真”。

　　还有一点是，在本届两会《政府工作报告》里，或许更多业界人士仅仅将目光放在政府对住房保障的注意力上，而忽略了政府的另一强势立场和态度。那就是：“加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。”我们认为，在报告里专门提出“准入”和“退出”这两个词，意味着在下届新政府任期内，我们有许多开发商都将面临生与死的考验。

　　与此同时，在经济越来越多元化、国际化的今天，制约房地产行业发展的不可预见因素同样越来越多，除了一些来自国际金融环境、国内公共政策的压力外，那些上下游的关联产业因素将不断左右着我们，而那些游戏规则的制定者和影响者们，也必将会推动一场更深刻的产业革命升级，来结束我们“靠吃鱼翅燕窝能活，啃馒头干粮也能活”的粗放状态。

　　目前，房地产行业不能盲目地从房价和需求的市场信号中误读自我，而应该从自身的渐进改革和创新中找准自己的定位和发展，以建立健全自身的造血系统，以迎接来自土地紧缺、资金匮乏、资源涨价、文化苍白带来的挑战和风险。

　　当然，每届两会都是集中民意，传递官方政策，发散行业智慧(智慧博客|智慧新闻)，替房企寻求解决办法的大舞台。我们也在摆问题，话担忧的同时，期望房地产行业能够在此次叩关突围中壮大自我，毕竟我们这个年轻的产业还有很大的发展机会和空间。

　　七问地产当“住房保障体系”与“中等收入家庭”被首次列入《政府工作报告》，一个更大保障范围的民生地产框架已然清晰。然而，在廉租房建设资金尚有较大缺口的当前，如何全面建设多层次的住房保障体系？在各地方政府积极探索创新各种保障办法的同时，如何防止“保障”与我国住宅市场化改革发生碰撞？

　　各地民生地产路径如何探寻？-本报特派记者　张杰(张杰博客|张杰新闻)　两会报道

　　3月5日下午5点，好苑建国饭店，广东代表团驻地。全国人大代表、广州市市长张广宁被堵在会场里，他接受采访的意愿并不强烈。正是一年前的此时，他安抚广州市民说，不要急于买房，政府会全力以赴压低房价。

　　这是一个迟到的兑现，张广宁亦成为自己言论公开的受益者。自2007年10月起，广深两地的楼市(楼市博客|楼市新闻)相继进入调整期，市场人气涣散，打折之风迅速蔓延。虽然张广宁的降价言论一度被认为是夸海口与政治作秀，他也再三在镜头前抱怨媒体曲解他的原意，但如今，每一个认识他的人都想听他说更多。

　　张广宁并不这么想。面对围过来的各路记者，他只有一句话：“我认为道路已经很清晰，就是总理在《政府工作报告》中讲的那样，政府主要解决中低收入家庭的住房问题，高收入家庭的住房问题则交由市场解决。”

　　“现在，我们要做的就是建立一个具有广州特色的住房保障体系，以廉租房与经济适用房为主，限价房作为一个调节器，高收入家庭怎么买房是他自己的事。”言罢，他匆匆而去。

　　根据本报记者在两会中的感受，上述采访问答几乎变成一个标准模板。政府高官、地产相关人士对于房价问题的回答惊人相似：道路清晰，重点突出。“现在是发挥地方智慧的时候了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

　　一个华丽言辞不再，更需要各地方政府务实行动的时刻已经来临。中国房地产业自启动以来，始终周期性地陷入调控的悸动。多年来学界争论、业界辩论，汇成社会共识，达成民生地产的国家住房保障战略。如今，结构雏形尽显，余下的则是一连串的细节问题等待求解。

　　地方探路

　　我国地产行业近年来朝民生地产艰难转向，与舆论走势不无关系，更脱离不了一批样板城市的主动救赎。

　　这个城市名单与高房价城市名单相映成趣。上海楼市被认为是2005年“国八条”的主阵地，而北京楼市则是2006年“国六条”出台前的舆论漩涡。进入2006年下半年，平稳运行多年的深广两地楼市也不“甘心”再做宏观调控下的乖孩子，房价冲动在此后一年内集中爆发，投机氛围令人窒息。

　　楼市、房价的疯狂恰成民生地产成形的最大助推力。“国六条”出台后，上述城市陆续行动，宣布推出针对不同收入家庭的住房供应模式。

　　根据实录，当时各地方政府在土地、财政与信贷的把控上先后表现出改善民生的强势姿态。北京在一段时间内甚至非正式地暂停了土地的拍卖出让，主要以招标出让为主，以此加强政府对土地供应结构与节奏的把握。广州市则在短时间内成为执行限价商品房最得力的城市，在其他城市还在为限价房细则纠缠不清之时，广州限价房已经开卖。

　　另一类城市则提供了住房保障的新思维。厦门市推出了一种租赁性的社会保障用房，此类用房针对本市户籍市民，通过资格筛选的市民将以政府指导性租价享受住房保障。建设部党组书记、副部长姜伟新在福建考察之后，将这一思路归纳为“经济租用房”，与限价房一起成为解决中低收入家庭住房困难的候选渠道，并向全国推广。

　　事实上，“经济租用房”这一由“经济适用房可租可售”衍生出来的住房概念，早在2004年的天津市便被提出。几年来，上海、青岛等城市对此住房供应模式均有探索。得益于政府雄厚的财政实力与强劲的执行力度，厦门市率先建立了完整的制度体系，最终被树立为典型。中央出原则，地方探索，最后总结一套管理办法加以推广，是为我国住房保障制度设计的习惯路径。

　　上海的承诺也备受关注。在上周举行的上海代表团集体采访会上，上海市市长韩正表示，上海市初步的想法是，未来5年，按照每年开发总量的20%来建设经济适用房，今年至少建设400万平方米的经济适用房。

　　市场与保障双重考量

　　在北京、深圳等地，为确保充足的廉租房房源，政府在拟招标出让的土地中，设定配建一定比例廉租房的硬性要求。虽然有少数意见认为此举干扰了市场，但在大多数人看来，这有助于迅速增加廉租房房源，可以避免贫富分区所带来的各种社会问题。

　　河南省的做法更趋进取，甚至被认定为激进。2007年7月，郑州市政府以红头文件的形式，宣布组建郑州公共住宅建设投资有限公司，主要负责郑州市廉租房与经济适用房的开发建设。该公司为国有独资企业，隶属郑州市国资委，郑州市房管局负责业务指导。计划公布后，批评者认为有垄断和倒退的嫌疑。但河南省官方的反驳是：“此举可以解决保障性住房建设中的房源不足、积极性不高的现实问题。”

　　“保障的归保障，市场的归市场”，这一思路如今看来已毫无悬念。但在具体的操作上，地方政府常常徘徊于市场与保障之间的模糊地带。在2007年年底的全国建设工作会议上，姜伟新明确表示，鼓励各地积极研究各种保障性住房办法，但也要防止成为我国住宅市场化改革的阻碍。

　　全国人大代表、河南建业(企业专区,旗下楼盘)(建业博客|建业新闻)住宅集团董事长胡葆森认为，未来两年，政府在住房保障问题上会进入一个关键时期，很多思路是否可行都有待检验。“对于一些地方政府创新提出的思路，应该用积极的态度去看待。”

　　“比如，对于郑州市的做法，我就保留意见。这至少表明了地方政府的积极心态，至于效果还需要用一个更长的时间来观望。如果要达到政府预想的理想局面，至少需要5年的时间。”胡葆森说。

　　全国政协委员、万达集团(企业专区,旗下楼盘)董事长王健林认为，在住房总体战略敲定之后，下一步关键在于地方政府，尤其是一些市县级政府如何拿出财力让战略落地。

　　“政策的操作性要强。比如根据规定，需拿出10%的土地出让净收益作为廉租房建设专项资金，但土地出让金在很多城市是第二甚至第一财源，这就存在一个地方政府的良心问题。这里面操作空间很大，资金能否落实很难讲。我认为，拿10%的土地净收益来建设廉租房，基本可以旱涝保收了。另外，住房保障政策一定要有跟进的奖惩措施与问责制度。”王健林坦言，至少需要4～5年，住房保障才会展现出理想的效果。

　　“假如这一届政府任期结束之时，全国有一半人从住房保障中获益，就是一个天大的成绩了。”王健林说。

　　住房保障地方经

　　近来，厦门的住房保障成为舆论推崇的范本。该市在全国率先建立与商品房市场彻底分离的多层次住房保障体系，并设计了一套完整的制度，的确值得借鉴。然而，厦门高企的房价与雄厚的财政实力是不可忽略的背景。按照厦门的住房保障规划，未来每年直接投入资金便将近30亿元，恐怕这是我国绝大多数城市效仿不来的。

　　这恰恰凸显出我国地方政府在住房保障资金上捉襟见肘的现实。在廉租房建设资金尚有较大缺口的当前，如何全面建设住房保障体系，绝对考验政府智慧。

　　山东省莱芜市的“一保两补”制度提供了一种有效的思路。近年来，该市重点保障城市低收入家庭，实施租赁住房补贴和购买经济适用房补贴两项货币直补，充分利用了住房市场存量，不仅缓解了短期内房源不足的问题，也有效利用了资金，节约了政府行政成本。该制度被当地市民评价为：“建房市场化、租购房自主化、补贴货币化。”

　　以收入和住房条件细分保障人群，分别采取不同权重的保障措施，是时下比较务实的做法。

　　青岛市曾调动1万多名调查员对全市住房状况进行普查，也因此较早地发现了“夹心层”这一住房保障的政策盲点。针对这一部分既无力购置经济适用房，又不属于廉租房保障对象的低收入家庭，创新地提出建设保障性租赁住房。

　　青岛的保障性租赁住房以“满足基本居住需求”为建设标准，采取政府主导、项目捆绑、企业代建、物业管理市场化的方式建设。这不仅有利于平衡建设项目涉及的各方利益关系，也有利于解决低收入家庭聚集区医疗、商业、教育资源配置不足和“穷人区”等后续社会问题，具有很强的现实意义。

　　尽管上海的房价饱受诟病，但其筹措廉租房房源的方法值得一提。该市组织了专门机构筹措房源，渠道包括从各区县收回部分存量公有住房、旧住房综合改造中增加的部分住房，收购部分配套商品房和小套型产权住房，甚至从部分新开发的商品住房项目中征购一定比例房源等。

　　为加强监督管理工作，天津市开发了“保障性住房管理系统”，建立了可同步监控的住房保障信息平台。通过该系统，天津实现了保障性住房申请、受理、保障、复核、监管等环节的信息自动化。通过链接住房产权数据库，系统能对申请家庭成员的它处住房进行自动检索，提高了政府的工作效率和管理水平，确保了保障性住房分配的公平与公正。

　　有别于新加坡与西方发达国家，基于当前国情，我国走了一条从保障性供应、政策性供应和市场化供应“三个层面”入手的住房保障路径。因此，我国的住房保障注定没有普世价值可以参照。

　　虽然框架初定，但住房保障体系的全面建设必定是一个上下求索的渐进过程，这更需要向地方讨取经验与智慧。(卢丹)

　　总理报告民生地产

　　五大关键词关键词一：住房保障体系

　　首次在报告中写入“抓紧建立住房保障体系”，彰显政府改善和保障民生的决心。报告强调，将“坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”；坚持正确发挥政府和市场的作用，“政府主要制定住房规划和政策，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决”。

　　关键词二：68亿元

　　明确今年中央用于廉租房建设的资金将达到68亿元，比去年增加17亿元。加强经济适用房的建设和管理，同时将积极改善农民工的居住条件。

　　关键词三：中等收入家庭

　　首次提及“中等收入家庭”，要求增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，“通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”。

　　关键词四：房价

　　强调综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

　　关键词五：市场监管

　　将加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为，促进房地产业持续、稳定、健康发展。

　　建言献策

　　☆沈家聪(全国人大代表、天津市河西区委书记)：切忌保障性住房郊区化

　　●目前大多城市的廉租房与经济适用房，均集中建设在城市边缘地区，导致被保障家庭可享受的医疗、商业、教育资源配置严重不足，更加凸显社会的贫富差异。保障性住房最好能够分散在城市中心片区，让这些不同收入家庭能够住在一起，无区别地享受城市各种公共配套资源。

　　建议设立一个住房保障服务机构，专门研究解决住房保障的有关政策和具体实施办法，让广大中低收入家庭真正实现“住有所居”。

　　☆张兆安(全国人大代表、民建上海市委副主委)：建设青年公寓留住青年人才

　　●在房价较高的地区，政府应当考虑建设一批单套面积小、配套齐全的青年公寓，以满足“夹心层”的住房需求。不同于经济适用房与廉租房，青年公寓是针对那些有一定收入的，工作时间不长但又有成家等住房需求，希望在大城市扎根的青年人才。青年公寓可以为上海等大型城市留住人才，避免因住房问题而流失人才。

　　☆邱玫(全国人大代表、九三学社中央委员)：要大力发展公共租赁住房

　　●由于许多城市的住房供应短缺，供需的结构性矛盾难以在短期内缓解，导致一批既买不起商品房又无法被纳入住房保障体系的“夹心层”普遍存在，如初级公务员、大学毕业生、引进人才等，这部分人群成为住房保障的政策盲点。

　　但这批“夹心层”规模庞大，属于社会经济发展的中坚力量，政府应当通过发展公共租赁住房满足其住房需求。此类住房作为现有住房保障政策体系的补充和扩展，可以由政府直接建设或收购市场存量商品房，以高于廉租房而低于市场商品房价格出租给这部分人群。

　　☆张泓铭(全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任)：廉租房政策应以实物直补为主

　　●我国当前中小套型住房稀缺，低收入家庭有了租金补贴仍然可能租不到价格低廉的、合适的住房。从海外情况来看，廉租房实物保障仍然是住房保障的重要甚至主要形式。以中国香港为例，香港政府至今累计建造廉租房65万套，占全港住房总量的35.6%以上。因此，廉租房实物直补仍应是住房保障的主要形式。管理部门应尽快通过适当的形式表明，廉租房政策以提供实物为主。我国不仅需要适度扩大住房保障的受益面，而且迫切需要提供更多的保障性住房。

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