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海外基金进中国地产市场：地产商是否迎来救星http://bj.house.sina.com.cn 2007年11月20日11:23 《蓝筹地产评论》
近日，新加坡腾飞集团成立了总规模约30亿元人民币的腾飞中国工业园/产业园基金。在北京，汇丰南丰中国房地产基金已介入了金融街1号项目。下一个基金介入的项目是位于北京西单的喜来广场 (论坛)。除了北京项目之外，该基金还对广东的项目进行调研。 分析人士认为，从“121号文件”颁布开始，房地产市场原有的融资模式遭遇了釜底抽薪的打击，房地产商不得不积极寻求新的融资渠道。随之而来的土地招标，使得土地价格大幅度上涨；再加上经济形势趋热，国家开始严格控制房地产企业的贷款。几重夹击，房地产企业融资空前困难，这时基金对他们来说就是及时雨。 海外基金 水土不服？ 海外投资基金陆续进入中国房地产市场，4月，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。5月，荷兰国际集团宣布收购一家亚洲房地产基金，再度与复地集团合作投资上海房地产。6月，金地集团和摩根士丹利房地产基金、上海盛融投资公司共同出资成立一家项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55%。 但是，限外政策的不断出台使得海外基金开始出现明显的水土不服。中信资本房地产投资董事总经理程骁远曾在一次会上半开玩笑说道，“在华尔街，所有人都说中国房地产政策上的变化确实比较快，大家都是从华尔街日报上看到的消息，不知道怎么解读，而且我们的政策是排山倒海的，四五六月每个月来一次，我们做了一次又一次分析，没有办法说服老外。” 目前，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。 “外资房地产基金虽然资本运作能力神通广大，但在中国房地产特有的政策、模式、关系和信息对称度等多重因素制约下，他们在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式，更缺少高效的投资运营平台。他们还远没有放开手脚，施展自己的真功夫。戴着“镣铐”跳舞，仍沉陷在投资中国地产的困局中”。 盛阳地产基金研究报告指出。 盛阳地产基金管理专家李冲认为，在中国，外资地产基金要想完全摆脱身上的“镣铐仍需要耐心等待，因为“镣铐来自于整个产业乃至社会。外资地产基金应该委托具有国际经验的地产基金管理机构，进行价值化和专业化基金投资管理，借力开拓中国地产；迅速构建本土有效运营平台，推行国际化和本土化融合模式，提高适应生态环境的变化能力，才是外资地产基金摆脱“镣铐、施展真功的法宝”。 国内基金夹缝中生存？ 其实，国内一直在进行基金试验。早在2001年8月中旬，北京万通与台资机构在香港注册富华通地产发展公司，并开始筹集规模为10亿美元的大中华地产基金；2002年，中国住宅产业商会发起了“精瑞基金”；2003年1月，加拿大投行发起“第一中国不动产基金”。 然而，大中华地产基金最后因投资地产业得不到法律支持而致以流产告终。 “现有基金在房地产投资基金的设立和运作模式上都达不到国外标准房地产投资基金的规范程度；加上众多因素的影响，一些基金也不同程度地陷入了运作困境”。 新资本国际投资有限公司中国区总裁胡旭成对目前的现状很担忧。他告诉记者：中国房地产基金原本也考虑在中国国内成立，但是考虑到政策等方面的原因，一般最终选择在海外注册。 以精瑞基金为例，为获得在国内的合法身份，其发展可谓迂回周折。先是在香港注册了中国住宅产业精瑞基金管理公司，将业务委托给基金管理公司；后者再以契约形式全权委托北京精瑞联合住宅产业投资公司，对基金在国内的住宅产业项目投资进行管理。聂梅生表示，这样既规避了政策障碍，方便募集和吸引国内外资金，又能成功着陆。而实际上，香港的基金管理公司跟内地注册的精瑞投资公司是“一套人马两个牌子”。 对于政策上的限制，一些基金被迫走上了海外注册的道路。这表明：中国房地产基金虽然缺乏法律保障，但是热情不减。8月17日，千呼万唤的房地产基金总算露出了半个脑袋。国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划在海南正式签约。 在业内人士看来，这一信托模式已经事实上具备了一个房地产投资基金的基本要素：信托基金将以私募股权投资的模式运作，盈利模式包括投资经过筛选的小型地产公司，促进公司上市，以及包装物业并期待发行REITs。通过投资有增长潜力的房地产企业以及持有潜力物业，在其登陆国内外资本市场后，基金信托可以获取房地产和资本市场两方面高速增长所带来的超额回报。 对此，北京万年投资集团董事黄玺庆(黄玺庆博客|黄玺庆新闻)表示，房地产投资基金的投资机制能促进房地产投资的理性化发展。“只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的支持。因此，发展我国的房地产投资基金在客观上促进了房地产业内部的结构调整、促进了优胜劣汰、实现了资源的优化配置。而且一旦出现了真正意义上的房地产基金，必将吸引更多的海外投资基金进入中国，他们带来的不仅仅是资金，更重要的是带来了先进、成熟的管理理念。” 地产商的救星？ 对于国内房地产商而言，海外资本开始的大幅进入是不是就是救星？这些资金并能不能给国内的房地产开发商带来更多的福音？国内地产商该以怎样的姿态迎接？ 由于房地产基金充足的资金实力，采用基金运作房地产项目就不会简单的以博取短期利益为目的，而是着眼中长期利益。这对于平抑上扬的房价、形成房地产市场的良性投资循环都会起到重要的作用。 “开发商正在向‘钱’看，房地产业出现找钱热。”中国房地产业协会副会长顾云昌认为，开发商的注意力正在从土地转向资金，各方都在摸索新的方式，其中首推基金。 但是目前的情况是，虽然和海外基金合作是解决企业资金困难的一个途径，但中国市场有着为数众多的中小型地产商，他们要成功获得国际资金甚至国内游资的支持，必须面对不少的困难。海外基金与国内房地产企业的合作集中于特大型的房地产企业，或者是市公司的前20家左右。大部分的中小房地产企业难以吸引他们的投资。 “毕竟，基金在国外发展了几十年，对风险的控制非常严格。对不熟悉的市场，审批项目时要求非常高。对大部分地产商而言，最大的挑战在于如何从投资角度向基金解析投资前景。”中企业海外发展中心主任孙飞(孙飞博客|孙飞新闻)说。 而且据悉，海外资金目前最关心的和最关注的，还是甲级写字楼和高档酒店项目，对于目前急需要资金的国内房地产商所期待的联合开发和合作模式并不感兴趣。 海外投行和地产基金机构真正擅长的是资金募集能力和投资管理能力，而不是亲自开发地产项目，其利润大部分来自于资本市场，其次来源于地产增值。试想，一个管理数百亿美元的地产基金公司如果同时投资开发几百个、几千个地产项目，不是机构过于庞大，管理困难，就是资金闲置，利用效率不高，解决的办法就是运用基金委托管理模式，让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务。 房地产基金能走多远？分析师指出，房地产基金在境内刚刚起步，现在的发展方向有二：一是境外中间商，或者有港资背景的房地产投资银行；二是大开发商自主开拓新的融资渠道。目前，由于中国市场尚未做好充分的准备，海外基金只会做一些试探性的投资。一些已进入的外资私募基金可能会扩大投资，为其他资金进入中国打造一个好平台，以此在短期内招募尽可能多的参与者。 资讯 房地产基金“曲折求进” 无论你是否相信，地产金融的时代已经来了。开发商们感到捉襟见肘时，创新的融资模式正在应时而生。 思源——首开模式浮现 思源———一个以房地产经纪业务为主的公司，宣布成立一种增强型的房地产基金，着力投资北京、上海等一线城市的住宅项目。 思源早在2005年就成立了投资有限公司，与首开集团共同发起增强型地产基金。其思路是，通过寻找合作伙伴，以1000万为一个单位，首开与思源共同认购5000万作为启动资金。 精瑞基金新平台 今年6月份，由全国工商联房地产商会、精瑞(中国)不动产开发研究院共同发起的北京精瑞住宅科技基金会成立。“这是国内第一个住宅性的基金。”全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉记者。 据央视调查，有57%的房地产企业认为自身的融资不能满足公司发展的需求，100%的企业都表示，除银行贷款外，会选择其他类型的融资方式。信托、债券、基金等金融产品中，基金最受青睐，有80%的企业更倾向通过基金来融资。 首创想做真正的地产产业基金 其计划在国内募集100亿元的基金去年完成设计，正与证监会磋商；孟晓苏则设想从滨海新区收购工业厂房启动信托基金 同样做好准备的，还有首创的老总刘晓光以及原中房集团董事长孟晓苏。 刘晓光表示，首创集团也将组织类似基金的模式运作，不仅在国际市场上进行私募，首创还筹划在国内募集100亿元产业投资基金。“我们想做一个真正的地产产业基金。这其中的要素首先是要有基金管理公司、项目群、券商参与，最重要的是有退出通道。” ING：整合在华基金向控股发展 荷兰国际房地产目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31只基金，资产额近400亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理与融资等。荷兰国际房地产通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。 摩根士丹利：专注高档物业 在全球性投资银行中，摩根士丹利的中国业务最为完备，在房地产市场的投资也最为活跃：其下属的亚洲机会基金(The Asia Opportunity Fund)拥有25亿美元的自有资本，通过借贷，该公司还将具有100亿美元的购买力。 嘉德置地：开发与投资并重 与欧美金融机构背景的荷兰国际房地产、摩根士丹利相比，来自新加坡的东南亚最大上市地产集团嘉德置地(CapitaLand，由百腾置地和新加坡发展置地合并组建，从事住宅及商业房地产开发和物业基金管理业务)在内地房地产开发与投资领域的表现毫不逊色。 凯德置地目前80%的在华投资都在上海，是上海三大外资房地产公司之一。 其负责人林明彦表示，北京住宅房产市场仍有很强劲的需求。“我们看到当地的需求强劲，这是由强劲的经济增长、日益提高的负担能力，以及膨胀的人口所带动的。人们的购房兴趣浓厚，特别是专门瞄准中高档市场的高素质新项目。” 基强联行：充当外资基金进入的桥梁 基强联行由其董事总经理陈基强于2002年4月联手英资Richmate Investment Group投资1000万港元创建，主要为香港、新加坡和东南亚等地商人为主的私人客户及欧美机构投资者提供涵盖项目资金管理、投资中介、并购、投资研究与顾问等在内的“房地产投资银行服务”。 点击进入本刊更多内容：（《蓝筹地产评论》）
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