图表：2008年10月至今北京二手房市场成交状况分析

　　新浪房产讯 根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2009年上半年全市二手房住宅网签总量突破10万套大关，达到了101164套。剔除网签与过户间可能存在的错误率，我爱我家市场研究中心估算，今年1-6月份北京二手房市场的实际过户总量为83037套，这一数字已超越了05、06、08年全年(05年的70180套 06年76469套 08年69166套)的过户成交水平。尤其是今年的3、4、6月份，接连刷新了北京二手房单月成交的最高纪录。从一、二手房的对比数据分析，前半年二手房市场的快速回暖使得其在整个房地产市场中的优势地位愈加明显，其与一手房成交比例间的差距也由去年的1：1.22改写为1.16：1。

图表：2008年10月至今北京二手房市场成交状况分析

　　此外，我爱我家的统计数据表明：2009年1-6月份北京二手房市场的整体交易均价为12055元/平米，与去年同期相比表现为较为明显的下降走势，跌幅达5.12%；不过，较之于08年下半年而言，目前的交易水平已高出了3.92%。按季度数据统计得出，第一季度二手房交易均价为11139元/平米，同比去年同期，其仍表现为10.52%的较大跌幅；但是，第二季度的交易均价则明显攀升至12737元/平米，相比第一季度，其涨幅高达14.35%。按不同权属类型的细分数据可知，今年上半年二手商品房的交易均价为11820元/平米，二手已购公房的交易均价为12555元/平米。

　　根据上图信息：自去年10月政府出台利好政策后，北京的二手房价格在业主降价趋势和春节前交易淡季的影响下出现了一个较为明显的下跌过程。但随着年后市场交易的骤然升温，购房需求得以快速增长，尤其是大量首次置业客群在第一季度的集中进场使得价格更具优势的低价房源被吸收殆尽；进入第二季度之后，在需求持续放量和部分开发商涨价的带动下，二手房市场随之出现了跟风涨价的趋势，个别业主的盲目提价行为也开始渐趋扩大化，由此加剧了房价的非理性攀升格局；不仅如此，为抵御宏观经济可能出现的再次通胀，少部分投资客群基于对二手房市场长期发展趋势的看好，也作出了进场的决定，从而导致二季度市场交易均价与第一季度间出现的大幅上涨。总体来看，上半年二手房市场的交易价格走出了U形形态，已接近去年市场同期水平。

图表：2008年10月至今北京一、二手房市场成交状况分析

　　纵观今年前半年北京二手房市场的整体发展脉络，其火爆的交易行情一扫去年的熊市阴霾，6个月的成交总量刷新了历史同期的最好水平，单月成交套数更是连创新高。不可否认，去年年底多重房产新政的刺激作用和房价的明显下行成为了催生市场井喷局面的关键性利好。不过值得关注的，今年第一、二季度尤为突出的阶段性特征对今年后半程二手房市场的表现也将起到较为重要的影响。自年初开始，二手房交易价格的明显回落加之税费减免等叠加作用引发了买卖双方交易热情的空前高涨，08年被抑制的购房需求与09年新生需求的合力助推了市场成交总量的一路攀升，据我爱我家今年的调查数据显示，在新近已经购置房产的受访人当中，57.1%的客户的购房意愿是在09年产生的，而其中96.30%的购房动机是解决自住，由此不难看出刚性自住需求在市场成交比重中的重要地位。而进入第二季度以来，面对陡然升温的市场表现，部分业主的盲目提价行为开始愈演愈烈，个别地区的交易均价甚至超越了有史以来的最高点，而在经济环境低迷居民收入预期下降的大背景下，有限的购买力尚难支撑市场的量价齐涨，因此造成二季度末实际购买力不足与高企的房价间矛盾的日益激化。我爱我家认为，目前刚性自住需求的渐趋透支和改善型需求的相对滞后等原因将可能导致市场处于供求失衡的窘境，而价格的非理性追涨局面更有可能引发观望情绪的再次抬头，由此使得未来一段时间内整个二手房市场冲高回落的下行压力随之大增。

    各区域价格涨跌各异 规划改造拉动区域量价飙升

图表：2009年上半年北京二手房买卖市场区域价格变化

　　根据上述图表的数据信息显示，与年初相比，目前北京二手房市场各区域的交易均价都已呈现出不同程度的上涨行情。其中，望京、CBD、亚运村、月坛以及紫竹桥等二级区域的价格增势较为明显，而马家堡地区二手房价的走势则相对平稳。我爱我家认为：去年望京区域二手房市场韩日客群的大量离场使得其交易均价出现明显回调，进入今年以后，买方客群购房需求的井喷加速了此区域内房源交易量的迅猛攀升，而市场行情的升温也间接带动了房价的触底反弹，由此导致半年内望京二手房价涨幅超21%；此外，奥运会过后，失去了强势利好支撑的亚运村区域的二手房价也出现了明显的探底，但随着年初市场交易的骤然转暖，大量购房客群的涌入急速推升了其交易价格的上攻，相比1月份其价格涨幅也达18.8%；除此之外，CBD、月坛以及紫竹桥区域的价格攀升趋势则是由于政府相关规划所推动的结果。前者的交易均价是伴随着CBD中央商务区东扩规划的利好而保持稳步上扬的，其半年的增幅比例为16.25%；而此前区位优势并不明显的月坛及紫竹桥则受益于金融街西延的政策推动，半年内其价格涨幅已达25.91%。相对于上述涨势迅猛的区域而言，在去年房价下滑的大背景下，受地铁4号线利好的推力作用，马家堡地区的房价并未发生显著回落，从而确保了今年前半年其房价走势5.49%的低幅增长态势。

    二手商品房放量增幅明显 已购公房比重持续回落

图表：07-08年段同08-09年段北京二手房交易权属比较