本报记者 吴迪 上海报道

　　“大音希声,大象无形”

　　中国地产的名利场里，不缺乏明星，也不缺少高调，反倒是锋芒暗蕴才让人印象深刻。老庄哲学中“希声、无形”的境界，不仅成了复地集团总裁范伟的性格表征，也载荷于企

业的核心价值观中。

　　2005年宏观调控给地产界所带来的重创并没能影响复地这个房地产新锐的发展，与荷兰ING、加拿大CDP、摩根士丹利等众多国际房地产基金的合作，给了复地越来越多信心，在以上市公司作为资金后盾且握有大量的土地储备之后，这个企业开始变得飞扬起来。

　　尽管范伟在接受本报记者专访时低调如故，但在充满诱惑的2006年，这些表象再也包藏不住这个企业的雄心勃勃。

　　上海“回马枪”？

　　《21世纪》：自2004年起，复地比较侧重于在上海以外其它城市增加土地储备，进行战略布局，但最近几个月连续在上海增加土地储备，集团是否会将发展重心移至上海本地市场？

　　范伟：不能简单的称这是一个企业发展重心的调整，市场中存在很多机会，尤其对于地产行业来说，这种机会是有时间性的，也是有区域性的，而我们在选择如何发展的时候，主要还是从市场机会出发。

　　自2004年起，复地选择了在更多其他城市的发展，这在一定程度上是企业全国战略的需要，从这一角度出发，北京和上海都占据中心位置，其次是区域中心城市，比如武汉、重庆、西安等；再次是长江三角洲地区中有一定规模的大城市，比如无锡、南京等。而之前由于各地市场发展的差异，集团在拿地、开发、销售上，不可避免的有前后差异。尤其是在2004年后，上海由于房地产市场比较热，公开出让的土地价格已经到了一个非常高的价位，这种价格拿地必须承担相当的风险，是我们企业所不能接受的，因此，在其他城市增加土地储备也成为了很自然的市场选择。

　　在经过调控之后，上海的房地产市场更加趋于理性，土地价格回落，也出现了一些吸纳和并购，一些中小企业手里有土地需要接手，就促成了有实力企业在2006年可以大量获得土地的机会。这种时机，复地也不可能错过。

　　《21世纪》：集团目前在获取土地的战略、方法上又有哪些调整？目前的储备分布情况如何，今后将如何利用开发？

　　范伟：除了正常招拍挂的程序获得土地之外，和一些企业合作获得土地，或者直接收购一些企业的股权来获取土地，都是可能的。也正是由于调控后市场的整合，使复地可以以合理的价格增加土地储备，为未来的发展打好基础。

　　对于土地储备的分布，目前上海与上海以外的比例差不多是5：5，这是集团近年来认为全国发展一个比较恰当的构成，也是前阶段土地储备方面发展的目标。对于这些土地储备未来的开发，仍旧是看市场的变化，分区域，分重点的发展项目。

　　全线扩张

　　《21世纪》：近一年时间来，集团不仅在区域范围内进行扩张，所涉产品范围也已不仅局限于住宅，那么，是不是区域扩张的同时，产品范围也将进一步扩大？

　　范伟：复地仍将以中高档住宅产品的开发为主，但也逐步涉及一些其他物业类型的开发，这种选择是企业在积累到了一定程度，而不得不采取的转型。尤其对于一个上市的房地产公司而言，具有一定数量长期持有的经营性物业是必须的，这些物业未来所提供的稳定回报也将成为集团收益的重要组成部分。

　　目前复地所拥有的经营性物业并不多。收购北京柏宏时所取得物业之一，是一幢位于CBD的写字楼物业。另外，天津北洋大厦在建工程的收购也可能成为持有物业来发展。而之所以持有物业比例在整个产品结构中还不是主流，主要原因是企业发展的过程所导致。对于写字楼、商业这样的物业而言，企业最担心的就是这些项目会占用大量的资金，因此，在复地发展前期资金相对紧张的时候，开发这类物业是不现实的。而在上市成功之后，复地获得了更多的融资渠道和资本支持，在资产规模上有了长足的发展，所以可能会更多向持有性物业发展，这也是一种方向使然。

　　《21世纪》：2月8日，复地与上海钢联投资发展有限公司、上海新杨行经济发展有限公司签定合作开发协议，将共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，是不是意味着复地将进入工业地产领域的开发？

　　范伟：工业地产可能是未来房地产的新机会，而近年来国内外的巨头在国内的发展也非常迅速。我们也一直关注着普洛斯、AMB等专业企业的发展和战略，相对于其他项目而言，工业地产的回报更具有稳定的特点，因此，它也是国外REITs的一种主要形式。

　　不过，本次复地在宝钢的这个项目，并非完全意义上的工业园区的开发与建设，而是对于当地众多园区配套项目的建设， 包括了商业、办公设施等等。

　　《21世纪》：一个高速扩张的企业，管理和团队至关重要，目前集团的状况如何，如何解决管理和人才问题，采用什么管理机制来预防和避免扩张所带来的风险？

　　范伟：对于房地产公司而言，集权和放权是一个非常辩证的关系，也意味着可能面临着两种选择，既是信赖能力出众的个体还是一套有效的机制。在企业发展的初期，不可能形成一套属于自己的有效机制，它所产生的效率必然是低下的，因此，往往会把发展的重任交付与某个能力比较强的人身上，这可能会更实际、更高效率，但相应的就会出现更大的风险。

　　目前复地也在请一些专业公司来帮助完善和梳理企业管理架构，但这还需要现实的磨合、需要时间，因此，企业的发展依旧需要依靠一些外部人才的引进，今后集团也将设立区域集团，以便更好的贯彻和落实全国发展的策略。

　　未来：资本巨擘

　　《21世纪》：目前为止，复地集团与海外基金的合作模式有哪些，除了项目合作外，有没有可能和海外基金有更深层次的合作。

　　范伟：和海外基金的合作基本还是以项目为主，事实上，这些合作更多的只是作为一种铺垫而存在，其实际作用可能还不如它所带来的启示重要。复地当然也想过和这些海外的投资机构有更深的合作，比如成立投资公司等等。但这都需要一个过程，不仅仅是大环境， 还有一个相互理解和熟悉的过程，这可能需要三到五年的时间，但以前的合作已经为最后的目标打下了基础。

　　而复地之所以能获得全球投资者的热烈追捧，在一定程度上也是投资者对公司的充分肯定与认同，这种合作中所生成的信赖不可替代。

　　《21世纪》：在与多个投资基金合作后，对集团项目开发管理带来什么实际启发？

　　范伟：不仅仅是管理和开发模式上的，更是在和国际房地产投资机构打交道中，才看到了外面的环境究竟是怎样的，和这些企业有了比较，才真正认识了差距。国外的一个投资机构，管理的资金规模可以上千亿、上万亿，与之相比，复地以前的成就几乎不值一提。

　　这种眼界的开阔，不仅给企业发展指明方向，更在追求目标上有了层次提升。

　　《21世纪》：如何看待当下市场形式和未来发展？

　　范伟：无法预测市场，但既然选择了这个行业，就表示对这个行业的发展充满信心。