王砚白：审视大盘现金流 规避大盘资金压力(二)

　　12月17日新浪房产频道特邀万年花城的常务副总王砚白先生、中国建设报.中国楼市采编中心副主任张东林先生作客新浪嘉宾聊天室，以下为聊天实录。

　　大家好！

　　　主持人：二位嘉宾，计算机前的各位网友大家下午好！今天我们有幸请到的万年花城的副总王砚白先生，还有中国建设报中国楼市周刊新闻中心主任张东林先生，今天张东林先生是我们请来的嘉宾主持，议题的主持将由他来主持。

　　　张东林：王总你好。

　　　王砚白：你好。

　　　张东林：最近万年花城在北京的媒体上有一系列的宣传活动，万年花城作为西南三环和四环区域的一个板块，正在逐渐引起大家的注意，但是对于它的投资背景和操作团队，广大的消费者似乎并不是很了解，首先请您介绍一下它的投资组合？

　　　王砚白：投资组合主要是有两个主要的投资方，一方是万年集团，另外一方是北京的大型国企的首钢的房地产投资公司。

　　　张东林：万年集团以前主要做什么业务？

　　　王砚白：以前的业务主要是房地产领域的投资，主要是以投资为手段参与北京市的这种房地产发展的项目。

　　　张东林：做一个大型的房地产项目，万年花城是不是你们在北京操作的第一个盘？

　　王砚白：不是第一个盘，是相对比较大的大盘。

　　　张东林：这两年北京的大盘相对来说比较集中在城乡结合部，像万年花城这样的一个盘，处于北京的三环和四环之间，对于我们来讲，应该说这更像是一个城市的盘，你们当时是怎么样的定位？

　　　王砚白：在西南三四环之间这个盘子的定位，某种程度上讲，有一些机遇在里面，有我们的投资业员的关系产生了一些条件，另外一个是投资的组合考虑在西南地区的，最主要是考虑这个区域将来是非常宜居的大环境和大背景，将来的发展空间是前景非常看好的这么一个区域，这样来定位的这么一个大盘，这么一个项目。

　　　另外我们主要也是在分析和其他的三环周边的，北京比较方正，其他地区的各个东南西北，东北、西北、东南四个角，之间的一个关系，从北京城大的这种发展建设的格局看这个方位是在什么样的背景下。

　　　另外三个已经发展比较成熟了，做大盘或者说大规模建设的空间相对比西南地区条件和空间要小，你的这种理念和开发的手段，包括规划的空间都要小一些。

　　　另外一个方面，这个区域是比较适宜做大盘，因为北京城城区整体规划靠快速环路来沟通京城的各个方面，二环、三环、四环，在环路的二环已经比较拥挤了，作为城市中心区的交通负荷比较拥挤了，作为人居住来说不是很好的居住，从交通来讲不是很好的交通的条件。三环为什么叫四个角来比较，这个角相对于其他方面，看城市而言，它是一个辐射的概念，到哪个地点它都是一种直线的距离，从真正人居住的便捷性和方便性，作为第一要素交通来讲是非常好交通的一个点，所以这个来讲是做大盘的第一要素，就是交通，这方面它具有得天独厚的条件，所以我们就考虑在这些方面有这么基础的条件，后面加上企业的各种规划理念，包括政府对区域的发展相结合，是这么的一个考虑定出这么一个大盘来。

　　　张东林：我看到你们的资料介绍，说这个项目总的占地面积是82公顷，计划开发的建筑面积是200万平方米，在实行新的土地政策之后，这82公顷的土地是不是已经完全属于咱们自己公司所有了？

　　　王砚白：现在是这样的，因为这个项目是北京市第一个农村集体危改的项目，它走的开发模式是先划拨和出让的这么一个模式，作为我们来讲，从划拨的角度讲，这个地全部划拨到我们企业的名下，作为8.31以后，严格控制开发的前期手续等各个环节来讲，大部分我们缴纳了全部的出让手续，已经按照新的政策转化了。

　　　张东林：你们计划用4年左右的时间全部完成这个项目？

　　　王砚白：对。

　　　张东林：计划要分几期呢？

　　　王砚白：分三期完成。

　　　张东林：从资金的投资情况来看，万年集团和首钢这两个集团的投资组合下，资金上有没有后顾之忧和担心？

　　　王砚白：从目前来看，资金来看，房地产这个行业就是资金的一个行业，而且现在政策的变化，前期投入的资金作为整个发展过程中，前期投资资金的比重比以前的政策环境要大，这个是无庸置疑的，这样来讲，各个企业来说资金相对紧张，前期的压力还是有一些的。

　　　但是我觉得是这样的，这是相对于自有资金这一块而言，最主要是看资金是否对你有压力，或者说你感到运转有没有困难，主要看这个项目是否良性循环，这个事情各个环节非常的顺滑。

　　　张东林：咱们是今年4月份第一次开盘，到现在为止销售多少了？

　　　王砚白：今年销售没有完全董事会给我们的一个任务，但是也差不太多了，上周统计在11个亿多了。

　　　张东林：原来计划是多少呢？

　　王砚白：我们计划应该在12个亿，差距不是很大。

　　张东林：你们有没有找这个原因是因为什么没有达到自己的目标呢？受到什么制约的因素了？

　　　王砚白：中间的过程可能有一些政府的政策的调整，我们也在适应这个过程，这一方面可能跟去年前年有一些不同，这些方面有一定的影响。

　　　张东林：从现在已购房的客户分析来讲，你们的客户主要是一些什么样的人群呢？

　　　王砚白：从年龄段来看应该是25岁到40岁之间作为主力的客户人群占到90%以上；另外一个从区域人群来分析，西南区域的客户占到60%，其他区域占到40%。

　　　张东林：客户的职业情况呢？

　　　王砚白：客户的职业情况，我先说一下受教育的情况，大致60—70%是本科以上，或者是受到高等教育的，知识结构层次还是非常好的，年轻化。做的行业，客户量非常大，做的行业相对不是很集中，各种行业都有。

　　张东林：应该说这样一个大盘，有一万多户要入住。

　　　王砚白：11700多户。

　　　张东林：在这样大的范围里面，可能会形成一个相对来讲，完全入住以后会形成一个比较热闹的生活的环境？

　　王砚白：比较有活力的这么一个社区。

　　　张东林：作为居住区来讲可能要讲究一定的安静和舒适，这两个似乎是一个矛盾，在大盘里面你们怎么样保证业主居住的质量呢？

　　王砚白：这个盘子的定位我们是考虑了，大盘是今年和去年才产生的事物。

　　张东林：最早广东开始做大盘。

　　王砚白：北京以前，比如说方庄、回龙观、望京以前也发展大盘。我们从北京各大盘发展的过程，我们也分析以前大盘存在的得与失，也尽可能从我们项目里面先期做好规划，做好工作，尽量规避这些问题。换句话讲，咱们看以前的一些大盘存在的问题，我觉得大的问题刚才咱们说到交通、配套、商业，包括住户的心态，在大盘里的一个心态，刚才你说到要安静、舒适这些。我们想现在大盘一定要跟区域的整体发展要结合起来，这个盘一个基本定位是一个开放式的大盘，小而封闭的私有空间，一定要把这个盘子做到开放，那么才有长期发展的活力，大盘特别突出的特性就是需要长期稳定的发展活力，不能形成睡城、死城，或者说老年城，就需要一个开放式的大盘。居住的人群也是年轻化，各种人都存在。

　　　刚才你说到怎么样让大家感到宜居，环境非常舒适的一个环境，我们也在这方面想尽了各种方法，这个盘子最开始它的一个设计理念就是一个新动式主义来考虑和规划的，说简单一点在享受城市化基础配套功能的条件下，又把乡村，把自然，把环保这种环境结合起来，这样才能产生一个宜居的环境，人不仅要居住，还要形成舒适的环境，这个环境我们是将大盘的开放的一个大盘，怎么进行让各个组团间怎么样沟通起来，就通过园林绿化、环境沟通起来，把各种人需要的功能性的需求建立在各个组盘间的绿化的环境下，让大家有一个活动的空间。

　　张东林：你们这么大一个盘，大概要分多少个密闭的团来管理？

　　王砚白：分12个区，因为路网分割成12个区域，也就是12个大组团，每个大组团在30万、20万平米不等，每个组团里分成两到三个或者是一个小组团。

　　张东林：到时候物业管理也是以小组团来封闭？

　　王砚白：以12个区域来完成。

　　张东林：12个区域之间会有市政道路？

　　王砚白：对，有。

　　张东林：目前万年花城所在的区域从我的观察来看，市政一些商业配套设施和生活配套设施似乎并不是很好，虽然我看到你们自己也有一个规划，就是你们自己要做的，有学校、幼儿园，中学这一类的，其他的一些像商业的配套设施和便民的配套设施是你们来做，还是由政府来做。

　　　王砚白：还是由企业来做，这个盘子作为居住商业这样的一个大的组成部分，作为我们来讲是非常大的一个课题来研究，怎么融合在这个小区里面，因为没有商业的支撑，没有这种商业配套支撑，百姓居住最基本的消费和购物的方便和便捷的要求就没有了，应该满足。你刚才说的又得克服噪杂的环境，又得把商业做活做好，这是比较棘手的问题，现在这个项目另外一个特征又引出来了，是以TOD的开发模式来定位，所谓TOD就是以公共交通导向为开放模式，以各个公共汽车站为核心进行布局，他们在车站的周边甚至了很多的商业网点，和你居住的组团之间把车站、商业、居住群之间的关系贯穿起来，产生一个非常便捷的一个商业环境，这是区域的本身的一个商业的部分。

　　　另外这个区域还有一个我们四平方公里的一个区域的商业中心，所以他的商业的梯次是以区域的商业中心，大型的商业定位到区域的商业到组团间的商业，到一些站点商业，它的商业的梯次分布全在这个小区里面比较合理，规划合理地安排在里面，给居住者在里面生活非常便捷，我们也是从下车以后步行5分钟，或者说步行在600米之内，把所有你下班以后的购物、消费的需求全部满足在这5分钟之内，能把各种分布从规划上考虑到，各种液态的分布，对商业的要求是不一样的，商业的硬件的要求是不一样的，所以我们在最初基本上是做好这一方面的研究，不像形成一个自然的商业液态，自然的商业液态随着时间的变化而变化，很难满足百姓的一些需求，我们现在是这样，提前把这种商业液态的分布好，尽量按照商业的模式来基础要求进行硬件设置，在招商的过程中可能更对味一些，让商业在这个小区初步形成的阶段形成一个比较完整的商业的液态，一个环境。

　　　张东林：实际上你总建筑面积200万平方米就包括了商业的配套面积？

　　　王砚白：涵概了。

　　　张东林：住宅面积有多少？

　　　王砚白：应该是120万左右，不到130万。

　　　张东林：这么来讲，在最初规划的时候，你们就把生活必需的考虑在里面？

　　　我们前期也了解过一些大盘，前期考虑到住宅面积的建设，而没有考虑相关配套设施的建设，结果就影响了销售情况，你们从开盘到现在在实际的过程中有没有这样的体会，消费者去你们那儿看房子的时候，这方面的要求提得多不多？

　　　王砚白：现在的消费者都非常理性了，而且也非常专业了，他对大盘的理解也很深刻，所谓大盘他需要肯定是更完善的配套功能的要求成熟度更高，所考虑的这些问题对他来讲更是一些不能够忽视的一些条件，对他们来讲，他提到商业什么时候完成，比如说教育什么时候完成，包括社区的医疗机构，社区的会所，包括道路的建成等等他们非常关注。

　　　张东林：说到这一点，我想请您给所有的读者和网友们介绍一下，咱们这个大盘目前跟这些配套的机构谈判的情况怎么样，你要进行合作，现在进展到什么样的程度了？包括学校、公交车站，包括商业的一些配套设施，医疗，给大家介绍一下洽谈的情况？