开发商全面解读精装小户型龙德紫金热销(组图)

　　主持人：各位新浪网友大家下午好，今天来到我们嘉宾聊天室作客的是龙德置地有限公司董事总经理王杰先生和龙德置地有限公司营销总监刘卫国先生。之前和两位老总谈过龙德·紫金 (论坛 像册)这个项目，当时预计销售将会火爆，结果也同我们所预计的一样，所以我想请两位介绍一下当时排队购买龙德紫金的基本情况。

图为龙德置地有限公司董事总经理王杰先生

　　王杰：各位网友大家好，又见面了，我们之前预计很好，6月9日我们销售的时候，预计也成为了现实，我们在6月1日做了一个产品说明会，那天来了1000多个准业主，对我们的产品很感兴趣，由于我们举办这个产品说明会，也是受各种因素的影响，6000多个在我们那里登记的业主，我们报出了开盘认购时间是6月9日，内部认购均价9300元，当时的反映相当好，有不少人问不认购，我们能买吗，你们9300均价是不是最差的房子啊，我们说不是，是均价9300。

　　结果没有想到，6月5日晚上11点，提前四天就开始排队，而且是自发组织起来的，让我们非常的意外，虽然我们的产品想象当中会受欢迎，但是房地产拐点期，出现了排队买房，我们没有想到，所以出现这个情况，我们只能提供服务，因为都是自发的，不是我们要求的。别管怎么说，对我们都是一个好事，起码是一个宣传了。

　　去掉内部职工认购的，有309套对市场开放，排到300号以后的客户就不在排了，现场的情况我们既惊喜又担忧，大家为了买房子，病了怎么办，我们马上请刘总组织给大家遮阳避雨，马上买水，还有扑克牌，用良好的服务使大家觉得我们更好。

　　销售的时候254套房子，当天基本完了，剩下的第二天就全部销售了。这个实际情况超出了所有其他的猜测。

　　主持人：在龙德紫金这个区域范围内，9300元的价格，业内人士都觉得不可思议，当时这个价格怎么定的？

　　刘卫国：这个价格我来说一下，6月9日龙德紫金排队认购，可以说在08年这个大市场中算是一个新闻点了，大家都比较关注，对大家的关注表示感谢。定这个价格，我们考虑两个方面，第一，要尊重市场，第二，要考虑我们企业的经营战略，市场这块，我们可以分析一下，从去年的年底一直到现在，可以说房地产说不热，前一段有人说拐点，有人说要降价，这个大市场什么现象呢？很多楼盘都在想尽办法打折，有的直接折扣，有的送汽车，有的送物业费，尽管如此，也看到销售情况不是很理想，很多楼盘都处于不作为状态了。其中一个原因就是价格的问题了，也就是“有价无市”的说法。

　　我们去调研发现，周边也有每平方米一万多元的项目在卖，但是销售速度不是很理想，今年毛坯房有一些开盘卖8300左右，销售的还不错，我们这个房子是精装修，我们定价在9000多，我们认为在这个在市场当中是适中的，价格当中也有让利的成分，从春节到现在，我们6000多个客户，有的客户是四五次上门，很有诚意、热情很高，我们为了表示对他们的感谢，制定了一个认购价，也就是均价9300元/平方米，同时，这个价格也符合我们企业的经营战略。

　　回顾一下销售的情况，验证了该价格是比较符合目前的市场规律的。

　　主持人：价格定位可能还是和我们项目所属的区域有关，龙德紫金所处的区域是怎样的一个区域呢？

　　王杰：这个区域应该说在北京环状的城市情况下，是在北五环以北三公里的位置，应该说这个地方是奥北新城区，这个区域十年前还是大面积的农田，现在我们的区域是在昌平区东小口镇，这个区域现在还有31个居委会，16个自然村，随着回龙观和天通苑的经济适用房出现，当时的经济适用房只是给开发公司开发经济适用房的一个政策，但是对于销售没有任何限制购买的条件，所有人都可以买，不像现在有一个家庭收入的要求，有一个财产的要求，以前是没有的。在那个时候规划的天通苑里面的经济适用房从60平米到300平米的跃层都有，里面也住着很多有经济实力的人，现在宝马、奔驰在那里也很多，那里的购买力还是很强的。

　　由于上风上水，亚运经济，奥运经济，市政加大了投入，使这个地方越来越漂亮，很多人选择在北部地区置业，现在应该说楼盘建筑面积达到16000万平方米，常住人口100万人了，但是这个区域原来都是以居住为主，还缺乏城市相应的配套，比如说医院、商业、学校、交通，但是由于奥运会大量的投入，起码现在的两条城铁都通了，5号、13号，就在我们项目周边，交通相当的方便，城铁就在我们的马路西面，从北到南，从太平庄到宋家庄全程45分钟，基本30分钟可以到达城市中心。

　　由于有了城铁，天通苑很多有车族放弃了汽车，还有直接开车到停车场然后坐车上班了，现在说交通提高了人们的生活品质，降低了时间成品，加上现在的家乐福、百安居等等开业了，使得当地人的生活水平和生活条件得到了很大的改善，以前是睡城或卧城的天通苑现在有了极大的缓解，使得老百姓的生活成本降低，正是因为有这样完善的配套，龙德紫金这个项目，我们推出了一句广告语“置业一套龙德紫金，拥有整个龙德广场 (论坛)”我在庆功会上也说绝对不是简单的广告语，在销售的过程中，我们刘总跟我们很多业主进行回访，他们说这个配套多好，生活多方便啊，这么简单的一句话就证明了我们广告语的意思。

　　区域应该说受奥运经济的影响，这个区域未来发展潜力还是很巨大，2800亿的投资大部分都落在奥北地区。

　　主持人：现在很多网友购房第一关注区域，第二关注产品，这里再介绍一下龙德紫金这个产品。

　　刘卫国：刚才王总说了拥有了龙德紫金就拥有了龙德广场，的确，没有龙德广场一期就没有现在龙德紫金现在的情况，我来说说龙德紫金，项目是整个龙德广场项目当中商住部分，一层、二层是底商，为什么这样设计呢，因为一期我们为了给长期成功经营提供保证，是招商，只租不售，同时在一期招商的过程当中，有不少客户表达了投资意向，就是为了满足这些市场需求，在一层和二层设计了出售的底商，当然不可能全部满足市场需求，只能是部分满足，因为底商的面积总共一万多平米，体量不大；三层到十二层是四十到六十平米为主的商住公寓，低总价是非常好的特点，同时为了方便我们业主的入驻，还提供了精装修，是这样一个新都市化产品。

　　主持人：龙德紫金还具有一定的都市感觉，这个都市感如何来解释？

图为龙德置地有限公司营销总监刘卫国先生

　　刘卫国：在某种意义上，龙德紫金所谓的“都市感”其实是对这个区域的贡献，龙德广场一期的出现，使这个区域以前叫睡城或者卧城的区域，有了一个城市副中心的感觉，也奠定了我们龙德项目在这个区域的核心地位。你买龙德紫金的项目买的是的配套，王府井的项目也是同样的，有大量的配套资源，在这一点上，龙德紫金和市中心的项目是有相似地方的，不同之处就是副中心，副中心就是以前的郊区，现在我们这个区域所谓的郊区，也就是说区位是不同的，然而区位的不同，有良好的交通网做了有效的补充——两条轻轨线，30余条公交线路还有机场北线，交通很便利；同时奥北区域得天独厚的优势就是空气好、水质好，这个都市感和市中心的都市感有所不同，同时也可以看出来，和周边其他的项目也有所不同。

　　主持人：针对还想购买龙德紫金的业主来说，我们还有没有新的产品推出，或者下一步的计划怎么样？

　　刘卫国：第一次来到这里买房的客户确实排队不容易，当时签到的一共有300多组，买到的有200多一点，也就是说当时签到没有买到的客户还有近100个组，我们为了答谢这么好的客户，就又推出一些房子，户型和上次的房子是一样的，仍然是以40到60平米精装修的小户型为主，100平米的两居和三居的比例比较小。

　　同时因为有大客户购买的，剩余的两栋楼有整栋销售的可能。

　　主持人：从刘总的话可以听出来，如果现在没有买到，很可能将来这个房子就没有了。我们在优惠的价格火爆情况下，后期价格会不会有一些调整？

　　刘卫国：上一次为了答谢半年来的客户，是以内部认购的方式进行销售的，售价为9300元/平方米，6月29日，我们以正式开盘的方式销售，调价幅度是300元/平方米。也就是均价9600元/平方米。

　　王杰：这个调价也是符合市场规律的。

　　主持人：刚才刘总介绍了一个重要的信息，就是本周日，6月29日，我们正式开盘。

　　刘卫国：是，同时我们开盘也会兑现对一期没买到房子客户的承诺，让他们优先。

　　主持人：我想问一下王总，您可能参与这个项目的时间比较长，龙德广场和龙德紫金的成功经验给我们介绍一下吧。

　　王杰：龙德广场和龙德紫金的开发商——龙德置地有限公司在北京是一个新的公司，由京粮集团和大连一方集团共同投资。京粮集团采取 “一链两翼”的经营战略，粮食产销是一链，不动产的开发是两翼中的一翼。就是就像龙德广场。再有一翼是进行集贸市场的租赁。大连一方集团是擅长地产开发的集团，在大连、沈阳等四个城市都有分公司，两家股东强强联手成立了龙德置地有限公司。

　　操作一个好的项目表现在做任何事情都谨慎小心、认真细致，我们做任何事情都考虑到对社会负责，包括对政府负责，对经营商户负责，对消费者负责，对投资者负责，这怎么表现出来呢，首先在城市规划，天通苑地区要规划一个大型的商业项目，我们得知这个消息之后，努力在这个区域做一个大型的购物中心，这个也符合市场的需求，因为天通苑地区刚才说了是睡城和卧城，这个地方商业无非就是物流，开发酒店、写字楼、购物中心，在这种情况下，开发什么产品合适，最后我们觉得在人员密集的地方开发购物中心会更好，所以我们开发了这个商业项目，首先要符合政府规划，满足政府要把这个地方变成真正的城市副中心，我们首先打出了对政府负责。

　　我把这个工程说成三个部分，税收工程、就业工程、形象工程，从税收工程，如果住宅地产，一次性交完就可以了，尤其是天通苑地区，国家给了一些优惠的政策，反过来对我们24万平米的龙德广场，每年商家营业额超过40多亿，每年我们的房产税要交2.3亿，而且还会递增，销售额在递增，我们的租金在递增，我交的房款税在递增。

　　还有就业工程，按照规定20平米就要有一个就业岗位，24万平米，就有10000多人，这个是一个很好的贡献。我们现在做了一个地标性建筑，这是城市形象，从我们龙德广场出现，我们把方便的生活送到立水桥地区的老百姓的家里，也曾经给大家描绘过，你在这个地区买一套毛坯房，装修到百安居，电器去龙德广场的国美，等等这些都做好了，开始过日子了，日常的生活去龙德广场的家乐福，翠微百货。日子安心了，可以去龙德广场娱乐消费，看电影、消费。如果生孩子了，龙德广场为孩子准备了一切东西，包括学前教育、娱乐、购物，一系列游玩等等。

　　也就是说男女老少三代人，两种性别到了那里，保证所有人都找到自己的需求，一站式服务，送到你家门口，这个降低了大家的时间成本，提高了大家的生活质量，这个贡献是跟政府的要求非常符合，商家要在这里做买卖，一定是为了赚钱，现在我们开业的几家店已经证明了选择是正确的，对于消费者来说，我们是对他负责，对投资者来说，我们有龙德紫金，还有下面一二层的商户，现在起码的火爆销售层面证明了我们给消费者一个升值的投资空间，否则不会来买我们的产品，我们创造了龙德品牌，我们会延续做下去，使得商家和消费者跟着我们做，建立更好的知名度。

　　主持人：您觉得对商业项目和住宅项目最重要的还是区域定位选择上？

　　王杰：没错，这个非常重要，比如说龙德紫金这个项目，尤其是在现在房地产销售市场的“冬季”大家认为太寒冷了，一套房子都卖不出去，刚才刘总说不作为，不是不作为，是没有办法作，在这种情况下，龙德紫金首先的定位是小户型、精装修、低总价、高配套，方便郊区，这是我们的卖点，现在是一个金融政策抑制房价飞速上涨的时期，金融政策使房地产开发很难了，使消费者做按揭花更高的成本，还因为我们是商业项目，购房要首付50%，最长十年贷款，在基准利率上上升10%，使购买者的成本提高了。

　　我们是低总价，30到50万就可以在龙德广场买一套房子了，起码解决了很多无房者有一套房的需求，起码解决了很多有投资需求的找到了一个三五十万就可以投资一套房子，我们是商业地位，宜住、宜商宜投资，可能在其他的地方只能交首付的，在我们这里交了全款。

　　主持人：买了之后还拥有龙德广场完善的配套。

　　王杰：对。

　　主持人：之前我们看很多小户型很受关注，但是买了之后发现生活配套不是想象的完善，从这个产品定位来说，偏年轻人为主，他们也是看重了日后的发展。

　　王杰：我们这里很多都是父母给孩子买的，孩子刚上班，没有能力，父母给买一套房子，对于父母来说了却了一个心愿，很多都是这样的。

　　主持人：既然我们龙德紫金和龙德广场这么成名，我想问两位，推广方面我们龙德紫金和龙德广场如何在下面继续宣传？

　　刘卫国：首先要深挖自己的优点，龙德紫金刚才我们总结了几方面，区位、交通、配套，低总价等等，其实最核心的还是龙德广场，龙德紫金是借助了龙德广场成功招商和经营的影响力，因为龙德广场一期作为全北京规模第二，北京北部排名第一的商业中心，这个分量是很足的，这个影响力是持久的，在龙德紫金运作的前期，影响力已经出来了，这是一个非常核心的，这是推广方面第一个，就是充分挖掘项目自身，包括一期的一些优势。

　　第二，要把项目的定位，项目的形象做出去以后，要稳中求实，不玩虚的手段，要达到的是口碑宣传，因为老百姓、购房者他们很挑剔，如果不做实了，不会替你做宣传的，所以我们做实目的是想做口碑宣传，前期我们积累了五千多个客户，几乎没有做任何的推广广告，就是靠周围的群众、客户口碑传播逐渐累计的。

　　第三，说起做网络这块，我们的缘份很深，从我来到龙德置地有限公司，和王总已经接受了几次的专访了，网络在宣传当中，对我们来讲也是很重要的一点。

　　王杰：总的来说，没有花什么时间推广，没有做更多的推广。

　　主持人：主要是产品本身项目自身得到了很好的推广。刚才我们说了，龙德这个品牌已经形成了，提到龙德紫金是不是和龙德广场有关系，前期给大家的印象非常深，从而一步步给我们的产品销售、推广方面带来了非常有利的优势。

　　那预计我们龙德广场整体项目完成之后，开发商在北京还有什么其他的打算？

　　王杰：龙德广场是属于龙德置地有限公司，是大连一方和京粮集团做的第一个项目，我们也是想把这个项目做出口碑、知名度以后，我们刚才说的龙德品牌，希望所有的消费者和商户跟我们走，我们也努力创造这个环境，我们有两个任务一个是把龙德广场做好，第二找地，现在龙德广场只有30%了，70%在找地，凡是在北京地区比较好的项目，能够称得起龙德品牌的项目，我们都会做，会做一些居住项目，也会做一些酒店、写字楼等等。

　　现在大家的干劲比较好，尤其我们又有了好的团队，团队必须要实战，才可以把我们的功底练好。

　　主持人：刚才您也说了北京的房地产销售进入了“冬季”您感觉未来的奥运会或者奥运会之后，您可以预测一下北京的房地产市场到底是什么样的发展趋势？

　　王杰：对于北京房地产，应该说不光是北京房地产，应该是全国的性质，为什么出现这个情况呢，我觉得和金融政策有关系，现在存款准备金率以后17.5%了，在中国也是第一次这么高，这种措施是很得当的，无非就是抑制使得房地产过热，房价过高，但是我觉得政府不会长期采取这个抑制措施，如果房地产有问题，所有的劳务输出都会受到制约，就会影响国家的经济，但是现在之所以房地产很多开发商有地盖不了房，资金不足，有的有钱拿不到地，处于两难的状态，但是对于置业者来说，投资是有刚性需求的，通过我们这次买房可以看到，社会的刚性需求确实存在，表现在有钱买房升值，也有就是居住的刚性需求。

　　刘卫国：我想政府对整个行业的调控方向应该是向健康发展的，现在我们龙德紫金的旺销，说明两个问题，一个是价格不高的情况下有很大的市场需求量，有这么大的需求量市场就不会往坏的方面发展。还有一个问题，是定价，现在还有很多房地产商在受07年的影响，没有找到市场平衡价格，因此销售不利。我想以后随着房地产的走势，随着国家的调控手段的更合理化，房地产会越来越健康。

　　主持人：两位对北京房地产市场希望还是很大的。

　　刘卫国：需求是大量的存在，供需双方找到合适的产品性价平衡点，再加上国家的宏观调控政策，我觉得房地产市场会稳健的发展。

　　主持人：不会像某些人比较悲观。

　　刘卫国：不会出现所谓的大跌，希望平稳的发展。

　　主持人：很多开发商的观念也是一直没有变，作为商人还是想获得更多的利润，所以价格死抗着不放。

　　刘卫国：要尊重市场发展规律。

　　主持人：现在基本已经是市场化的市场了，是由市场经济决定具体如何发展，而不是自己按自己的感觉定这么高的价格可以卖出去，继续按这个价格走。

　　刘卫国：我赞同，按市场规律办事。

　　主持人：因为时间的关系，今天我们的聊天就结束了，再次感谢两位老总来到我们房地产嘉宾聊天室，希望关注龙德紫金的网友可以去我们的具体项目看一下，可以从13号线和5号线都可以找到龙德紫金，离天通苑200米，非常容易找到。谢谢二位。

　　王杰：谢谢各位网友。

　　(本次聊天到此结束)