2005年1月的楼市走势市场的火爆让所有人包括发展商自己吃惊。2005年1月6日正式开盘销售的SOHO尚都开盘当天就进帐1.08亿，截止到12日已经签约4.1亿元。连见多识广的潘石屹都很意外，“销售结果比原定计划加快了很多，这种形势甚至超过了2000年SOHO现代城销售的火暴”。国美第一城,4450元/平方米的开盘价，5280元/平方米的均价，吸引了众多期待已久的购房者，开盘首日即完成2亿元的销售额。不只是SOHO尚都，不只是国美第一城，还有很多的项目都在火爆而出乎意料的销售。

　　2005新春楼市为何如此走势？这样的开局将预示2005年楼市会有怎样的行情？新浪房产特邀SOHO中国董事长 潘石屹、百人行策动机构总经理童渊作客新浪嘉宾聊天室，就相关话题进行深入研讨。

　　主持人：新浪的各位网友，各位嘉宾，各位今天到场的媒体朋友大家好！今天我们特地邀请到SOHO中国董事长潘石屹先生和百人行策动机构总经理童渊先生，聊一聊目前楼市的市场状况。先请潘总和童总和新浪的网友们打个招呼。

　　潘石屹：新浪网友好。

　　童渊：大家好。

　　主持人：童总手上代理了很多个项目，首先请童总讲一讲，从他接手的盘来看，整个新春楼市从1月以来到底是怎么样情况，现在似乎每个楼盘的情况都非常好，每个项目卖得很火爆，而且不断有很多新盘推出，请童总讲一讲具体的情况。

　　童渊：我个人的感觉是时间到了，所谓时间到了就是肯定很多的买家认为在这个时候买房子应该是很合适的，如果从2003、2004年看整个市场，我的感觉从媒体或者政策，各方面的所有消息，给我们感觉到，再不买可能比较晚一点。

　　还有另外一点很重要，开发商现在所推出来的整个产品已经竞争到基本上很难再有很高的突破了，这两个点结合在一块儿的时候，再加上都是新盘，新盘一般来说，现在我们说卖得比较好一点都是新盘，其实很多买房人也期待了很长时间，包括国美也好，潘总的SOHO尚都也好，都期待了很长时间，所以在这段时间里面打破以往比较冷的局面，我们说在冬天的时候肯定是比较冷，但是确实咱们这个冬天一点不冷，挺热的。

　　潘石屹：不光是从2005年以来房子销售火爆，其实我从北京市房管局交易网上看到数字，2003年整个商品房交易的商品额是998亿，接近1千亿，而2004年的销售额是1498亿，除以365天，没有休息，没有周末，不过圣诞节，不过春节，除一个365天，平均每一天在2004年成交4.1个亿。所以这个数字实际上就能够看到，整个2004年一年时间楼市确实都是比较火爆的。

　　新浪网聊天网上预告的2005年这两个案例，一个是国美第一城，一个是SOHO尚都，国美第一城请童渊说一说，SOHO尚都销售额比较大，有一个原因，我们从2004年初把这个项目从任志强手中把项目接手过来，实际上马上可以销售，我们反复修改，又做了一些工作，这个可能有一些耽误，人们的预期觉得，你要销售了，怎么还没有销售呢？所以积累了一部分客户。我们在2004年的最后一天才拿到的预售证，在2005年的1月5号开始销售，确实销售的金额的量比较大，金额到现在为止可能是5.5还是5.6个亿，这样一个销售额，单从数字上来看，因为在我开发过的项目里是最火爆的。以前在房地产界说SOHO现代城的销售最火爆的，当时这个火爆很多人都怀疑说这是不是真的，是不是潘石屹雇来的？

　　童渊：我能作证是真的，我查过。

　　潘石屹：2001年1月9号大概有十天左右的时间，我们现代城销售了两个多亿，不到三个亿，其实就是两个多亿的金额，但是场面很火爆，有吵架的、排队的维持秩序的，我们给客户送麦当劳、肯德基，当时刚有星巴克，我们还送咖啡，实际上这样火爆成交就是两个多亿。现在SOHO尚都这样两个礼拜短短时间成交五个多亿的金额，可是现场气氛却平静得不得了。我觉得2005年跟2001年比较，消费者比较理性了，我非得排队、非得抢这样的气氛好像没有了。我记得2001年排队那天晚上，他们排着队，我跟我老婆说你看我那房子销售多火爆，我老婆说你别学得跟香港人似的，买了房子就行了，何必搞得要排队干什么，而当时我还在想，给排队的人送点咖啡，送点麦当劳之类的。

　　童渊：国美第一城的情况从开盘开始，这边新浪的报道没错，确实六个亿左右，但是到现在快八个亿，推出来套数1500多套，非常接近第一期的清盘了，我们下一期大家拭目以待，可能很快马上出来。实际上国美第一城告诉我们，我们可以看得到，从去年或者前年一个项目能完成30个亿以上的寥寥无几，但是潘总这两个项目名列前茅。但实际上如果我们按照国美第一城现在整个进度去看，没有什么理由，我们不相信它有机会突破30个亿。

　　潘石屹：整个面积有多少？

　　童渊：98万平米，住宅上面60多万，还有公建部分，如果把住宅部分和公建同时推出来，同时，可能相差三个月，如果均价是五千到六千左右，放在5500左右，这是60多万这就是30多个亿，再加上商店卖的话那就40个亿，应该可以说中国房地产销售上面，单体上面是一个记录，但这个记录我个人认为是必然的，不是偶然的，因为它时间到了，什么意思？很遗憾告诉大家，当我参与国美第一城的时候，我们花了很多心血在规划户型、绿化整体上面东西，可是买的人占了80%，他就认你这个地段，认为你这个地段加上你的价格就OK了，所以卖得这么火。我希望买家除了认地段之外还认你整个产品，起码这样国美我们所说的东西口碑出来，要不然好像每个开发商出来价格都一样。

　　说个典故给大家听，虽然我们起价四千多，为什么四千多，我们比较少量的房子东西朝向，以及它靠近铁路，到最后我们把这个房子拿出来觉得还是可以。但是一直以来有很多的买家认为咱们这个房子可能就应该是四千多起价，不想让某些人失望，我们有部分四千多，但是我们不是三千多、四千多马上到五千多，也是有一定比例。没想到第一天开盘的时候四千多一套没有卖，为什么？大伙一进来认为这个东西挺值的，都买5600、5700的，高层的，第二天晚上我跟整个销售队伍开会的时候我们只有两个方向，一个方向把所有的全收了。另一个方向反正没有人要，要不然明天晚上给你们半个小时你们能卖多少就卖多少，结果五分钟之内，四千多的房子大概四五十套全部没有了。

　　从这几点上面我一直看到的，我认为这是北京的市场，本身我还是做代理的，所以我对很多项目了解。如果拿CBD的情况我们可以看清楚看得到，潘总的项目为什么成功？因为基本上没有成功，CBD里面唯一一个在2004-2005年之间推出来的，而且它跟国美第一城一样的，起码攒了一年的客户，所以在2004年底，2005年开盘的这两个项目突然间冒出头来，而这两个项目恰恰又代表了两个字，“白领”，为什么这么说？白领买国美第一城，白领的老板买SOHO尚都。

　　潘石屹：不打架？

　　童渊：不打架，而且这个白领也代表了咱们北京以后的希望。

　　主持人：潘总，刚才童总帮你分析一下为什么SOHO尚都卖得这么火，潘总你自己觉得是什么原因？

　　潘石屹：我今天来新浪网，看到你们办公室很漂亮，而且我忍不住拿着相机拍了你们的照片。有好几个你们新浪的同事问我，2004年初的时候你预测了一下房价要涨，2005年我们琢磨着买房子，你给我们说上两句到底涨还是跌？对市场来说，我确实不太敢这样预测今年一定涨一定跌，这种情况也很难说，可是市场上面有一个基本的道理，就是供求关系。其实我们现在看到的需求相对来说是比较稳定的，政治稳定、经济高速增长、人们的生活水平在不断的改善，所以需求是比较稳定的。供应来看，去年2004年一年出台了好多政策，大的政策有8.31大限，农民的地不能转换成建设用地，冻结了半年时间，拆迁集中的地方不能拆迁，这一切的政策正在实施，在2005年会表现出来，所有的政策你仔细分析，都是影响它的供应量，都会让它的供应量降低。

　　所以一个市场如果是供求关系平衡的时候，它的价格比较稳定的，如果供求关系失衡了，供不应求的时候它的价格会上涨。

　　当然我觉得北京这个市场，跟一些别的特别火爆的市场不是很一样，这个市场一直是很理性的，我有的时候到上海住上几天，回来再看北京，觉得北京这个市场很有意思，上海想赚钱的人多，商人多，可是北京这个社会特别丰富，有人想赚钱，人家有人还想当官，有人还想做艺术家，整个关心的点不一样，所以北京表现出来，我要购买一个房子，大部分都是最终需求，我觉得北京社会的丰富性，确定他在购买房子的时候比较理性，一个比较理性的市场，最后的结果就是在市场竞争的过程中，你能够做出好房子，大家一定是追捧，你的价格涨它也可以销售出去。如果房子做不好，可能就没有人要了，价格就会跌，有可能砸在手里面，或者成为烂尾楼，我觉得只有市场形成这样的局面，优胜劣汰才是好的市场。

　　现在看来北京市场从2004年，2005年在朝这个方向发展，有很多学者、专家，特别是经济学家他们的担心，别的城市我不是很了解，从北京城市，他们担心，冬天快来了，快崩盘了，快出问题，现在的担心，现在是2005年初我看比较多余。

　　聊天实录：2005新春楼市缘何如此火爆(二)

　　聊天实录：2005新春楼市缘何如此火爆(三)