2008年11月6日，新崇文城市价值高峰论坛暨新世界商圈区域价值高峰论坛在新世界·万怡酒店5层宴会厅举办，以下为实录：

　　钟彬：

　　尊敬的各位领导、各位来宾、各位朋友大家下午好！我是全国工商联房地产商会的执行秘书长钟彬。很荣幸有我来主持今天在新世界万怡酒店召开的新崇文城市价值高峰论坛暨新世界商圈区域价值高峰论坛，作为北京人文奥运的重要组成部分，天坛在2008北京奥运会期间扮演的角色无疑是独一无二的。

　　2008年北京奥运会会徽节目，残奥会圣火采集等大型活动都在天坛举行。与天坛一街之隔的红桥市场在2008北京奥运会期间成了奥运经济的最好诠释。修缮一新的前门大街更是吸引了大量的中外游客。拥有天坛、前门的崇文区由此感受到深刻的文化底蕴之于崇文的重要性与天坛的古树一样不可复制，给我们带来的启发，新世界商圈作为核心区重要的核心区域，经过新世界地产的开发与改造，也成为了崇文区乃至北京市一张非常有影响力的城市名片。

　　本次论坛我们非常荣幸的邀请到了来自政府的相关领导、行业协会的领导以及相关学者，大家共同就崇文的新城市价值和区域价值发表精彩的演讲。下面允许我介绍到场的各位嘉宾：

　　全国工商联房地产商会聂梅生教授：

　　北京市崇文区常务副区长王成国先生；

　　全国房地产设计联盟CEO、美国龙安集团总裁、原美国纽约规划局局长饶及人先生；

　　北京师范大学房地产研究所所长董藩教授；

　　北京市崇文区发展与改革委员会副主任唐兵兵先生；

　　北京市崇文区发展与改革委员会副主任钱起军先生；

　　北京北京市崇文北京市崇文区发展与改革会委员会周涛先生；

　　北京市崇文区新闻区政府李卫华先生；

　　新世界中国地产(企业专区,旗下楼盘)(北京)常务副总经理陈子荣先生；

　　新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡建伟先生；

　　全国工商联房地产商会秘书长不动产研究院院长长瑞生先生。

　　来自北京电视台、北京青年报、新京报、京华时报、法制晚报、国际航空报、中国民航报、21世纪财经报道，中国房地产报，精品购物指南，新浪网房产频道、地产中国网，和讯网房产频道，网易房产等媒体朋友们，再次热烈欢迎嘉宾和媒体朋友们的光临。

　　张雪舟：

　　谢谢钟彬帮我一个大忙，今天感冒了所以讲前面的大段陈述非常难，谢谢钟彬帮我的忙。今天的主题是：新崇文城市价值高峰论坛暨新世界商圈区域价值高峰论坛。围绕崇文区在奥运会一个焦点区，下一步我们在崇文区如何进行城市发展的，第一个有请我们的东道主也是我们崇文区的王成国区长带来主题领衔北京人文奥运崇文历史发展主题演讲，大家掌声欢迎。

图为中共崇文区委员会常委、崇文区常务副区长 王成国

　　王成国：

　　尊敬的聂梅生会长、各位专家、各位业界嘉宾，大家下午好！非常感谢全国工商联房地产商会，举办这次新奥运、新北京、新崇文城市价值高峰谈论坛。我也很高兴能有机会参加此次论坛，与各界朋友开展交流，今天我演讲的题目是“领衔北京人文奥运，崇文历史人文发展趋势”，将和各位一起品位崇文灿烂文化，回顾崇文改革成就，畅谈崇文未来发展。

　　我首先简要介绍崇文的历史，北京是具有3050年建城史，841年建都史的世界文化名城。崇文区位于北京内城的城南部是北京四个城区之一，也是首都功能核心区之一，历史造就了崇文深厚的文化底蕴，崇文区的命名来源于崇文门，考证古代儒家典籍，这遵循了左文右武的皇家礼志，同时按照传统文化，阴阳五行的观点东方为木孕育生长发展，南方为火代表光明兴旺，所以进北京赶考的举人要进崇文门，明清两代从南方运来的粮食、财务经大运河也要上陆路从崇文门进城，具体的说：

　　第一、天坛居中、集楼环绕，文化底蕴丰富。自明清以来，崇文区一直是北京建筑文化，商古文化，会馆文化，民俗文化极为发达的地区，区域境内的天坛公园，北京明文墙遗志，以及天津被誉为崇文三宝，天坛始建与年永乐18年也是1420年，是我国现存最大的地坛建筑群。1998年入选世界文化遗产名录，是北京市的标志。明城墙遗志始建于永乐17年，也就是1419年，现在仅存的长约1.5公里，是明清时期北京内城仅存的城墙一段，北楼是规模最大的转角角楼，由永定城门，前门大街，前门建楼组成的天津则是古都北京最重要的南京路县城。另外崇文区还有阳廷会馆，夕照寺、法华寺等22处国家级市级保护单位，有挂牌保护寺院80处。除了三宝外，崇文还有三集龙潭庙会、明城墙文化土地节和金鱼池社区节，是我区标志性文化活动，每年都吸引着百万游客和观众，体现着崇文的文化魅力。

　　第二、高端传统手工艺发达，从清代开始，崇文就是北京传统手工业聚集地，很多工艺美术、作坊闻名遐尔，如华八市大街的绢花，葡萄场的料器，打磨长街的古书，崇外大街的金银首饰、象牙雕刻都绵延数百年，建国后崇文区的工艺美术行业得到了更大发展，北京高端手工艺最有名的四大名的玉器、牙雕、景泰蓝、雕砌等企业几乎全部集中在崇文区，国宝精品倍出，名扬海内外。

　　第三、非物质文化遗产彰显活力。深厚的历史沉淀，沉淀出璀璨的明珠，崇文区非物质文化遗产精彩纷呈，其中同仁堂中医药文化等16项被列入国家级非物质文化遗产名录，便宜坊烤鸭27项被列为世界名录，最近便宜坊烤鸭鸡也被列入国家名录，老北京叫卖等35项被列入区级名录，在全市18个区县中名列第一。北京市第一批94名非物质文化遗产项目代表性传统节目中崇文区有16人，比例超过25%，相信经过努力挖掘其历史的、艺术的、科学的价值必将放射出更将耀眼的光彩。

　　我们崇文区借助北京奥运这个千载难逢的机遇，以全新的形象展现在世界面前，目前全区经济发展迅速，综合实力明显增强GDP保持2位数增长。2007年达到113.6亿元。财政收入连续5年保持15%以上增幅，2007年达到15.7亿元，全区可支配总财力达到42亿元，产业导向明显，确定了商贸服务、文化旅游和体育休闲三大主导产业，市政基础设施日趋完善，京津高速铁路始发站北京南站已经建成使用，崇外大街、广安大街、地铁五号线，即将开工的地铁七号线，及规划中的地铁14号线，纵横曲径。从我们所在的崇文门到首都机场仅30分钟车程，区位优势更加明显。

　　城市管理坚持一流标准，实现了由落后到先进的历史性转变。2008年被评委国家卫生区，生态环境优美，拥有5家世纪精品公园和更多的公共绿地，绿化覆盖率人均面积居城市区之首，崇文区正迈着矫健的步伐，他着时代的旋律向都市化休闲区的目标迈进，我们所有的这些努力，在奥运期间得到了最好的诠释和印证。

　　一是服务保障有利。圆满完成奥运会和残奥会六项大型赛事，5项大型文化活动，国家体育总局，中国奥委会等42个重要的申奥单位的服务保障任务，为中国体育代表团1100多名运动员、教练员的训练和生活创造了良好的条件。这次奥运会上，我国获得的金牌75%以上就出资位于我区国家体育总局训练局。

　　二是文化魅力彰显，奥运期间共有境外宾客21万人次到我区参观、考察、旅游、就餐、购物。其中包括各国奥运代表团运动员、官员3.1万人次，包括法国一级市，日本东京幕黑区等六个崇文区的友好城市。我区表现出色，在奥运期间累计实现销售额8284万元，充分展示了北京的良好形象。

　　三是前门大街创造了奇迹，备受国内外关注的前门大街修缮工程，于奥运会前夕开街运行，并被命名为北京市文化创意产业聚集区，这次修缮大街两侧建筑76%按原状和原貌修复，24%实现有机更新，恢复的标志性的正阳桥六处古牌楼，恢复了816米的明清时期迂道，恢复了消失42年的有轨电车。全聚德、略盛斋等12家老字号开张营业，在现了前门大街辉煌的历史风貌。奥运期间贾庆林、万里、李岚清、王岐山、刘淇等中央市领导先后前来视察，9个国家的元首和政府首脑慕名参观，目前接待游客超过600万人次，为保护古都风貌传承优秀文化，展示人文奥运风采作出了历史性的贡献。

　　下面我着重向各位介绍我区正在大力实施的天坛文化圈战略，今日的崇文区肩负着双重的历史使命，作为首都功能核心区，全力做好4个服务，保护古都风貌，加强城市管理，优化移居环境，发展现代服务业，是市委市政府赋予我们的首要职责，同时我区低处南城，加快发展，迅速改编当前落后的面貌，又是及其重大的历史任务。根据首都功能核心区和现代化都市文化休闲区的功能定位，区位、区政府在全面、深入科学分析的基础上，作出了实施天坛文化圈战略的重大决策。文化是城市的灵魂天坛文化圈战略是一个以人为本、以民族文化为灵魂，以三大产业为导向，以城市为体现，以一流的标准总揽全局的发展战略，我区将见行人文北京、科技北京、绿色北京的三大理念，高举文化发展大旗，紧紧抓住市政府投资中心，向南城倾斜，建设国际化中心城市，文化旅游体育休闲成为消费重点高端产业继续聚集四大产业基地，高标准规划、高水平建设三大功能区域。

　　一是全力建设前门文化产业聚集区，我们将继续与弘扬民族优秀、传统文化为己任，不折不扣的贯彻落实市委市政府有关前门工程的指示，加快建设前门二三四街，加快完成大街招商，加快崇文外大街，继续促进繁荣，还要借助中国艺术精品博物馆及流通中心，天坛文化街等平台，建设工艺品鉴定、销售、拍卖为一体的文化产业基地，通过上述措施力争早日实现郭市长提出的古都风貌焕发青春的重要知识。

　　二是全力打造龙潭湖产业园，加快重点工程建设，确保北京市青少年活动中心，国际体育交流中心，体育明星大道，龙潭国际体育成等项目实施，加快园区建设，推进体育馆西路，滨湖路三区等项目，加快产业培育，利用市场机制，努力实现项目建设和产业运作有效对接。力争各大品牌赛事、运营商落户园区，使园区成为北京市建设国际区中心城市的新亮点。

　　三是全力发展西南成中城大道，以一流的标准规划好西南成中州大道，建设好市政空间等基础设施，以百时尚为重点，培育楼宇经济，走高端化、特色化、品牌化的道路，形成集设计、研发、展示、营销为一体的服装创意基地，打造首都西南城的总部经济带。

　　朋友们，百年奥运，中华圆梦，首都的发展站到的新的起点上，崇文也面临着大好机遇。再次我热诚的欢迎有识之士到崇文来投资，热情欢迎新闻界的朋友们积极的关注和报道。让我们携起手来迎难而上，无视前进，共同开创崇文美好的未来。最后衷心祝愿在座的各位嘉宾身体健康、事业发达，家庭幸福，万事如意，谢谢大家！

　　张雪舟：

　　我谢谢王局长的精彩演讲，确实刚才关于崇文区的很多文化的一些介绍。我也是北京长大的、北京出生的，但是好多确实还不太了解，我是在海淀区生活长大。区长介绍了崇文区未来非常美好的发展前景，我想这是一个非常期待的。刚才区长讲到整个我们城市的发展政府做了一个非常好的规划，规划的实施还需要我们广大的企业的参与，尤其房地产界，尤其北京城市发展过程中起到了非常大的作用。如何在城市建设和发展过程中我们房地产行业如何发挥作用？我想这个话题有请我们今天另外一位嘉宾也是商会会长聂梅生女士，下面聂会长带来的主题是城市建设改造中的地产力量。

图为全国工商联房地产商会会长、原建设部科技司司长 聂梅生

　　聂梅生：

　　各位领导、各位嘉宾、大家下午好！很高兴能参加今天下午这样一个会，通过刚才王区长非常详实和热情洋溢的报告使我对崇文区的价值和新世界商圈的价值更进一步了解。通过刚才王区长的介绍，大家知道起码有两块，不光是在北京还有在全世界非常有名的一个是前门的轴线上的改造，也是这次咱们奥运会当中的非常引人注目的亮点和热点。再一个是天坛这条线上很多、很多的发展，也接触了城区非常重要的在加上中间两管部这块也接触了地产届的企业和规划，都给我们很多的启发和了解。今天的主题是谈城市价值。

　　谈城市价值刚好最近我是想写一篇不太好写的文章，通过今天这样一个会，我觉得给我们很多的启发，所以在这里想给大家一起来研究一下关于价值。今天讲城市价值。首先我们搞清楚深城市价值？从经济学的角度来讲，价值是有一个分母、一个分子，它的分母就是关于产品也好、还是一个城市也好，还是一个房地产开发的项目也好，它的分子就是功能、质量、性能，这部分是它的分子部分，它的分母就是价格。所以平时我们老讲性价比、性价比性价比高的产品当然就是好卖，实际上性价比就是好的产品，当然价值越高越好。我们都在追求高的价值，这实际上就等于一个竞争力。价值越高的产品，价值越高的像崇文区这样的区域它的竞争力就越强。什么是核心竞争力？其实核心竞争力最根本的就在这儿。

　　我们看到我们说的价值的分子、分母，他需要平衡和和谐的。现在也就是说我们再讨论一种中国最古老的平衡、和谐，正好是一个白的云和黑的云之间的和谐，也恰恰是分子、分母之间的平衡。正好今天谈这个事情，特别是世界上特别不平衡的时期。2008年实际上是太动荡了，大喜大悲的，到现在还没完，好象后面不知道还有哪一处要出现，还有2个月。这个不平衡就造成一种动荡。比如美国和中国，其实在很多地方是相当不平衡的，起码我粗粗的思考和搜索一下，美国是全世界最大的债务国。它的国债和各种各样的债务现在已经达到50万亿美元，摊到美国3亿人口的身上，每个人就摊了15、16万，美元是这样一个债务国。那么他是透支了什么呢？他是透支了金融资本，而且是向全世界透支了，现在它出了事大家都得给它买单，这是它的不平衡，他很早就采取的借债的方法投资了。

　　中国在这个问题上刚好和它相反，中国现在着急，因为我们是债权国。现在我们人民币的存款加上企业、加上老百姓是40万亿人民币，他是50万亿美元的债务，我们实际上是存款。存款的当然是债权人了，同时我们对美国也是债权人，这两个是极不平等的两端。所以美国出事老琢磨着中国，你来买单，你赶快把40万亿人民币给我释放出来，当然这中间就形成了一种对抗。

　　中国现在从今天上午刚好内部也讨论了，觉得现在很奇怪，刚才跟王区长也讲这话，上半年还两防，防经济过热，防房地产过热，房地产投资增值达到了32点几，投资的增长率。这才哪儿到哪儿，6月份还说这个事。现在第四季度马上就要投资拉动了。为什么要这样做？就是要释放咱们储蓄当中的40万亿人民币，要释放出来，让它拉动经济不能下滑，这是一个债权、一个债务，一个有钱、一个没钱。现在有钱的是中国，所以现在到处再开这个非峰会、那个峰会，都让中国去。美国是透支了这方面，透支了它的金融资本形成了目前的局面，和中国完全是不一样的。

　　中国平衡不平衡呢？我觉得也不平衡，中国也透支了，中国透支的是环境资源。因为中国本质就是环境资源张力比较大的国家，在以前发展过程中实际上在可持续发展过程中，最近几年才开始提。我就不说这个了。我们石油情况怎么样？土地情况怎么样？水资源情况怎么样？我们这一代透支了下一代很多、很多的数据，这是一个很大的不平衡要说中国没有透支，中国也透支了，要说美国没有透支美国很富裕，美国恰恰是隔了全世界的帐，中国是隔了我们自己的帐。这就是不平衡，不平衡过程中凡是有不平衡的地方就会损失竞争力。中国竞争力这个软肋实际上在环境资源上，美国竞争力的软肋是在它的金融资本上，所以我们在选求价值的时候，就要看到目前这个情况。

　　具体到房地产来讲，最近我们走的也比较多，走遍了中国好多省市，现在大家再寻求一种方法。在中国目前房地产这么低迷，而后转过头来要投资拉动，投资拉动这里面确实有一个悖论，很麻烦的。现在目前投资拉动首先要有人出钱，第一个出钱的是买房子的人，你不出钱房子卖不出去，房地产的投资就没有钱，你越借钱，就借成美国了，就借成烂帐了。所以要把交易量给弄活，老百姓看着房子没降价，不买房子。这都是市场经济凭什么我拉动经济？我房子卖不出去我干嘛要买地，我没有钱我为什么买地所以不买地就没有投资，不投资中国经济着急。今天上午讨论这个事，急呼呼地算房地产带动这个、带动那个。刚好赵康递了一个报纸，我一看是饶先生写的一峰信，写的特别细，拉动水泥多少，每个行业百分数的点几几都有。我一看是《中国消费报》登的，这个写的非常精彩，我还以为是《中国房地产报》登的，登了饶先整整半版，算每个行业拉动了多少。所以现在大家都急着、忙着说这个事。这是我说的两个有权。

　　第三个有权的是银行有权利。银行是商业银行，他不像原来变成了国家财政，那不行。我商业银行我有权利抗我自己的风险，我有权利把我的贷款和存款算明白，我不能赔本赚吆喝。央行让我打七折贷款，搞到最后贷款的利息比存款的利息还小，我银行不亏本了嘛。亏本了商业银行怎么过日子？他有钱选择犹豫、观望，我就不给你出细则，我不能亏本，他有有权规避风险。美国次贷闹的整个金融业这么大风险，中国的银行不能说你们两家都有权。一个不买房一个不买低，我也要考虑我的风险，所以银监会出了一个二套房不能动。这代表什么？二套房不动是1.1倍，往上浮动10%，银监会没有给你送这个口，银监会保银行的平安。房子卖出去卖不出去，我银监会是监管部门，我不能让银行亏损，所以银行也有权利。最后咱们地方官在这儿。

　　地方政府有没有权利？有权利。刚才王区长讲这么多事儿他为了什么？他是地方官，我的责任是保证地方经济发展的平安，同时经济还要增长，这是它的权利。所以这样一来地方出台那么多政策，越出台力度越大。我看上海是达到了非常大的力度，200万以下的算普通住宅了，全是普通住宅了，而且不按平方米，按套走。所以这四方现在形成了一个咱们叫“僵局”，最后中央政府我相信是能够打破这个僵局的。但在目前情况下，咱们说房地产这块，房地产现在家家都在寻求怎么过去这段。

　　什么样的产品最抗风险？就是实用功能要好，分母要特别高的，现在分子是房价，你不可能现在提高房价。我只有提高分母，实用功能要特别好，而且我保值抗跌的功能特别好，然后我带动的功能特别好。比如商圈的问题，城市的复合体的问题，综合体好多都在研究这个问题，他就符合这个。我有实用功能、我有商业、有公寓，我带动交通、文化、旅游，所以他实用功能特点好。所以城市综合体这类，包含商业地产这类他有附加值他不像住宅我只有居住功能没有其他功能，这些就有附加值、有城市价值。然后它每一个形成综合体的每一个单元都可以把它的价值做到最大，他细化起来以后它的价值是高的。所以上次讨论这个事，可以说房地产对冲基金，其实综合体是房地产的一个对冲基金。

　　当住宅往下拉的时候，这块的价值就起来了。刚才我讲了这是综合的作用。这是一个就是这是属于这种综合类，能够有附加值的，能够以现代的、短期的时间我我去开发了这些可能我投资比较多。回想长期的发展空间，能够以时间换空间的这类城市，他一定是有城市价值，有长远、可持续发展的空间，这是第一类。大家寻求的、考虑多的是这一类的。

　　第二类是我说的中国透支这类的，你什么缺你就捣鼓什么。比如现在石油的事弄的打仗这个、那个的，为什么中东那么国家包括俄罗斯都有一张牌，就是资源牌、石油牌。他就谁可以在这时候打出来，可以影响整个经济的波动。在目前全世界的情况下，除了刚才说的有附加值的，能够以时间换空间的，有抗跌、保值功能以外。第二个我认为是环境资源类的。这一类一定升值，刚才那类是升值，这类是一定升值。现在石油再贵也就是60，好多人预计明年还要涨。资源类的东西在地球上讲是越用越少的。这类最后一定是要升值的，所以环境资源类的从长远来看他是升值的，抗跌的。

　　不知道大家是否最近光注意房价，应该关注一下水价。水这个事，可能网站上也在关注这些，就是几个部委达到一致意见要提水价。一提水价谁最忙和？国际的巨头、投行和大的水利集团，他们在忙和。为什么？水价一涨就跟石油价格一涨一样，跟咱们最熟悉的土地价格去年飞涨一样，形成了大量的金融资本进入的动力。所以这里可以看到凡是资源类的东西、土地、石油、水资源这一切从长远来看，它绝对是属于平衡类的投资。

　　我就举个例子。昨天我们去南京，去看了它的楼盘，因为他得了今年精瑞的金奖，很不容易。这就可以看的出来，他在南京的楼盘在这么低迷的情况下，他和周围的比价，在涨价而且卖的最好的就是他那一款。说明什么？在当前抗跌保值的是绿色建筑、节能发展、节能绿地、节能水资源，这说明它的分母含金量很高，它的分子价格就不会降，或者比别人降的少，甚至他还可以生。就是说性价比性能很高，而且长远来讲可以升值，它的价格可以稳住，不会说打价格战，不但不打销售量还很好，还在涨价，所以要去考虑这些问题。一个是有附加值的，有长期增值空间的，比如像我们城市综合体，商圈新世界搞的这样一些。现在很多地方都在搞中心，像大连中心，新世界这块，整个崇文门这块商圈。

　　第二类是环境资源这块怎么和我们房地产拧到一起形成可持续发展。第一类加第二类等于第三类，就是现在全世界最关注的金融资本。金融资本追求的一定是这两类。我为什么会这样讲？因为我们自己正在做基金，大家都知道精瑞基金。精瑞基金现在实质性的投，而且数量很大，都是几十亿的出去。投什么？他追求的就是绿建，就是这类的综合体，这类的产品，因为它最具有投资价值。所以周秘书长银监会跟我们讲二套房不能变，不能松动，但是其中有一句话，支持、符建标准的项目，这是引见出台的政策有这样一句。银监会是管监管金融的，就是1加2是金融资本追求的投资走向。

　　我们现在正好把我们的精瑞资金全部变成绿色理财基金，你要申请这个绿色基金一定做绿建，不做绿建不给投，正好符合银监会和住房部的方向。在当前这个情况下，现在不是到处再讲危机当中是有机遇的那么机遇在什么地方？今天这个会开的很好，不要老是弥漫在各方面都不松口，都在下一步。我觉得传媒业不能光说这个，这个确实是新政和去年调控的政策，现在是再一个交界期。交界期过程中势必形成观望和迷茫，因为新政还没有细化，还有其他的一些政策要出来或者更多的解释。这确实是一个等待期，你从企业来讲或者从四个方面都有权利，你是等待、继续在那儿重新以前的故事还是往前走、往前看，今天的会议正好是这样的，我总说一定要撕开一个口子才能把现在的僵局打破。这个口子路在何妨？还得往前走往前看，比如环境资源类绿建类，发展类当然他要升值。为什么这类产品不能大推呢？银行和基金都支持这类，一定要突围。所以我想今天这个会开的很好，应该说我们保证这个，不管城市价值，还是产品价值，还是企业的核心竞争力，遵循着可持续发展这样一条路，一定是前途无限的。谢谢大家！

　　张雪舟：

　　感谢聂会长，聂会长为我们这个行业在城市发展中的作用下了很好的定义。我记得上次在唐山的会上陈主任讲了一句话，他说中国城市经济中最不受华尔街影响、金融影响的就是中国的城市化。这个目前坚定不移的往下走，所以聂会长指出我们要往这方面走的话，应该有什么道路，我想这是非常重要的。聂会长讲到我们目前面临着非常多的状态，现在由董藩教授，他是北京大学房地产主任，他带来的是：当前楼市形势及入市分析。这个对我们房地产企业也非常关注，大家欢迎！

北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

　　董藩：

　　关于入市的这个非常难谈，取决于后面的政策。刚才聂会长提到总要撕开一个口子，在哪里撕开非常重要，以前也谈过，现在我想谈一些很基础性的东西。房价为什么原则上是上涨的？我告诉大家一个结论房价原则上是上涨的。第二下跌只发生在战争、瘟疫极端的事件，税制改革、经济危机和严厉的政治错误这六种情况。今天原因也出现了，至于是什么原因我们再分析。

　　还有一点房价真就是能涨不能跌，因为一跌就出事。以前一谈这个观点总有人骂我，好，我不说话了，一不说话就出事了。这个市场总是买者多，买卖共同形成市场，卖者永远是少数，买者永远是多数。我们听买者永远是出问题的，买者是最普通的是老百姓，他们不管大社会，这个社会要运行要靠社会持续发展，不能光考虑自己，要有经济社会协调一致的去考虑。我们不但要考虑买房的人，还要考虑已经买了房的人他保值增值的要求，不但要考虑城市居民住房的愿望，还要考虑农民会不会失去土地，会不会带来其他社会问题，以及粮食安全等等问题。但是我们只把目光聚焦到一小部分人的时候，我们就会发现，我们听了他的一定会出事。

　　每年买房子的有多少？每年建设大概有400多万套房子，假定全卖掉大约400家家庭。但是房地产所有链上的人有多少？我估计有1.5亿。现在我们面临这样一个选择是要1.5亿人下岗？还是要那300400万家庭说买房的时候再便宜一些？这是中央政府面临抉择的问题。中午我们也谈银监会的政策，银监会的政策实际等于再帮中央政府的倒忙。因为能买的起房子的是什么？恰恰是可能进入第二套市场的这样一些力量，我们现在要做的是把这个市场启动起来，不管谁买都是可以的，要把他启动起来，而不是让这个市场继续停滞在这里，房产市场是资本性的市场。当它下跌的时候需求会沉淀，而供应链增加需求沉淀，结果是摧毁这个行业，这时候我们任何人都不能愉快的活跃，当我们试图惩罚这个不听话的市场的时候，最后我们发现造报应的是我们自己。这是三年调控我们得出这样一个结论。

　　我给大家看为什么房价原则上是上涨的？(PPT)这是一般商品价格的形成，一个是S，一个是D，他都是倾斜的，这是一般价格的形成。刚才看到的是两条曲线都是倾斜，一般商品价格是这样形成的，任何商品的价格都是供给和需求共同完全的，他们共同决定了市场最后价格的定位是在哪一个位置。回到房地产上来，我们再画供求曲线的时候和一般商品不一样了，在短期之内我们把S画成一个直线，D还是斜的，S短期之内供给是不会发生的。需求往上一变上涨，往下变价格下跌，所以在这个市场上，在短期之内决定房价走势的是需求。但是中长期来讲的话也是需求。

　　(PPT)翻下一页，我们还是画这个曲线，S也倾斜，D倾斜的更大，S倾斜的少。什么含义？供应的弹性小，需求的弹性大，在房地产这个市场上，需求是主动的、强势的，变化快的；供应是被动的、弱势的，变化慢的因为供应受到了管制，有城市规划。给你一块地有建设红线圈着你，还有绿色率、容积率很多指标控制你，有很强的管制。虽然我们要接受利率等等很多的调控，整体讲是非常坚决的。所以从需求和供给共同决定房价的过程中，需求是变化快的，供应是变化慢的，但是只是一个极端特殊的情况。世界上这么多国家、这么长的历史，出现这种情况的只有极端少数的情况，当然让我们中国碰伤了。

　　(PPT)一般情况是什么样的？需求的变化趋势是什么状态？告诉大家需求原则上是只涨不跌。为什么？第一人均住宅面积是不断扩大，生活越来越好、房子越来越大，这是基本规律。而城市人口又在增加，两块一乘当然再膨胀，人均设施也是越来越大的。我们小的时候没有多少商业设施，但是我们希望购物为什么方便就产生了更多的商业设施。到今天连酒店也演化了商业面积，我们想买、想吃东西随手拿过来下去结帐就可以了，所以商业设施也是不断膨胀。人口也是再增加，人均办公面积也在扩大。还有旅游休闲地产、工业地产再以市场化的方式体够的越来越多，这是背后需求再膨胀。需求只能上涨不能下跌，下跌只发生在极端特殊的情况，就是我前面提到的几种特殊情况。

　　(PPT)往回退。我们如果进行一些经验性的检验是什么状态？假定各位代表全世社会，如果我们去年的收入增加了1000万。在住房的需求是什么？房地产的需求是1.55，这个需求变成1550万，供应虽然也会增加但是它只是增加750万，需求在供应2倍以上的速度增长。在这个社会上我们看到什么？假定不进行正常的干预，收入增长越快，房价涨的越快。而且告诉大家根据一些国家从1千美元到8千美元的数字，GDP增长的变化和房价增长变化，结果告诉我们房价还要高于GDP增长的速度。在这种情况下就很麻烦了，我们经济增长速度是非常快的，所以我们市场一定是失衡的，房价总是往上来，此前也是这个样子。

　　(PPT)我再给大家一个概念叫替代品。如果一个商品有替代品它的需求是非常容易改变的，但是非常遗憾的是房地产这种产品是没有替代品的。如果有替代品是什么局面？比如我们卖水果、橘子、苹果、梨。如果昨天苹果非常好卖1块钱一斤，今天想提1.2，我们发现一提价交易量大跌，带来的收益降低。当你提成1.2的时候，只卖了30斤，最后的结果是提价不如不提价。这是为什么？因为苹果有很多替代品，它的弹性就导致很大。我告诉大家房子是没有替代品就像盐如果买者把盐由1块提成2块的时候，虽然买者很生气，但是对卖着来说手一挥增加的，因为你很难减少对他的替代，因为没有替代品。房地产恰恰是有点类似于这种东西，就是他原则上来讲是没有替代品。这样的话我们就改变不了它的需求，上涨的趋势。

　　有人给我说房地产有替代品，说在美国有些人晚上不回家住在公园的凳子上，凳子是它的替代品。还有说人人出去旅游回不来住在房车里，房车就是它的替代品。如果要我举例子我举的更好，帐蓬是不是替代品？也是替代品。所以房子是没有替代品的，没有替代品结果是什么？我们改变不了这种趋势，弹性也是很难改变的。为什么在房地产上我们说是刚性需求呢？我们可以沉淀、可以不买但是终究是要出来买。这轮不买，下论如果不增加供应他价格会涨上来，还有一部分人要增加这个供价。

　　(PPT)会不会跌呢？我前面已经说了跌只发生在极少数的情况下。但是发生这个少数情况，如果不是非常激烈的话，一般来说跌也跌不动，这就是价格黏性，一般是跌不动的。股票市场的价格是什么？原则是有涨有跌，他一定是一个锯式型的运动。房产市场原则是只涨不跌，跌只发生在很少数的情况。聂会长曾经做过统计，十年当中1年跌、2年平、7年涨，这样的状况也符合我的结论。我们过去也做过初步的统计，根据这个区县来看都印证了经济学的道理。

　　股票只是一个价值符号、一个产权证明，到今天它的连续一张纸都不是。当你持有股票的时候，如果股票下跌了，你会卖掉他，任何人都要卖掉。恰恰这时候没有了买者说需求消失了，大家都在卖，供应无限增加，所以股票市场一跌就跌的很惨。但是房地产不是这样。为什么？即使告诉你房价要下跌了，就像今天一样，说房价要下跌，我们发现98%的房子根本不进市场，在座的各位你们家的住宅会不会拿出来卖，不会。我们的酒楼会不会卖？不会。清华大学会卖吗？不会。我们发现98%的房子是不进市场的，所以不会形成超量供应，只是正常交易的量会有点压，或者左摇右摆的，需求也不会大量的消失。结婚的时候一套房，离婚的时候两套房，该结婚的总要买房子，还有大量的未婚同居的，还有很多有好几个家庭的，所以这些都不会因为房价下跌了，这种需求就要消失。所以需求也会受到振荡，但是下跌的程度是很有限的，在房地产市场上一般情况即使房地产下跌的时候他像一滴松油，看起来下跌了，但是掉不下来。他还像一个蜘蛛网看起来要往下掉了，但是有无形的东西拖着他，这是什么呢？就是需求不能大量的消失，而供应又不能形成超压。

　　(PPT)这是澳大利亚从59年—03年价格的变化。上面的没有剔除通货膨胀是正常的一种情况，底下剔除了通货膨胀。我们看到的结果，没有剔除通货膨胀基本都是上涨，剔除通胀略有波动，大概符合聂会长说的1/10年份是跌。

　　(PPT)这是英国从79—05年价格变化。

　　(PPT)得这是中国。前后数据口径有一点问题不是很准确，大概反映一种趋势。87年我们在深圳开买的第一块土地，到今年以前房价从来没有跌过。我作过一个判断跌不会跌2%，涨不会涨2%，现在数据再不断的推出，基本上验证我的结论。这三个数据告诉我们什么？前面讲的是符合规律，也是符合世界各个国家发生的运行轨迹。

　　这个是GDP增长率的变化，美国、日本、新加坡、法国、韩国GDP增长变化和房地产平均增长率的变化，那边比这边都要高，这才是规律。

　　(PPT)这是当前的情况，我们现在正面临着一个很大的压力。什么状态？中国房地产出了问题。问题在哪里？从开发商角度讲是什么？贫血、没钱了。源于什么？消费者绝食。以前是什么？吃不饱，我们盖多少房子都不够卖，而且我们买房子。全世界那么多国家只有中国买房子要求官员、求企业内部的人，吃不饱、供不应求，但是突然间需求沉淀了，他还买没有彻底的消失，他非要等到下跌。大部分人等下跌的时候，有部分人撑不住，房价就要下滑，下滑的时候我们发现受惩罚的不是开发商。全国全国大约有700家开发商吧，也就200来万。但是现在建筑公司麻烦了，建筑工地上有4千万的民工，钢铁厂、水泥厂完了。在这个产业链上有多少人口呢？没有一个准确数字，因为产业链有近和远的距离，不但是城里人口还包括大量的农村人口，这样的话对我们未来的影响就大了。你可以不下岗，但是你的亲属当中一定有人下岗，你的亲属当中可能没有人下岗，但是亲属的亲属当中一定有人下岗，这是房价下跌的结果。

　　(PPT)这是同比，已经有2个月在0以下了。后面公布我相信还在0以下或者接近0上，然后在上半年的涨幅给他吃掉，可能在0左右循环。

　　(PPT)后来是各个城市。时间关系，我就讲到这里。我今天给大家讲的是什么？我们一定要客观的对待经济规律，因为今天来了很多媒体的，一定要客观的对待经济规律。这个我已经感觉很深了，我给很多媒体对话，因为有些人还很好，也很客观，但是总有一些人，因为他有情绪，为什么？恰恰是处在买房子的阶段是有压力但是我们不能只凭自己的角度考虑。采访我也好、采访聂会长也好，你们不能把如果、但是弄没了，更不能改变其中的含义，这样的话传出去的观点都是不对的。如果有一些不对的观点错误的观点被你们大肆的宣传，最终的结果是我们这个社会越弄越乱，所以今天利用这个机会给大家讲基础性的东西让大家看看以往的观点，我不是胡说。我们用很多曲线证明我的结论，房地产运行的轨迹也恰恰证明了这个，我们要做的唯一是尊重经济规律。这个市场不能因为谁的声音高，就觉得谁对。也不能因为说那边呼声高，哪边就对；我们从来听不到农民的呼声，但是你不听农民的呼声。行吗？我们不能只听到城里的呼声，看不能农民的眼泪。谢谢大家！

　　张雪舟：

　　谢谢董藩教授的精彩演讲！刚才从董老师的演讲中，我也明白一个道理，如果以城市发展这样一个周期来说，当前的房地产形势只是其中一个很小的浪花。从长远的东西来讲，这个对我们整个行业来说、整个城市发展来说，尤其是中国经济发展最快的发展中国家来说是一个很好的发展前景。刚才几位从政府角度、专家角度谈我们城市发展的一些相关领域，城市发展当中还有一个非常重要的因素就是规划师、设计师，一个城市如何打造，项目如何建造，规划市是完成第一步的。下面很荣幸的请到全国房地产设计联盟CEO、美国龙安集团总裁、原美国纽约规划局局长饶及人先生。饶先生您除了讲城市的形势外，也请您再讲一下聂梅生刚才提到的您的文章。

全国房地产设计联盟CEO、 美国龙安集团总裁、原美国纽约规划局局长 饶及人

　　饶及人：

　　谢谢聂会长、王区长、董教授！我其实很想跟着董教授讲房地产的趋势，我很同意董藩教授讲的，但是也有不同的看法，等下次论坛的时候再讲。我现在把话锋一转讲到今天主办方给我的一个主题，其实这个题目很不好讲：从纽约到北京，区域价值提升的模式创新。因为我们这个地方是一个没有自己控制电脑的东西，所以我要试试看我的遥控装置可不可以。

　　我先花20分钟把这个讲完，因为崇文区是北京很重要的一个区域，所以我先从规划上讲，下面座谈的时候可以再讲一下。

　　我们知道王区长已经介绍了，文化是很重要文化决定一个观念，观念决定你的思维，思维决定你的行为，行为决定你的成败，所个一个人文化的形成。我规为五个板块形成：一个家庭板块。哪个家庭出生的？工作人员家庭的板块、商人的板块和农民的板块是不一样的，教育板块和北大清华都不一样。另外是你的信息板块。目前信息的来源是什么？看内参、外参还是看外包的。最后一个板块是哥们板块，遇到什么事情可以商量，最后信谁讲的话，五个板块决定你的思维方式，最后决定你的垂死，我刚才讲了做规划要先规划。

　　就是一个人规划从人做起，所以必须先了解文化，再从事规划。乱世收黄金，穷世收文化，有钱才会重视文化，这是千古不变的道理，我们城市之间也是有竞争的，所以你留在原地就会被取代。为什么先讲这样子？因为北京是不一样，北京我们也知道自古以来有人说天子脚下难办事，而且是越老越难改。北京的核心区是东城、西城、宣武、城门构造北京四个城门去，北京告诉我东富西贵，北杂、南建，所以原来的菜市口是很热闹的，如今风光好象不在了。我们老城区的发展何去何从？街区是应该朝西仿还是审视？我们唐三彩很值钱，但是宋三彩值钱吗？所以如何让人流连忘返是我们旧城区区域价值最重要的挑战。我介绍一下步行大街以及呼和浩特的案例以及欧美的一些旧城改造的案例。

　　(PPT)上海瑞安广场是我在上海设定的第一个工建，目前还是房屋最高的建筑物。当初做这个房子的时候，跟当初的区长现在的上海市市长韩真五世对淮海路的改造有一个设计沟通，我们可以看出淮海路目前是上海最重要的一个商业区。可以从几张图片上我们看的到淮海路有什么特色。第一商业气氛很浓，但是街道很窄。当初修一号地铁的时候，我告诉韩真，绝对不要拓宽航海路，当初很多人建议拓宽。我说拓宽航海路的时候，商业气氛就没有了，当初拓宽了可能会造成行人过街的恐惧感，逐渐失去了商业的氛围。这个是在规划里面很多人没有做到，两广路一拓宽，崇文区原来旧的商业气氛就每了，街一拉宽，金融界下班的人就不愿意过街了，所以淮海路到今天为止并没有造成很大的商业损失，最重要的是它的尺度，这是第一。

　　第二我们当初设计的成都南大街是整个旧城商业区改造，当时我提出来大尺度的小规划。这是我们当初在94年设计的一个图，花了10年时间盖起来，目前还是杭州最热闹的街区之一。上面把我原来提出来的一些尺度基本上用上了，可以看出来包括中心区里面把大结块从上面切成小结块。到下午的时候这个气氛非常热闹，目前商业地产也是杭州最热闹的商业地产。

　　(PPT)我们看完这个以后，我想还是看一下这个图。从图形上面来看好了，做商业跟我们做很多的旅游是一样的。逆向思维很重要，利用新奇娱乐大家、放松自己，邮局老化大人物吃小菜、小人物吃大菜，洋人吃土菜，土人吃洋菜，北京人看南道，南方人看北道，洋人喜欢看原始，华人喜欢过洋节，这是我的结论。为什么万圣节在中国比外国还热闹，基本上大家喜欢用一种方式去讲，所以我们做商业地产也一样，做商业地产决定不能用住宅地产去比较。我们决定一个商业区域位置很重要定位决定发展、产业决定思路。

　　我们产业基本上分为四重产业：基层的劳力产业。白领的智慧产业信息科技产业，资本产业，所以我们发展的基于也靠下面几个条件第一区域位置，包括腹地、港口、物流、货运天气和土地条件。腹地面积有多少？人才资源从哪里来？将来毕业生是否能够源源不断的进入？第四资源的运动，政策资源从中央到地方的资源，对任何地区包括崇文区来讲任何人都是从理性上分析。

　　我在谈规划之前常常谈他规划的目的和目标，我们看规划我讲外行人看热闹，内行人看门道，成熟和身世其实有很大的区别，装璜、设计、空间其实不一样。装璜是有表面没深度，装璜就是表面看起来很不错，我们设计是有深度、有意图的，我们空间最重要的是让人家使用，让人自动的驻留，让人享受。我们的商业空间并不是让人看而已，最重要的是一个装璜、有一个深度。所以大家没有停留下来的时候你说他会进去买吗？目前的商业地产大家看起来很漂亮，但是里面是空空荡荡的，所以成熟的设计考虑的是非常的周到，城市的设计有很多的缺失，目前中国有很多深市的设计，超会超，但是不知道目的是什么。规划是一种取舍，过去认为儿子比老子聪明。

　　另外一个是为儿孙规划创造一个更美好的明天，前人种树后人乘凉，百年建筑千年城市。一个建筑不是20年用完的，城市也不是几百年，应该是上千年，所以建筑师是三维单体的开拓者，城市规划是让城市老百姓生活更好的地方。所以看一个城市漂亮、不漂亮的形象跟看打扮漂亮的小姐是一样的，所以城市规划是先天的资源和后天的只会为老百姓提供更好的生活空间。

　　为什么要规划？规划的目的是给是市民提供更好的生活品质和环境，利用好的资源规划，但是规划不能随意修改，规划是以人为本。我们要注意另外一方面做官员一定要想到我们做的是流芳百世的，不是这代留恋做完就算了。发展中最大的浪费是规划取舍错误造成的浪费，因为我们规划的方案可以看出来各个方面的人、领导专家、老百姓都在取舍。20世纪初的时候没人看到信息产业需要的空间，21世纪我们也不知道未来纳米产业需要的空间，所以城市不能见地就建，见缝插针，而应该有有一些绿地在规划上采用有方便交通选，曼哈顿市的土地节约高度发展。

　　很好的规划是不存在的。乌托邦式的规划，现实的规划是现实条件下的取舍。当一个人高度的站对了，角度才会对，决策才会比较政府。我们中国从大国走向强国必须中西合璧与时俱进。以人为本的规划必须结合自然环境和人蕴环境，以人为本以民魏本最终的使用者为本，不是以商为本。所以规划作出有三个属性：市场的经济性、法性、人的尺度性，法律行。目前比较流行的规划理论我们也认为在中国可以考虑，就是明知成长他有适合中国使用的社区，开放空间，有当地文化历史特色的场所这是最重要的，可以看一些其他国家旧城改造。为什么能够成功？能够失败？第四有多远性，不同城市的格局，对长期发展益。有方便的交通选择，可以不行，可以打小车，可以自己开车子，都可以选择。

　　第六鼓励老百姓规划。我在中国认为第一步是把官员的规划，思想解放。第二规划官员从业人员怎么样走城市，第二书叫做《寻找中国城市人第三个是规划科普华让老百姓认为规划不是一个很深奥的学问》。他能够去关心它、参与它，最后就会执行。我们达到可持久发展必须有一个平衡的计划让你的城市可以生活，叫可居住的生活。在中国也提出来按照你的特色、地域适应，四个因此两个回应。一个是因地制宜、因人而宜。第三是因山而居，因水而为。呼吁你的历史和呼吁你的未来，包括历史和未来跟它的宣武区、东城区跟西城区是不一样的。

　　我给大家介绍几个欧美的案例，城市更新在英文里面有很多不同的名词，因为英文跟中文不太一样，英文是非常的精准中文非常的笼统，英文里面没有马马虎虎、随随便便四个字。这在字典上面是查不到，上面包括都市更新、旧城改造他字定义就不一样，旧城改造叫做旧城重新开发，或者旧城里面重新给他一个生活力，旧城里面让他重新焕发出来，或者旧的东西赋予他新的生命让他重新使用起来，或者重新使用。这些基本上面都是牵扯到旧城的改建。

　　但是在城市规划中，旧城改进是最难做的，因为越是民主的国家，老百姓对他现在的空间是非常困难的，只有有钱的政府才能做旧城改建。在改建之中最重大的争议是保留还是开发？这是无止境的争议，过多的开发影响城市的历史，过度的保留影响城市的形象和老百姓的生活质量。我说过度的开发是浮浅，过度的保留是迂腐。如何协调这两方面是一个艺术？没有一个百分之百的答案。

　　从美国规划的特点上看，基本上他是从人民的意愿出发，尽可能高效公平的分配公共物品的过程。美国的规划是一个改善现代和将来生活品质的过程，所以规划基本上是平衡感性上的认识和理性的执行，再形成一个速度要快但是各个条件都能够用的很公平，这样的因素。所以在纽约市来讲这么大一个区域里面，这里很快的跳过了。因为时间的因素，纽约市的背景，但是我给大家看一下我们的时代广场的改建计划，当初这个改建计划有点类似崇文区。因为他是一个最古老的街区和最热闹的商圈，当时所有的老百姓都会观光的地区，那时候旧城改造考虑最重要的是保留他原油的尺度，而不是把它拓宽。把它原油的东西都保留下来，这个在崇文区我觉得没做到，所以很多地方为了城市形象一下子把它的商业气氛破坏掉了。而且有人告诉我新世界往南走商业气氛非常的不旺？为什么？因为老百姓不愿意过大街。

　　(PPT)这上面也会成为我们将来的观光点，很多人在上面照相。如果两广路能够在这上面这样做的话，我想尺度会缩小。这是纽约时代广场的街叫百老汇大街和第七大道的交界点，也是百老汇一个很重要的南北县的交通要道。这张照片是我拍的，你们可以看出来这张照片是几点钟拍的吗？半夜12点半，所以气氛的气息并不是到8点钟就结束了，因为很多人开车去看街景。

　　我后面不讲理论的基础包括为什么有城市中心区，我给大家讲一个波士顿的改造计划。波士顿我们也知道很多改造的计划都是从官员的意愿开始，美国的城市因为在一九五六年代的时候为了改造城市的形象而改造城市的中心区，崇文区大家告诉我崇文区是比较穷的区域，1950年代开始波士顿官员开始考虑地区的改建和重建，所以1961年波士顿改建请了一个有名的大师，在这方面提出了一个概念，后来在中心区里面有一个欧式的街区和建筑。当时认为中心区可以解决失业率和改善人们不愿意到贫民区改建的问题，因此市政府在30公顷的地方建出来，你可以看出来这是建好的。这种形势在中国认为也是非常值得参考的，事实上这过形势并不是成功的，而且是失败的。为什么？因为它建好以后虽然地方漂亮，一般老百姓不愿意使用新的空间，这时候官员才知道原来的老小区是老百姓钟爱的地方。那么大的区域里面反而空空荡荡没有地方主流，这张照片在它的市政府前面没有一棵树，就是这个大广场没有人，任何时间都看不到有人在这里驻留。

　　后来政府才知道大片拆毁小区并不是重建好的方法，应该从小区逐步使用重新改建使用的具体条件。现在美国的旧城重建是什么样？旧城改造是把原来的房子尺度留下来，可以把地面重新做，把楼板重新拿掉，它符合布局包括英特网的使用和水管的使用。

　　(PPT)我们可以看到这是在圣路易斯，可以建设大片的公园。圣路易斯是米西西河一个重要的港口，当初有很多的核武运上去。当初为了改变形象做了一个新的公园，把它的城市资本做了一个建筑竞标，这时候把它做起来，做起来以后在基本上来他采用了公司合营制度，由政府和企业合资形成了一个公司的群，这也是它的制度。所以使用政府的资源和私人企业的一种效率来跟资金的整合来开这个地区，这样子可以使后面的圣路易斯很漂亮的城市。中心区从它的蓝图上面做出来，而且这广大的绿地并没有影响商业的使用，反而促使更多的人到这边来，所以我们建这样大一个公园。

　　我们使用旧城改建很重要的在这两张图片看出来当初的意图和后面的执行，同样是单轨的电车把人带进来以后把人聚集起来。同样的角度、同样的天气可以看出来唯一的差别是在这个地方在新的照片中车在走有让人驻流让人做的地方，当时规划的时候没有想到，好在规划的时候预留了空间现在才可能改造。我们中国很多规划没有预留空间，所以现在改起来基本上只能拆了重来。

　　另外我们做共话的时候尤其做老城区改造，一定注意到人使用的时候的空间。我们可以从这个房子看出来我们的人行道，一定要能够多功能的使用。很多当初进中国的人，星巴克刚进中国的时候很多人说星巴克不可能成功的，因为很多人不喜欢在户外吃饭而且中国人不喜欢喝咖啡，这是错的，星巴克在中国做的非常好。

　　在改造旧城方面，或者它的购物中心，我们也知道白天是看成是形象，晚上用灯光看成是的气氛。所以基本上他把这个地方老城区里面，非常老的建筑改成画廊，把它改成餐厅。另外也做了一个集中的东西，因为他指定对象很重要，当初想做白领休息的地方。所以崇文区在商业改造气氛和它的区域价值的时候，要特别注意到崇文区的就业人。崇文区的居民是一个什么样的居民？所以商品跟产品是不一样的，一方面你一定要符合你的市场。

　　目前在美国的城市更新或者旧城改建大拆大建的城市形象改为小区为主，比较小的项目以便增进小区的价值。从小区本身的常驻来做城市更新，因为小接到不能走车，要改成步行街，而不是推导重来。虽然城市更新的项目来创造城市形象很重要，但不是唯一的重要因素，政府应该考虑到地区怎么样提升来保证他的持有性。要当地的居民知道我们这个项目也是给当地居民带来很好的好处，才会受到他们的支持。

　　我们在美国的城市更新里面很重要的结果，良好的规划和城市建筑是城市繁荣的最好的因素，为了加强城市的竞争力多元化城市必须有非常清楚、有利的策略。任何一个国际和全球化的世界里，城市必须知道他自己跟其他城市的竞争力在哪里。我们崇文区也是一样，我们崇文区东城区、新城区竞争力在什么地方。城市必须集中它的精力一次做一个事情，不是一次做一堆事情，这在老成重建的时候也非常重要。

　　最后我对崇文区有几个建议，现在先介绍我们在天津做了一个老城区的改建。(PPT)这是佳海花园。我们在中国第一个设计的，这是96年的方案和8年以后我们设计出来的方案是迥然不同的，中国老百姓的品位跟房地产商的进步和成熟度是非常快的。另外我们这里做了一个目前在中国比较成功的旧城改建，呼和浩特伊斯兰风情街计划，在不懂牵扯到任何的居民只花4千万45天创造了一个6亿产值的机会。我们做的时候，从设计手法上面是从研究他的地理位置、它的文化，以及它里面几栋房子这条街刚刚开始是1180米有28栋建筑要设计。我们设计的时候包括它的户型、墙面、门窗、广告、花坛全部都要重新做，而且不能动员任何的搬迁。结果在做的时候，包括他里面原来的问题基本上跟中国老城区一样，没有什么有特色。我们从正这张图片可以看出来，光看这个图片不晓得这个城市到底是呼和浩特还是北京、还是山西、西安，所以这时候它的区政府和市政府对我们都有不同的要求，市政府要求打造步行街而不强调宗教的特色，区政府是突出浓厚的伊斯兰风情，因为他是一个回民的区域。我们从这个地方开始包括我们的定位分析，包括对当地的老百姓。

　　那时候我就写了一个主要的思想叫做：我们做改造的时候要做一个场景。要编一个故事，搞一部戏留下一个回忆。耳目一新是城市的亮点，我们希望弘扬城市的价值，而且通过整条街的改造带动城市的发展提高就业率和城市提升。对我们的建筑风格包括当地的居民从哪里来的？包括我们回民区里面它的建筑包括我们伊斯兰的建筑，包括我们其他银色这里面都进行一些大量的分析，因为我们不希望是一个复制回民区，而是希望把它的东西能够重新创造出来。所以我们对南欧的伊斯兰风格、中东的伊斯兰风格，包括印度的伊斯兰风格都做了很深的研究，包括新疆本土的伊斯兰风格，还有迪拜现代的伊斯兰建筑，最后我们说把这些所有的元素，包括蒙古从上朝到现在它的地理位置，老百姓要保留的建筑包括基督教、汉族的建筑，我们的颜色上是黄色、白色、沙漠黄、图黄色的组合，还有所有的装饰图案。

　　(PPT)这是全部整理出来，包括它的住室、窗式，都做了大量的分析。最后我们把这上面的建筑shopping也做了，这也是我们唯一整理出来的所有的东西其他的设计都没有像我们这么深入的研究。我们本身也不是伊斯兰土，也不是回教。街的改造也不是每栋都一样，包括重点区域、包括它的一些重点的、包括广场，他们叫做义乌广场。包括这里的清真寺，包括地面上的改造，都做了一个整理，这是原来的清真，他们叫市前广场，是一个大的杂货的集散地。所以广场里面的做法，我们把他重新的做成这个样子，包括广场的使用，包括大荧幕，这些人晚上能够出来。

　　(PPT)这是之前、之后两张图片的对比，这个地面上面叫做义乌广场，原来的还是在2006年，他前面的广场跟我们后来设计的一个方案。你们可以看出来他里面的使用手法，包括建筑物的一个地面的处理，包括对面的清真是他商场的处理，包括金桥大厦原来的烂尾楼，但是它的位置是非常中心的，在广场旁边，怎么样把这个房子重新利用？这是我们的规划，这是设计出来，白天跟晚上的夜景的差别。你可以看到地面上原来的黄色跟新建的建筑之间的对比。

　　对面的阳光鞋城，我们在这上来也做了一个重点区域位置，包括利面图形之后的保留。另外小商场的新型市场，包括区域怎么样做更强烈的引申，怎么样在高塔之下把它的位置形成过来，包括清真寺的位置，把它重新整理出来，有更浓厚的宗教味道。那时候我写了一首诗，因为我知道所有的就像前门大街我不知道它的什么是最重要的，这时候我们提出一个让来自五湖四海的回民兄弟汇集在胡市，他们不仅有特色的大街，又融入这里的文化，他既是中亚区域又不完全是中亚区域，他是全球独一无二的穆斯林风情节。

　　(PPT)这是建成之后的景色包括它的夜景。可以看出来这里的人到这里来了以后唯一的感想觉得不像在中国，但不知道是什么地方。因为这个地方从来没有人去过，这个改造的计划很成功，当然我们再做的时候有一些技巧，包括当地牵扯到我们三个公听会跟当地居民做宣导。在开工之前45个建设队伍挨家挨户地送牛奶、送水果解释工程的复杂程度，希望居民配合。我们在标的建设上不是委托一家公司做，有7家公司联合做，避免中间有一些拖欠问题的发现。

　　2000年4月接受委托，5月接受方案，7月完工，老百姓满意程度达到89%，网上有30万篇文章介绍这条街，这个是中国近代史上一个非常成功的旧城改建，也成为忽视的观光景点。2007年内蒙古成立60周年我们又委托建设了汉满蒙的风情节街，这是他改造之前和改造之后，蒙古的风情也做了，因为蒙古风情也很难做，蒙古只有蒙古包，没有大的建筑，我们做的时候也花了很大的时间，把蒙古的风情和颜色做了大量的演讲。当地的新的建筑原来是洗浴中心，这是我们当初的设计把它建成蒙古大帐，跟他盖好的样子。2007年8月22号在内蒙古成立60周年上颁发了最佳设计奖，我们公司也颁发了最佳市长特别奖给我个人。

　　我对崇文区几个小建议，怎么样提升它的城区价值：

　　第一公私合一，接受崇文区人大政协监督，真正懂得旧城区改造。

　　聘用懂得商业的经理，带领一个能够掌握商业氛围的设计团队。

　　文化社区的韵味和风情，而不是一味的复制过去。

　　创造新崇文区不是复制旧崇文区，我们要建设商业氛围的街区，最后达成成功的区域。

　　这是我对今天崇文区的一个小建议。谢谢！

　　张雪舟：

　　谢谢饶及人先生对规划市的角度对城市规划和城市可区域发展和城市的价值有一个很精辟的演讲！饶及人先生提出崇文区有一个新世界商圈，这个也是目前崇文区的一张非常亮丽的图片，新世界上去是由香港过来的新世界地产打造的。下面轻新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡建伟经理带来崇文区新世界的改造战略。

新世界中国地产（北京）常务副总经理 蔡建伟

　　蔡建伟：

　　各位领导、各位专家、新闻界的朋友们大家下午好！今天我们聚集一堂举行新崇文价值新世界商圈价值高峰论坛，借此机会我代表新世界地产北京建筑中心感谢一直以来对新世界中国地产关注和厚爱的朋友们！谢谢大家！

　　并同时借此机会向主办单位、全国工商联房地产商会主办媒体《中国不动产》杂志，协助单位精瑞中国不动产研究院，北京精瑞住宅科技基金会、全国房地产设计联盟，全国房地产职业经理人联盟，支持单位北京市崇文区人民政府，中西部区域改革与发展研究院，承办单位，全国工商联房地产商会传媒中心和各位新闻界的朋友们，表示衷心的感谢！

　　大家都知道新世界中国地产在崇外地区辛勤耕耘了15年，把整个崇外地区改造成一个商业、服务和旅游的中心地带，形成了充满活力的新世界商圈，并于京城其他几个商圈形成相互补充的发展态势。以新世界百货、新世界万怡酒店、新世界中心、新世界泰华公寓、证人大厦、新崇文大厦等众多大型公共建筑，以及在这些公共建筑当中所经营的餐饮娱乐设施构成了崇外大街的中心。通过新世界中国地产精心规划与精心打造，形成了设施完善交通便捷、商务气氛浓厚的新世界商圈。

　　不可否认。南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，但是也是本地区商业发展的机遇。政府的大力支持、交通配套设施的日益完善以及南城整体经济的进一步提升，就是我们发展的投资机遇，应当说新世界在崇外地区历经15年的耕耘和努力，我们的努力所需要达到的第一个目标应该说基本实现了。这个基本实现的概念，是新世界商圈在京城已经被更多的商业同仁所认同，已经被更多的消费者所认识。

　　那么我们在崇外地区打造新世界商圈，也是要进一步发展在购物中心的基础上结合地区经济结构，充分发展周边的商业、物业、完善商圈内部的各种业态的配比，使餐饮、娱乐、休闲业态在我们这个商圈范围内逐年的增加。我们还会将商业区域向南拓展，来改变现在商业物业单一的状况，使得本区域从商业体量以及地域分布上更加完善。同时与王府井、西单、燕莎等完成真正意义上的价值联动。这里有到CBD最近的直线距离，又有天安门广场、天坛、前门、明城遗志公园等形合围之势给新世界商圈的升值提供了强大的推动力，人脉和现代教会融合，堪称北京最具人文精神的商务区之一。15个春夏秋冬我们在崇文打造一个新世界商圈，15年对历史发展的历史长河来说只不过是短短的一瞬，对一个品牌运营商与城市的建设者来说这15年确是非常漫长的一段时间。

　　新世界进入崇文始于1993年，之所以把新世界的投资重点选在了崇外地区是因为新世界在投资之前对崇外地区商业发展的历史和它的价值做了充分的考察和论证。最后用我们集团董事局主席郑裕彤先生对崇外地区开发建设能不能成功的最终结论上来说，郑老先生认为崇外地区具有深厚的历史商业价值。经过新世界投资打造之后，应该能够形成一个现代化的集聚人气的新的商业氛围，在这种氛围经营的所有商业企业都会受惠最终形成一个有强大凝聚力的商圈，所以我们通过15年时间的努力只是实现了这样一个目标的第一步。

　　应当说在中国还从来没有一个境外的投资者在内地进行过这样一个耗时如此之长、投资如此之大的城市运营项目。我们也坚信随着旧城改造工程的不断深入，城市建设各种设施的日益完善，加之崇文区政府的积极支持和统筹规划，新世界中国地产的品牌效应和强力催化作用下，新世界商圈一定会有强大的凝聚力和美好的未来。

　　我们在投资过程中，力求促进一个地区区域经济发展的同时，还要充分的考虑这一地区的历史人脉，在我们投资建设的所有的项目过程当中，首先要对这一地区的这一投资项目所涉及到的历史文物、历史传说进行调查和研究，并尽可能的保留历史发展值得人们追忆的最美好的东西，最值得保留的传统价值，所以在我们的旧城改造当中，凡是具有现实保留价值的，不管是文物也好还是人们所敬仰、所推崇的一种理念也好，我们都尽量在我们的项目当中给它以更好的展示。

　　比如说我们在规划建设总占地面积达27万平方米，规划建筑面积接近70平方米的新景家园小区的时候。第三个，我们认为具有保护价值的，虽然当时已经是破烂不堪的，很多文物进行了抢修，特别是把具有400年历史的清真寺从老百姓众多的违章建设当中抢救出来，还它以最原始的面貌，成为这次奥运会对外伊斯兰教接待的一个区域。正是由于我们对历史价值、历史文物的尊重和保护，也形成了我们新世界在国内投资的一种企业公民的责任。我们未来的发展应该是注重生态、注重环境保护、注重人们移居的环境。注重建设现代生态型城市，对于发展商来说叫做义不容辞。我们对生态城市、生态项目的建设过程当中也有深刻的体验。虽然在这些项目的研究和建设当中，发展商的投资可能会多一些，但是他对于能源消耗的减出是要使用100年以上的时间。用这样的价值来换算，我们认为是非常值得的。所以我们都将尽可能多的使用科技材料、科技含量更高的一些手段和项目。

　　在我们对崇外地区新世界商圈开发和建设以及经营的过程当中，我们相信新世界商圈将会随着时间的推移、随着我们各个开发建设项目不断地落成，最终会成为力足南城，辐射北京的商圈，成为北京一流的现代化商贸功能服务区。要实现这样的目标任重道远，还需要与我们在座的各位一道精诚合作，共同促进新世界新世界商圈沿着生态的轨道发展。

　　张铁轴：

　　感谢蔡建伟的演讲！他使我们感觉到新世界商圈通过15年如何打造这样一个商圈，同时也看到刚才王局长介绍的崇文区未来发展历程中新世界还起到更大的作用，为崇文区的未来发展起到更大的作用。下面请我们的嘉宾新世界中国地产北京项目管理中心的常务副总经理陈子荣先生，他是港方代表，香港城市也是商业非常发达的地区，我们想请陈总对内地工作、对北京工作，对崇文区的发展他自己的感受。下面请陈总。

新世界中国地产（北京）常务副总经理 陈子荣

　　陈子荣：

　　各位领导、各位嘉宾，各位媒体的朋友，刚才蔡建伟先生已经介绍了新世界中国在崇文区旧城改造的情况。大家看PPT，这都是新世界中国在这15年建设的，我从香港来到这里2年左右，所以在这地区我有一些比较陌生的看法。新世界在崇外门外旧城改造通过区域性的新建设更完善的交通网络，确实改变了崇文区这个地方的个性、性质，包括了它的商业气氛、居民的组成，带来了很多外来人口。在晚上你们在崇文门外大街走过的时候，你觉得大街里那么多人，商业气氛很好。但是我自己今天要讲一下个人的初步看法，希望大家参考。

　　我觉得要发挥一个地方的商圈的潜能开拓新的机会，让这个商圈更加有内容的话，光靠硬件是不够的，下面有几个观点请大家考虑一下。我们的商业不光有大的百货公司，我们在一个商圈里面更是要许多许多小的企业来经营。有几个原因：大的企业有很多周边小的企业提供服务。另外一个方面，这个地区的经济发展有好多小的企业雇佣很多员工。小的企业将来终究会变成大的企业。现在我们看到新浪网或者搜狐网从前都是小的公司，所以小的公司不能看它小，它将来可能变得很大。也提供这个地区很多很多的服务，带来多元化的商业机会。

　　我们觉得现在崇文区的商业氛围不错，但是很多方面还可以改良。服务方面：物流、美容，金融证券方面，还可以有培训服务，法律服务还有还有教育方面的，包括设计方面也有媒体方面的，公司需要一个很好的环境。我看一个商圈要成功的话，它的经营环境一定要改良的。这个讲起来，他是要一个环境让他有机会茁壮的成长，在这方面我们会提供很多房产给他，比如写字楼等。在区域里面要政府、工商部门、税务部门的一些服务，可以参考的是在改革开放很早的时间，广东跟深圳。当时外经委有一个一条龙服务，包括香港和国内的个体户、小企业要去广州、深圳经营的话，在工商、税务方面很多服务让你很容易的经营，我们想着金融风暴可能很多企业要退出市场，这是妙不了。市场经济有这样的情况，但是小企业是我们的未来，我觉得政府为我们比较大的企业提供硬件方面多考量，他是我们的客户也是我们的血跟肉。

　　第二个方面在崇文门外商圈来讲，我自己觉得还没有明显的发觉到它的发展。我现在讲出来可能吓你们一跳，这个很早了，我觉得崇文门新世界的商圈可不可以考虑现在对外的联系。对外的联系有什么好处？跟小企业一样我们的活力是通过跟外面的交流、商业的交流、文化的交流带来的，这个也包括旅游业。跟外面的联系有哪方面可以做呢？对内我们是最靠近环渤海经济区域的一个主要城市，现在讲起来很早。要是15年后，环渤海都变成一个很厉害、蓬勃的经济区域，我今天讲的可能不算早，我们应该有所准备。环渤海包括了天津、石家庄、唐山、北京也是非常靠近的，我们怎么样处理跟环渤海各个城市的在商业上的交往，对我们地区的商圈它的厚度，它的经济含量非常重要。

　　第二个部分是个人经验了。我们在海外很多地方都有唐人街，在香港也有很多韩国人和日本人，在洛杉矶有的地方叫“小台北”，都是台北人。在加拿大的温哥华也有很多香港人，有些是在海外落地生根的人。在那边买房子做生意留下来，把他们的民族、风格带到一个区域里面，所以我们说这里是一个小台北，一个韩国区域。我们崇文很有文化，刚才介绍了我们很多历史遗留下来的很好的文化，但是我一个外向型的经济，要是我们能够吸引更多海外的民族或者国家的人在我们这里经营、做生意、落地生根对我们的商圈是一个很好的补充。他怎么样组成呢？它很简单的，可能是日本人搞了几个餐厅，也可能是英国文化协会在这里搞了一个中心，也可能是韩国人在这里搞了一个百货公司，很难说。什么时候开始呢？我不知道。但是他们想到来崇文玩，不光是到新世界百货买东西了，可能有其他的内容，可能到法国餐厅吃大餐，刚才饶也讲过中国人喜欢吃洋餐，我们的变化使我们更加丰富。

　　第三是跟文化有关的。因为我们是搞房地产的，很希望把这个地方的硬件做好。有商业气氛，但是文化建设需要多元化，也是需要培养的。在崇文门外大街新世界商圈里面我们还看不到，刚才王区长讲了很多大手笔的计划。但是从一个商圈来讲我们从小做起，我的看法是崇文门新世界商圈里面生活的人、工作的人很多，但是要是跟天坛、清真寺还是联系不上。我们这个区域有什么可以使这里的居民，使这里的人感觉好玩，这里是一个工作的地方。我自己有一个建议，我们有一个传统的节日有中秋节、端午节，可以在区域内跟商户、跟主要的企业、跟区政府合作举办一些活动，这些可能不赚钱，但是变成我们一个地区的特色。让人家想到“哎，中秋节不要去海淀了，去崇文，因为崇文门有中秋花灯节”，这个是随便讲出来。

　　刚才讲了这三个方面都是硬件方面的，第一要改良这里的投资环境，让很多小的企业，这个小企业可能是海外的、也可能是本地的，也可能是北京以外地区的来这里经营、来增加这里的活力。另外两个部分是跟对外联系的，就是跟环渤海比较靠近的地方或者跟其他国家的一些民族有没有办法，在这里找到他们在这里生根的机会。第三个部分是我们积极的，不光要赚钱，还要在这里生活，让这里更加精彩，这些都不容易，需要大家的合作，我们愿意跟区政府合作也愿意跟其他企业或者规划市或者传媒合作。谢谢大家！

　　张雪舟：

　　谢谢陈总！作为一个香港人对新世界和崇文提出了非常务实和要害的建议，刚才讲一些合作。我想刚才嘉宾都从不同的方面谈话了行业发展、区域发展的一个话题。下面按照议程我们把嘉宾都请到台上来，主持人由全国工商联房地产商会传媒中心主任黄岚先生把大家的意见交汇起来，共同打造崇文的城市价值。下面有请全国工商联房地产商会的会长聂梅生教授，北京师范大学房地产研究所所长董藩教授，全国房地产设计联盟CEO、美国龙安集团总裁、原美国纽约规划局局长饶及人先生，还有新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡总和陈总请上台来，由黄岚来主持下面的节目。谢谢大家！

　　黄岚：

　　大家下午好！非常高兴我们今天有很多媒体和各界的专家来到这里，来探讨崇文区的城市价值。刚才作为嘉宾都发表了精彩的演说，我觉得对崇文区的发现是一个重新认识的问题。如果我们要问2008年北京最国际化的地方在哪里？大家肯定会回答鸟巢和奥林匹克公园。但是我们也重新发现了在崇文区，因为崇文区今年在奥运期间总共接待的外宾有20万人次，而且有12个国家的元首、首脑来到我们这里访问。光是一个红桥市场就接待了10万人，光是前门大街在一个月接待了580万的中外人士。为什么？如果我们把鸟巢、奥林匹克公园比作2008年北京城市课题的话，我觉得崇文区也毫无疑问是第二个课题。

　　这一切都离不开对崇文区起到很大作用的新世界地产，新世界15年前来到崇文区的时候和今天的面貌都不一样，在15年的时间里新世界投入了5个亿，刚才也听到新世界作为东道主在建设里面的历程。第一个问题想请教一下蔡总，15年当中你们对城市的规划和城市的发展起到了决定性的推动作用。同时我相信新世界在下一步的发展中还有什么规划战略？下面下情蔡总来谈一谈。

　　蔡建伟：

　　新世界是93年开始进入崇文，当时进入崇文我们对这里发展的一个最基本的战略，就是要把崇外地区建成北京最繁荣的商业街区之一。大家看到现在的崇文门，应该说变成北京市最繁荣的商业街区已经不远了。但是再回到93年历史的崇文门，那时候他是一种什么样的状况？它的商业设施除了一个国有的花市商场以外，几乎什么都没有，连超过二层楼的商业设施都没有，所以我们当时提出这样的想法是基于在那样一个基础之上来发展的。

　　那么通过15年的艰苦奋斗，应该说我们投入的资金累计达到160个亿，完成居民拆迁的总户数是二万三千户，接近10万人。建成的各类建筑的总面积接近200万平方米，其中绝大部分都是可经营性物业。为什么？新世界在崇文建设和别的开发商不一样，盖完了房又卖，卖完了就走人。我们是把自己定位在一个城市运营商的地位，运营就是要经营！卖完了走人你还怎么经营？正是这样一种使命感使得新世界不但扎根在崇文，经营在崇文、后续的发展仍然在崇文。为什么我们说我们15年只是实现了第一步发展目标？成为了北京最繁荣的商业街区之一。

　　第二个目标我们在崇文还有接近160万平方米的建设任务再等着我们。那么对这些项目的建设与发展规划，包括我们综合商业设施的开发建设，比我们现在已经建成的规模还要大，但是它的理念会更新。之所以理念更新在90年代那个阶段我们所能体会到的，就是建设一个最完善的商业设施、灯火辉煌，一进去显得非常高档。进到崇文门、进到新世界商场大家都会感觉到和香港的水平差不多。但是北京已经是一个人均GDP快接近万美元的这样一个快速发展中的城市，也迫使我们不断地再考虑新的发展项目按照什么样的概念去做我们项目的支撑。

　　所以后续在建设和发展经营城市当中，我们会对环境更加突出，包括我们商业设施的环境。所谓商业设施的环境，我们正在探讨能不能建设一种让人们在商场内购物感觉到是在自然中购物的一种状态呢？就是既要有室内购物的风格，又要有室外购物的环境和感受。这样的设施如果能够开发出来、建设出来、经营出来，应该说对于我们整个城市近来的发展又是一种新的贡献。所以新世界愿意就大家就城市建设、城市发展、城市经营的更多问题和各位专家共同研究、讨论。也希望大家能够给我们提出给多、更好的建议，我认为我们的发展一定会取得成功。谢谢大家！

　　黄岚：

　　谢谢蔡总！崇文区其实从整个北京的四大老城区来比较他还有一个数据值得我们去关注，就是它的空气质量、它的绿化覆盖率和他人口的密度在老城区是最低的，也就是说他是一个宜居的环境。刚才会长谈到了房地产开发和中国的问题是环境的透支问题，就崇文区来说可能还没有太算透支也算是一个难得的风水保底，在这样的情况下，崇文区我们看了王区长的介绍，它也在走可持续发展的战略规划，下面我想请会长谈谈你刚才提到的分母价值，像它这样有良好的文化条件、有资源条件这样的分母价值。是不是能够在下一步的开发和房地产的建设当中有一个很好的基础？

　　聂梅生：

　　刚才饶先生讲的。大家都知道，可能越集约城市价值越高，不要像北京原来的做法潘达比。像北京一样，一圈、一圈我看北京六环都已经到河北省了。这就像美国讲的精明的增长，精明的选择、核心的建设。比如崇文区他是一个核心地带，原来崇文区在北京这几个区当中。我在1949年建国的时候就在北京，比较了解它。那时候它叫哈德门，不叫崇文区。在初期有一个电影叫《龙须沟》，非常糟糕的沟就在靠近崇文区旁边，是一个非常糟糕的。包括我在北京读大学的时候，这边都不是什么好区，都是天桥旁边刷把式的炼摊的，并不是一个很有商业价值的区。现在是能够提供商圈，而且能够提供经济的发展，同时又能够增加这部分的税收、这部分的就业，他要同时行才行。

　　我记得当时广州搞了一个华南板块，搞了一大堆，好象是2003年、2004年的时候当时我说你这个地方为什么大家要扎堆搞华南板块？到底能够解决什么问题？解决主要的问题里面，广东又那么远，又堵车，即使到现在华南板块找到了经济的支柱，旅游、野生、白老虎这些，他慢慢起来了，他能够站的住。所以一种集约式的发展他必须要找到经济层面、社会层面、就业层面，这方面的支撑才能待到一种繁荣。后来我再崇文门的时候，出现了一个新世界，吸引了很多人，从这时候慢慢、整个这块网络、天坛、青年大街，那边和前门外大街呼应形成这样一个大街。

　　当时新世界在这地方起到一个中资的作用，不是说把这个全拆迁了搞一个住宅，不是这样做。如果真的是这样的话，就糟糕了。他现在形成了一个商场，慢慢扩散，在这里集聚，在这里进一步发展的可能性。所以我觉得崇文这个地方它的发展确实很值得我们很好的考虑、思考，同时我也觉得有了原来的经验，今后这块会做的更好。这块确实城市有城市的价值，有它的内涵，也有它的困难恩。这块我觉得最困难的就是拆迁，我相信新世界在拆迁问题上也是费了不少劲、吃了不少苦头。谈何容易？从这里到天坛，看着天坛很美丽、非常好。但是中间这块怎么样把它繁华起来？怎么样把它拆了，这也是非常麻烦的事儿。

　　黄岚：

　　谢谢聂总！刚才听到董教授谈到房价的问题，听的很亢奋。房价在周期性的一个阶段都是上涨，我不知道董教授有没有研究过中心城市的房价和市区的关系。比如崇文区，其实崇文区的供应量在全市来看不算多也不算少，而且崇文区的房价一直很稳健。我观察了一下，整个北京市房市来说波动比较大的是朝阳、海淀，崇文区这个地方它的土地应该说是比较少的。房价的波动在今年不是很大，崇文区没有明显的项目再打着很大的折扣。您对此有什么研究？

　　董藩：

　　你已经把答案说了。这个地方属于二环，亦亦能，它就更是这样了。这次搞房交会的时候，说四环以内只有一个楼盘。现在的确有楼盘在打折，有价格明显下滑的趋势，普遍是四环、五环以内的。我看租金经过一年左右的时间涨了13%、15%。为什么？说明很多人没买房子。去年到今年整个研究生毕业的大学习都没有买房子，都在等着下跌。但是大部分人在哪里？就业在三环就业。如果在通州买房子这班就没买上了，但是提供的房子几乎是没有了，但是只是在消化现有的存量，这个地方具有稳定性。后期上涨的幅度会上涨到什么程度？我们不好预测，而且这话说出来容易得罪人，有一点我们可以负责任的说他往下来的空间几乎不大。因为几乎没有什么开发商，很有限的开发商就坐在这里，他们不跌基本上没问题。大概是这样一个状态，因为需求再膨胀，而且越来越集聚，需求出现了一个集约，全集在一起了，供应增加的全部在五环以外。我相信以后房价有调整，但是是结构性的变动带来的，如果考察一个区位的话还是表现出很强的黏性，让他往下跌是特别难的。

　　最近房价下跌有一些的确是财务上出现了问题。下一步融资状态改善的话，可能会好一些。最近有的楼盘跌的比较明显，这样的楼盘背后可能有财务危机。我不说北京，我在南方碰到这样一些开发商，过去房价上涨比较厉害的时候，他集资比如许诺给他筹钱的人一年30%、40%的利润，现在房子卖不掉了。那些投钱的人着急了，甚至动用黑社会追杀他，如果这种情况没有的话，情况又不一样了。听说北京又要出现新政策，这个政策基本的目的是保持房价的稳定。

　　黄岚：

　　谢谢董教授！刚才饶先生也给我们谈到从城市规划的角度提升城市价值，饶先生您的背景也是备受关注，国际经验。以您的经验来看，北京的曼哈顿和崇没有太大的差别。怎么样把崇文区的价值更多的发挥出来？

　　饶及人：

　　黄总的问题很难回答，分两个方面我也想讲房价的问题：我先讲一下崇文区老区的建设。刚才给大家介绍了一下老区建设是很困难的，今天崇文区应该是运气很好找到了新世界这样一个上市公司，有非常大的经济资源，而且新世界的上市公司是以资产的维护为主，而不是以销售买卖为主。如果今天崇文区碰到是另外一个开发商以销售买卖为主的话，今天我们的商圈我想是行不成的，所以一个老区的建设是很困难的。所以对旅游、开发、城市历史都是一个很难的取舍，所以新世界默默的耕耘而且93年就进来感到非常的好，现在我们做的非常好。但是93年的时候我们真的不敢来，那时候还到海南看一下，海南的经济泡沫真的不浅，所以新世界能够93年进来对老城的建设是值得大家给予鼓励的，也很不容易。老城区的建设必须一步一个脚印。

　　我讲一下房价问题，最近我不晓得这个房价。我做了一个专访，分为三个方面：

　　第一、房地产是中国的支柱产业这是不应该有任何的怀疑。

　　在美国就讲房地产是一个火车头工业，所以我们会长讲这样的话它的产业链会产生非常深远的影响。过去中国的很多经济开发、股市、会市房价都有相连的关系，所以去年涨了很多。我记得在2006年的时候，我们参加过一个房地产论坛，那时候大家就问咱们中国几个大的房地产明星：任志强、冯仑、潘石屹。为什么房价涨的这么高？什么原因？他们就讲供求关系，只要有人有需求，那么房价就会有房价提升。我不像董教授那样乐观，我觉得中国的房价还有一个非常大的跌幅，而且明年我认为环球的经济会影响到中国沿海地区出口的量。

　　我们明年的GDP绝对是放缓，再加上美国新政府上台以后。虽然期待值非常的高，但是面临的赤字和面临所有的经济问题非常的严重。就像陈云林先生刚刚在中国访问一样，国民党有很多的政策。但是原来陈水扁政府把经济搞的很糟，他也没有办法把台湾的股市、台湾的楼价、台湾的经济很快的抬起来。所以环球的经济会影响到买气，我认为在中国的老百姓不敢买房子的居多，尤其最近我们可以看出来所有经济的消息都是负面多于正面。包括今年中国的大学生就业率非常低，而且很多金融公司昨天宝钢宣布所有的职工减10%的薪水，这些东西会影响到整个中国的经济气氛和在怎么样的房市的刺激。2个礼拜前我在成都讲这次政府救市来的晚一点。它现在可以稳定，但是没办法把人气提升起来，去年我们中国的房地产面临一个结构上的改变。

　　但是从另外一方面讲，如果把中国的房地产打压的太紧张的话，面临一个更重要的问题就是中国提供的问题。就业上来说也会造成影响，所以我认为中国一线城市的房价和二三线城市完全是不一样的。我最近写了一个东西建议中国取消均价，因为房地产的均价会误导很多人。就是房地产到底是一个商品还是一个产品？很多人买车子的时候，没有人把奔驰的汽车跟奇瑞的汽车放在一部车子。说我们花10万块钱买一部均价的车子，同样房地产地理位置不一样，产品结构不一样，不应该划一个等号就是一个均价。4千块钱、5千块涨的那么高。因为很多政府不对以后造成政府在很多决策上有很多偏差，政府要解决的是低收入问题对商品房问题政府是放任他成长。对社会经济发展来讲也是政府的，房价商品房应该还会继续的跌，而且会跌到明年的春节以后，我觉得明年房地产的价格还是非常的差。

　　我比较同意潘石屹最后从华尔街回来一种悲观的气氛，我最近从美国回来对没有的经济也非常的悲观。认为美国明年经济持续的下跌，认为到美国去抄底的时间还没有到，同样中国的老百姓很多也在抄底，但是这论的需求量不够支撑房地产业像过去几轮疯狂的长势。但是危机中间面临着转机面临着怎么找到商机，这跟我们产品的改变和未来做房地产行业要认真研究的，以前是只要房子一盖就有人买，现在这种情况是百分之百不存在了。不是盖了以后就有人买，现在是客户需要什么样的房子再去盖，我觉得这样子房子的竞争力才有。制约商业的亿需求有没有？有。五世但是经济的萧条对老百姓的压力往往造成经济不前，日本经济振兴了十年就是没有人买房子，包括美国的救市政府还是没有办法振兴的经济，所以房地产前面的路还是很坎坷的，所以很多房地产商今年的春节是很难过的。美国人讲今年没有圣诞节了，我觉得今年的房地产是没有春节的气氛，能够保住房价就不错了，比较悲观，比较实际。

　　黄岚：

　　谢谢饶先生的介绍，刚才陈会长再谈到城市综合体和绿色建筑，我想问陈总下面有一些发展计划是什么？

　　陈子荣：

　　综合起来很简单的补充一下，几位的意见非常的好，要是我们从短期的看法，饶先生的意见应该是注意的，但是长远来讲董先生的意见也要注意，没有搞错的话，去年我们当时的房价还在调高，非常火，要是从短时间里面让人家不晓得怎么做好，但是从长远来讲应该有一个乐观，不乐观的话，我们没有明天，应该是乐观一点。

　　关于未来我们在房地产开发方面的工作，饶及人先生刚刚讲到的地方现在的硬性需求，将来所有的人都富了，有一个房产将来会有第二个房产，房屋是改良他生活的一个依据，也是他生活的提升保证。

　　现在我们觉得有几方面客户的需求。一方面是市场对能源和环保的要求越来越多，这个有两方面。普通买房的居民希望它的我们家具是省电的，不会有热导效应的，这个都是他想享受的。这个都是政府要求他准备的，我们今天不准备的话，等到要求有要求要求出来的时候我们可能应对不了。所以我们公司希望在以后很快的时间把我们自己开发的住宅项目增加自己公司内部的环保要求。另外在崇文区我们会有一个未来人居减持中心，希望到时候邀请各位媒体过来。希望通过这个减持中心让我们的客户、媒体，包括我们公司里面的员工。因为我们公司在各个地方的很多员工在搞开发、设计，看到原来在推进建筑的设计方面，在环保方面是有要求的、是有目标愿景的，希望这个变化标志物推动大家。

　　企盼明年春天的时间可以见到大家！

　　黄岚：

　　谢谢陈子荣！我们下面也有一个小小的环节，时间不多，有三个问题，有哪些媒体问我们在场的嘉宾。

　　媒体：

　　我是新世界杂志的记者。2008年第29届奥运会在北京举办，新世界中国地产是如何抓住这个契机？借此提高回报的？谢谢？？

　　陈子荣：

　　我们公司。刚才看到我们是一个默默耕耘的公司，崇文区是我们北京投资的主要工作，我们开发的房子在这里已经超过140万，已经靠近200万平米了。今年是奥运年，去年我们的住宅项目、商品房项目均供应量达到400平米左右。我们看到市场很大，价钱也非常好，我们抓住了这个机会。因为我们没有明显的去投机或者利用这个奥运机会，刚好奥运让整个北京房地产的气氛特别好，所以去年我们基本上供应或者产出都消化掉了。

　　今年在奥运期间我们在工程开工量方面因为手续问题还有减少外来工人的问题有一些耽误，所以从这个角度讲我们没有明显的争取奥运这个机会。因为奥运是国际上的活动，来买房的人可能不多，但是短时间旅游、居住的人确实多了。刚才主持人业介绍了来崇文区购物的人有好几百万。所以在零售方面我们确实看到比较好的情况，总体来讲奥运是带给我们一些好的回报，包括在零售量、房价在去年的情况比较好，也带来开工的影响，应该是比较平衡。

　　黄岚：

　　谢谢陈总！下面是哪位。

　　媒体：

　　我想问一下新世界的蔡建伟总经理。我们从非正规渠道了解到，新世界地产马上要开发崇文门外6号地。请您介绍一下6号地的情况。

　　蔡建伟：

　　崇文门外6号地应该是新世界进崇文门之后就确定的开发范围，当初确定的是1号、2号、4号，1.3平方公里需要拆迁的居民是3万多户，。照我们推进的计划首先从1号、2号5号开始，现在125号三个未改小区的总开发建设量应该基本上都完成了，现在我们正在集中力量做6号地。6号地的开发建设规模从量商来说，按照我们目前的规划通过和专家共同认证的方案来看，地上和地下总建筑面积应该是140万左右。但是它很多的面积会集中在地下，地上的建筑面积应该是在80万左右。为什么会形成这样一个规划？原因就在于这块地方距离天坛很近。怎么样和天坛相呼应？不至于对天坛的视觉和感官对人们的视觉和感官产生新的影响，我们期望是做的更好，不单不影响反而使人们再看天坛的时候对我们的建筑有更多的愉悦感，我们正在做各种方案的比较和各种方案经济的可行性的研究。

　　基本的一个主导思想：

　　第一、在这个地方建设的商业设施将会使我们集团所投入的已经建成的商业设施当中最先进的，就是我刚才说的我们再研究和探讨人在自然的状态下购物的享受状态。在我们的建筑当中能把它体验出来。

　　第二、居住。这个居住究竟采用什么样的规划、理念？能够使它的自然环境得到充分的保护？又能够使他对天坛起到一个烘托的作用？这个抉择很难做。我们也感觉到担子很重，前前后后请的专家我能够数得上来的有40多位，来帮我们注意、想办法。政府相关方面的领导也非常重视这个项目，包括咱们奥委会主席罗格先生对这个项目还感点兴趣，还发表了一些想法，说明这个项目目前对我们来说是一个非常值得研究的项目。做好了，应该说是新世界在崇外地区投资最具有战略价值的想法，做不好就成为历史罪人了。但是我相信我们不会成为历史罪人，我们会把这个项目建设得更好。

　　但是这个项目目前拆迁正在进行当中。拆迁居民应该差不多八千多户，这是我们一次启动超过八千多居民拆迁的项目，企事业单位拆迁也都在进行当中。到目前为止大约居民拆迁已经完成大约1200户，企事业单位进度达到40%左右，我们现在是比较和谐地在推进这方面的工作一步、一步地往前走。

　　黄岚

　　还有没有问题？

　　媒体：

　　中国建设报记者。饶总您好！刚才你在演讲当中提到“内行看门道，外行看热闹”。目前您对崇文区的整体规划有什么看法？对新世界商圈的整体改造有什么建议？

　　饶及人：

　　我觉得崇文区在规划上讲，目前好处的地方是想想很快，拆迁力度很大，不好的地方是原来的人脉和原来的商业气氛破坏的比较大一点。原来崇文区有好的一些人气为了城市形象牺牲掉了，我觉得比较可惜。对新世界商圈我觉得目前应该是非常的热闹，前一个礼拜我们也是在这个大堂办了一个灾后重建的论坛，之后我在外面走了一下，我发现这地方晚上的人气不比王府井差。我觉得对新世界来讲是不错的，我建议新世界在开发的时候可以借用刚才蔡总讲要把室内、室外连在一起。这是很难做的，有很多地方都想做，因为你现在还有100多万平米的建设量，我觉得任何人购物的时候，都希望发散他的信息。就像在香港的中环泰近广场，我觉得新世界可以借助这个模式。我们在国外做很多的商业空间，老百姓是希望他的时间留的越多越好。他在你商场里面的时间越多，对你的销售欲望和购买力是成正比的。如果买完就走不是更好的事情？怎么样让他驻留更久一点？更好的是花园或者室内的花园室外的花园。新世界有很多绿地，但是室内的绿地偏少，未来新世界再做的时候可以在这上面做。这方面做了以后你会发觉对你商业的价值，对你商业地产会有想象不到的一个好处，我个人的建议。谢谢！

　　黄岚

　　记得美国的国务卿基辛格说过一句话，美国的经济可以复制一个天堂，但是他不可以复制天堂旁边的果树。就像天堂的果树一样，崇文区的文化必然在未来崇文的价值当中发挥重要的作用。全国工商联房地产商会联合崇文区政府和新世界地产集团举办了本届新崇文高峰论坛，我们非常感谢各位嘉宾和媒体的参与。感谢聂会长、感谢王区长和各位媒体，本次论坛到此结束。谢谢！