主持人：您同意这个是主持人行业吗？

　　任志强：我不太同意，那干餐馆的也一样，什么人都可以开。房地产也有海归，胡葆森呢？不管是去镀金还是什么，他是出国回来了。

　　人家买了以后通常是出租，升值以后再卖。你说的是劣等房地产业，美国说的是金融房地产，我们是房地产金融。本来房地产在美国是金融衍生产品之一，我们倒过来，金融是为房地产服务的，这是两个概念。在美国可能只要有信用就可以买地。我们这是一个生产概念，就是加工，你给我一个原料，我替你加工，卖了以后，赚加工费。我们仍然不知道在不动产里最大受益是增值收益。我们把土地做了房屋卖了获得现金流，或者租出去有现金流。美国的房地产几乎都不是在造价或者在生产环节挣钱。美国很多的房子是自己盖的，再好的装修就十万美金，买卖可能值一百万，那是土地升值了。房子本身的造价是很低的。我的一个朋友五十万卖掉了一个房子，然后这个房子第二天去看就平了，但是这个房子再卖的时候就值一百万。材料的价格增长，或者劳动力成本增长是什么原因？就是把房地产当做一个制造业，通过生产过程赚制造业的钱，这就是房地产现在的主流现状。比如万科说自己是最大的住宅建筑商，这个开发的概念基本是以生产的方式取得利润为主的。前一段时间出现很多的天价房，突然大家发现地价增值了，成了房价的一部分。你要拿房价和地价比的话，会发现面粉的价格是高于面包的。仅仅靠生活方式获得利润的话，这个无论如何不会成为暴利。但是因为地价的增值可能因为土地成本变成暴利。按照天价土地买土地，然后按照正常价格卖出去，那是赔钱啊。

　　实际上现在房地产里头已经进行了一些技术性改造，对于落后国家来说我们还有一些技术成分，但是对于发达国家来说，这个技术成分已经不存在了。他已经把高科技的东西在工厂里解决了，我们还不行，我们只能在现场解决。严格说起来国外是房地产经济，生产的工业化成分很高。比如日本占到百分之五十几，美国简单组合房子占到百分之七十几，中国百分之五都不到，所以我们还有空间。如果按制造商角度看房地产的话，无论如何不会产生暴利，暴利全都产生在因土地升值上。

　　陈 功：我不赞成万科的模式，王石一直在推住宅产业化模式。因为他像推土机一样推过的时候，给别人留下的空间就很小。从一个城市的成长过程来看，开发是一个阶段，更大的阶段是重建。就像任总讲的，一个房子推了以后再建一个新的，每建一次，因为周边环境的变化，价格都不一样了。我觉得市场并没有留给万科理想得以实现的空间。

　　任志强：现阶段还有可能，还是大规模建设的过程。

　　陈 功：从一个长远角度评估你的价值，评估你的发展趋势，评估你的定位，我都不太赞成这种模式。除非他建成一个世界性的万科公司，中国建完了我建印度，印度建完了我去建巴基斯坦。所以，我觉得这是不太理想的模式，也许是王石的个人梦想。

　　主持人：他有一个巨大的研发中心。

　　陈 功：那到底有多大的技术含量，我没有掌握这个信息，以我看来这和品牌很有关系。

　　主持人：我看到材料说他在关键的部位采取高科技，减少了后期投诉。

　　陈 功：但是万科做的门窗的技术程度肯定不如门窗厂家到位。所以这个东西是不是由万科来，还是有疑问在里面的。总的来说，每家每户都是希望有一个自我满足的光照条件，通风条件的个性化需要，要是都统纳成四四方方的约束的话，我个人是不喜欢的。

　　赵 民：慢慢到最后就是划一个线，这一块就是你的，你自己弄吧。

　　陈 功：土地要私有化的话，他可以流通，价值就可以表现。所以，今后的发展，可能真正的改革还是土地制度改革。我们中国好像有一个很强大的基础，历史发展阶段里面有好几次证明了这一点。前途还是光明的，舞台的大幕还是集中在发展商这儿的。

　　赵 民：经济如果出问题的话，会有利于更高层次的改革出台，这是在问题暴露到一定程度以后。

　　任志强：就是说没有外力影响的话，可能改革的动力就不够强。

　　赵 民：对，所以我对09年改革政策的推出是有希望的，也是比较看好的。

　　陈 功：经济基础决定上层建筑。

　　赵 民：特别是有些社会集资方面的体制改革，一定要靠一些偶然事件的发生才会反思。

　　任志强：我们胡主席两次提到改革不能走回头路，为什么呢？肯定是有人想走回头路，如果没有人想走回头路他就不会两次提。所以，我想改革还会继续前进的，也许灯光还会照到我们的房地产商这边的。

　　主持人：我们从宏观，谈到微观，基本理清了一些问题。对09年，大家的看法是即便是冬天，也是有希望的冬天，任总说还可能是春天呢。今天首先感谢三位专家的真知灼见，参与我们的访谈。同时感谢新浪的网友能够来关注我们的讨论。希望以后还有机会我们继续探讨一些有意思的问题。今天感谢大家参与我们的活动，谢谢大家。

　　任志强：谢谢各位网友。

　　陈 功：谢谢各位。

　　赵 民：谢谢各位！