8月28日，北京城市发展趋势论坛在山西国贸大酒店举办。全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生、中国房地产协会副会长顾云昌以及SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)有限公司董事长潘石屹就北京城市发展的趋势做了精彩发言，主持人为山西日报报业集团经管委员会委员。以下为实录：

　　主持人：各位来宾，大家下午好！我是山西日报报业集团李伟，今天活动由我主持，首先感谢大家来参加北京城市发展趋势主题论坛，在论坛开始之前，请允许我向大家介绍一下今天到场的三位嘉宾，全国工商业联合会住宅产业商会会长，聂梅生，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌先生，我们的老朋友，前不久在台湾被著名作家李敖成为中国大陆脱贫榜样的SOHO有限公司董事长潘石屹先生。

　　2008年北京奥运会已经让全世界对北京刮目相看，2008年对北京影响如何？股市从奥运会临近沪指最高点2924点，跌至2413点，不到一个月大跌511点，人们期盼的奥运行情没有出现，奥运给我们留下一个又一个值得让人们回味和关注的话题，奥运之后，中国房地产向何处去。下面我们有请三位嘉宾与我们一起上台交流。

　　主持人：我们请聂梅生会长，聂氏言论频频给中国房地产业带来振动，今天有幸能在龙城太原听到聂会长的观点，下面我们有请聂会长。

图为全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生

　　聂梅生：各位嘉宾，下午好！很高兴今天来能参加这个论坛，首先感谢SOHO中国的潘总，山西日报、新浪网。房地产在中国有它的特殊性，奥运开始到今天，这是第一个论坛，在奥运之后，恐怕有更多的讨论，趁这个机会，和大家讨论房地产市场。待会儿有他们的高见，我把最近想的三个问题跟大家交流一下：

　　第一、房地产的宏观调控已经很多年了，从122号文件，从03、04一直到08年，一直持续将近四年的对房地产的调控，回过头来看，哪些确实是起到作用了？哪些是确实值得反思的？不说以前的事，我觉得在这个当中，有一个印象很深，为什么2007年房价大涨？为什么2007年地价大涨，先不说人口流动性过剩，先说市场导向，今年2008年，实际上不管从市场层面，还是开发商层面，还是从政府层面，都在分担和承受2007年的透支，我觉得如果没有2007年的放宽，2008年的日子会好过一些，2007年政策出台有哪些是必须多说的？2007年的人大，在宏观调控第一次没有提对房地产的投资紧缩，没有提。而这个我也知道当时是怎么讨论的，放的比较宽松的，我当时觉得很奇怪，一种说法，由于06、05年房价高，调不下来，应当加大供给，就应该包括土地的供给，这个事情到2007年的7月份的时候，我写了一篇文章《房地产怪圈》大事不好，利用土地，往上市公司业绩里去装，蒸发、融资，形成的土地在资本市场的短路，接着出现一大堆地王，包括像阳光100(企业专区,旗下楼盘)等这样的表扬信等，我在拍卖土地的时候，我们都不敢举牌，我们举不过上市公司，我就画了一长图房地产怪圈，中国的土地和国外是不一样的，中国的土地没有市场化，税不是很明显，基本上由地方政府控制的，这样的制度和先进的资本市场对接，这个短路很厉害。

　　到后来，土地上市公司的钱不能买地，你早干什么了，为什么把土地当成资产在上市公司当中作为业绩来考核，这是一个。

　　第二，去年在上市公司里面圈了一圈，其实去年的开发贷款不少，对开发这个层面也放松，在按揭这个层面，这段时候深圳的断供也是一样的，甚至房价泡沫是很严重的，这种事情，当时很宽松的一个对房地产投资的出击，这个事情造成整个房地产市长的有些城市的狂涨，在去年中期的时候，到底是底价引起的房价上涨，最后是政府出面，土地上升不引起房价的上升，你想想今年再说这个话能说的过去吗？这样麻烦的事情还是从土地引起的，从这个宏观调控，去年确实是对投资这个层面，不管是个贷也好，房贷有好，都统统放宽，你在笼统性过剩的情况下，你发现的时候去压制的时候到了11月份，这是一件事情。在调控政策里面有问题。

　　我们再看，现在可能看不出来，最近商会写了一篇文章给中央提意见，90平方米以下的9070政策，先不说中国的土地资源，拿客观情况来说，现在2008年卖不动的房子是哪些？在北京是二环以内、三环以内，像潘总的房子决不是卖不动，是三环靠进四环的四环靠近五环的。

　　现在是同质化的楼盘竞争比较厉害的，说明什么问题？必须反思，如果9070的房子比较好卖，符合房价收入比的话，现在整个这部分的空置率是最高的，作了一个统计，这部分空置率在急剧上升，向北京交易量从20%到30%，30到50%，恨不得到60%，因为量大，这个事可以好好考虑一下。咱们可以看明年，大量的中等的普通住宅，空置，本来是节约土地，现在是空置的。什么情况，一会儿再说。强制推出同质化的住宅，这个能不能抑制？现在的双限是去年定的，说的双限，双限推出来之后跟普通商品房差不多，甚至比他们还高。这是第一个事情。

　　在宏观调控当中，我觉得最成功的一件事，让政府、让老百姓、让银行都明白了一个道理，廉租房、适用房等是为老百姓准备的，如果没有市场上反向恢复的证明，这部分解决不了，地方政府、中央部分、国务院认为这个事情由政府解决，至于怎么解决？钱哪里来？起码把住房保障部一个司变成两个司是有保障的，所以老百姓买得起房子买不起房子的应该分开来说，不要老说买不起房子，政府现在不是在做吗？然后是商品房市场，商品房市场的游戏规则，现在还在笼统的是房价收入比太高，老百姓买不起房子，像SOHO的房子，老百姓是买不起的，所以整个房地产市场差异性很大。

　　中低收入这一块是这几年最大的成绩。

　　第三、房地产的命脉在哪里？房地产就是个商品，就是一种产品，跟金融挂上钩，认为金融是服务，房地产金融本性在这次调控被很多人所认识，为什么要上市，像SOHO为什么上市，并且很成功，它认识到这一点，而且各大公司都有自己的融资渠道，现在更清楚了，要上这两个板块一起上，一下两个板块一起跌，今后提请大家注意，奥运之后提出的政策恐怕条条和金融有关系，银行对房地产的贷款要严控，那是从银行的安全角度来考虑的，不管是更紧的还是有所更新的创新工具都从金融口出来的。这一点绝对不能忽视金融的本性，去年为什么房地产火爆，这是由于去年整个流动性过剩，整个资产价值在提高，今年为什么出现滞销？如果认为和供需关系(房价)有关系，和房价收入比有关系，和市场有关系是对的，但是不全面。去年资本市场在上升，大家对财富的积累期望很高，认为买房子可以保值增值，认为房地产该买房，我这个粮食不买因为没有饭吃，再没有钱也得买，房子的事情可不是泵崩溃的住，他一年两年可以不买，他可以租房子，房地产市场买了以后，我的价值会上升，他才会上升，现在交易量下降不是供需关系改变，不可能有很大的改变，按说，今年房价平稳，该平稳了，交易量该上升了，主要是预期不好，主要是资产升值的概念，这里面，可以说石油，石油是一种资源，而石油的期价引起了股市的波动，而引起的政府的波动，它是一种资源性的东西，他的期价和在资本当中的运作，可以引起很大的波动，你想房地产当什么是资源？土地是资源，它比石油更稀缺，想房地产不是期价吗？房地产是不动产，像美国就房地产的期价不断的下降，这就是一个期值，这是房地产的本质，所以一定要清楚什么价格？一部分是市场经济的部分，现在完全用市场经济来说是说不清楚的，现在金融界的人是不承认房地产价格，是取决于供需关系，他认为是金融产品，这两个谁在增？我认为都有合理的成本，看什么时候，现在中国的房地产是期价在起作用？比如SOHO的房子，认为预期好就可以买，北京那么多的房子，为什么不买就是预期不好，看他的本质，一是实用，第二是性价比，属于市场经济的要素。第三就是金融属性，只有把三个合在一起，才可以解释今天和明天的房价，我作为北京这样一个大都会，奥运之后，北京的房价在提高，包括在世界上的声誉，这都是潜在的提升它的价值，这些提升起来之后，对北京有常常远远的影响，这两年我看中央一直讲，中国经济的基本面没有变，如果承认这一点，对中国的经济有信心，对中国的房产绝对应该有信心，现在有一个调整，我觉得是对去年透支的一个补偿，这个镇痛是大家都要承受，谁让去年这么疯狂，怎么去平衡这个问题？我想这也是大家的愿望，我老爱说不要对立起来，国家的利益或者政府的利益，或者或开发商的利益，最后都是一致的，如果房地产对经济的影响或者比经济的影响比房地产的影响大，他们最后一定要平衡，去年的大涨和今年的大副萎缩，现在已经接近于平衡。

　　主持人：会长理性的分析了我们整个房地产的走势，大家有什么问题要问聂会长可以交流，可以写条子给我们的工作人员。

　　面对后奥运时代，北京的经济学发展城市建设以及楼市走势，众说纷纭，有人说中国北京的方式也难逃其他国家的举办奥运之后的模式，北京的奥运之后房市将下跌50%以上，四月持续的会展业、旅游业都会得到持续快速的发展，北京的楼市会随着方面的整体进程而加快，随着经济的持续平稳上扬，北京的房地产整体市场是一个什么形势？我们有请顾秘书长给我们做一个分析。

图为中国房地产协会副会长顾云昌

　　顾云昌：我先说明一下，刚才主持人对奥运以后的北京的房地产市场，这个题目很大，我想，这个讨论分两个部分，先谈一般性的辩论，就一个主题先说一个看法。

　　其实世界上的事情都是相通的，自然界有自然界的规律，社会有社会的法规，房地产发展有遵循房地产的规律，但是往往人们对规律的认识不一样，掌握的信息不一样，或者他的立场不一样，或者他的自身不一样，会产生许许多多的差异，我认为这是正常的，作为我们在北京生活的，我和聂会长经常在全国走，潘总是在北京，他也全世界走，应该看的多一点，我也曾经这样考虑这个问题，奥运会和北京的市场怎么样？看了很多资料，听了许多人讲，各个国家奥运会之后的房价都不一样，找不出一个规律，自然界有规律，春夏秋冬，房地产宏观发展有规律，房地产进入市场经济也有春夏秋冬的规律，为什么要宏观调控，热的时候想办法，不要太热了，经济的波动我们经常说宏观调控像扭秧歌，他和整个房地产的市场饱和有关系，有的国家盖奥运会的场馆走了之后空下的，咱们递增的，为什么物价涨了，为什么石油涨价？为了中国加油，汶川加油，奥运加油，你想都加油，油能不涨价吗？

　　像北京是不是这样？房子多的卖不掉了？我告诉大家，有个朋友想买奥运村的房子，他不认识人，我给他打了三个电话，最后2000买的，现在还不能住，等奥运会之后才可以住。中国在城市化过程当中，什么叫城市化？就是城市人口占全部总人口的比例，中国的城市化在全国去年年底是44.9%，恐怕现在超过45%，这个比例高不高？相对我们自己来说，高多了，我们这几年每年一千多万进程的相对于全世界来说，我我们还没有达到全世界的平均水平，2007年正好一半，2007年世界城市化具有划时代的历程，我们只有一半。其实房地产的增加跟这个有水平，我们现在还是一个婚育高峰时期，都是造成旺盛的一个因素。大家想想，北京奥运会盖了那么多基础设施，越来越漂亮了，我们山西的煤老板不少买了房子，在座的有了钱，首先想到去哪里去买到房子，北京更漂亮了，现在空气更新鲜了你愿意在哪里？北京的楼市会怎么样？我认为不会因为奥运会开了之后下去，这里面的供求关系不是由奥运会决定的，还有一个预期的问题。

　　我认为楼市的价格和供求有关系，因为房地产本身是一种消费品，但是楼市和预期有关系，因为它也是一种投资品，这就和预期有关系。就像股票一样。楼市的预期作用，我想北京的楼市预期未来是看好的，因为北京不是饱和了，而是城市人会增加，北京会更漂亮，当然楼市有波动，这个过程可能会有一段时间。

　　想到这个问题，最后因为奥运会该刚刚结束，奥运会的口号是什么？“同一个世界，同一个梦想”，现在刚刚开完，现在是梦醒十分，奥运会还是很有意思的，里面有很多奇迹，比如牙买加速度，牙买加的速度我们知道，我们中国有房地产速度，因为最近98年以来，特别是2000年以来，是中国房地产增长速度是世界上最快的，相当于奥运会的上的牙买加速度。这是一个联想。

　　比如这届奥运会，现在大家数奖牌，中国人说奖牌最多，中国人我们金牌最多，美国人说我们最多，我们总数最多，欧洲人说我们应该是最多，也有人说你们都不是第一，牙买加最多，澳大利亚说他是第一，他人均一下是最多的，为什么讲这样？中国的房价有很多说法，说能说清吗，统计局数据表明，七月份的商品住宅同比上涨7.9%，环比(一个月和一个月比)涨0.1%，同这个数字比，我们同比、环比都在涨，老百姓是说降，我想可能是跟去年比，今年的的楼盘跟去年比是跌了。特别是深圳，深圳的房价下跌了30%，可能是最高比，去年的最高纪录向比，这的里面有很多不同的比法，怎么判断今天的楼市，个人的信息量不一样，角度不一样，利益关系不一样，他们的比法是不一样的，我觉得这是一个要认真的把它缕清楚。

　　我们如何看以后的市场，特别是北京的市场？北京的市场，我们看一下，刚才召开奥运会的地方，召开了一个真正的无与伦比的奥运会，北京的房价肯定比太原的房价高，那一天太原的房价超过北京肯定离谱了，大家都说中国的房价收入比，到美国去看看，他洛杉矶的房价比一般的城市高的多，我的一个朋友在曼哈顿100平方米的房子80万美金，我的孩子在澳大利亚300平方米的房子，内环是讲英语，中环以内讲普通话，讲上海话的统统在外环线以外的，这是由全世界的购买力决定的，你太原的房价肯定要比一般的地级市高，但是不能跟矿区去比，这个都是房地产发展的一些规律性的对象，我们如何看待市场，如何看待市场的变化，我也讲奥运会，我也这样想，在奥运会召开以前，中国的房地产界已经开始的奥运会项目比，4×100米接力赛，04年第一棒跑的快，第二棒第三棒叫国六条调控跑的慢，07年跑的最快，到07年的时候是最快的，这个接力赛我们4×100米已经开完了，现在不能跑了，如果再跑肯定要跑死人的。现在太亢奋了，全世界都在跑，我们在07年的增长速度无论是投资增长消费，还是销售增长速度都是最快的，我们应该怎么办？

　　应该调整调整了，我们现在应该干什么？柔道比赛，不应该是4×100米，有人说是跳水了，看北京也跳了，上海也跳了，不可能光是跳水比赛，项目太多了，我认为深圳是一个个案，不能因为深圳降了30%，北京、上海跟着一起降，有的还翻了一番，炒房者的比例占了一半，这是造成整个深圳楼市极度亢奋的原因，所以我们现在不了解整个房价市场的规律性，区域性，这种是影响到整个发展态势，因为有人跟我说，在深圳打工的，赶快给他们老家打电话，不要买房。我们的太原的市场怎么样？同比环比还在涨，什么原因？我觉得还是供求关系！北京的房价为什么涨的快？我掌握的数据当中，因为北京在04、05、06连续三年没有完成土地共赢计划，所以04年的土地计划没有完成，影响到06年，大概是两年多一点，造成我们商品住宅竣工量全国在增加，北京在下降，全民要来北京开奥运，我为什么北京仅仅亚于深圳之后的涨幅了，也和土地供应有关系，又变回了哪里？和我们的土地供应有关系，这和调控有关系，比如重庆和长沙，那个地方的房价比我们太原还低，像重庆市直辖市十年，土地供应量大了，就平稳了，还有就是整个市场和钱多钱少有关系，和整个金融有关系，因为我们买房，60、70%像银行借贷，我们发现，全世界许多楼市都出出现楼市的少了或多了的问题，现在留给全世界各个政府一个很大的难题，如何防止房地产泡沫的的催大和破灭？我们原来以为，过去台湾破灭过，日本破灭过，香港破灭过，东南亚国家破灭过，我们美洲意外的国家基本上没有看到破灭过，于是知道他们的金融体制不错，于是来了一个美国的次贷危机，这就是金融产品和房地产关系出现问题，现在一个国家如何防止房地产泡沫的催大和破灭？因为房地产是重要支柱产业，它和金融联系在一起，金融风险是最大的经济风险，所以要保持国家的经济安全首先要保持金融安全，首先要保持房地产的安全，所以中央国家领导对房地产非常关心，不能出一点差错，我们感受到中央的变化。

　　特别是现在房地产话题非常敏感，现在考虑救市不救市？连我们中央都提出了，大家注意到了没有？我们中央政治局每开一次会对全国的经济宏观形式提出要求？宏观形势的首要任务就变了两次，去年提出我们宏观调控的首要任务是遏制经济从过热去年房子价格的局部性的上涨，结构性的上涨从一个遏制变成两个遏制，今年7月20号变成一个保持，一个控制，保持经济的平稳较快增长，控制物价的过快上涨，到过去曾经讲房子从偏热到过热变成平稳较快增长，一年就变了两次。现在提出了微调，多敏感的话题呀？为什么？因为中国经济正处在敏感的时期，现在世界经济发展不确定，油价、米价都不确定，今年的主题歌叫《我和你》奥运会的关系是YOU AND ME，我们一定要和中央保持一致，是我们保持房地产的，中央怎么提，我们总理对房地产连续两次提到，咱们的公报，政治局开会之后的公报，国务院开会之后的公报，我们大家不太注意看公报，因为公报因为大家习惯了，前面大部分是帽子，现在是促进经济发展，这是政治局开会又提出，促进房地产和经济市场健康发展，如何保持中国房地产市场的稳定，楼市如何保稳，这是我们的前提，我们大家全国人民包括我们业内人士，包括我们各界领导，包括我们的媒体，我们应该统一唱一个调，稳定，如何稳定？

　　各地的楼市状况不一样，各地的力度还不一样，这是我们当前应该讨论的问题，因为这个问题是世界难题，也是中国难题，始终摆在我们面前的一个难题。所以我们觉得，答题的指标我对太原不太了解，中国的事情是十分微妙的，我们同比环比都在上涨，现在的交易量出现下降，六月份之后同期出现了交易量和交易价格同比下降，因为去年卖的太多了，我觉得我们楼市一会儿饥一顿一会儿饿一顿，07年我们吃的撑一点，因为房地产市场连着几十个产业，几十个产业不少产业都是劳动密集型的，如果房地产速度放慢，会影响到我们几十各行业的增长速度，更可能会影响到几十各行业的就业问题，因为在握看到中国当即经济发展问题就业是一个大问题，我最近看一个资料，一个是防止通货膨胀，一个是增加就业，这两个问题也是困扰世界各个政府的两大问题，到底是保持经济的增长，还是防止通货膨胀？而且人家算出来，通货膨胀三个电可能影响1%的宣传，GDP一个点也可能增长一个点的选民，所以现在均衡两方面的问题，既要保持经济的较快平稳增长，也要防止通货膨胀，我们房地产发展也是一样。一定的发展速度和房价关系两个要处理好，我们要站在国家的高度，站在我们全社会经济社会健康发展的高度来关注它，而不是站在我自己的立场上来考虑问题，这样恐怕社会责任要差一点，即使楼市出了问题谁有逃不了，如果楼市对社会好这是共赢的。

　　主持人：顾秘书长在上世纪就开始着手商品研究，1998年进入中房协工作，也是国家房改工作的起草人之一，参加了国家向小康项目主持完成了跨世纪，他是目前少有的一个不折不扣，对房地产，对我们北京的发展，对整个房产行业有一个清晰合理性的认识人，让我们再次感谢顾秘书长。

　　听了两位专家的意见，我们也听听来自基层的声音，潘总作为房地产企业的代表，如何看待北京楼市发展趋势，潘总在全国各地扩张的时候他也不为所动，对北京潘总情有独钟，他创业在北京，安居在北京，发展在北京的一个好榜样，有请潘总谈谈对北京楼市、对中国楼市发展趋势的心得体会。

图为SOHO中国有限公司董事长潘石屹

　　潘石屹：谢谢李总，也谢谢山西日报，这样的论坛，在这个屋子里面也坐了很多次，几乎每次我都来，我今天这个时候想到和一些专家朋友说的一些话，他们也发表了一些观点，经过这短短几个月时间的证明，都是错误的。

　　例如在这个台上预测，股市快到6000点，结果现在到了2000多点，这个社会出在这个时期，最重要的是听不同的声音，其实真正的判断是在座的每一位，是我们大家，只要我们能把这些声音发表出来，你们去比较，你们去决定你们的投资方向，这一次，把聂会长、顾秘书长他们两位请过来，他们也是我非常好的朋友，在过去十几年的时间，每一次在中国房地产紧要关头，例如房房改的问题，推进适用房的时候，都是他们挺身而出，他们的大部分意见被中央采纳了，我是来自基层的人民群众，他们两位都是建设部的高官，通过他们的意见，尤其是一些文件都被采纳了，他们的声音是一种很理性的声音，有的时候表达的时候比较含蓄一点，狂热的声音出现的时候，把他们的声音压过了，当狂热退潮之后，理性的声音还是很长久的。

　　如果说中国房地产市场大家选十个人能把房地产市场说清楚，有他们两位，如果把范围缩小一点，如果选五个人，要把中国的房地产说清楚的话，也有他们两个人，所以今天他们带来的观点和声音是特别关键的，为什么我刚才说了选择的重要性？在这个点上面，如果把形势看清楚了，就赚钱了！如果在这个点上面，我们判断错误了，就亏了。我这两个星期体会最深得一件事情，因为我上个星期在台湾，在台湾呆了一个星期的时候，这是第二次去，第一次是跟官员见面了，我觉得台湾非常有意思，我去能深入社会里面有一个深入的了解，台湾人问我最多的一个问题，从你的简历看，你们家原来是甘肃天水最贫困的一家人，现在怎么这么多的钱？他老问我，好象我有一个葵花宝典告诉他他就可以发财一样，我一想还真发了不少财，多少年前家里非常贫穷，每个人都问我这个问题的时候，我就想，我怎么发财的？

　　我怎么在短短的这段时间起来的？我想来想去，最起码在过去的15年我是看好了中国的经济，看好了中国的房地产，这实际是需要一个勇气的，在每一年的话，都有一些声音认为房地产就快崩盘了，中国的经济一定要下滑，尤其这些学识非常渊博的经济学家，他们认为全世界经济都是周期性，经济好两年，都得坏两年，中国经济持续这么长时间一定要坏下来了，这些多年了百分比都非常清楚，尤其是易宪容说的确切的不得了。我就相信中国的经济一定会告诉成长，在中国经济高速成长的过程当中，中国的房地产也会高速成长，所以在过去15年的时间把我能赚的钱和我能用的资源全投入到房地产里面去了，我想了一下，在过去的15年时间，多少跟我一起下海的人，一起创业的人，他们当时赚的钱发展的势头和他们的聪明才智都比我聪明的多，差不多就撤吧，我就相信就做房地产，在这个过程当中，我有多少合伙人都说不要作房地产，咱们投资银行吧，用钱去赚钱吧，更容易一些。其实在这15年时间我是非常看好中国的房地产，在这个过程当中，也是时时刻刻的听他们二位的意见，所以我觉得只要判断对你就可以成功，在判断的时候我一直再想，许多经济学家，专家在做判断的时候，他们是拿宏观的数据在判决，宏观的数据对不对？是对的，可是我们一个想要发财的人，想要做生意的人不能老看宏观数字，这些宏观数字基本上是建设部以上，总理参考一下，他们当家是全中国的家，我们一个小项目，一个公司在一个地方开发，我们应该看更微观的数字，而不应该是宏观的数字，宏观是房价上涨了5%，可是对一个具体项目，可能房价跌了3%，另外一个房价可能涨了50%，这是不一样的。

　　所以在做生意投入判断的时候不要让宏观数字来干扰我们，具体说到北京，什么是北京的微观呢？我觉得就是北京的房价受干扰压力比较大，第一是五环以外，第二是每平方米八千以下的，第二是户型小于90平方米的，这是我的一个过去15年时间在自己当老板、经商过程当中一个特别深刻的体会，我有这个体会，我发现在国际资本上成功的这些人，他也是看微观的，并不太注重宏观的数字，他如果是投资一个饮料可口可乐公司，他的投资银行家，他到垃圾筒里面去看，所有的饮料里面这个品牌的瓶子占的多少？像美国的经济，他们看星巴克的营业额是上升了还是下降了，所以我觉得微观的数字是重要的。

　　第二个比较深的体会，中午李总请我们吃饭，他们日报请了一个老农民吃饭，他说了一句话，我这个老农民怎么赚钱？他就一句话，政府鼓励做的事情你千万别去做，政府鼓励种什么东西你不要做，政府一鼓励市场就多了，多了价格就下来了，政府不鼓励的未来市场上肯定是少的，我听了李总传达了老农民很有智慧的话，我觉得这句话对我们目前的房地产来说，就像指明了明灯似的，尤其政府鼓励90恩平方米以下，你做了就销售不出去了。谢谢大家。

　　主持人：是这样，榆次有一个农民，个人收入比较多，经验在什么？过去那个时候，政府指导农民创市场，今年应该种红富士了，明年是西红柿了，政府相应的措施，化肥等都到位了，一个聪明的老农民，他有一个自主选择，我政府号召种什么我不种什么，这是一个例子，农民当中的智慧。下面有一些问题，可以交流一下。

　　联合下发了节约金融用地的通知，建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，要求优先支持廉租住房、限价商品住房建筑平米在90平方米以下的中小套普通住房建设，请问这对房地产市场、对消费者有什么影响？

　　聂梅生：我也注意到文件的出台，昨天有各式各样的专家、媒体作了一些报道，我个人觉得，银行意见的出台不是因为新的东西，你回顾整个过去几年当中，这个导向没有变，尤其是在搜集银根、地跟等关于土地问题的政策当中都是这样的，比如说对90平方米以下，对双限房、对经济适用房优先供给，曾经都出台过这样非常明确的文件，以前对土地方面的政策由国土资源部出台，我认为导向没有变，开发商都知道，因为经济适用房的土地由国家管的，双限房是特批的。

　　现在空前的把房地产和金融密切的相容，而且今后一些政策，恐怕力度比较大，这是由银行银监会出台的一些政策，不管是支持也好，杀伤力也是很强的，比如银行还贷，大家认为这是最重要的一个文件，二套房的房贷的门槛和它的利息这是由金融部门处的，也不是国土部门出的，现在大家清楚，这是由金融部门处的关于土地问题，以前把土地这些事情分出来，认为是国土资源部搞的，现在不是，现在已经进入了金融体系。现在有保有压，关于中低收入这一块土地要解决，否则会出现什么问题？从银行贷款来讲，银行也是要有利润的，他也是商业的，要上市的，他对房地产的商品房这一块土地的有缺口的话，他把资金都放到这里，以前的那部分饱和不了，这部分要说有特殊意义，要仔细品位，导向没有变，巧妇难为无米之炊呀。公积金加上地方财政占到整个投资40%，大头从土地出让金出来的，这个里面土地到底倾向于那边，如何保证中低收入有保证，地跟、银根，好不容易把这一块大家有共识了，所以逼着银行先搞这一块。

　　所以这个事情我觉得出台有它深远意义。

　　第二个问题，有一句言语：当上帝关上一个门的时候，一定会开上一个门”，我觉得既然银行这卡着，一定是非银的这一块有作为，为什么一定要从银行来把房地产的资金解决到60%呢？其实银行的钱还是从存款来的，大家不要从银行的房贷、个贷去拿，能不能去拿银行的股票，这一块银行就平衡了，还有很多直接融资的办法，你看地下钱庄这么厉害，你看以前无锡、浙江的很多，现在地下钱庄闹得那么凶，开发商现在很多都是用地下钱庄的钱来救急，所谓的非法集资一定变成了合法性，所以我觉得这个文件的出台是互换一个更好的房地产金融文件的出台，因为要跟国际平衡，美国就是这太平衡了，等等次贷危机都是由非银闹的。

　　在发达国家银行这部分30%，非银70%，这个完全是不对的，中国一定要把这个垫起来，还不是次贷，他是非银太乱了，所以我们的个贷、土地这一块，房地产金融农到土地上是一个大的提升，一定会呼唤一个更高好的形式的出台。

　　顾云昌：我补充一点，因为大家都关心金融政策，土地政策，整个国家房地产发展都离不开土地政策金融政策，或者是放松银根，一回是收缩银根，一会是收缩地跟，银根是有松有紧。现在对宏观调控都有很大影响，其实就是我们从04年开始，国家的宏观调控调控实际上是收紧银根，收紧地跟，为了防止房地产过热，越收越紧，其实房地产的市场和宏观经济也很大的相关性，但是也有相对的独立性，房地产市场收紧银根，收紧地根是什么关系？我想不具体分析这个文件，我们可以简单分析一下，收紧银根和收紧地跟的的关系，收紧地跟就是影响房屋供应的力量，要求你放慢或者下降，恐怕这个目前看收紧地根就是这样的。所以我们未来建设用地肯定是紧张的去年各地报到国务院需要建设用地总数批的时候统统砍一刀，都是一半左右，不是不需要，而是做不到，我们整个用地占到20%，这个情况下我们用地肯定紧张，将来还要发展住宅，我们的潜力在哪里？如何保证我们房地产用地？一个是搞节地，更大的作用是在城乡一体化，我们农村的建设用地现在还很多，有些空地，有些宅基地越来越空。从收紧银根的角度看，对房地产的供应量的需求关系，您收紧银根对土地市场和房屋市场是不一样的，所以目前房屋市场你看，收紧银根对房地产的资金减少了，如果手巾对开发商的贷款，就意味着供应量的减少，强调对开发商是收紧收紧再收紧，对不起房价上涨。去年就是一个特例，去年个人抵押贷款就是这样，反过来说，如果我收紧银行，如果收紧对买房者的银根，可能会造成供大与求，要收同时收，去年是只收了对开发商的贷款，没有收对个人的贷款。对开发商的贷款收紧以后，开发商贷款买地的钱少了，所以地价就上不去了，去年有的是钱。这么多的地方，那么多的钱，钱多了，地少了，肯定涨了。

　　主持人：太原电视台车楼大观，国家统计局现实，全国20多个大中城市涨幅明显回落是一个，是否意味着房价会大副下滑，无可否认，当前卖方观望已经形成，刚才你讲了开发商资金链绷紧已经成定局，你如何看这种现象？分析当前房地产的形式，最后有一个观念，房地产对经济应该要大于经济对房地产的影响？对此上述因素对消费者有何影响？可否给大家一个鉴定？

　　顾云昌：据我所知，全国省会以上大城市，大概有30多个，同比房价今年七月份和今年七月份我同比相比，房价下降只有一个城市，深圳，从这70多个城市，只有七分之一的城市房价同比下降，还有七分之六是上升，环比大概有十分之一的城市是下降的，十分之九的城市环比上升，这是统计局的数字，今天的数字没有带来。大多数的城市同比和环比仍然是上升的，我们看到，同比的数字从一到七月份是逐步下降的，而且这种趋势很明显，而且可能会继续，甚至可能会加大，我们全国的房价不可能只涨8%，保持在3%、4%是很不错的。

　　涨幅是这样？7.9%写字楼，把酒店9.2%10.2%，前三个月是这样的，年初可能是11.多，我们涨幅去年下半年特别是5、6月份之后，是张，今年涨幅只有0.1%，相比于去年，我们同比增长速度是逐步下降，这种态势恐怕已经成定局，先告诉大家，即使到年底，我们的房价不涨，和去年持平实际上也是下降了，我们的物价指数上升了，这当中我们情况不一样，我们应该区别城市来看这个问题。现在这个问题，我们的房价是处在一个供求关系的重要调整期，是一个房价高位盘整期，应该说现在的房价现在在调整当中，有两种调整方法，一种是下降，一种是基本不动。我们希望大起的地方回落小一点，市场的无形的手价格越高买的房子越小，必然会导致销售量回落，有形的手也可能起作用，因为第二套房子的政策，还有一个整个预期的影响，很多人认为房价可能会跌，这样的情况下他该出售就出出手，市场处在一个非常微妙的阶段，我们现在看市场处在一个关键的十字路口，所以我们说救市的问题应该看以后了。

　　这个得看什么城市，不同的城市是不一样的，有些城市住房价格不太可能降的，刚才说的一些省会城市3000多左右，相当于北京2002年左右的价格，你可以算一下你现在的收入是多少？第二你买房子是干什么？是投资起来自住，如果是投资，看物有所值吗？要区分清楚。我们很多讨论的时候，很多人认为是买的好时候，只要有钱就可以了，就怕没钱。我们现在看到有很多开发商撑不住了，但是还有一部分开发商正在扩张，现在拿地两年半三年会进入市场，我们想这样的态势不会时间太长，我们看台湾、香港，他们连续十几年房价都是稳定的，我认为自住的，你看准了这个地段，过了两年没有了。所以应该有自己的判断。

　　主持人：下面请潘总给我们说点具体的，有一个新闻，三里屯SOHO，一周销售43亿元，这是一个神话；第二个别人的房子都在降，你却宣布在9.1日要提价，这两个具体的新闻事实，帮我们谈一谈你的分析，或者这里面能不能为现场的听众提炼一些哲学思考？

　　潘石屹：房价特别奇怪，从各种数据，从顾会长谈的房价都是在涨，从媒体得到的消息，房价都再在跌，这是两个完全相反的信息，我们应该相信那个数据？我想应该详细政府，因为按照国家统计局工作数据，他们的数字是最正式的，他们是花了大量的时间做的数据，我们以发改委跟国家统计局公布的数字为准，这是我想说的第一，很容易给大家造成错觉，新闻媒体的报道，常常是不负责任的，所以我是基本上尽量少接触平面媒体的采访，我不是说山西日报，因为平面媒体采访完了回去自己写，我是比较喜欢电视媒体的采访，电视把你录完了之后也裁剪，总还是有说过的话，平面媒体有时候说的话你自己都看不懂，你不知道说的是什么东西，所以我觉得房地产开发商要提高我们建房子的水平，媒体急着要提高自己的新闻的真实性，目前对房价的看法，实际上就是一个误导。这是第一。

　　第二，关于刚才李总和顾会长说的两个数字我更正一下，就是上个月的数字，曼哈顿120平方米的住宅放的价格是300万美金，这是什么？在美国发生次贷过程当中，美国的曼哈顿岛不但没有跌，反而在上升，尤其是城市繁华地段，刚才他说的我说的是城市中间的，所以选择房子一定要选择最好的地段，这个跟美国其他地方的区别是非常大的，我们销售的三里屯SOHO，到今天为止我们的销售额不是43亿，到今天为止已经突破55亿，到这个星期完成我们可以突破60亿，我说这个数字没有任何数字没有任何水分的，从开盘到今天为止，实际上三里屯SOHO已经提了一次价格，这是无意中一个网友问我，全中国的房产公司都在降价，他为SOHO中国的策略是什么？我说中国SOHO9月1日的房价会提价，我们自己的价格我涨的高了别人不要了，我就不砸在自己的手里了吗？所以我对自己的房子也是有预料的，我中央统战部的朋友请我去聊天，人家全中国的房价都在降，你要提价，我说你怎么知道，他说从网上看的，等我回去一看，全中国的房子都降价，你潘石屹：涨价。结果易宪容又出来了，今天在飞机上告诉聂梅生说，中央电视台在昨天晚上一个模仿我的声音，一个模仿易宪容的声音，我们两个在辩证，我觉得这是一个很平常的事情，降价，我们在销售房子的过程当中，我们都是期房销售，作为我们来说，涨价是正常的，我们一个项目得投资100亿的资金，一天的利息损失如果不涨价，这个楼盘出问题了，如果两个月不涨价，就意味着降价，两个月前购买我房子的人都亏欠了了，期房销售过程当中不涨价是不正常的，北京的东三环之内在过去就没有多少土地供应量，我们现在的土地供应量都是非常稀缺的，这样的地方是不会跌，我们看好不是一点，是非常看好的。9月1号之后我们下面的项目全都提价，结果媒体有了轩然大波之后，我们才有了提价方案，因为这是科学的，你提的价格要能销售的出去。我们在昨天，下班之前我们平均涨幅只有5%，而商业的涨幅远远超过5%，第二涨价幅度比较高的是写字楼，而我们公寓涨价幅度是比较低的，在户型上来看，越是大户型越是复式的就越高，越是接近政府鼓励的，我们基本上滞销的，滞销还涨什么价，平均下来就涨了5%的价格。

　　主持人：奥运之后看了一个专版，如何看奥运之后的经济，第一个世界银行首席经济学家认为，奥运之后中国经济不会像其他经济一样出现萧条，两个原因中国经济规模与其他国家相比，要大很多，奥运会的投资对中国来说相对不多，2010年要举办世博会，2012年要举办亚运会，所以不会有很大的影响。

　　筹办奥运会的七年，北京通过一系列措施调整经济结构，已经形成了生产服务业和文化创业的格局，第三产业增加值已经占到第三产业的比重从02年61.3%提高到07年73.7%，成为北京新的经济支撑点，并带动了很多新的投资点，奥运之后北京将迎来更高层次上的新起点，

　　奥运会极大的提升了北京基础设施水平，是住房的价值有所提升，但拉动房价最根本的因素是城市化进程的加快，大量人口进入城市带来的需求，目前我们城市的城市化率还没有达到全球的平均水平，未来几十年，预计每年会增长1%左右，必然会形成相应的需求，楼市经过调整会形成更加完整的趋势。

　　下面我们请三位嘉宾用一句话来概括自己的希望和企盼。

　　潘石屹：奥运之后我对中国的经济是看好的，什么原因呢？就是不利的因素也有很多，例如，全世界经济不好，美国可能还要出问题，中国的从紧的货币政策，我觉得美国的经济会对中国的有一些影响，会有多大呢？做了一个调查，美国的经济降了1%，中国的经济也会下降1%，可是美国如果降1%就不得了，中国还是百分之十几，所以我觉得美国的经济会对中国经济有影响不是致命的。

　　第二我每年到世界各地看一看，从最微观看，中国人是最勤劳的，天天琢磨干活，也是最聪明的，现在八月份，美国人、欧洲人不干活，中国人又多，又勤劳，不光是流水线的人勤劳，连工人都有勤劳的。第二中国人有钱，中国居民存款超过16万亿，中国要如何宏观调控，我们最后看到的，昨天公布的数字，今年上半年中国的财政收入上涨了32%，中国的政府有钱，钱多的没有地方去了，买了一些黑市公司的债，国家的钱太多了，居民的钱太多了，如果是一个家庭里面，一大堆的好劳动力人得非常勤奋，天天琢磨着干活，又有钱，居民存款又多，如果日子过不好，一定是政策出问题了。而且中国的政策不会出现致命的问题，中国政策不可能犯太大的错误，人是最多的，钱是最多的，如果日子过不好，是没有道理的。

　　聂梅生：中国经济的基本面没有变，中国长期的经济还会保持又快又好的发展这个基本面不会变，房地产从来都是各个国家经济当中的重要的一环，不管是发达国家还是我们在中国，所以我认为在中国基本面向好，向长期又好又块的增长道路上，房地产一定会伴随经济同行，共同发展，房地产行业经过这一年惊心吊魄的调整之后一定会更加成熟，我认为这一轮的调整基本上趋于稳定，所以我们预计一定更加稳定，更加健康而且长期成长的房地产业。

　　顾云昌：房地产市场是否需求关键是看需求是否旺盛，外来人口多不多？以及房地产其他方面，比如城市化以后，北京现在提出未来发展，中心走南北，两带中心发展带，西部叫生态带，实际上往东发展，另外在北京特别提出中东西，看一环、二环、三环，现在根据城市规划理论，以前是摊大饼，现在是包饺子，通州新城等，每个城里面内涵都不一样，太原未来的发展可能也会出现这种新的模式，恐怕每一个新城里面都有一个小的CBD，随着我们产业结构的变化等，会形成房地产的持续的旺盛，这是整个中国发展的大趋势，因为我们大家对未来的看法，只不过近期有一些观望，我想这一点我认识到是这样的，所以对北京未来的发展，对奥运会和北京的发展没有担心，其他不说，北京现在在全世界的到处风光，谁都知道中国有一个北京，北京有一个鸟巢，将来鸟巢会成为中国的旅游地，相当于悉尼的歌剧院，各地的有钱人都到中国来的，到北京来了，所以你说未来的发展能不看好吗？

　　主持人：媒体的同仁我们在一起议论，恐怕今天我们在场的听众和我们主办方都是很运幸运的，奥运会之后，全国顶级的聂梅生会长、顾秘书长、潘总都是领军人物，奥运之后，第一个高端论坛在我们这里举行，大家是有企盼的，而且今天下午短短两个小时，我们也听到很精彩的高峰对话，思想的一个碰撞，还有一些哲学的思考，希望大家还继续关注整个我们中国的经济，关注我们中国房地产的稳健发展。再一次谢谢三位嘉宾，谢谢大家的参与，本次论坛到此结束，谢谢大家！