柴宏海：房价快速增长会带来短期的局部不合理

世联地产顾问有限公司策划总监柴宏海

　　主持人：今天我们把活动在地产一线的朋友们请到了这里来进行讨论，首先有请世联顾问的柴总，我们想听听您的看法。

　　柴宏海：我觉得第一个发言是抛砖引玉。这个话题在没有来这里之前，我也想过。但是确实仔细再来看这一波行情，大家从现实中来看，从去年的十一到十二月份开始，北京开始了这一波的市场的小的调整，我们看到有一部分楼盘不太像原来那么好卖。但是这一段时间跟广州、珠三角比是晚了半年的时间。广州、珠三角的时间比北京要早。我们就分析，目前的市场是什么样的原因？后来发现这是正常的规律。

　　头些年我们发现有几个特点，一个是全国内很多的民间资本开始进入了房市。其中我们去看的时候，国外的热钱并不是很多，真正从国外进的热钱在中国并不是很多，在深圳受的影响很多。但是在北京、上海二线城市，大量的热钱进入中国的房地产并不多。但是，我们更多地看到了中国大量的民间资本开始冲入这个市场上。大家买了第一套房子买第二套，也可能买第十套、第二十套。这样的现象出现的话，可以看出房子掌握在少数人手中了。比如说像大学毕业生毕业了5年，也成婚、结婚了，两个人的收入还没有办法在5年的时间在二线城市有立足之地的话，这样的现象是很多的。

　　我们也发现了这样的现象，从2005年下半年开始到2007年初房价的走向是走得非常快的，很多地产人士大家老板说价钱定了之后，我们再加一点点上去。这确实是那个阶段的现象。但是正是因为这种现象，毕竟房地产不像别的行业，说纯粹的商业，但是关系到运营商。国家从2005年开始看到了这样的趋势，开始做调控。不管是针对金融市场的政策都说了很多，这些政策当时来看，有一定的效率。其实，从今天来看效率已经出来了。

　　这样的供应量加上近期经济方面、股市方面不是很理想的时候，现在开始出现消费者的观望。也就是说原来在那一段时间大家追涨的是卖方的市场，有的拿出房子一两天就卖光了。不管是多少的价钱，都很快卖光了，不管是卖了80%，还是多少，如果我们从实际上经历过之前的市场低谷和市场稳定期的时候，我们会发现，这样的现象并不是很正常。但是当时确实是这样的状态，整个的房地产从最开始的量和价在那一段时间达到了最高，开始出现了价高大家不接受了，于是价高量低了。回过头来逐渐的一些城市会有一些调整，这样的话会达到比较低的水平。

　　现在我们看北京上半年实际的销售额来看都是这样的概念，今年比前三年每年的数据比量都占到了40%-50%的量。这样的量并不是包括奥运、地震的因素，实际也是刚好引发了房地产的理性回归。实际上看房的时候，有一些房价在涨或者是跟价钱有关的东西，说这种回归会不会导致房地产崩盘。我们觉得不会，毕竟这个行业发展仍然是一个企业，大家都在做这个，都想赚钱。虽然不能保证所有的人都赚钱，但是毕竟大多数人要在这个行业里面要运作。

　　这样去看的时候，我们会觉得之后逐渐地会有一种回归理性，但是这种不会低于最终价格的底线。毕竟我们看首都的建设，所有的地铁、交通轨道比较多，不管是城际的高速，还是各个城市中心的建设。从当时的CBD开始到亚运村、望京这些地方，每个地方都是花了大量的国家的钱的。同时，这些城市作为文化中心和政治中心，都代表了这个城市最终的核心竞争力不会弱。

　　也就是说，其实我们去看会发现一个城市土地的价格最终在一定程度上决定了它最终的房价。这么去看，北京的城市竞争力一天一天在提高，从长远来看的话，它的价钱会保持在逐渐理性地增长。但是某个阶段快速增长会带来短期的局部不合理，这里面会做一些小的调整，我觉得2008年可以看作是一个调整期，这里面很大现象是消费者观望。当大家已经看到更大面积的房价合理的时候，逐渐会爆发。毕竟北京的购买力是存在的，我们看到上门量不多，还是在等需求。我们看不管是多少价，是之前的九五折还是多少折扣，下一步可能会更低。这种观望在经历了一段时间之后，会逐渐好转。大家去看今年的这一段时间是一个观望期，然后再有一段时间的调整也是必要的，毕竟所有政策的冲击力要显示出效果，这样会经过一段时间。

　　最终从长期去看，我们会觉得最终决定房价仍然是一个城市的论价。短期有观望，中期有调整，长期是稳定上升的趋势，大概是这样的态势，这个给发展商、或者是行业的相关人员是一件好事情。之前好市场的时候，很多地方不包括北京，大家做产品的时候没有花这么大的力气。我记得我旁边的人卖了10000万，我稍微做做卖个几千也卖得过去，大家都是这样走。但是，我们今年在市场上发现很多的发展商和很多项目开始关注与怎么样提高自己的品质，怎么样能给消费者提供利益。同样的房价，我们看到今天消费者得到的更多了，下一步的时候，发展商既然在短期有压力的情况下，肯定会选择更多地去给消费者实惠。不管是品质上的牺牲，还是价钱上的一些优惠等等从各方面会促成一个比较正常的市场。我们对长期是有信心的。

　　就说这么多。